Mieterhöhung zur Ansparung von Schönheitsreparaturen

Dieses Thema "Mieterhöhung zur Ansparung von Schönheitsreparaturen - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Bimbel, 30. März 2009.

  1. Bimbel

    Bimbel Forum-Interessierte(r) 30.03.2009, 14:45

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    Mieterhöhung zur Ansparung von Schönheitsreparaturen

    hallo,

    folgender fiktiver Fall: nachdem per Gerichtsurteil die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht mehr vom Mieter durchzuführen sind, bemerkt ein Vermieter (Baugenossenschaft) dass seine bisherigen Vertragsklauseln ungültig sind. Daraufhin fordert er jeden Mieter auf eine Vereinbarung zu unterschreiben, in der er sich weiterhin zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Bei Nichtunterschrift droht die Baugenossenschaft mit der Erhöhung der Mieten.
    Ein Teil der Mieter unterschreibt.


    stellen wir uns mal vor nach ein paar Monaten bekommen die Nichtunterschreiber von ihrem Vermieter (Baugenossenschaft) einen Brief mit folgendem Wortlaut :

    "... Um einen Kostenanstieg für Schönheitsreparaturen zu vermeiden, hatten wir Ihnen den Abschluss einer Vereinbarung angeboten, wonach Sie die Schönheitsreparaturen ausführen. Leider haben Sie die Vereinbarung nicht angenommen, so dass die BG verpflichtete ist die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Um das hierfür erforderliche Geld anzusparen, müssen wir das Nutzungsentgelt für Ihre Wohnung auf das Niveau der ortüblichen Vergleichsmiete anpassen."

    Die Unterschreiber bekommen auch eine Mieterhöhung, allerdings wesentlich niedriger, als die der Nichtunterschreiber. Bei allen Mieterhöhungen bezieht sich der VM auf das Niveau der ortüblichen Vergleichsmiete.

    Zusätzlich wird eine Zustimmungserklärung für die Mieterhöhung mit gesendet, die zu unterschreiben ist.

    Bisher dachte ich, dass eine Mieterhöhung nicht aus Gründen der Kostenansparung für zukünftige Schönheitsreparaturen begründet werden darf. Habe ich da was falsch verstanden?
     
  2. schielu

    schielu V.I.P. 30.03.2009, 17:16

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    AW: Mieterhöhung zur Ansparung von Schönheitsreparaturen

    Nein, das ist schon richtig, aber eine Erhöhung im Rahmen der Vergleichsmieten geht schon, wenn sie nicht mehr als 20% innerhalb der letzten drei Jahren ausmacht.
     
  3. Bimbel

    Bimbel Forum-Interessierte(r) 30.03.2009, 17:27

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    AW: Mieterhöhung zur Ansparung von Schönheitsreparaturen

    heißt das also unterm Strich, dass der mieter die kröte schlucken muss und sich den (teuren) gang zum Anwalt sparen kann?
     
  4. schielu

    schielu V.I.P. 30.03.2009, 18:56

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    AW: Mieterhöhung zur Ansparung von Schönheitsreparaturen

    So ist es, wenn die Spielregeln eingehalten sind! Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung bei Wohnraum sind in den §§ 557 - 561 BGB geregelt. Wieso Kröte? Warum soll der Vermieter einem Mieter unnötige Geschenke machen und selber "Kröten" schlucken?
     
  5. Bimbel

    Bimbel Forum-Interessierte(r) 30.03.2009, 19:56

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    AW: Mieterhöhung zur Ansparung von Schönheitsreparaturen

    weil es sich beim Vermieter um eine Baugenossenschaft handelt, also sozialen Wohnungsbau.

    weil der Vermieter im Vorfeld allen die die eigenständige Schönheitsrep. ablehnen eine Mieterhöhung androht dies nun umsetzt und dabei zugibt die Mieterhöhungen aufgrund der Ansparung für Schönheitsreparaturen machen zu müssen

    weil die Mieten nun vergleichbar sind mit dem Niveau der ortüblichen Mieten- der Zusatnd der Wohnungen bei weitem aber nicht.
     
  6. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 31.03.2009, 18:07

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    AW: Mieterhöhung zur Ansparung von Schönheitsreparaturen

    Unter diesen
    Umständen kann eine Mieterhöhung nur insoweit erfolgen, als die Miete die Kosten zu decken hat.
    Es gilt das Prinzip der Kostenmiete!
     
  7. Bimbel

    Bimbel Forum-Interessierte(r) 31.03.2009, 20:43

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    AW: Mieterhöhung zur Ansparung von Schönheitsreparaturen

    heißt das, dass begründet werden könnte (sinngemäß):

    "wir brauchen Geld für die Kosten der bisherigen Sanierungsmaßnahmen"

    jedoch nicht begründet werden dürfte:

    " wir wollen Geld ansparen für zukünftige anfallende Schönheitsreparaturen"
     
  8. schielu

    schielu V.I.P. 01.04.2009, 11:45

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    AW: Mieterhöhung zur Ansparung von Schönheitsreparaturen

    Dass es sich hier um "preisgebundenen Wohnraum" handelt ergab sich aus der Eingangangsfrage nicht!

