Hat ein Makler anspruch auf Provision?

Dieses Thema "ᐅ Hat ein Makler anspruch auf Provision? - Immobilienrecht" im Forum "Immobilienrecht" wurde erstellt von Ksu, 29. Februar 2012.

  1. Ksu

    Ksu Boardneuling 29.02.2012, 21:52

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    Hat ein Makler anspruch auf Provision?

    Hallo,

    ich habe mit Jura echt nicht viel am Hut und ich hoffe ich habe das einigermaßen verständlich rübergebracht!

    Auf jeden Fall würde ich mich auf eure Meinung und Antworten zu diesem Fall freuen!!


    Angenommen ein Hausverkäufer A bietet über einen Makler M seine Immobilie zum Verkauf an. Ein guter Bekannter B von A entscheidet sich die Wohnung zu kaufen. B hatte vorher keinen Kontakt zu M bezüglich dieser Wohnung. A versuchte in Absprache mit B die Provision bei M zu drücken. M ließ sich darauf ein und rundete die Privision für beide Parteien runter auf einen runden Betrag. A und B waren Einverstanden und unterschrieben eine Provisionsvereinbarung. Ein Termin beim Notar wurde festgesetzt.
    Nach ein paar Wochen stellt B fest das die Sanierungskosten viel höher sind als erwartet. B will unbedingt die Immobilie kaufen, aber um die Sanierung zu bezahlen möchte er die Provision von M einsparen. B hat M vorher nie persönlich getroffen, nur telefonischen Kontakt gehabt. Die einzige Leistung die M für B erbringt ist das Buchen eines Termins beim Notar. B sieht nicht ein für diese Leistung eine so hohe Provision zu bezahlen. B erwägt sogar den Abbruch des Kaufvorhabens. B hat bis jetzt noch keinen Kaufvertrag und kein Finanzierungsdarlehen unterschrieben. B hat bis jetzt nur die Provisionsvereinbarung unterschrieben.

    Zu dieser Situation meine Fragen:
    1) Ist es für B möglich die Provisionsvereinbarung mit M nachträglich nachzuverhandeln? Oder ist so eine Provisionsvereinbarung "das letzte Wort"? Am liebsten würde B die Kostenposition M aus dem Kaufvorhaben ganz streichen.
    2) Was wenn M sich Stur stellt und auf seine Provision besteht, kann B dann einfach so den Kauf abbrechen? Entcstehen für B irgendwelche Kosten? Wie z.B. Entschädigung an den Makler? Oder für das absagen des Notar Termins?
     
  2. Kataster

    Kataster V.I.P. 29.02.2012, 23:11

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    AW: Hat ein Makler anspruch auf Provision?

    Hm, mir ist unklar, warum die Provision überhaupt gedrückt wurde. Entweder besteht darauf Anspruch oder nicht.

    Nach §652 BGB, Abs. 1 könnte man behaupten, dass M gar keinen Anspruch hätte. Er hat ja nichts zur erfolgten Vermittlung beigetragen.

    Entscheidend sind hier aber die Vereinbarungen im Maklervertrag.

    Nach §652 BGB, Abs. 2 stünde M nichts zu, was nicht extra vereinbart wurde. Vor allem im Rücktrittsfall.

    Diese Provisionsvereinbarung halte ich für unüblich und eher schädlich.

    Wenn Der Bauzustand wirklich viel schlechter ist als erwartet, so könnte A doch mit dem Preis runtergehen. Auch wenn M da hätte aufpassen können oder müssen. Bude ist Bruch -> Makler soll weniger Geld bekommen? Mir ist die Kausalitätskette hier unklar.
     
  3. Ksu

    Ksu Boardneuling 29.02.2012, 23:55

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    AW: Hat ein Makler anspruch auf Provision?

    Vielen Dank für die Antwort! Ich bin gerade das hier am studieren: http://www.breiholdt.de/main_maklerrecht.html
    (ich hoffe solche Links sind hier erlaubt??)

