Klausel zur Renovierung bei Auszug gültig

Dieses Thema "ᐅ Klausel zur Renovierung bei Auszug gültig - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von mh1080, 4. Februar 2014.

  1. mh1080

    mh1080 Forum-Interessierte(r) 04.02.2014, 15:18

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    Klausel zur Renovierung bei Auszug gültig

    Hallo,
    gerne würde ich eure Meinung zu folgendem fiktiven Mietvertrag hören:

    Mal angenommen, der Mieter M hat im Jahr 2009 eine Wohnung bezogen und einen Mietvertrag beim Vermieter V abgeschlossen. Die Übergabe der Wohnung erfolgte im renovierten Zustand.

    M hat den Mietvertrag gekündigt und interessiert sich nun dafür, ob die Klauseln des Mietvertrags zu Schönheitsreparaturen bzw. Pflichten bei Vertragsende wirksam sind.

    Welche Pflichten ergeben sich für M unter Berücksichtigung nicht wirksamer Klauseln?


    Auszug aus dem Mietvertrag:

    §10 Übergabe, Schönheitsreparaturen

    1. (...)

    2. Die während der Dauer des Mietverhältnisses erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter auf eigene Kosten.

    Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in foldenen Abständen erforderlich:
    - Küche - alle vier Jahre
    (...)

    Die Fristen werden berechnet ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. ab dem Zeitpunkt der durchgeführten Schönheitsreparatur.

    Beiden Parteien bleibt es vorbehalten, die Erforderlichkeit von längeren oder kürzeren Renovierungsintervallen nachzuweisen.

    3. Zu den Schönheitsreparturen gehören insbesondere

    - das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Decken und Wände
    - das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre
    - das Anstreichen oder Lackieren der Innentüren, der Fenster, der Außentüren von innen und der Fußleisten.

    Die Schönheitsreparturen sind sach- und fachgerecht auszuführen.

    4. Der Vermieter ist zur Durchführung der Schönheitsreparturen nicht verpflichtet.


    §20 Rechten und Pflichten bei Vertragsende


    1. Schönheitsreparaturen bei Vertragsende

    Der Mieter ist bei Beendigung der Mietzeit verpflichtet, die gemäß §10 Ziffer 2 fälligen Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen bzw. durchführen zu lassen.

    Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses in einzelnen oder sämtlichen Räumen die Schönheitsreparaturen nach §10 Ziffer 2 noch nicht fällig, ist der Mieter verpflichtet, die hierfür entstehenden Renovierungskosten unter Berücksichtigung des tatsächlichen Abnutzungsgrades auf der Grundlage eines Kostenvoranschlages einer Fachfirma zeitanteilig gemäß nachfolgender Regelung zu tragen:

    Liegt der Beginn des Mietverhältnisses bzw. liegt der Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit - ausgehend von den Regelungen gemäß §10 Ziffer 2 dieses Vertrags-

    für Küchen, Bad und Duschräume:
    - länger als 1 Jahr zurück = in der Regel ein Viertel der Kosten des Voranchlags
    - länger als 2 Jahre zurück (...)

    Der Mieter ist jedoch berechtigt, statt dieser quotenmäßigen Kostenbeteiligung die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen selbst sach- und fachgerecht bis zum Ende der Mietzeit auszuführen.

    §99 Salvatorische Klausel
    ---------------------------------
     
  2. 772

    772 V.I.P. 04.02.2014, 16:34

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    AW: Klausel zur Renovierung bei Auszug gültig

    Ich halte alle diese Klauseln für wirksam.
     
  3. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 05.02.2014, 08:07

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  4. mh1080

    mh1080 Forum-Interessierte(r) 05.02.2014, 08:35

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    AW: Klausel zur Renovierung bei Auszug gültig

    Vielen Dank für eure Beiträge!

    @Ron-Wide: Kannst Du evtl. erläutern, wo genau du die Unwirksamkeit siehst??

    Danke!
    mh1080

    Hier noch die Vervollständigung des Textes:

    im §10:
    2.
    (...)
    Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in folgenden Abständen erforderlich:

    - in Küche, Bade- und Duschräumen - alle 4 Jahre
    - in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten - alle 6 Jahre
    - in sonstigen Nebenräumen - alle 8 Jahre

    §20
    (...)
    Liegt der Beginn des Mietverhältnisses bzw. liegt der Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit - ausgehend von den Regelungen gemäß §10 Ziffer 2 dieses Vertrags-

    für Küchen, Bad und Duschräume:
    - länger als 1 Jahr zurück = in der Regel ein Viertel der Kosten des Voranchlags
    ...
    - länger als 3 Jahre zurück = in der Regel drei Viertel der Kosten des Voranchlags

    für Wohn- und Schlafräume, Dielen, Flure und Toiletten:
    - länger als 1 Jahr zurück = in der Regel ein Sechstel der Kosten des Voranchlags
    ...
    - länger als 5 Jahre zurück = in der Regel fünf Sechstel der Kosten des Voranchlags

    für sonstige (Neben-)Räume:
    - länger als 1 Jahr zurück = in der Regel ein Achtel der Kosten des Voranchlags
    ...
    - länger als 5 Jahre zurück = in der Regel sieben Achtel der Kosten des Voranchlags
    Zuletzt bearbeitet: 5. Februar 2014
     
  5. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 05.02.2014, 09:59

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    AW: Klausel zur Renovierung bei Auszug gültig

    Warum ackern Sie den Link nicht durch?? :work:
     
  6. schielu

    schielu V.I.P. 05.02.2014, 10:58

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    AW: Klausel zur Renovierung bei Auszug gültig

    Dort sind m.E. keine Unwirksamkeitsgründe erkennbar.:confused: Etwas mehr Präzision zur Untermauerung Ihrer Annahme wäre hilfreich.
     
