Berechtigtes Interesse an Untervermietung

Dieses Thema "ᐅ Berechtigtes Interesse an Untervermietung - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von flakeo, 5. März 2013.

  1. flakeo

    flakeo Forum-Interessierte(r) 05.03.2013, 16:10

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    Berechtigtes Interesse an Untervermietung

    Hallo, folgender Fall:

    A und B sind gemeinsame Hauptmieter einer 2-Zimmer-Wohnung. B zieht aus der Wohnung aus, und möchte auch nicht länger Hauptmieter sein. Der Vermieter schlägt vor, einen neuen Mietvertrag mit A zu machen, wobei auch der Vater des A zur finanziellen Absicherung (vorher war dieser "nur" Bürge) mit als Hauptmieter gelten soll. Im Vertrag soll jedoch festgehalten werden, dass die Wohnung nur von einer Person (dem A) bewohnt wird.

    A plant jedoch, nachdem nun B ausgezogen ist und der neue Mietvertrag zu laufen beginnt, eventuell nach einiger Zeit an eine Person unterzuvermieten, um sich -wie gewohnt- die Kosten teilen zu können.

    1.) Reicht es als berechtigtes Interesse aus, dass A sich wie gewohnt die Kosten teilen will, sodass der Vermieter der Untervermietung zustimmen muss?

    2.) Ergibt sich etwas anderes daraus, dass der Vater des A in den Mietvertrag aufgenommen wurde oder daraus, dass im Mietvertrag steht, die Wohnung wird nur von einer Person bewohnt? A befürchtet nämlich, dass der Vermieter den Vater nur mit in den Mietvertrag aufnehmen will, um abzusichern, dass der A kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat, oder er jedenfalls einen Aufschlag verlangen kann, weil eigentlich nur eine Person im Mietvertrag steht.


    Vielen Dank
    Zuletzt bearbeitet: 5. März 2013
     
  2. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 05.03.2013, 17:38

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    AW: Berechtigtes Interesse an Untervermietung

    Grundsätzlich ist eine Änderung des auf A und B lautenden Mietvertrags möglich , aber nur mit der Unterschrift von A, B und VM. Wenn keine Einigung zustande kommt, bleibt nur die Kündigung - dann müssten aber auch beide Hauptmieter ausziehen, und ob und mit wem der VM einen neuen Vertrag eingehen will, ist allein die Entscheidung von VM. A könnte also nichts von VM 'Einfordern'.

    Die Aufnahme des Vaters als neuer Mit-Hauptmieter läuft für den VM ins Leere, wenn der Vater nicht vor hat wirklich mit einzuziehen, sondern rein als 'Absicherungsmaßnahme' in den Vertrag geschreiebn werden soll. Wenn eine Kaution einbehalten wurde, dann ist sogar schon die Bürgschaft unwirksam. VM kann drei Kaltmieten als Sicherheit haben - in Form einer Kaution ODER einer Bürgschaft über 3 Kaltmietern durch den Vater. Den Vater als fiktiven Vertragpartner mit aufzunehmen, ist ein Versuch, die Rechtslage zu unterlaufen - und ist damit unwirksam.

    Eebnso sehe ich die neue Bedinung "Einzelperson" als unwirksam an. Da die Wohnung zuvor schon von zwei Personen bewohnt wurde, gibt es keinen Grund, warum nicht auch künftig zwei Personen darin leben können. Und der Vater ist eindeutig KEIN Bewohner der Wohnung.

    Aus meiner Sicht kann A also relativ beruhigt den neuen Vertrag mitsamt dem Vater unterschreiben, und anschließend die Zustimmung zur Untervermietung einfordern, da ein berechtigtes Intereesse vorhanden ist, und der VM keine GRünde hat seine Zustimmung zu verwehren.
    Der Vater wäre letztlich ziemlich raus aus der Sache, weil dieser nur als Scheinmieter fungieren soll (und nicht wird, VM wird kein Geld vom Vater eintreiben können) und A könnte sich einen neuen M iotbewohner suchen, der dann aber nicht Hautpmieter, sondern nur Untermieter wäre. Das hat seine Vor- und Nachteile. Aus meiner Sicht überwiegen die Vorteile.
     