    Nachweistätigkeit 1.) und Vermittlungstätigkeit 2.) b) sind da vor allem von Interesse.

    Ich komme jetzt mit meinem Laienhaften Wissen auch zu dem Ergebnis, dass M eigentlich gar keinen Anspruch auf Provision von B hat, da ja keine Vermittlung durch M erfolgte. Wie sollte B in so einem Fall am besten vorgehen? Müsste dann A die Provision für B übernehmen? Und nehmen wir mal an, der Maklervertrag zwischen A und M läuft in 2 Monaten aus. Könnte A den Vertrag einfach "aussitzen", ohne zu Verkaufen, und danach, ohne Makler, die Wohnung direkt an B verkaufen?

    Und nehmen wir mal an, die Bude ist gar nicht so eine Bruchbude, sondern B ist noch recht Jung und hat ansonsten bisher keine Erfahrung mit Immobilien. B hat die Renovierungskosten einfach zu niedrig geschätzt, komplett Saniert werden müsste nur das Bad. Aus Unwissenheit kommt noch dazu dass B die Provisionsvereinbarung direkt, ohne zu hinterfragen, unterschrieben hat, die der Makler sofort haben wollte.
     
  4. zeiten

    zeiten V.I.P. 01.03.2012, 10:02

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    AW: Hat ein Makler anspruch auf Provision?

    die provisionsvereinbarung könnte unwirksam sein. das kommt einem schenkungsversprechen gleich, welches in der form ebenfalls unwirksam wäre. sollte es nicht als schenkung zu werten sein, so könnte es wegen wuchers anfechtbar sein, da eine notarterminvereinbarung für den preis nicht zulässig sein dürfte.

    hatte der makler einen alleinvertrag? dann es könnte sich bei der provision um eine art ausfalls-entschädigung handeln, denn aufgrund dieses deals hat der makler nun keine chance mehr... dafür wäre allerdings der verkäufer zuständig, denn der war/ist der vertragspartner des maklers.

    irl würde ich eine anwältin aufsuchen, um das zu klären. bei dem preis dürfe es sich lohnen.
     
  5. schielu

    schielu V.I.P. 01.03.2012, 10:23

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  6. zeiten

    zeiten V.I.P. 01.03.2012, 11:08

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    AW: Hat ein Makler anspruch auf Provision?

    @schielu
    würde ich nicht drauf wetten, dass die fälle vergleichbar sind.
     
  7. Ksu

    Ksu Boardneuling 01.03.2012, 12:29

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    AW: Hat ein Makler anspruch auf Provision?

    Danke euch für die Hinweise! Ich kann leider überhaupt nicht beurteilen ob mein fiktiver Fall mit dem Fall den schielu verlinkt hat vergleichbar ist.

    Ich habe mir den Fall (Aktenzeichen 2 O 165/04) hier mal durchgelesen: http://www.justiz.nrw.de/nrwe/lgs/bonn/lg_bonn/j2004/2_O_165_04urteil20041207.html

    In diesem Fall ist es so, dass der notarielle Kaufvertrag auch tatsächlich unterschrieben wurde. Vorher wurde die Provisionsvereinbarung unterschrieben. Es wurde vereinbart, dass die Verkäuferin die Käuferprovision zusätzlich übernimmt.

    Dieser Fall ist für mich eigentlich recht eindeutig, da der Kaufvertrag unterschrieben wurde und der Makler somit Anspruch auf die vereinbarte Provision hat. Die Verkäuferin entschied sich erst danach die Provision nicht zu bezahlen und wurde somit vom Makler verklagt. Ausserdem scheint in diesem Fall der Käufer weitere Leistungen des Maklers in Anspruch genommen zu haben:

    In meinem Fallbeispiel wurde aber als Leistung von M eben nur ein Kaufvertragsentwurf vom Notar erstellt und ein Termin beim Notar ausgemacht. Für diese Leistung ist die vereinbarte Käuferprovision meiner Meinung nach viel zu Hoch.


