Mieterhöhung nach Balkonanbau/Modernisierung

Dieses Thema "Mieterhöhung nach Balkonanbau/Modernisierung - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Blumento, 27. Juni 2013.

  1. Blumento

    Blumento Neues Mitglied 27.06.2013, 10:21

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    Mieterhöhung nach Balkonanbau/Modernisierung

    Guten Tag zusammen,

    man nehme an es gäbe folgenden Sachverhalt:
    Der Vermieter eines 6 Parteinhauses kündigt mündlich ein Jahr lang immer wieder an Balkone im Zuge einer Modernisierung anbauen zu wollen. Am 30. Januar 2013 hängt er ein Schreiben in den Hausflur in dem nur steht: Hiermit werden Sie informiert, dass wir ab dem 11.02.2013 mit dem geplanten Anbau der Balkone beginnen werden. Zwecks Terminabsprache werden Sie einzeln angeschrieben.

    Tatsächlich wir dann Mitte April ohne erneute Ankündigung angefangen zu bauen. Das Ganze läuft absolut chaotisch ab, die Mieter leiden darunter und bekommen keine oder falsche Informationen. Auf Nachfrage der Mieter wann das alles ein Ende hat antwortet der Vermieter: Vielleicht so im August.
    Es gibt nichts Schriftlichs außer Hadnwerker Terminankündigungen- und Absagen.

    Der Vermieter kündigt nun mündlich an die Miete erhöhen zu wollen, schriftliche kommt noch (irgendwann). Auf mehrmalige Nachfrage der Mieter wieviel die Erhöhung betragen würde antwortet er, er wisse noch nicht wieviel und er wolle die Erhöhung ab dem Zeitpunkt ab dem die Balkone nutzbar für die Mieter sind.
    Nun haben die Mieter § 559b BGB gelesen und fragen sich, ob sie erst nach 6 Monaten nach schriftlicher Ankündigung zahlen müssen. Die Modernisierung wurde schließlich nicht korrekt nach § 555c BGB angekündigt. Legen die Mieter den § 559b BGB (2) so richtig aus? Wann müssen sie das erste mal wirklich die Erhöhung zahlen?

    Dankeschön und einen schönen Tag :).
     
  2. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 27.06.2013, 17:34

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    AW: Mieterhöhung nach Balkonanbau/Modernisierung

    Ganz kurz:

    Nach der jetzigen Schilderung würde eine Mieterhöhung, egal aus welchem Grund , unwirksam sein.
    Es wurden bisher keine rechtlichen Vorgaben beachtet.
     
  3. adrianh

    adrianh Senior Mitglied 27.06.2013, 17:54

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    AW: Mieterhöhung nach Balkonanbau/Modernisierung

    Schön dass du vor deiner Frage selbst ins Gesetz geschaut hast :)

    Ich sehe das wie Ron-Wide. Hier etwas ausführlicher:
    Der 555c hat nicht direkt etwas mit der Mieterhöhung zu tun, sondern bezieht sich nur auf die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen. Die Ankündigung der Mieterhöhung ist wieder etwas anderes und ist in § 559 ff. geregelt. Der Grundsatz ist in § 559b II S.1 gefasst: Nach der Erklärung der Mieterhöhung in Textform (die geringere Anforderungen als die Schriftform stellt, vgl. § 126b) wird die erhöhte Miete nach 3 Monaten geschuldet. § 559 II S.2 sanktioniert aber Nachlässigkeiten des Vermieters, wenn dieser bei Modernisierungsmaßnahmen die zu erwartende Mieterhöhung nicht nach § 554 III S.1 mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöung 10 % über der mitgeteilten Mieterhöhung liegt. Grund für diese Sanktion ist u.a., dass dem Mieter die Möglichkeit zur Ausübung seines Sonderkündigungsrechts aus § 554 III S.2 gegeben werden soll, falls ihm die prophezeite Mieterhöhung zu hoch ist. Teilt der Vermieter die zu erwartende Mieterhöhung nicht mit, wird die erhöhte Miete erst 6 Monate später geschuldet, so wie du es richtig erfasst hast.
     
  4. Klaus0155

    Klaus0155 V.I.P. 27.06.2013, 18:05

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    AW: Mieterhöhung nach Balkonanbau/Modernisierung

    da hätte ich Bedenken. Der Vermieter hat die Vorschriften von § 555c BGB sicherlich nicht erfüllt. Daraus folgt nach § 559b dass er ordentlich nachgewiesene Kosten nach den Maßgaben von §§ 559,559a BGB als Mieterhöhung verlangen darf - jedoch erst mit einer um 6 Monate verlängerten Frist. Nach § 559 BGB darf er die Miete ohnehin erst nach Durchführung, also nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen erhöhen. Voraussetzung ist ferner die Schriftform nach § 559b, Abs.1 BGB. Fällig wird die höhere Miete dann ab dem 3. Monat nach Zugang der Erläuterung. Die Frist zwischen Zugang und Eintritt der Mieterhöhung liegt also bei mindestens 2 Monaten. Vorgenannte Frist verlängert sich nun aufgrund von § 559b BGB um (nicht auf!) 6 Monate, so dass sich die Gesamtfrist auf mindestens 8 Monate erhöht.

