einzug im juli, rechnung vom juni in nebenkosten

Dieses Thema "ᐅ einzug im juli, rechnung vom juni in nebenkosten - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von andi2, 16. Oktober 2013.

  1. andi2

    andi2 Neues Mitglied 16.10.2013, 06:14

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    einzug im juli, rechnung vom juni in nebenkosten

    mieter M zieht 7.2012 ein und erhaelt in 10.2013 die erste nebenkostenabrechnung. die heizkosten setzen sich aus zwei rechnungsbetraegen zusammen.
    6.2012 3200,- kalter winter 2011/12
    6.2013 1600,- lauer winter 2012/13
    ob diese betraege bereits z.B. halbiert wurden und somit nur die kosten fuer die halbjahre von 2012 enthalten, weiss M noch nicht.
    fuer M wurde bei vier mietparteien ein anteil von 1/8 bestimmt: 600 und somit beteiligung von 400,- am winter 11/12 und 200,- am winter 12/13.
    ist dies zulaessig ? oder darf M mit einem anteil 1/4 nur an den kosten beteiligt werden, die entstanden sind, nachdem er eingezogen ist, d.h 400 ( 1/4 von 1600 ) ?
    der vormieter wird doch sicherlich auch nicht beteiligt an den heizkosten fuer die zweite jahreshaelft ?


    vielen dank vorab
    andi2
     
  2. 772

    772 V.I.P. 16.10.2013, 06:57

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    AW: einzug im juli, rechnung vom juni in nebenkosten

    Welche Art von Heizung und ggf. Warmwassererzeugung könnten wir im Beispiel annehmen?

    Die Abrechnung wäre mMn formal zu beanstanden, da Gesamt- und Teilkosten genannt werden müssten. Dies fehlt offensichtlich.
    Da die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig berechnet wurden, müsste geprüft werden, ob dies durch eine Ausnahmeregelung der HeizKVO berechtigt wäre.

    Welcher Abrechnungszeitraum wäre denn erkennbar?

    Hier müsste mindestens eine Abrechnung nach Monaten erfolgen, die für M auf den Anteil seit Einzug bis Ende des Zeitraums einzugrenzen wäre.
     
  3. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 16.10.2013, 07:55

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    AW: einzug im juli, rechnung vom juni in nebenkosten

    Zuerst ein Überblick, wie eine Nebenkostenabrechnung(NKA) aussehen müsste:

    Aus Mietrechtslexikon:
    Formelle mietrechtliche Anforderungen an die Abrechnung:
    Der BGH hat in einem Urteil vom 27.11.2002 die mietrechtlich an die Nebenkostenabrechnung zu stellenden Mindestanforderungen klar definiert:
    (1) Ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung entstandener und von den Vorauszahlungen nicht gedeckter Betriebskosten ist nach dieser Entscheidung immer erst dann fällig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Abrechnung erstellt hat.
    (2) Die Rechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Danach sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde liegenden Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der tatsächlich auch geleisteten Vorauszahlungen des Mieters.
    (3) Ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter muss überprüfen können, welche von ihm erbrachten Leistungen der Vermieter bei der Berechnung seiner Saldoforderung berücksichtigt hat. Ebenso: OLG Düsseldorf 24. Zivilsenat, Urteil vom 6. Mai 2003, Az: 24 U 99/02. Dies gilt auch für die Heizkostenabrechnung.

    (4) Eine Abrechnung, in der kein Hinweis auf gezahlte Vorauszahlungen enthalten ist, ist nur dann ordnungsgemäß, wenn zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum noch überhaupt keine Vorauszahlungen erbracht habe.

    Die Zahlung des Mieters wird also erst nach Stellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung überhaupt fällig.

    Hinzu kommt noch ein Recht zur Belegeinsicht in die Rechnungen, die für die Abrechnung relevant sind. Prüfungszeit 4 Wochen. Der Mieter darf Kopien erstellen.

    Über die Abrechnungsfristen gibt der § 556 Abs.3 BGB Auskunft.
     
  4. andi2

    andi2 Neues Mitglied 16.10.2013, 10:22

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    AW: einzug im juli, rechnung vom juni in nebenkosten

    vielen dank fuer eure antworten.
    fristen hat M schon in erfahrung bringen koennen. fuer M und V (vermieter) jeweils 12monate und 4wochen fuer M zum begleichen evtl. nachforderungen. M bekommt wegen hoher vorauszahlungen noch ein wenig zurueck, soll aber in folge mehr vorauszahlen.

    M heizt mit gas und heizkosten werden durch zahl der mietparteien geteilt, dies haben V und M bei abschluss des vertrags vereinbart, steht auch so im vertrag. wurde seit jahren so gehandhabt. (M haette das gern verbrauchsabhaengig)

    M hat gelesen, dass zeitraum 12 monate betragen soll, aber z.B. verbrauchskosten in gesondertem zeitraum abgerechnet werden koennen. z.B jan-dez fuer versicherung,muell,.. aber juli-juno fuer gas,wasser. wenn nun 10.2013 die zeitraeume 1.2012-12.2012 fuer versicherung, aber 7.2012-6.2013 fuer gas abgerechnet werden (wenn dies tatsaechlich vom V so gedacht), wie wird dies mit den vorauszahlungen verechnet ? M moechte vorbereitet sein auf diese situation.
    M ist 7.2012 eingezogen und die gesamten nebenkosten, die sich dann in korrekter abrechnung aus anteilig sechs monaten versicherung, aber aus 12 monaten gas zusammensetzen, werden mit den in 2012 (6 monate) geleisteten vorauszahlungen verrechnet, daraus moechte V eine hoehere vorauszahlung ableiten.
     
  5. 772

    772 V.I.P. 16.10.2013, 14:45

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    AW: einzug im juli, rechnung vom juni in nebenkosten

    In der Heizkostenverordnung stehen die möglichen Ausnahmen von der vorgeschriebenen verbrauchsabhängigen Kostenverteilung. Falls im Beispiel keine zuträfe, könnte M wohl 15% der Heizkosten abziehen.
    Bei solch gesplitteter Abrechnung müssten wohl auch die Vorauszahlungen gedanklich geteilt werden. D.h., wenn z.B. von 100 € monatlicher Vorauszahlung 60 € "warm" und 40 € "kalt" wären, müssten 6x40 € "kalt" und 12x60 € "warm" auf die jeweiligen Teile angerechnet werden. Daraus könnte dann eine neue Vorauszahlung errechnet werden. Nur wenn M während des gesamten Abrechnungzeitraums von 18 Monaten dort wohnte, wäre eine einfachere Rechnung möglich.
     
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