  3. flakeo

    flakeo Forum-Interessierte(r) 05.03.2013, 17:45

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    AW: Berechtigtes Interesse an Untervermietung

    Danke für die Antwort. A, B + VM sind mit der vom Vermieter vorgeschlagenen Lösung einverstanden.

    Der VM betont immer, dass er wegen des Verwaltungsaufwandes "keinen Bock" hat, dass aus der Wohnung, die A&B als Paar bewohnten, eine WG wird. Das wäre ja faktisch der Fall, wenn A sich einen neuen Mitbewohner sucht.

    Genügt es also, dass A nach einigen Monaten wieder einen Mitbewohner haben möchte für das berechtigte Interesse an einer Untervermietung? So hatte ich dich verstanden. Dass A untervermieten dürfte, wenn z.B. der Partner oder gar Ehepartner einziehen soll, finde ich relativ eindeutig, aber sollte es bloß ein Kumpel oder gar ein Fremder sein, war der A wegen der klar ablehnenden Haltung des VM gegenüber einer WG verunsichert.

    Grüße
     
  4. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 05.03.2013, 17:57

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    AW: Berechtigtes Interesse an Untervermietung

    Genau so sehe ich das, ja.

    Da kann der VM so wenig Bock drauf haben, wie VM will. VM vermietet an A, und A ist der einzige Ansprechparter für VM. Wenn A sich dann einen Untermieter dazu holen wil, dann sehe ich keine Möglichkeit für VM, diese berechtigte Forderung nicht zu erfüllen.

    VM wird A unterstellen, daß A von Anfang an vor hatte, unterzuvermieten, trotz A's Wissen um VM's ablehndene Einstellung. Dann hätte A schlechte Karten.

    Wenn A nun darlegt, daß dem nicht so ist, er es allein versucht that, und feststellen muste, daß er damit nicht zu Rande kommt, dann ist eben nach einigen Monaten ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung neu entstanden, und VM wäre zustimmungspflichtig.

    Prinzipiell hätte A wohl von Anfang an das Anrecht auf einen weiteren Mitvbewohner - B raus, C rein (sollten A und B Studenten sein, dann ist das auch einforderbar) Nur ist halt, fals A und B KEINE Studenten sind, immer noch die Unterschirft von VM unter dem neuen Vertrag nötig. Und die wird VM nicht leisten, wenn VM den A im Verdacht hat, die Aufnahme eines C von Anfang an zu planen.
     
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  5. flakeo

    flakeo Forum-Interessierte(r) 05.03.2013, 19:16

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    AW: Berechtigtes Interesse an Untervermietung

    Hallo,

    A & B sind beide Studenten. Genau aus dem Grund, dass B (mitsamt ihres Vaters als Bürgen) aber aus dem Vertrag rauswollen, musste A zunächst zusehen, dass der Vermieter einem abgeänderten bzw. neuen Mietvertrag zustimmt und nicht auf Kündigung beharrt. Weil A bereits wusste, wie VM auf den Vorschlag einer WG reagieren würde, hat er es unterlassen, dies direkt vorzuschlagen, sondern möchte (wirklich) erst einmal alleine wohnen und dann schauen, wie er finanziell und persönlich zurecht kommt.

    A dachte halt, durch den überraschenden Vorschlag, den Vater des A nunmehr statt als Bürgen als zweiten Hauptmieter in den neuen Vertrag aufzunehmen und ausdrücklich in den Vertrag zu schreiben, dass die Wohnung von nur einer Person genutzt werden soll, hätte der VM ein Ass im Ärmel. Hoffen wir, dass dem nicht so ist.


    Danke für deine hilfreichen Antworten.

