Gewerbliche Nutzung

Dieses Thema "Gewerbliche Nutzung - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Badezimmer, 12. August 2013.

  1. Badezimmer

    Badezimmer Junior Mitglied 12.08.2013, 11:05

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    Gewerbliche Nutzung

    Hallo zusammen,

    angenommen es wir ein Haus an eine einzelperson vermietet, es gibt nur einen mündlichen Mietvertrag. Der Mieter bewohnt das Haus nach einiger Zeit mit seiner Freundin zusammen, die dort als Tagesmutter tätig wird. Das Haus soll verkauft werden, die neuen Eigentümer würden das Haus selbst bewohnen wollen. Kündigungsfrist sei dann nach mehr als 10 Jahren Mietverhältnis 9 Monate. Kann man dies mit einer Kündigung durch die gewerbliche Nutzung beschleunigen oder wäre die Kündigung gar haltlos, da nicht der Mieter sondern dessen Freundin das Gewerbe betreibt. Auch zu klären sei, ist die Betreuung wirklich ein Gewerbe?
    Oder macht die Kündigung auf Eigenbedarf mehr Sinn?

    Bitte
    Zuletzt bearbeitet: 12. August 2013
     
  2. 772

    772 V.I.P. 12.08.2013, 14:15

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    AW: Gewerbliche Nutzung

    Das Mietverhältnis wäre doch wohl von Anfang an als Wohnung vereinbart worden, und dies hätte wohl immer noch Vorrang.
    Daher, Eigenbedarfskündigung, korrekt begründet, 9 Monate Frist.
     
  3. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 12.08.2013, 14:57

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    AW: Gewerbliche Nutzung

    Die Tätigkeit als Tagesmutter in einer Mietwohnung kann nur unter bestimmten Umständen verboten werden, zB wenn sehr viele Kinder in einer relativ kleinen Wohnung betreut werden sollen. In einer WE-Anlage könnte die WEG per Beschluß gewerbliche Kinderbetreuung verboten haben, und daran müssten sich dann alle Eigentümer und auch deren Mieter halten. Sollte es dagegen noch keinen solchen Beschluß geben, dann müsste sich der Vermieter sogar aktiv darum bemühen, daß die WEG die Kinderbetreuung ausdrücklich genehmigt, sobald ein Mieter an seinem VM mit dem Wunsch, Kinder betreuen zu wollen, heran tritt.

    Im vorliegenden Beispiel, bei einem frei stehenden Haus und mündlichem MV sehe ich keinerlei Möglichkeiten für den VM, die Kinderbetreuung zu verbieten, oder daraus einen Kündigungsgrund abzuleiten.

    Im Gegenteil ich sehe in der Kinderbetreuung sogar eine gewisse Möglichkeit, unter Umständen mit einem Widerspruch gegen eine berechtigte vermieterseitige Kündigung erfolgreich zu sein - gerade nach mehr als 10 Jahren Mietdauer. Aber das soll ja nicht das Problem des Verkäufers sein. Der Käufer dagegen sollte seine Planung nicht darauf versteifen, bereits 9 Monate nach Kauf dort einziehen zu können, sondern etwas langfristiger zu denken.
     
  4. Badezimmer

    Badezimmer Junior Mitglied 13.08.2013, 08:11

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    AW: Gewerbliche Nutzung

    Hallo,

    wieso evtl langfristiger. Bei einer begründeten Eigenbedarfakündigung?
    Was spricht dagegen?
     
  5. Badezimmer

    Badezimmer Junior Mitglied 13.08.2013, 10:53

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    AW: Gewerbliche Nutzung

    noch einen Nachtrag,
    angenommen die jetzigen Mieter haben die Mutter zur dauerhaften Pflege mit in das Haus einzigehen lassen. Da sieht es mit der Eigenbedarfskündigung doch aufgrund Sozialklausel schlecht aus, oder?
     
  6. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 13.08.2013, 14:40

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    AW: Gewerbliche Nutzung

    Zunächst muss der Erwerber abwarten, bis er nach abgeschlossenem Kauf auch im Grundbuch eingetragen wurde - vorher ist jede Kündigung ausgeschlossen. Das allein dauert gut und gern 6 Monate. Erst danach kann eine Kündigung aufgesetzt werden, bei einem begründeten Eigenbedarf und Mietdauer von mehr als 8 Jahren mit einer Frist von 9 Monaten.
    Nur haben die Mieter das Recht, Widerspruch einzulegen, und Gründe anzuführen, weshalb trotz des berechtigten Vermieter-Interesse eine Kündigung nicht, oder zur Zeit nicht zumutbar wäre. Je nach dem, was da für Gründe angeführt werden, kann das zumindest zu einem Aufschub führen. Die pflegebedürftige Mutter kann da ins Feld geführt werden, und das gut gehende Tagesmuter-Geschäft, welches nicht so einfach mir nichts, dir nichts woanders hin verlegt werden kann, wäre eine zweite Argumentationslinie. Kinder, welche kurz vor dem Schulabschluss stehen, eine Schwangerschaft - je nach persönlicher Situation mag es weitere Beweggründe geben, die vorgebracht werden können, und möglicherwiese bei einem Richter Gehör finden.
     
  7. schielu

    schielu V.I.P. 14.08.2013, 11:50

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  8. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 14.08.2013, 16:48

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    AW: Gewerbliche Nutzung

    Natürlich ist Kinderhüten ein Gewerbe, genauso wie Schriftstellerei eines ist. Und beide Gewerbe werden in der Regel nicht in Gewerbee- oder Industriegebieten, sondern in Wohngebieten, bzw genauer üblicherweise in Wohnungen, ausgeübt.

