Mietminderung ausgeschlossen - wirksam?

Dieses Thema "ᐅ Mietminderung ausgeschlossen - wirksam? - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von aero89, 8. Juni 2017.

  1. aero89

    aero89 V.I.P. 08.06.2017, 14:37

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    Mietminderung ausgeschlossen - wirksam?

    M mietet bei V eine Wohnung. Im Mietvertrag ist der Hinweis, dass dem Mieter bekannt ist, dass das Gebäude neu erworben wurde und über die nächsten Jahre umfangreiche Baumaßnahmen erforderlich sind und es somit während der Mietzeit zu erheblichen Lärmentwicklungen führen kann.

    Der Mieter würde außerdem dieser Maßnahmen einwilligen und ausdrücklich auf ein zustehende Mietminderungsrecht, das sich aus diesen Maßnahmen herleiten lässt, verzichten.

    Ist solch eine Klausel als AGB wirksam?
     
  2. onkelotto

    onkelotto V.I.P. 08.06.2017, 18:11

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    AW: Mietminderung ausgeschlossen - wirksam?

    Entscheidend ist IMHO das der Mieter von dem Mangel (Baulärm) bei Abschluss wusste bzw in Kenntnis gesetzt wurde. Kannte er den Mangel, kann er die Miete nicht mindern.
    Einer Vereinbarung bzw Inhaltskontrolle der AGB bedarf es IMHO gar nicht.
     
  3. aero89

    aero89 V.I.P. 08.06.2017, 19:14

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    AW: Mietminderung ausgeschlossen - wirksam?

    Kann man nicht davon ausgehen, dass der Mieter den Vertrag gelesen hat? Spätestens darin wird er schließlich in Kenntnis gesetzt. Beide Parteien wissen gar nicht mehr, ob es mündlich angesprochen wurde.
     
  4. onkelotto

    onkelotto V.I.P. 08.06.2017, 19:36

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    AW: Mietminderung ausgeschlossen - wirksam?

    Er wurde durch den Vertrag in Kenntnis gesetzt - das sehe ich auch so.

    Obsolet ist IMHO aber die Frage, ob die Vereinbarung aus Gründen des Lärms Keine Minderung vornehmen zu dürfen innerhalb einer AGB gültig ist.
    Wenn der Mieter von Baulärm in Kenntnis gesetzt wurde oder er z.B. fahrlässig übersieht das die Wohnung von Baukränen umzingelt ist, kann er die Miete nicht aus Gründen einer Lärmbelästigung mindern.

    Ganz anders wäre es, wenn er über einer Gaststätte wohnt, die regelmäßig die Nachtruhe nicht einhält.

    www.mietminderungstabelle.de/Mietminderung-Kategorie.Baulärm.html
    Zuletzt bearbeitet: 8. Juni 2017
     
  5. aero89

    aero89 V.I.P. 08.06.2017, 20:00

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    AW: Mietminderung ausgeschlossen - wirksam?

    Hier wird ja allgemein von Baulärm gesprochen. Nun könnte der Vermieter 100 Jahre immer mal etwas sanieren oder Baumaßnahmen vornehmen ohne dass je jemand mindern könnte. Jeder Vermieter könnte also einfach so eine Klausel in den MV schreiben.
     
  6. onkelotto

    onkelotto V.I.P. 08.06.2017, 20:10

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    AW: Mietminderung ausgeschlossen - wirksam?

    Natürlich kann er das - deswegen muss es keine Wirkung entfalten.

    Wie schon erklärt ist es nicht relevant ob er es in den Vertrag schreibt - und täte er es würde geprüft, ob eine unverhältnismäßige Benachteiligung des Mieters vorliegt.

    Das ist aber laut Fallbeschreibung nicht der Fall.
    Es soll ja gerade tatsächlich in nächster Zeit nach dem Kauf zu Baumaßnahmen kommen.

    Nach 10 Jahren wird das vermutlich dann nicht mehr der Fall sein ... dann könnte es aber u.U. zu dulden sein weil es sich um eine energetische Sanierung handelt.

    Hätte, Hätte, Fahrradkette.

    Der Vermieter will sanieren, der Mieter weiß davon eine Mietminderung aus diesem Grunde dürfte nicht zulässig sein.

    Entsprechende Urteile
    www.mietminderungstabelle.de/Mietminderung-Kategorie.Baulärm.html
     
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  7. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 09.06.2017, 13:21

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    AW: Mietminderung ausgeschlossen - wirksam?

    Sie wäre nicht einmal als Individualvereinbarung wirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Ausnahmen sind energetische Modernisierungen der Mietsache (§ 536 Abs. 1a BGB), was aber ohnehin schon im Gesetz steht. Auch davon kann aber nicht weiter zu Lasten des Mieters abgewichen werden.
     
    Cloakmaster gefällt das.
  8. aero89

    aero89 V.I.P. 09.06.2017, 14:30

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    AW: Mietminderung ausgeschlossen - wirksam?