    Grüße
     
  6. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 06.03.2013, 04:19

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    AW: Berechtigtes Interesse an Untervermietung

    Da A und B eine studentische WG bilden, und der Vermieter damit an eine studentische WG vermietet hat, könnte A vom VM verlangen, daß Studnet B durch Student C ersetzt wird - ohne daß der VM viel dagegen tun kann. Bei studentischen WGs sind die Handlungsmöglichkeiten eines VM gegen einen kurzfristigen Bewohnertausch extrem eingeschränkt, da es in der Natur der Sache liegt, daß sich bei Studenten die Lebensumstände relativ kurzfristig ändern.
    Daran ändert sich aus meiner Sicht auch niohts durch den Umstand, daß A und B 'zusammen' waren, und die Anmietung nicht von vorn herein als WG, sondern als "Paar" statt fand.

    Jeder VM hat des Recht auf eine Mietsicherheit. Nur darf diese eben auch nur maximal 3 Kaltmieten betragen, und nicht höher sein. Wurden 3 KM als Kaution hinterlegt, ist ein zusätzlicher Bürge unzulässig, bzw, müsste trotz Unterschrift nicht mehr für diese Wohnung bürgen. Ohne Kaution müsste der Bürge eben für maximal 3 Kaltmieten gerade stehen. Glecih zwei Bürgen für eine WOhnung zu verlangen sehe ich als unzulässig an - oder jeder Bürge würde nur für je 1,5 Kaltmieten haften.
    Egal, wenn die jeweiligen Eltern mitmachen, sollen sie halt mit unterschreiben. Es sieht nett auf dem Papier aus, und macht den VM offenbar glücklich. Und trotzdem verpflichtet es die 'Schein-bürgen' zu nichts (ausser maxmial 3 KM ingsesamt, und auch das nur, falls nicht zusätzlich zu den Bürgen auch noch eine Kaution gestellt, und die Wohnung damit nicht nur doppelt, sondern sogar dreifach abgesichert wurde).

    Der Ansatz, den (nicht mit einziehnden) Vater als zweiten Hauptmieter in den MV aufzunehemen zielt darauf ab, den Vater (wie einen 'echten' Hauptmieter) über diese 3 KM hinaus zur Zahlung zu verpflichten, falls A seien Zahlpflichten nicht mehr nachkomen solte - und ist genau aus diesem Grunde unwirksam. Der Vater könnte unterschreiben, der VM wäre glücklich, und der Vater wäre, da er nun ja kein Bürge mehr wäre, komplett raus aus der Haftung.

    Ein Passus, daß eine Wohnung nur von einer Person genutzt werden darf, ist von vorn herein unwirksam. Selbst bei einem Ein-Zimmer-Appartment könnte der VM den Zuzug des Partners oder (bei weiblichen Mietern) die Geburt eines Kindes nicht verhindern. Gleiches gilt für die nachträgliche Aufnahme eines älteren Kindes, für das der Elternteil unterhaltspflichtig wäre.

    Bei einer 2-Zimmer-Wohnung (oder noch grösser) ist der Passus umso mehr unwirksam, da hier regelmässig ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines der beiden Zimmern entstehen kann, und der VM bei einer solchen Entstehung zustimmungspflichtig ist.

    Hier aber hat der VM bereits an zwei Personen vermietet, und damit seine Zustimmung bereits gegeben. Diese kann er nun nicht mehr zurückziehen. Doch genau das versucht der VM mit seiner etwas abenteuerlichen Vertragskonstruktion.

    Unterm Strich also stehen A alle Optionen zur Verfügung. Er kann sich aussuchen, wie er es gerne haben würde, und es dann für sich entscheiden.

    Vertraglich gesehen würde ich ein Zusatzprotokoll zum gültigen (und auch in Zukunft weiter gültigen!) Mietvertrag aufsetzen, nachdem B zum xx.xx.xxxx aus dem MV ausscheidet, und der MV ansonsten unverändert weiter gültig ist. Damit ist die spätere Aufnahme eines C an Stelle des B auch kein Problem mehr. Dieses Protokoll wäre von A, B und VM zu unterschreiben, und dem Mietvertrag anzufügen.


