Falsche qm-Zahl der Wohnung in BK-Abrechnung

Dieses Thema "ᐅ Falsche qm-Zahl der Wohnung in BK-Abrechnung - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Miranda, 27. Dezember 2016.

  1. Miranda

    Miranda V.I.P. 27.12.2016, 20:02

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    Falsche qm-Zahl der Wohnung in BK-Abrechnung

    Nehmen wir mal an, ein Mieter (M) wohnt im EG eines Mehrparteienmiethauses mit EG und drei Etagen darüber. Die Wohnungen im EG hätten eine etwas kleinere Wohnfläche als die Wohnungen in den darüberliegen Etagen, sagen wir, rund 5-6 qm wären die EG-Wohnungen kleiner als die darüberliegenden Wohnungen im Haus.
    Nun hätte der Vermieter eine BK-Abrechnung erstellt, in der für sämtliche Wohnungen im Haus die gleiche qm-Zahl berechnet wurde - und zwar die der größeren Wohnungen.
    Der M wohnt aber in einer - 5-6qm kleineren - EG-Wohnung. Der M bittet den VM, die BK-Abrechnung entsprechend zu korrigieren und verweist auch auf die qm-Angabe im Mietvertrag (wie gesagt, 5-6qm weniger Wohnfläche als in der BK-Abrechnung angegeben).

    Frage: Muss der M die BK-Abrechnung erst bezahlen, wenn der VM diese entsprechend korrigiert hat? Oder muss der M unter Vorbehalt zahlen und kann den Fehlbetrag von der nächsten Mietzahlung abziehen?

    Nehmen wir weiterhin an, die qm-Zahl der Wohnung des M sei im Mietvertrag mit Dezimalstellen (2 Stellen nach dem Komma) angegeben, allerdings mit dem Zusatz "ca.". Also z.B.: "ca. 50,22qm" oder ca. 51,23qm".
    Zuletzt bearbeitet: 27. Dezember 2016
     
  2. 772

    772 V.I.P. 27.12.2016, 20:43

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    AW: Falsche qm-Zahl der Wohnung in BK-Abrechnung

    M könnte die Nachzahlung im Verhältnis der Flächenangaben zu seiner Wohnung kürzen und dies bezahlen.
     
  3. Miranda

    Miranda V.I.P. 27.12.2016, 20:57

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    AW: Falsche qm-Zahl der Wohnung in BK-Abrechnung

    Das wäre eine Idee.

    Aber: Im Internet kursiert die Aussage, dass der Vermieter die qm-Zahl nicht korrigieren muss, wenn diese nicht mehr als 10% vom tatsächlichen Wert abweicht. Trifft das zu?
     
  4. 772

    772 V.I.P. 28.12.2016, 06:21

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    AW: Falsche qm-Zahl der Wohnung in BK-Abrechnung

    Das 10% Limit betrifft eine mögliche Mietminderung bei zu groß angegebener Wohnung. Auf die Betriebskostenabrechnung trifft es mMn nicht zu, die muss stimmen!
    VMs Problem dabei ist, dass er durch eine solche Kürzung nicht mehr die vollen Kosten erstattet bekäme - die Differenz müsste er sich von allen anderen Parteien holen: Zusatzaufwand...
     
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  5. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 28.12.2016, 10:25

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    AW: Falsche qm-Zahl der Wohnung in BK-Abrechnung

    Doch, das gilt auch für die Betriebskostenabrechnung, wenn eine Fläche vertraglich vereinbart ist (wobei ein "ca." keine Bedeutung hat).

    BGH, Urteil vom 31. 10. 2007 - VIII ZR 261/06:

    Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zu Grunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10% beträgt.

    Zudem muss der Mieter, wenn er die Wohnungsgröße bestreitet, die Wohnung zunächst einmal selbst ausgemessen haben und die richtige Fläche vortragen, um einen relevanten Einwand gegen die Abrechnung zu erheben (BGH Urt. vom 22.10.2014 – VIII ZR 41/14).
     
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  6. 772

    772 V.I.P. 28.12.2016, 11:26

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    AW: Falsche qm-Zahl der Wohnung in BK-Abrechnung

    Danke für die Klarstellung.

    Diese Fallbeschreibung verstand ich jedoch so, dass die EG-Wohnung eine kleinere vereinbarte Wfl. hätte als die anderen, jedoch mit einer abweichenden, größeren Wfl. abgerechnet würde.
     
  7. zeiten

    zeiten V.I.P. 28.12.2016, 11:57

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    AW: Falsche qm-Zahl der Wohnung in BK-Abrechnung

    Solange die abgerechneten Nebenkosten auf einer Wfl beruhen, die weniger als 10% von der tatsächlichen Wfl. abweicht, ist das kein Problem. Die anderen Wohnungen interessieren dabei nicht.
     