    Danke @cmd.dea darauf hätte ich selbst kommen können. :D

    Wie bewertest du die Beiträge von Otto?
    Gilt das in diesem Fall? Die Mietsache ist für mich die Wohnung und ist m.E. nicht auf Baulärm übertragbar und selbst wenn lag zum Zeitpunkt des Vertragsabschluss der Mangel der Mietsache noch gar nicht vor.
     
  9. aero89

    aero89 V.I.P. 30.07.2017, 23:15

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    AW: Mietminderung ausgeschlossen - wirksam?

    Bitte noch auf meinen Beitrag #8 eingehen. :)

    Angenommen, die Klausel würde z.B. auch den Hinweis beinhalten, dass durch die Baumaßnahmen Zugänge und Treppenhäuser unter Umständen teilweise nicht mehr genutzt werden können. Wenn ich diesen Hinweis nun auf die Goldwaage lege und so vermieterfeindlich wie nur möglich interpretiere, so hieße das doch im Umkehrschluss, dass der Mieter ggf. seine Wohnung nicht einmal betreten können wird, eine Minderung dennoch ausgeschlossen ist. Oder liege ich hiermit falsch, da hier das Wort "teilweise" drinsteht und darauf hindeutet, dass wenn ein Treppenhaus oder Zugänge versperrt wären, andere frei sind?!
     
  10. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 31.07.2017, 06:17

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    AW: Mietminderung ausgeschlossen - wirksam?

    Baulärm, welcher außerhalb der Mietsache entsteht, ist kein Mangel an der Mietsache selbst, vor allem, da dieser Mangel auch nicht vom Vermieter behoben werden kann, sich selbst aber durch den irgendwann erfolgenden Abschluss der Bauarbeiten beheben wird. Aus diesem Grund geht meiner Ansicht nach ein Ausschluss der Minderung wegen Kenntnis des Mangels in die Leere.

    Wenn es mehrere gleichartige Treppenhäuser gibt, kann man eines davon zeitweise sperren, ohne, daß hieraus ein Mangel entsteht. Natürlich muss ein notwendiger Zugang sowie sämtliche notwendigen Fluchtwege noch immer zur Verfügung stehen.
     
  11. aero89

    aero89 V.I.P. 03.08.2017, 09:12

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    AW: Mietminderung ausgeschlossen - wirksam?

    Dachte ich bisher auch. Woraus ergibt sich aber denn dann das Recht der Mietminderung wegen Baulärms?
     
  12. Beth82

    Beth82 V.I.P. 03.08.2017, 11:37

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    AW: Mietminderung ausgeschlossen - wirksam?

    Hallo,

    das Mietminderungsrecht kann nicht pauschal ausgeschlossen werden und es kommt weiterhin auf den Einzelfall an.
    Bei einer Baustelle kommt es auch nicht ausschließlich auf den Lärm an, sondern auch weitere Beeinträchtigungen, wie bspw. Verschmutzung, können hinzukommen.

    Artikel und Entscheidungen
     
  13. aero89

    aero89 V.I.P. 03.08.2017, 12:40

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    AW: Mietminderung ausgeschlossen - wirksam?

    Ok, aber in deinem Link steht folgendes:
    Die Baustelle mag schon zum Beginn des Abschlusses bestanden haben. Das weiß M nicht. Er weiß nur, dass es in Zukunft während der Mietzeit zu Lärm wegen der Baustelle kommen kann. Zwar bezieht sich mein Zitat auf die Baustelle in der Nachbarschaft. Allerdings sind die Eigenschaften die selben wie in meinem fiktiven Fall. Nur dass es sich in meinem Fall nicht um die Nachbarschaft handelt, sondern um das eigene Wohnhaus.

    Nun lese ich in dem Link u.A. auch, dass bei angekündigten Bauarbeiten die Minderung ausgeschlossen ist. Das widerspricht den meisten Aussagen hier und dem 536, Abs. 4 ?! Wo ist mein Denkfehler?
    Zuletzt bearbeitet: 3. August 2017
     
  14. Beth82

    Beth82 V.I.P. 03.08.2017, 13:21

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    AW: Mietminderung ausgeschlossen - wirksam?

    Nach dem Mietrechtsänderungsgesetz wäre ein befristeter, auf max. 3 Monate, Ausschluss der Mietminderung wegen Modernisierungsmaßnahmen möglich, jedoch auf keinen Fall ein pauschaler, bzw. grundsätzlicher Ausschluss.

    Ein Mieter hat zwar unter Umständen Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen zu dulden, jedoch darf ihm das Recht auf Mietminderung nicht verwehrt werden.
     
  15. hambre

    hambre V.I.P. 03.08.2017, 13:43

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    AW: Mietminderung ausgeschlossen - wirksam?

    § 536b BGB

    Da dem Mieter der Mangel bei Vertragsabschluss bekannt war, kann er also keine Mietminderung nach § 536a BGB geltend machen.
     
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