Kündigung bei Schimmel in der Wohnung

Dieses Thema "ᐅ Kündigung bei Schimmel in der Wohnung - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Quenya, 5. Oktober 2013.

  1. Quenya

    Quenya Boardneuling 05.10.2013, 16:38

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    Kündigung bei Schimmel in der Wohnung

    Hallo alle miteinander :),

    mal angenommen folgendes wäre passiert :eek::

    Man wäre im März in eine Wohnung gezogen.
    Aufgrund erstmals nach dem Einzug auftretender, massiver gesundheitlicher Beschwerden von einem der Mieter (Atembeschwerden, allergische Reaktionen), hätte dieser bei sich 2 Allergietests, von jeweils zwei voneinander unabhängigen Fachärzten (ein HNO und ein Allergologe) durchführen lassen. Aufgrund dieser hätte sich heraus gestellt, dass genannter Mieter hochgradig allergisch auf Schimmelpilze ist, was ihm/ihr zuvor nicht bekannt war, weil er/sie nie solche Beschwerden hatte.

    Daraufhin hätten die Mieter (im Zuge der Ursachensuche) zwei Schimmeltests durchgeführt. Diese Tests wären über das Internet bestellt und dem verantwortlichen Institut, unter Berücksichtigung aller Vorschriften, zugesendet worden. In Folge dessen wären, laut Testergebnis, in beiden Tests verschiedene Schimmelpilze in dieser Wohnung nachgewiesen worden.

    Anschließend wären die Vermieter über die Sachlage informiert und auch darüber in Kenntnis gesetzt worden, dass sich deshalb die Mieter eine neue Bleibe suchen werden. In einem persönlichen Gespräch von Angesicht zu Angesicht und unter Zeugen wären Vermieter und Mieter so verblieben, dass sich die Mieter etwas Neues suchen und die Vermieter hätten wortwörtlich gesagt "wenn Ihr etwas gefunden habt, sagt ihr uns Bescheid, dann werden wir uns schon einig."

    Ausgehend von dieser mündlichen Vereinbarung hätten die Mieter das Mietverhältnis bisher nicht schriftlich gekündigt. In der Zwischenzeit hätten sie eine neue Wohnung gefunden und dies den derzeitigen Vermietern schriftlich mitgeteilt. Zudem hätten die Mieter diesem Schreiben einen Mietaufhebungsvertrag beigefügt, um das Vertragsverhältnis in beiderseitigem Einvernehmen aufzulösen (aufgrund der zuvor getroffenen Aussage der Vermieter).

    Die Vermieter würden mit einem Schreiben antworten, in welchem sie gar nicht mehr auf die, in dem persönlichen Gespräch mündlich getroffene, Vereinbarung eingehen und bestünden nun plötzlich auf die Erfüllung des Mietvertrages, welcher einen Kündigungsausschluss über 12 Monate beinhaltet.

    Darüber hinaus würden die Vermieter in dem Schreiben mitteilen, dass sie einen Gutachter engagieren wollen, um noch ein weiteres Gutachten anfertigen zu lassen. Hier würde aber von Seiten der Mieter der Verdacht vorliegen, ausgehend von vorherigen Aussagen der Vermietern, dass besagter Gutachter ein Bekannter der Vermieter ist.

    Hier würden sich die Mieter die Frage stellen, wie objektiv dieses Gutachten ausfallen kann, da die Vermieter zum Thema Schimmel zuvor folgende Aussage getroffen hätten: "Wir sehen nix, also ist auch nix!"

    Zudem wären die Mieter ebenfalls in dem Schreiben der Vermieter: "Ausdrücklich darauf hingewiesen" worden, sollte der Gutachter zu dem Ergebnis kommen, dass die Bausubstanz mangelfrei ist, würden die Vermieter die Mieter mit den Kosten des Gutachtens belasten.

    Die Mieter hätten inzwischen aber einen neuen Mietvertrag unterzeichnet, da sie auf die, im persönlichen Gespräch getroffenen Aussage der Vermieter, vertraut haben.

    Die Mieter hätten auf das Schreiben der Vermieter hin mehrmals versucht diese telefonisch zu erreichen, welche weder ans Telefon gehen, noch auf Bitten um Rückruf reagieren.

    Zudem wäre der Vermieter, seit dem Einzug der Mieter jedes Wochenende und oft auch mehrmals unter der Woche auf dem Grundstück des Miethauses zu Gange gewesen, da er eine Hobbywerkstatt in einem auf dem Grundstück befindlichen Schuppen/Garage unterhalten würde. Der Vermieter hätte ständig etwas am Haus repariert oder im Garten gearbeitet etc. So lästig das den Mieter bisher gewesen wäre, so stutzig würde es sie nun machen. Denn seit ihrem Schreiben an die Vermieter vor 1,5 Wochen, wären selbige nicht mehr auf dem Grundstück anzutreffen gewesen.

    Was könnte man in so einem Fall tun?
    Ist ein "Kündigungsauschluss von 12 Monaten" in einem Mietervertrag rechtens?
    Inwieweit sind mündliche Aussagen rechtskräftig?
    Muss der Mieter den, vom Vermieter beauftragten Gutachter, bezahlen?
    Welche Möglichkeiten hätten die Mieter nun?