  7. mh1080

    mh1080 Forum-Interessierte(r) 05.02.2014, 11:41

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    AW: Klausel zur Renovierung bei Auszug gültig

    Das habe ich gemacht, für mich war aber leider nicht erkennbar, welche Klausel warum nicht gilt. (sehe zB keine starren Fristen; da steht auch nicht dass der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgewählten Fachbetriebes Grundlage ist etc.).

    Von daher wäre ich dankbar, wenn Sie Ihre Meinung präzisieren würden. Vielen Dank!

    Vg,
    mh1080
     
  8. hambre

    hambre V.I.P. 05.02.2014, 11:42

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    AW: Klausel zur Renovierung bei Auszug gültig

    Auch ich kann keinen Grund für die Unwirksamkeit der Quotenklausel erkennen. Aber deklinieren wir die einzelnen Punkte durch:
    1. Wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen per Fristenplan auf den Mieter => erfüllt
    2. Überlassung der Mietwohnung in renoviertem Zustand => erfüllt
    3. Flexible Berechnungsgrundlage => erfüllt
    4. Kostenvorqanschlag darf nicht verbindlich sein => erfüllt
    5. Möglichkeit, die Zahlungspflicht durch Eigenrenovierung zu umgehen => erfüllt

    @Ron-Wide
    Welcher dieser Punkte ist denn nach Deiner Auffassung durch die hier zitierte Quotenklausel nicht erfüllt?
     
  9. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 05.02.2014, 13:56

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    AW: Klausel zur Renovierung bei Auszug gültig

    Nun kriegt euch wieder ein! :lacht:

    Ich sehe die Unwirksamkeit darin: (aus dem genannten Link)

    ...dass eine zur Unwirksamkeit der Quotenregelung führende starre Berechnungsgrundlage dann vorliegt, wenn der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet sein soll, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf auf Grund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (vgl. BGH, Urteil vom 18. 10. 2006 - VIII ZR 52/06).
     
  10. schielu

    schielu V.I.P. 05.02.2014, 14:10

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    AW: Klausel zur Renovierung bei Auszug gültig

    Die Klausel zielt allerdings auf die Berücksichtigung des tatsächlichen Abnutzungsgrades ab...
     
  11. hambre

    hambre V.I.P. 05.02.2014, 15:17

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    AW: Klausel zur Renovierung bei Auszug gültig

    ... und die genannten Quoten gelten auch nur "in der Regel", sind also nicht starr. Das zitierte Urteil des BGH ist auf die hier verwendeten Formulierungen daher nicht anwendbar.
     
  12. mh1080

    mh1080 Forum-Interessierte(r) 05.02.2014, 16:11

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    AW: Klausel zur Renovierung bei Auszug gültig

    Mal angemommen M hat die eigentlich renovierte Wohnung bei Einzug von einem Maler erstklassig und mit qualitativ hochwertiger Farbe streichen lassen. Da M sehr ordentlich ist und weder raucht oder andere Angewohnheiten hat, die eine starke Abnutzung darstellen, ist die Wohnung nach 5 Jahren in hervorragendem Zustand. Lediglich einige Dübel oder Nägel sind in die Wände eingebracht worden.

    Gemäß Mietvertrag müsste M bei Auszug zB im Wohn- und Schlafzimmer entweder "in der Regel 5/6 der Kosten des Voranschlags" zahlen oder die fälligen Schönheitsreparaturen selbst durchführen.

    Der Mietvertrag fordert also von M, die Renovierung teilweise zu zahlen oder selbst durchzuführen, ungeachtet der Tatsache, ob die Abnutzung dies rechtfertigt. Die Formulierung "in der Regel" ist zwar weich, es kann aber vermutet werden, dass der V ein Interesse hat, mindestens den "Regel"-Anteil zu erhalten. Kann hierdurch eine Unwirksamkeit begründet sein?


    [M geht davon aus, dass die Erscheinung der Wohnung nach selbst vorgenommener Schönheitsreparatur in mittlerer Qualität und Güte nicht mit dem vorherigen Zustand zu vergleichen ist.]
     
  13. 772

    772 V.I.P. 05.02.2014, 16:26

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    AW: Klausel zur Renovierung bei Auszug gültig

    Nein, aber hier greift die "weiche" Frist. Wenn M besonders pfleglich dort gewohnt hätte, müsste er auch nur einen geringeren Anteil an der Renovierung tragen. Bei Verlängerung der Regel-Fristen wäre M beweispflichtig, bei Verkürzung, also überdurchschnittlichen Gebrauchsspuren wäre es VM.
     
  14. schielu

    schielu V.I.P. 06.02.2014, 10:45

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    AW: Klausel zur Renovierung bei Auszug gültig

    Die "Spielregel" ist doch klar definiert:
     
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