Kündigung und Widerruf eines Mietvertrages (WG)

Dieses Thema "ᐅ Kündigung und Widerruf eines Mietvertrages (WG) - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Jagheter, 28. April 2017.

  1. Jagheter

    Jagheter Boardneuling 28.04.2017, 10:15

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    Kündigung und Widerruf eines Mietvertrages (WG)

    Hallo liebe Forumsgemeinde,
    angenommen es leben drei Personen A,B und C in einer 3er WG und kündigen den Mietvertrag gemeinschaftlich. A übergibt dem Vermieter persönlich die Kündigung. Dieser bestätigt den Erhalt der Kündigung, teilt jedoch A mit, dass er zwei Tage zuvor einen Widerruf der Kündigung per Whatsapp von B und C erhalten hat. Über diesen erfolgten Widerruf wurde A nicht von seinen Mitbewohnern unterrichtet.
    Ist der Widerruf der Kündigung rechtens? Können Teile der Gemeinschaft (in dem Fall B und C) die gemeinschaftliche Willenserklärung widerrufen ohne den anderen Teil der Gemeinschaft (hier A) darüber zu infomieren?

    Vielen Dank für eure Meinungen :)
     
  2. quiddje

    quiddje V.I.P. 28.04.2017, 13:35

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    AW: Kündigung und Widerruf eines Mietvertrages (WG)

    Nein.

    Vertragsparteien sind auf der einen Seite der Vermieter, auf der anderen die GBR aus A, B und C. Die Willenserklärung kann nur von einer Vertragspartei widerrufen werden, genauso wie eine Kündigung nur von allen gemeinsam ausgesprochen werden kann.
     
  3. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 28.04.2017, 14:44

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    AW: Kündigung und Widerruf eines Mietvertrages (WG)

    Dafür gibt es keine Anhaltspunkte. Mehrere Mieter, die einen Mietvertrag eingehen, gelten grundsätzlich als eigenständige gleichrangige Mieter und werden persönlich verpflichtet und berechtigt. Das ist ganz ausnahmsweise nur dann anders, wenn diese nach außen hin als eine GbR - insbesondere unter einem bestimmten Namen dieser - auftreten und erkennbar auch diese und nicht sie selbst Vertragspartner werden sollen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. 388; Münchener Kommentar zum BGB 7. Aufl. 2016 § 535 Rn. 49).

    Der Widerruf ist hier aber aus dem Grunde wirksam, weil die Kündigung ein Gestaltungsrecht ist und ihre Wirkung daher automatisch mit Zugang eintritt. Eine Rücknahme von Kündigungen ist daher grundsätzlich nicht möglich.
     
  4. 772

    772 V.I.P. 28.04.2017, 15:21

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    AW: Kündigung und Widerruf eines Mietvertrages (WG)

    (keine GbR)
    ... und im Innenverhältnis? Ist da unsere Interpretation einer BGB-Gesellschaft falsch, die aufgelöst und abgewickelt wird wenn zB einer ausziehen will?
     
  5. Jagheter

    Jagheter Boardneuling 28.04.2017, 15:34

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    AW: Kündigung und Widerruf eines Mietvertrages (WG)

    Der Widerruf ist jedoch vor Erhalt der Kündigung beim Vermieter eingegangen. Demnach wäre der Widerruf rechtens, falls jeder Mieter als Individuum und nicht als Teil der Gemeinschaft auftritt.
     
  6. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 28.04.2017, 16:12

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    AW: Kündigung und Widerruf eines Mietvertrages (WG)

    Wenn der Sachverhalt so ist, dass nicht alle 3 jeweils die Kündigung erklärt haben (so habe ich es verstanden), sondern alle 3 eine Kündigung ausgesprochen haben, die von A übergeben wurde, der Widerruf von B und C aber schon vorher einging, dann ist die Kündigung nicht wirksam geworden.
     
  7. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 28.04.2017, 16:13

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    AW: Kündigung und Widerruf eines Mietvertrages (WG)

    Auch da wird in aller Regel keine GbR angenommen. Das sind schlicht 2 Mieter. Für den Willen, eine Gesellschaft zu gründen mit allen rechtlichen Folgen, fehlt es überwiegend an entsprechenden Anhaltspunkten.
     