    In dem BGH-Urteil wurde die Kinderbetreung nur gekippt, weil es sich um eine Wohneigentums-Anlage handelte, dessen Eigentümerversammlung vor Beginn der Kinderbetreuung einen Beschluß gefasst hatte, nach der gewerbliche Kinderbetreuung in dieser Wohnanlage nicht gewünscht ist.
    Dieser Beschluß ist gültig, und einzuhalten. Und zwar von allen Eigentümern dieser WEG ebenso, wie von Mieterin.

    Da weder der Vermieter noch die Mieterin gegen diesen Beschluß vorgingen, ging es nie um die Frage, ob dieser rechtlich zulässig war, oder nicht. Weiter führt der BGH explizit aus, daß Tagesmütter, welche auf Erlaubnis ihrer Tagemutter-Tätigkeit klagen, gute Aussichten haben, damit erfolgreich zu sein. Denn Kinderlärm als Versagungsgrund wäre auf jeden Fall nicht hinreichend.
     
  9. TomRohwer

    TomRohwer V.I.P. 14.08.2013, 19:41

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    AW: Gewerbliche Nutzung

    Nein. Schriftstellerei ist kein Gewerbe, sondern eine freiberufliche Tätigkeit.

    Auch freiberufliche Tätigkeit - z.B. eine Arztpraxis oder eine Anwaltskanzlei - darf man aber nicht nach Belieben in Räumen ausüben, die zu Wohnzwecken gemietet wurden.
     
  10. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 14.08.2013, 20:15

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    AW: Gewerbliche Nutzung

    Naja ein Arzt kann nicht so einfach von der Wohnzimmercouch aus operieren (im Sinne von arbeitend tätig sein). Ein Anwalt dagegen schon eher.

    So oder so denke ich, braucht der Vermieter einen guten Grund, um gewerbliche oder sagen wir allgemeiner berufliche Tätigkeiten in einer Wohnung zu verbieten. Ein einfaches "Ich will das nicht" dürfte da nicht reichen - vor allem dann nicht, wenn der (hier: mündliche) Mietvertrag kein entsprechendes Verbot enthält.

    Ein Vermieter wolle einer Mieterin kündigen, weil sie nicht um Erlaubnis gefragt hatte, Katzen in der WOhnung zu halten - und scheiterte. Katzen in Wohnungnen sind üblich, und stören weder die Nachbarn, noch setzen sie der Bausubstanz zu.

    Und das lässt sich m.E. auch auf die Kinderbetreuung übertragen. Der Vermieter könnte sowieso nichts ausrichten, wenn die Mieterin regelmässig auf die Kinderschar der eigenen Schwester aufpassen würde. Und der Umstand, daß die Tagesmutter nicht aus Nächstenliebe, sondern aus Gewinnerzielungs-absicht die gleiche Aufgabe ím Auftrage von Nichtverwandten ausübt, ändert an den möglichen Belastungen für Nachbarn und Bausubstanz genau gar nichts. Wo also sollte ein Vermieter ansetzen, um eine Erlaubnis zu verwehren?
     
  11. schielu

    schielu V.I.P. 15.08.2013, 09:54

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    AW: Gewerbliche Nutzung

    Der BGH sieht es genau entgegengesetzt: Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.

    BGH – Urteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/08
     
  12. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 15.08.2013, 14:57

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    AW: Gewerbliche Nutzung

    Was ist denn da entgegengesetzt? Ich habe nicht gesagt, daß es dem Mieter ohne auch nur nachzufragen jederzeit gestattet ist, sondern nur, daß der Vermieter einen guten Grund braucht, um ein 'nichtstörendes' Gewerbezu verbieten, sprich eine entsprechende Anfrage eines Mieters abzulehnen.

    inwiefern tritt die Kinderbetreuung, welche ausschliesslich innerhalb der Wohnung statt findet, nach außen in Erscheinung? Insbesondere bei einem freistehenden Einfamilienhaus?

    Davon ab, aus dem von @schielu verlinkten Artikel:

    Im Klartext: Der Mieter muss zwar über die gewerbliche Tätigkeit informieren, verweigern kann der Vermieter aber in der Regel eher nicht. Und das obwohl in diesme Falle sogar explizit schriftlich "ausschliessliches Wohnen" vereinbart war.
     
  13. schielu

    schielu V.I.P. 15.08.2013, 15:16

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    AW: Gewerbliche Nutzung

    Wie anders sollen Kunden generiert werden können?
    Und ohne "Verkehr" können die Kinder/Kunden nicht zum Haus kommen.
     
  14. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 15.08.2013, 15:49

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    AW: Gewerbliche Nutzung

    Kunden werden heutzutage immer öfter im Internet generiert. Für mich ist nicht von außen erkennbar, ob die im Haus spielenden Kinder zur Familie/Bekanntenkreis gehören, oder nicht.

    Aber selbst, wenn man - zB durch ein Hinweisschild am Eingang - eine äußerliche Erscheinung der gewerblichen Tätigkeit erkennen könnte, wäre ich immer noch so weit, daß der Vermieter eine entsprechende Anfrage des Mieters nicht ohne guten Grund mit "Nein" beantworten dürfte.
     
  15. Badezimmer

    Badezimmer Junior Mitglied 16.08.2013, 07:38

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    AW: Gewerbliche Nutzung

    Hallo, nein, einen schriftlichen Mietevertrag gibt es nicht.
    Ausserdem halten sich bis zu 5 Kinder täglich im Garten des Hauses auf.
     
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