    Außerdem wurde in meinem Fallbeispiel eben noch kein Kaufvertrag unterschrieben. Jetzt ist halt die Frage ob A den Maklervertrag aussitzen darf um dann die Immobilie ohne Maklerprovision an B zu verkaufen.

    Nehmen wir an in der Provisionsvereinbarung steht folgendes:

    Was meint Ihr? Hätte M nach ablauf des auf 6 Monate befristeten Maklervertrages mit A dann noch Anspruch auf Provision wenn B danach die Immobilie kauft?
     
  8. Klaus0155

    Klaus0155 V.I.P. 01.03.2012, 12:31

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    AW: Hat ein Makler anspruch auf Provision?

    Ich denke, hier muss man zwei Dinge auseinander halten: 1) Hat der Makler überhaupt einen Provisionsanspruch? 2) Hat der Käufer dem Makler Provision zu zahlen?

    Zu 1) einmal wird es auf den -nicht bekannten- Inhalt des fiktiven Maklervertrages Makler/Verkäufer ankommen. Ist in diesem z.B. dem Verkäufer ein eigenhändiger Verkauf untersagt bzw. gestattet? Was ist hinsichtlich der Provision vereinbart?
    Der BGH hat zu dieser Thematik am 12.10.2006, Az.III ZR 331/04 Urteil gesprochen. Nach der Urteilsbegründung neige ich zu der Ansicht, dass dem Makler eine Provision zustehen könnte, wobei abzuklären bliebe, in welchem Umfang der Makler überhaupt für den Verkäufer tätig geworden war. Hierzu fehlen im fiktiven SV allerdings Hinweise.

    Die sich zu 2) ergebende Fragestellung ist, ob der Käufer überhaupt Kunde des Maklers geworden ist. Sofern der telefonische Kontakt lediglich dazu diente, einen Notartermin zu vereinbaren, vorher kein Objektnachweis durch den Makler erfolgte und der Käufer auch nicht Kunde des Maklers war, neige ich eher dazu, einem Provisionsanspruch des Malers gegen den Käufer ablehnend gegenüber zu stehen.

    Im fiktiven Fall steht oben ausgeführter Meinung allerdings entgegen, dass die beteiligten Parteien freiwillig eine Provisionsvereinbarung mit dem Makler geschlossen haben. Dies auch nicht individuell, sondern gemeinschaftlich (A handelte in Absprache mit B). Vielleicht zu gewagt, aber ich überlege, ob daraus nicht eine gemeinschaftliche Übernahme der Provision geschlossen werden könnte.

    Wenn die Provision -auch- dazu diente, Aufwendungen des Makler pauschal auszugleichen, könnte es sich m.E. auch um eine "unabhängige Provision" handeln, die nicht unzulässig wäre (siehe bereits zitiertes BGH-Urteil).

    Das "Aussitzen" des Maklervertrags bringt nichts, wenn der Käufer derselbe bleibt. Der Makler hat dann Anspruch auf den Maklerlohn.

    Sachfremd ist m.E. auch die Begründung, den Maklerlohn mit Hinweis auf die erhöhte Sanierungsbedürftigkeit des Objektes zu begründen. Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun. Die Werthaltigkeit des Objekts findet ihren Niederschlag im Kaufpreis und sonst nirgends.
     
  9. Ksu

    Ksu Boardneuling 01.03.2012, 13:13

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    AW: Hat ein Makler anspruch auf Provision?

    Hallo Klaus, vielen Dank für deine aufschlussreiche Ansicht des Sachverhaltes.

    Ich werde in den nächsten Tagen veruschen mir einen fiktiven Inhalt des Maklervertrages auszudenken.

    Im fiktiven Fall ist es so, dass der Makler tatsächlich für den Verkäufe tätig war. Er hat die Immobilie inseriert und auch einige Besichtigungstermine durchgeführt. Am Ende gab es 2 potenzielle Käufer bevor B sich entschied, die Immobilie zu kaufen.