  8. quiddje

    quiddje V.I.P. 28.04.2017, 16:40

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    AW: Kündigung und Widerruf eines Mietvertrages (WG)

    Wenn die Zimmer einzeln vemitet sind, jeder Mieter also einen eigenen Mietvertrag hat, dann sind die Kündigungen von B und C sicherlich nicht wirksam geworden und nur A hat wirksam gekündigt.

    Ich hatte den Sachverhalt allerdings so verstanden, dass es sich um eine GBR handelt: drei Personen, die gemeinsam als Mietpartei die Wohnung angemietet haben. Zweck der GBR: gemeinsame Nutzung der Wohnung.
    Gesellschaftervertrag: manchmal nur mündlich, manchmal detailliert mit Putzplan - auf jeden Fall konkludierend durch das Anmieten als WG geschlossen.

    In Außenwirkung muss eine GBR nach § 709 BGB, Satz 1 gemeinschaftlich handeln. Wenn jeder einzelne einen Widerruf an den Vermieter geschickt hätte bevor die Kündigung einging- dann wäre das vermutlich ein gültiger Widerruf. So aber, wo A das ja anscheinend nicht mal vor hat, sind das nur Willenserklärungen einzelner Personen.
     
  9. quiddje

    quiddje V.I.P. 28.04.2017, 16:44

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    AW: Kündigung und Widerruf eines Mietvertrages (WG)

    Die wollten also gar nicht zusammen wohnen, als sie gemeinsam den Mietvertrag unterschrieben? Jetzt wird es aber echt widersinnig!
    Lies dir mal den §705 BGB durch. Da steht drin, was eine Gesellschaft bürgerlichen Rechtes ist. Es mag vielen WGlern nicht bewusst sein, aber genau so etwas bilden sie als Mietpartei, wenn sie gemeinsam und gleichberechtigt den Mietvertrag unterschreiben.
     
  10. Jagheter

    Jagheter Boardneuling 28.04.2017, 16:48

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    AW: Kündigung und Widerruf eines Mietvertrages (WG)

    Die Mieter haben einen gemeinsamen Mietvertrag über die gesamte Wohnung. Die Aufteilung der Zimmer, der Anteil an der Miete usw. ist in der Gemeinschaft, ohne Absprache mit dem Vermieter beschlossen worden.
    Zusätzlich wurde eine gemeinsame Kündigung mit Unterschrift aller drei Mieter gefertigt. Den Widerruf haben jedoch lediglich zwei der drei Mieter verfasst.
    Zum Thema Miete fällt mir da eine Sache ein, die eventuell nicht unerheblich ist. Die Miete zahlen A,B und C separat. Also tritt die WG zumindest in Sachen der Mietzahlung nicht als Gemeinschaft auf.
     
  11. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 28.04.2017, 17:13

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    AW: Kündigung und Widerruf eines Mietvertrages (WG)

    Dann gilt das zuletzt von mir Gesagte.
     
  12. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 28.04.2017, 17:19

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    AW: Kündigung und Widerruf eines Mietvertrages (WG)

    Die Regel lautet: "Im Zweifel" (KG, Beschluß vom 30.03.1992 - 2 W 1331/92; Münchener Kommentar zum BGB 7. Aufl. 2016 § 535 Rn. 49). Und das ist eine Frage der Tatsachenfeststellung und ihrer Würdigung und nicht des Lesens von Normen.

    Nein, das bilden Sie nur, wenn ausdrücklich oder konkludent einen Vertrag schließen (Münchener Kommentar zum BGB 7. AUfl. 2017 § 705 Rn. 1). Es gibt keine Zwangs-GbR, wenn man einen Mietvertrag schließt (weil es keine faktische Gesellschaft mehr gibt). Und einen Vertrag schließt man nur, wenn man diese Rechtsfolgen auch haben will. Und um das zu prüfen, gibt es im Zivilprozess die Tatsachenfeststellung. Und da wollen die meisten Mieter eben nur gemeinsam mieten und sich nicht als Gesellschaft zusammenschließen mit allen gesellschaftsrechtlichen Sonderregelungen untereinander und zudem gegenüber der Gesellschaft. Nur, wenn man dazu keine ausreichenden positiven oder negativen Informationen erhält, greift die Zweifelsregelung.