    Warum der Vermieter aber gar nicht erhöhen düfte erschließt sich mir aus den einschlägigen Vorschriften des BGB nicht.

    Edit: @adrianh: Ron meint aber, eine Mieterhöhung wäre unwirksam - wieso stimmst Du da zu? Schreiben tust Du was anderes (abgesehen davon, dass Du schneller warst...:rolleyes:)
     
  5. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 27.06.2013, 19:22

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    AW: Mieterhöhung nach Balkonanbau/Modernisierung

    Ich meine damit auch eine mündliche Mieterhöhung. Denn nur die war bisher im Gespräch.

    Mieterhöhungen sind an die Schriftform gebunden und bisher ist es ja nur bei leeren Versprechungen des Vermieters geblieben. Für mein Verständnis ist diese Diskussion noch verfrüht. Also keine Panik! ;)
     
  6. Blumento

    Blumento Neues Mitglied 27.06.2013, 21:13

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    AW: Mieterhöhung nach Balkonanbau/Modernisierung

    Danke für die bisherigen Antworten.
    Die Mieter in diesem Fall halten die Diskussion nicht für verfrüht, da sie den Vermieter kennen, er wohnt auch neben ihnen daher sieht man sich täglich, und sie wissen wollen wie sie sich zu verhalten haben wenn demnächst der Brief mit der Erhöhung eingeworfen wird. Da der Vermieter alles in letzter Minute, gar nicht oder zu spät macht, wollen die Mieter gerne wissen wie sie reagieren sollen wenn die schriftliche Erhöhung kommt, da sie dann schnell reagieren wollen. Das Schreiben des Vermieters kann durchaus am 15.7 ankommen und zum 1.8 wird das Geld gefordert.
    Sollten die Mieter nach dem Mieterhöhungsschreiben dann einen Brief aufsetzen mit Verweis auf die BGB Paragraphen? Wie könnten so ein Brief zum Beispiel ungefähr aussehen?

    Nehmen wir mal an ein Mieter ist gerade zum 1.6.2013 eingezogen und er bezahlt nun schon die Erhöhung obwohl man noch mitten in den Bauarbeiten steckt und die Wohnung ständig von Handwerkern besucht wird. Daran sieht man, wie der Vermieter so tickt. Dass der Mieter dies mitmacht ist allerdings seine Schuld.

    Ein anderer Mieter lebt von Rente + Amtzuschuss da er krank ist. Er würde am liebsten ausziehen, schafft dies jedoch gesundheitlich keinesfalls. Der muss die Erhöhung dem Amt mitteilen und schauen, dass er sie überhaupt bezahlt bekommt. Dafür braucht er ja auch Zeit und das Amt wird wohl die Kosten für die Modernisierung sehen wollen, was der Vermieter mit Sicherheit nicht angeben will und wird. Da könnte es dann auch zu Problemen kommen.
     
  7. 772

    772 V.I.P. 27.06.2013, 23:04

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    AW: Mieterhöhung nach Balkonanbau/Modernisierung

    #4 trifft den Fall mMn am Besten.
     
  8. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 28.06.2013, 04:10

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    AW: Mieterhöhung nach Balkonanbau/Modernisierung

    Der #6 wird nun zur Aufforderung einer Rechtsberatung, die nicht erlaubt ist.

    Zudem beinhaltet er Aussagen, die klare Rechtsverstöße des Vermieters aufzeigen.

    Hier sollte der Fachanwalt oder zumindest der Mieterschutzbund eingeschaltet werden.
    Das mag schon sein, aber doch erst dann, wenn der Vermieter sich an die Vorgaben des BGB hält, was er ja nach der jetzigen Schilderung nicht tut. Daher wird vorerst keine Mieterhöhung möglich sein.
     
  9. 772

    772 V.I.P. 28.06.2013, 05:24

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    AW: Mieterhöhung nach Balkonanbau/Modernisierung

    (Hinweis auf #4)
    Genau dahin ging ja die Frage:
     
  10. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 29.06.2013, 09:08

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    AW: Mieterhöhung nach Balkonanbau/Modernisierung

    Und diese Frage ist doch längst beantwortet!

    Der Mieter zahlt keine Mieterhöhung, solange der Vermieter das formelle Verfahren nach dem BGB, mit allen Fristen und weiteren gesetzlichen Vorgaben, nicht eingeleitet hat.
     
  11. 772

    772 V.I.P. 29.06.2013, 09:21

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    AW: Mieterhöhung nach Balkonanbau/Modernisierung

    Ja: Diese Frage wurde in #4 mMn am Besten beantwortet. Den Hinweis darauf fand ich aufgrund der Nachfrage des OP wichtig.