    Im fiktiven Fall hat der Käufer eine Provisionsvereinbarung inkl. Vermittlung/Nachweise des Maklers unterschrieben. Siehe meinen letzten Beitrag.

    Die einzige Absprache zwischen A und B bestand darin, dass B an A herangetreten ist und ihn gebeten hat, nochmal mit dem Makler über die Provision zu verhandeln, da B nicht vom Makler vermittelt wurde und auch sonst zu diesem Zeitpunkt keine Leistungen für B erbracht hat.

    Das wäre natürlich traurig für B.

    Die Begründung ist natürlich Sachfremd, das ist die rein subjektive Meinung von B. B ist der Meinung, er habe aufgrund mangelnder Erfahrung im Immobiliengeschäft die Provisionsvereinbarung zu voreilig unterschrieben, auch auf drängen des Maklers hin. (B ist sich der tatsache bewusst dass "Unwissenheit nicht vor Strafe schützt"). Jetzt erst ist B sich bewusst geworden was er da überhaupt tat, nämlich das B jetzt einen unverhältnismäßig Hohen Betrag an M zahlen muss im vergleich zu der erbrachten Leistung. B könnte sich die Sanierung und somit den kauf der Immobilie leisten wenn M einen nicht unerheblichen Betrag seines Provisionsanspruches gegenüber B aufgibt.
    B fühlt sich von M ein wenig "betrogen" da M genau wusste das er im schlimmsten Fall mit leeren Händen ausgehen könnte wenn B die Provisionsvereinbarung nicht unterschrieben hätte und A den Maklervertrag aussitzen würde. Trotzdem hat M sehr hoch gegriffen und verlangt eine unverhältnismäßig hohe Käuferprovision.

    B ist jetzt auf sich selbst sehr wütend da ihm das alles vorher nicht bewusst war.
     
  10. Ksu

    Ksu Boardneuling 01.03.2012, 17:40

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    AW: Hat ein Makler anspruch auf Provision?

    Mich lässt dieser fiktive Sachverhalt einfach nicht mehr in Ruhe. Seit Stunden lese ich jetzt die News Artikel von Breiholdt durch um irgendetwas davon auf den fiktiven Sachverhalt ableiten zu können.

    Jetzt bin ich auf den Artikel "Maklerprovisionsrecht" gestoßen.(http://www.breiholdt.de/show_news.php?id=873)

    Folgender Absatz ist interessant:
    Mit der Unterzeichnung der Provisionsvereinbarung hat der Käufer wohl einen Maklervertrag abgeschlossen, oder? Allerdings sehe ich für den Käufer keine "provisionspflichtige Tätigkeit" die vom Makler erbracht wurde. Ist das erstellen eines Kaufvertragsentwurfs sowie die Vereinbarung eines Termins beim Notar eine Makler Leistung die dem Käufer oder Verkäufer zugerechnet werden muss?


    Edit: Der Artikel "Die Angst des Maklers vor der Vorkenntnis..." (http://www.bethgeundpartner.de/fileadmin/bethge-data/Presse/AIZ/2010/Bethge_AIZ_6_10_S._68-69.pdf) ist meiner Meinung nach für den vorliegenden fiktiven Sachverhalt ebenfalls sehr interessant. Ich verstehe das so, dass der Makler in diesem Fallbeispiel keine "wesentliche Maklerleistung" erbracht hat, die zur Kaufentscheidung geführt hat. B kannte die Immobilie schon vorher und wusste von dem Verkaufsvorhaben von A. Vielleicht ist noch anzumerken das B vorher die Finanzierung der Immobilie mit seiner Bank geklärt hat. Erst nachdem die Bank der Finanzierung zugesagt hatte, ist A zum Makler gegangen und hat ihm mitgeteilt, das er einen Käufer hat. B war somit von Anfang an entschlossen die Immobilie zu kaufen, ohne vorheriges zutun des Maklers.

    Ich hoffe ich liege mit meiner Einschätzung nicht völlig falsch.
    Zuletzt bearbeitet: 1. März 2012
     
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