    Im Übrige sollte jemand, der hier meinte, der Vertrag sei mit einer Außen-GbR geschlossen worden, wohl etwas bescheidener auftreten.
    Zuletzt bearbeitet: 28. April 2017
     
  13. Jagheter

    Jagheter Boardneuling 28.04.2017, 21:50

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    AW: Kündigung und Widerruf eines Mietvertrages (WG)

    Vielen Dank für die Anmerkungen und Meinungen. Auch wenn die Meinungen in einigen Punkten etwas abweichend sind, ist das grundlegende Ergebnisse das selbe: Die Kündigung ist rechtens und der Widerspruch nichtig.
    Angenommen den wahrscheinlichen Fall, dass B&C trotz gültiger Kündigung nicht ausziehen und A seiner Pflicht nachkommt, inklusive Übergabeprotokoll mit dem Vermieter. Meines Wissens nach, haftet A trotzdem gesamtschuldnerisch. Nicht nur für die Mietausfälle, Gerichtskosten,..., sondern ebenfalls für mögliche Schäden in der Wohnung, welche erst NACH seinem protokollierten Auszug auftreten.
    Gibt es für A eine Möglichkeit diese diversen Haftungen zu umgehen/zu mildern? Wahrscheinlich im Außenverhältnis zum Vermieter nicht, jedoch um die Kosten später von B&C zurück zu klagen.
     
  14. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 28.04.2017, 22:03

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    AW: Kündigung und Widerruf eines Mietvertrages (WG)

    Wie kommen sie denn jetzt darauf?

    Ich hatte meine Aussage doch aufgrund der Sachverhaltsanpassung geändert.

    Wenn alle 3 nur eine Kündigung unterzeichnet haben und diese Kündigung erst nach dem Widerruf (der sich auch auf diese Kündigung bezieht) dem Vermieter zugegangen ist, dann ist sie gem. § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.

    § 130 Wirksamwerden der Willenserklärung gegenüber Abwesenden

    (1) Eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, wird, wenn sie in dessen Abwesenheit abgegeben wird, in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm zugeht. Sie wird nicht wirksam, wenn dem anderen vorher oder gleichzeitig ein Widerruf zugeht.
     
  15. quiddje

    quiddje V.I.P. 28.04.2017, 23:12

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    AW: Kündigung und Widerruf eines Mietvertrages (WG)

    Nur ist dem anderen (= Vermieter) kein ordentlicher Kündigung zugegangen. Dazu wäre es nun mal nötig, dass der Widerruf von der Mieterpartei gemacht wird, die ja auch gekündigt hat. Und das sind alle drei Mieter.
    Es wäre schon möglich und als Kündigung insgesamt wohl gültig, dass jeder ein eigenes Kündigungsschreiben aufsetzt und allein unterschreibt. Dann kann jeder auch sein Schreiben widerrufen. Aber nicht wenn man eine gemeinsame Kündigung erklärt wie im Beispiel.

    Dass eine GBR keine GBR ist wenn ihre Mitglieder das trotz vorhandenem (i.A. mündlichem oder stillschweigend konkludierendem) Gesellschaftvertrag nicht wollen, ist immerhin eine originelle Sichtweise.

    Eigentlich braucht man das gemeinsame Kündigungsschreiben auch nur als Vertrag (übereinstimmende Willenserklärung) zwischen den drei Mietern sehen, womit die drei sich zur Kündigung verabreden und diese dann auch gleich durchführten. Attraktiv an dieser Sichtweise ist, dass dieser Vertrag schriftlich vorliegt. Da der Vertrag noch nicht mal gegenüber dem A widerrufen wurde ( und auch gar kein Widerrufsrecht besteht nebenbei gesagt), KÖNNEN die beiden ihre vertragliche Erklärung gegenüber A, nänlich die Kündigung, gar nicht mehr zurückziehen. Das wäre eine Vertragsänderung und die geht nur mit As Zustimmung.

    off Topic:
    Im Aufbau des Gesetzes ist GBR tatsächlich eine logische Konsequenz des Vertragsrechtes.
     
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