    Vielen, lieben Dank für Euer Interesse :). Die Mieter würden sich bestimmt sehr über Antworten freuen, das sie sicher sehr verzweifelt wären.

    Quenya
     
  2. 772

    772 V.I.P. 05.10.2013, 16:49

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    AW: Kündigung bei Schimmel in der Wohnung

    Der Kündigungsausschluss wäre rechtmäßig, außer wenn die Mieter Studenten/Schüler/Auszubildende wären.
    Die mündliche Aussage wäre bindend, soweit nachweisbar, aber "man werde sich einigen" wäre mMn nicht in Richtung kurzfristiger Kündigung belastbar.
    Der Gutachter des VM würde von ihm beauftragt und bezahlt. Keines der Ergebnisse wäre normalerweise gerichtlich verwertbar, dazu müsste das Gericht einen Gutachter bestellen (das geht auch vor Beginn eines Verfahrens).
    Für den Mieter wäre wohl Beweissicherung das Wichtigste. Es wäre anzunehmen, dass der Schimmel unter Tapeten, hinter Schränken etc. auch sichtbar wäre(?) Dazu ggf. Aussagen der Nachbarn und der Vormieter ...
    Eine ordentliche Kündigung zum Ende des Kündigungsausschlusses könnte sinnvoll sein, sowie juristischer Beistand für eine mögliche fristlose Kündigung.
     
  3. Quenya

    Quenya Boardneuling 05.10.2013, 17:02

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    AW: Kündigung bei Schimmel in der Wohnung

    Danke schon mal :).

    Und mal angenommen, die Mieter wären beides. Also sowohl berufstätig, als auch Studenten? Einer mit Vollzeitstudium und 20 Std. Arbeit wöchentlich und der andere hat sich gerade selbständig gemacht, erhält Gründerzuschuss und studiert auch.

    Der Mieter muss also auf gar keinen Fall den Gutachter bezahlen, selbst wenn dieser zu dem Schluss käme, dass der Mieter für den Schimmel in der Wohnung verantwortlich ist (was nicht sein kann!)

    Wäre eine ordentliche Kündigung zum Ende des Kündigungsauschlusses zu diesem Zeitpunkt nicht, wie ein akzeptieren der Vereinbarungen? Nicht dass den Mieter da jetzt noch "ein Strick" draus gedreht werden könnte!
     
  4. schielu

    schielu V.I.P. 06.10.2013, 11:14

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    AW: Kündigung bei Schimmel in der Wohnung

    Hier wurde kein Einigung erzielt sondern lediglich eine Möglichkeit in den Raum gestellt...
    Der Mieter darf das Mietverhältnis gegebenenfalls auch dann fristlos kündigen, wenn lediglich Verdachtsmomente für eine toxische Belastung des Schimmels vorliegen. Die Benutzung der Wohnung muss wegen des Schimmelbefalls mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden sein. Eine Gesundheitsgefährdung ist gegeben, wenn ein Gesundheitsschaden ernsthaft in Frage kommt. Eine Erkrankung von Bewohnern oder Mietern ist nicht notwendig. Diese Gesundheitsgefährdung kann regelmäßig nur mit einem toxikologischen Gutachten nachgewiesen werden. Es muss nachgewiesen sein, dass in wichtigen Funktionsräumen und/oder den Haupträumen ein toxischer Schimmel (in toxischer Menge) auftritt. Bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen (Frage 6: Was muss der Mieter beweisen, damit das Gericht eine Mietminderung feststellt? Wie ist die Beweislastverteilung vor Gericht?) kann der Mieter dann fristlos kündigen.
    In den meisten Fällen ist es unbedingt erforderlich, dass der Mieter dem Vermieter vor der fristlosen Kündigung erfolglos eine Abmahnung erteilt. In der Abmahnung muss der Mieter den Zustand genau bezeichnen und den Vermieter auffordern, den Schimmelbefall zu beseitigen. Reagiert der Vermieter nicht oder wird die Gefahrenquelle nicht beseitigt, hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis nach einer angemessenen Abhilfefrist fristlos zu kündigen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.4.2007, Aktenzeichen: VIII ZR 182/06, lesenswert: Amtsgericht Duisburg-Hamborn, Urteil vom 17.2.2009, Aktenzeichen: 6 C 414/08).
    Wie sollen irgendwelche Internettests als Beweis fungieren können, insbesondere, wenn keine befallene Stellen sichtbar sind.
    Eine Kündigung bedürfte in jedem Fall der Schriftform.
     
  5. 772

    772 V.I.P. 06.10.2013, 11:27

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    AW: Kündigung bei Schimmel in der Wohnung

    Zustimmung!

    Ich vermute, dass der beschriebene Beschäftigungsstatus der Mieter ausreichen könnte, um den Kündigungsausschluss zu kippen. Damit hätten sie drei Möglichkeiten: Ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, ordentliche Kündigung zum Ablauf der Befristung und fristlose Kündigung. Die beiden ersten könnten in einer Kündigung mit gesetzlicher Frist zusammengefasst werden (wenn diese nicht gälte, gälte die andere) und würden die dritte Möglichkeit mMn nicht ausschließen.
     
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