    Bei Sozialwohnungen darf nur die Miete verlangt werden, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete).

    Die Erträge aus dem Anwesen dürfen also die laufenden Aufwendungen nicht übersteigen.

    Die Kostenmiete ist aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln. Zu beachten sind insbesondere die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG), der Neubaumietenverordnung (NMV) sowie der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV).

    Die laufenden Aufwendungen setzen sich zusammen aus den Kapitalkosten ( §§ 19 - 23a II. BV) und den Bewirtschaftungskosten ( §§ 24 - 30 II. BV).
    Die Instandhaltungskosten finden ihren Niederschlag in der Wirtschaftlichkeitsberechnung. Wenn diese in der Ursprungsmiete nicht enthalten war, weil die Mieter sie direkt übernommen hatten, kann das im Rahmen einer Zusatzberechnung nachgeholt werden. Die Gesellschaft handelt völlig korrekt! Diese Zusatzberechnung muss dem Erhöhungsverlangen beigefügt werden und für den Mieter nachvollziehbar sein. Mietspiegel oder dgl. sind dabei unerheblich!
     
  9. Bimbel

    Bimbel Forum-Interessierte(r) 01.04.2009, 14:33

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    AW: Mieterhöhung zur Ansparung von Schönheitsreparaturen

    es ist eben eine Wohnung einer Baugenossenschaft, die sich gemeinnütziges Wohnungsunternehmen nennt.

    Bislang ist die Miete unter der ortüblichen Vergelichsmiete.
    Erst jetzt soll auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werden.

    Das o.g. Urteil VII ZR 181/ 07 bsagt ja, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.

    Der Mieter wurde in diesem Fall zur Zustimmung einer Erhöhung um 0,90 € pro qm aufgefordert. Mit dieser Mieterhöung ergäbe sich das Niveau des Mietspiegels.

    Wenn man es Zuschlag nennt ist es dann ein "Mehr" zur Vergleichsmiete oder bezieht sich der Begriff Zuschlag grundsätzliche auf die Tatsache einer Erhöhung der bisherigen Miete?

    Unterm Strich heißt das doch- so vordergründig es auch ist, dass hier aufgrund anfallender Schönheitsreparaturen zu Lasten des VM andere Wege genutzt werden-
    dass der Mieter keine rechtliche Handhabe hat sich dagegen zu wehren, solange "nur" bis zur ortübliche nVergleichsmite erhöht wird?
     
  10. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 01.04.2009, 14:45

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    AW: Mieterhöhung zur Ansparung von Schönheitsreparaturen

    Diese Aussage läßt vermuten, daß es sich keineswegs um Wohnungen handelt, die mit öffentlichen Mitteln gefördert worden sind und dem WohnBindungsgesetz unterliegen.
     
  11. Bimbel

    Bimbel Forum-Interessierte(r) 01.04.2009, 15:07

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    AW: Mieterhöhung zur Ansparung von Schönheitsreparaturen

    und somit auch die Mieterhöhung juristisch i.O. geht?
     
  12. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 01.04.2009, 15:19

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    AW: Mieterhöhung zur Ansparung von Schönheitsreparaturen

    Handelt es sich nicht um öffentlich geföderte Wohnungen, bzw. solche die nicht der Bindefrist unterliegen, gelten sie als frei finanziert.
    Dann folgt die Mieterhöhung den Regeln der §§ 557 ff. BGB
     
    Humungus gefällt das.
  13. schielu

    schielu V.I.P. 01.04.2009, 18:13

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    AW: Mieterhöhung zur Ansparung von Schönheitsreparaturen

    Das ist ja auch nicht gegeben, denn...
    ... der Rahmen bleibt eingehalten.

    Nein, wie vor.

    So einfach und dennoch korrekt ist es! Wenn auch sehr einseitig (mieterüblich) betrachtet wird!
    Rein persönlich (zugegeben ketzerisch) bin ich der Meinung, dass hier einige "überschlaue" Mieter, mit ihrem mediengesteuerten Halbwissen, sich selbst in`s Knie geschossen haben! :D :D :D
     
  14. Dr.Kamphausen

    Dr.Kamphausen V.I.P. 01.04.2009, 18:39

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    AW: Mieterhöhung zur Ansparung von Schönheitsreparaturen

    Diese Beurteilung ist nicht gerechtfertigt, weil eine Mieterhung im Rahmen der §§ 557 ff. BGB nicht dann ausgeschlossen ist, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt.
    Im Beispielsfall mag dies gleichwohl anders sein.
     
  15. schielu

    schielu V.I.P. 01.04.2009, 18:49

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    AW: Mieterhöhung zur Ansparung von Schönheitsreparaturen

    Das behaupte ich auch nicht!
    Anders als wie? Hier erfolgt eine Mieterhöhung genau unter den Voraussetzungen der 557 ff. Hätten die Querulanten sich nicht quer gestellt, hätte der V dieses Recht nicht in Anspruch genommen, wie bei den anderen.
    So schwer kann doch dieser Nachvollzug gar nicht sein. Selbst ich (ohne Dr.) habe ihn verstanden.
     
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