  8. fischli

    fischli Boardneuling 28.12.2016, 12:16

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    AW: Falsche qm-Zahl der Wohnung in BK-Abrechnung

    Wie verhält es sich, wenn im Mietvertrag eine Größe angegeben wird, aber gleichermaßen den Passus beinhaltet, dass sich die Miete auf die Räume und nicht auf die Wohnfläche bezieht. Meiner Meinung nach kann man dann gegen die Miethöhe keine Einwendung bringen. Wie verhält es sich dann bei den Nebenkosten? Also angenommen: 75 qm Wohnung, nachgemessen 63 qm, also mehr als 10 % Abweichung und die Nebenkosten beruhen weitgehend auf Grundlage 75 qm.
     
  9. zeiten

    zeiten V.I.P. 28.12.2016, 12:53

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    AW: Falsche qm-Zahl der Wohnung in BK-Abrechnung

    Die Nebenkostenberechnung hat aufgrund der tatsächlichen Größe der Wohnung zu erfolgen - Abweichungen bis zu 10 % der Wfl. müssen allerdings hingenommen werden. Wenn die Abweichung darüber hinausgeht, ist die Nebenkostenabrechnung inhaltlich falsch.
     
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  10. fischli

    fischli Boardneuling 28.12.2016, 12:54

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    AW: Falsche qm-Zahl der Wohnung in BK-Abrechnung

    Ist bei den Nebenkosten die Wohnfläche oder Grundfläche entscheidend?
     
  11. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 28.12.2016, 13:06

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    AW: Falsche qm-Zahl der Wohnung in BK-Abrechnung

    § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB spricht von der Wohnfläche. Die vorbehaltenen abweichenden Vereinbarungen beziehen sich nicht auf die Flächenart, sondern den Umlageschlüssel als solche (zB. Peronen, Verbrauch).
     
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  12. Miranda

    Miranda V.I.P. 28.12.2016, 14:03

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    AW: Falsche qm-Zahl der Wohnung in BK-Abrechnung


    Genau. So ist es. Es wurde eine höhere qm-Fläche zugrunde gelegt, als die Wohnung tatsächlich hat.

    Ich habe zum Thema einen Link:

    http://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-quadratmeterzahl-wohnungsgroesse-falsch/

    Darin folgender Abschnitt:

    Wenn der Vermieter die Wohnflächenangabe garantiert

    • Erst dann, wenn Umstände hinzutreten, aus denen sich ergibt, dass der Vermieter über die Beschreibung im Mietvertrag hinausgarantiemäßig die Verantwortung für die Richtigkeitübernehmen will, kommt der Angabe der Wohnfläche rechtserhebliche Bedeutung zu.
    Solche Umstände kommen in Betracht, wenn einQuadratmeterpreis vereinbartwurde (LG München I WuM 1987, 217) oder dieFläche als Berechnungsfaktor für die Mietegenutzt wird oder der Vermieter dieGröße ausdrücklich garantierthat (LG Mönchengladbach ZMR 1988, 178) oder die Flächeauf die Dezimalstelle genauangegebenwird (LG Gießen MDR 1996, 358).

    Ergibt sich, dass der Vermieter für die Richtigkeit der Wohnflächenangabe die Gewähr hat übernehmen wollen, kann der Mieter darauf bestehen, dass diese Angabe auch Grundlage der Nebenkostenabrechnung ist.
     
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  13. zeiten

    zeiten V.I.P. 28.12.2016, 14:06

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    AW: Falsche qm-Zahl der Wohnung in BK-Abrechnung

    Um wie viel Prozent weicht denn die Wfl. In der Abrechnung von der tatsächliche Wohnungsgröße ab?
     
  14. Miranda

    Miranda V.I.P. 28.12.2016, 14:08

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    AW: Falsche qm-Zahl der Wohnung in BK-Abrechnung

    Ganz wenige Dezimalstellen (0.22 oder so) unter 10%.
     
  15. Miranda

    Miranda V.I.P. 28.12.2016, 16:12

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    AW: Falsche qm-Zahl der Wohnung in BK-Abrechnung

    Der M bestreitet nicht die Größe seiner Wohnung. Die Größe seiner Wohnung ist im Mietvertrag mit "ca. xx,xx qm" angegeben. Auf diese im Mietvertrag angegebene Wohnfläche beruft sich der M. Er weist den Vermieter darauf hin, dass in der BK-Abrechnung nicht die in seinem (M's) Mietvertrag angegebene Wohnfläche zugrunde gelegt wurde, sondern fälschlicherweise die - größere - Wohnungsgröße der Wohnungen in den oberen Etagen. Und verweist den VM diesbezüglich auf die qm-Angabe in seinem (M's) Mietvertrag. Und bittet den Vermieter, eine neue, korrekte BK-Abrechnung zu erstellen, der die in seinem Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße zugrunde gelegt wird (anstatt der größeren Wohnfläche der Wohnungen in den Etagen weiter oben im Haus).


    Beispiel: Wohnung des M angegeben im Mietvertrag des M mit"ca. 53,52 qm". Wohnungsgröße der Wohnungen in den oberen Etagen jedoch größer, nämlich, sagen wir mal, "ca. 58,66 qm". Und VM legt in der BK-Abrechnung nicht die Wohnungsgröße des M zugrunde (nämlich die ca. 53,52 qm), sondern die Größe der oberen, größeren Wohnungen - nämlich 58,66 qm.
    Zuletzt bearbeitet: 28. Dezember 2016
     
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