    Nimmt A den künftigen C als zweiten Hauptmieter auf, dann ist es weniger kompliziert, dem C evtl irgendwann die Wohnung zu überlassen, falls A ausziehen, und C bleiben möchte. Nimmt A den C als Untermieter auf, dann wäre das etwas schwieriger, besonders falls C kein Student wäre.

    Die einzige Handlungsoption die der VM hätte, wäre eine Kündigung nach §573a, falls der VM mit im gleichen Haus wohnen sollte - und nur die eigene Wohnung besässe, und die vermietete.
    Zuletzt bearbeitet: 6. März 2013
     
  7. flakeo

    flakeo Forum-Interessierte(r) 06.03.2013, 21:32

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    AW: Berechtigtes Interesse an Untervermietung

    Hallo,

    erstmal Hochachtung, dass du dir mit diesem fiktiven Fall die Nächte um die Ohren schlägst ;)

    Ich habe heute nochmal selbst in einem Mietrechts-Kommentar recherchiert. Dass die Klausel, die besagt, in der Wohnung des A dürfe nur eine Person wohnen, unwirksam ist, stand auch dort so.

    A und B haben 2 Kaltmieten Kaution hinterlegt. Insofern können Vater A und Vater B tatsächlich nur für die "dritte" Kaltmiete einstehen, darüber hinaus gehende Mietsicherheiten sind wie du schon sagtest nicht zulässig.

    Der Ansatz des Vermieters, den Vater des A aufzunehmen, soll diesen tatsächlich darüber hinaus verpflichten. Nach dem was ich gelesen und verstanden habe, haftet der Vater trotzdem nicht über die dritte Kaltmiete hinaus, wenn sich aus den Umständen ergibt, "dass der [Schuld-]Beitretende in Wirklichkeit nicht die Rechtsstellung eines Mieters erlangen will". Hiervon sei auszugehen, wenn "der Beitretende die Mietsache nicht nutzt und im Verhältnis zum ursprünglichen Mieten auch nicht nutzen darf". Ich hoffe dass ich mit dem Schuldbeitritt bei dem richtigen Stichwort war und dies nicht etwas anderes meint.

    Allerdings habe ich im selben Kommentar gelesen, dass die Wirksamkeit eines Schuldbeitritts bei der Wohnungsmiete mangels obergerichtlicher Rechtsprechung nicht geklärt ist. Nach der dort vertretenen Auffassung komme aus darauf an, ob der Beitretende ein eigenes wirtschaftliches Interesse am Zustandekommen des Mietvertrages hat oder ob die Sicherung des Vermieters im Vordergrund steht. Als Beispiel für das zuerst genannte wird unter anderem die Situation angeführt, dass die Eltern die Mithaftung für den Mietvertrag ihrer einkommenslosen Kinder übernehmen. Das wäre vorliegend der Fall. Dann sei dies kein Rechtsgeschäft zur Umgehung von § 551, sondern der Schuldbeitritt sei wirksam.

    Außerdem seien Fälle denkbar, in denen eine Überschreitung der Obergrenze von 3 KM deshalb erlaubt ist, weil der Vermieter etwa einen von mehreren Mietern aus dem Vertrag entlässt und sich so das Ausfallrisiko erhöht.

    Insofern muss man wohl sagen, dass der Vater des A wohlmöglich doch voll haftbar gemacht werden kann. Weil der A aber in dem fiktiven Fall immer artig seine Miete zahlt und auch sonst nichts kaputt macht, ist dies für den A oder dessen Vater keine unbefriedigende Situation. Wichtiger ist für den A, dass die Klausel, wonach die Wohnung nur von einer Person bewohnt werden darf, keine Wirkung entfalten wird und der A es wohl nicht schwer haben wird, ein berechtigtes Interesse an der späteren Untervermietung anzumelden, auch wenn der Vermieter da keine Lust drauf hat.

    Ich danke dir nochmals für deine Hilfe.