    Können wir nun bitte aufhören, über Nebensächlichkeiten im Kreis zu diskutieren?
     
  12. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 29.06.2013, 12:18

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    AW: Mieterhöhung nach Balkonanbau/Modernisierung

    Ja,aber gerne - warum lassen Sie die Finger auch nicht von der Tastatur? :lacht:
     
  13. Blumento

    Blumento Neues Mitglied 23.10.2013, 14:12

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    AW: Mieterhöhung nach Balkonanbau/Modernisierung

    Hallo:)

    spinnen wir diesen fitkiven Fall nach langer Zeit doch einfach mal weiter:

    Der Balkon wurde am 1.9.2013 fertig gestellt. Es wurde niemals mitgeteilt ob er nun betretbar und nutzbar ist.
    Am 22.10.2013 bekommt der Mieter von der Sekretärin des Vermieters die Mieterhöhung zum 1.1.2014 und einen neuen Mietvertrag in die Hand gedrückt. Der Balkon ist mit 3,5qm angegebn und es wird aufgrund § 3 MHG erhöht. Mehr steht nicht in dem Schreiben.
    Auf Nachfrage wo die Kosten für die Modernisierung aufgeführt sind antwortet die Dame, man könne sie demnächst bei ihr einsehen. Der Mieter weisst sie außderm daraufhin, dass in dem Mietvertrag mehrer Angaben falsch sind. Die Sekretärin antwortet sie führe nur Befehle aus und könnte gar nichts dazu sagen, man müsse mit dem Vermieter sprechen. Der ist wie schon vorher beschrieben ein sehr schwieriger Mensch. Die Dame gibt außerdem die Auskunft, er hätte ihr gesagt die Miete solle dem ortsüblichen Mietspiegel angepasst werden und man hätte 10 Euro pro qm berechnet. Der Mietspiegel des Ortes gibt jedoch nicht annährend diese 10 Euro an und meines Wissens kann man doch nur entweder erhöhen um anzupassen, also normale Mieterhöhung ODER wegen Modernisierung, gleichzeitig ist dies doch nicht möglich oder ?

    Kommen wir zu Zahlen:
    Die alte Miete beträgt in diesem ausgedachten Fall kalt 270 und warm 375 Euro. Laut Erhöhung soll der Mieter nun zahlen: kalt 450 und warm 555 Euro. Das ganze ist eine Einzimmerwohnung von nun 45 qm.
    Dies ist eine Erhöhung von 60% und ist wohl kaum rechtens oder?

    Der Mieter wird sich wohl an einen Anwalt wenden müssen.

    Danke für Antworten.
     
  14. Klaus0155

    Klaus0155 V.I.P. 23.10.2013, 14:30

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    AW: Mieterhöhung nach Balkonanbau/Modernisierung

    Leider ist es wohl so, dass der Vermieter vom Mietrecht absolut keine Ahnung hat. Die oben geschilderte Vorgehensweise geht souverän über alle einschlägigen Vorschriften des BGB hinweg.

    Angefangen damit, dass es das MHG schon seit 2001 nicht mehr gibt, über den Blödsinn eines neuen Mietvertrags gekoppelt mit einer unzulässigen Mieterhöhung usw. usf.

    Dies alles zu kommentieren und gerade zu rücken würde (übertrieben ausgedrückt) Tage beanspruchen. Ich neige eigentlich nicht zu Pauschalurteilen, aber: für den Mist gibt es nur einen Platz - das Behältnis des örtlichen Entsorgungsbetriebs.

    Für den Mieter gibt es hier nur noch: entweder gleich zum Anwalt oder erst einmal zum örtlichen Mieterverein.

    Alternativ und je nach sportlicher Verfassung kann der Mieter das ganze Geschreibsel auch zur Seite legen und gar nichts machen. Bei dem ganzen Vorgang gibt es bislang rechtlich auch nicht den leisesten Ansatz für irgendwelche Forderungen.
     
  15. Blumento

    Blumento Neues Mitglied 27.10.2013, 13:02

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    AW: Mieterhöhung nach Balkonanbau/Modernisierung

    Die Information mit dem MHG war sehr interessant und hilfreich, danke. Außerdem hat es zur Belustigugn geführt. Man fragt sich ja schon woher der Vermieter in diesem fitikiven Fall diesen § hatte:wegrenn:

    Der Mieter in diesem ausgedachten Fall ist zu einem Anwalt gegangen. Auch dieser sagt, dass die Schriftstücke eigentlich in den Müll gehören und hat dem Vermieter mitgeteilt, dass die gesetzlichen Voraussetzngen zur entsprechenden Mieterhöhung nicht vorliegen. Der Mieter ist froh, dass er sich nun nicht mehr allein herumschlagen muss und den Gang zum Anwalt gewagt hat.
     
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