    Grüße

    Edit: Vielleicht kannst du mir noch sagen, ob du Quellen dafür hast, dass man in einer an Studenten vermieteten Wohnung das Recht hat, Ersatz für einen ausscheidenden Mitbewohner zu holen? Oder ist das mehr ein Sonderfall des berechtigten Interesses an einer Untervermietung bzw. ein Urteil dazu?
    Zuletzt bearbeitet: 6. März 2013
     
  8. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 07.03.2013, 05:26

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    AW: Berechtigtes Interesse an Untervermietung

    heute morgen nicht all zu viel Zeit.... Auf die schnelle sei mal eben auf die entsprechende Seite des M ietrechtslexikon verwiesen

    http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/w1/wohngemeinschaft.htm

    Es gibt aber auch aktuellere Urteile, eines aus 2006 oder 2008 schwirrt mir da grad im Kopf rum.

    In der hier beschriebenen Konstellation sehe ich den Vater als komplett nicht haftbar an, was durch das Vorhandensein einer Kaution noch bestärkt wird. Der VM hätte 3 KM fordern können, er begnügte sich mit 2 - dessen Entscheidung. Darüber hinaus noch einen Bürgen bzw Schein-Mieter zu verlangen ist einfach ztuviel, da kann ich mir nicht vorstellen, wie VM bei einem Rechtstreit damit durch kommen will.
     
  9. schielu

    schielu V.I.P. 07.03.2013, 11:10

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    AW: Berechtigtes Interesse an Untervermietung

    Wenn ich die Eingangsfrage richtig verstehe, ist der Vater nicht (mehr)als Bürge im neuen Vertrag sondern als Vertragspartner beteiligt. Damit auch voll in der Haftung und der Zahlungspflicht. Die Notwendigkeit einer Untervermietung wird deshalb schwer durchsetzbar sein!
     
  10. flakeo

    flakeo Forum-Interessierte(r) 07.03.2013, 12:26

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    AW: Berechtigtes Interesse an Untervermietung

    Die über die 3 KM hinausgehenden Zahlungspflicht des Vaters scheint offenbar umstritten zu sein, wenn der Vater nur Scheinmieter ist.

    Die Untervermietung aber muss nur auf ein berechtigtes Interesse gestützt sein. Daran sind keine allzu hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt jedes vernünftige wirtschaftliche oder persönliche Interesse, das nach Abschluss des MV entstanden ist. Ein wirtschaftliches Interesse zu begründen könnte aufgrund des Vaters im MV tatsächlich schwer sein. Da aber auch ein persönliches Interesse ausreicht, kann der A mMn wie Cloakmaster schon sagte darlegen, nach einiger Zeit festgestellt zu haben, dass er alleine in seiner Wohnung nicht zurecht kommt.


    Sind diese Grundsätze im vorliegenden Fall überhaupt anwendbar? Ganz am Anfang ist davon die Rede, dass eine WG bei mindestens 3 Personen vorliegt. Im vorliegenden Fall handelt es sich aber um eine 2-Zimmer-Wohnung, die an ein studentisches Pärchen vermietet wurde.

    Grüße
     
  11. schielu

    schielu V.I.P. 07.03.2013, 13:32

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    AW: Berechtigtes Interesse an Untervermietung

    Wie soll Jemand, der einen Mietvertrag rechtskräftig abschließt "Scheinmieter" sein? Den Begrff gibt es nicht! Er ist immer Vertragspartner mit allen Rechten und Pflichten und nicht "Bürge"!
    Wenn Mieter eine Untervermietung beanspruchen und der Vermieter diese ablehnt, bleibt nur die Vertragskündigung!
     
  12. flakeo

    flakeo Forum-Interessierte(r) 07.03.2013, 14:12

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    AW: Berechtigtes Interesse an Untervermietung

    An der Klausel, dass nur die Person des A in der Wohnung wohnen soll, kann man erkennen, dass der Vermieter eigentlich an A vermieten will, aber zur Sicherheit eben den Vater in den Mietvertrag als Vertragspartner aufnimmt. Inwieweit dadurch die Regelungen des § 551 BGB umgangen werden, ist offenbar umstritten und keineswegs so eindeutig wie du es darstellst. Tatsächlich ist es nunmal so, dass der Vermieter eigentlich eine Form der Mietsicherheit durch den Vater des A haben will, und der Vater nicht zum Gebrauch der Mietsache berechtigt sein soll und daran auch kein Interesse hat. Das lässt sich aus den Umständen und der vom Vermieter erwünschten Vertragsgestaltung entnehmen.

    Diese Informationen habe ich mir nicht aus den Fingern gesaugt, sondern, soweit ich es richtig verstanden habe, aus dem Mietrechts-Kommentar von Schmidt-Futterer entnommen.

    Eindeutig ist aber, dass wenn VM dem A die Erlaubnis zur Untervermietung verwehrt, obwohl das berechtigte Interesse vorliegt, erst nach Vertragsschluss entstanden ist und keine Gründe gegen die Person des Untermieters sprechen, die Mieter (A & dessen Vater), statt zu kündigen, auch Klage auf Erteilung der Erlaubnis erheben können.



    Grüße
     
  13. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 07.03.2013, 19:39

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    AW: Berechtigtes Interesse an Untervermietung

    Das Thema hatten wir erst kürzlich: Ist eine 2er-WG überhaupt eine WG, oder ein privater Zusammenschluss?
    Überwiegend wird zunächst letzteres unterstellt. Wenn 2 Personen als Hauptmieter eine Wohnung anmieten, wird im allgemeinen der gemeinsame Wille, gemeinsam auf unbestimmte Zeit wohnen zu wollen, unterstellt.

    Nicht so aber wieder einmal bei den Studenten. Sind beide Hauptmieter Studenten, dann wird auch in einer 2-Zimmer-Wohnung eine studentische WG angenommen, welche von vorn herein nur auf begrenzte Zeit ausgerichtet, und in der eine gewisse Fluktuation unter den Bewohnern ebenso von Anfang an anzunehmen - und damit vom Vermieter hinzunehmen ist, sobald er den Mietvertrsg mit den Studenten eingegangen ist.

    Das Gesetz kennt den Begriff "Scheinmieter" nicht, das ist richtig. Das Gesetz kennt aber auch den Begriff "Wohngemeinschaft" nicht. Trotzdem tauchen beide Begriffe in diversenen Urteilen immer wieder auf.
     
  14. schielu

    schielu V.I.P. 08.03.2013, 10:53

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    AW: Berechtigtes Interesse an Untervermietung

    Das ist nicht schlüssig! Jeder kann etwas mieten ohne auch direkter Nutzer zu sein. Das ist nicht mit "Bürgschaft" gleichzusetzen. Er ist und bleibt als Vertragspartner in voller Haftung! Auch könnte ihm der Vermieter nie die Mitbenutzung untersagen. Der Hinweis auf 1 Person hat mehr mit evtl. Abrechnungsgrundlage zu tun.
    Wie soll das "berechtigte" Interesse begründet werden?
     
  15. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 08.03.2013, 15:40

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    AW: Berechtigtes Interesse an Untervermietung

    Es ist klar ersichtlich, daß A, und nur A der Mieter und Nutzer der Wohnung sein soll. Es besteht keinerlei Interesse an einer Nutzung der Mietsache durch den Vater. Und damit ist die (Mit)-Vermietung nichts anderes als ein Scheingeschäft zur Umgehung des §551. Gerade, weil A ja bereits Mieter der WOhnung ist, und nun lediglich eine Änderung des Vertrags (Auszug von B) ansteht.

    Ein jeder Mieter einer Wohnung hat ein berechtigtes Interesse daran, seinen Zahlungsverpflichtungen aus der Anmietung nachzukommen - und der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran, daß der Mieter die vereinbarte miete regelmässig und in voller Höhe leistet. Die Untervermietung ist eine zweckmässige Form, diese Interessen zu bedienen, ist ist damit zu dulden, so lange nicht höhere Interseen (zB Überbelegung) dem entgegen stehen.
     
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