Aufnahme des Untermieters in Mietvertrag

Dieses Thema "Aufnahme des Untermieters in Mietvertrag - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von bughead, 12. November 2003.

  1. bughead

    bughead Neues Mitglied 12.11.2003, 11:20

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    Aufnahme des Untermieters in Mietvertrag

    Seit 1996 vermiete ich unter. Der Vermieter wurde immer ordnungsgemäß über Aus- und Zuzüge informiert und hatte keine Einwände.

    Der erste Untermieter wurde von Seiten des Vermieters ohne mein Verlangen sogar in den bestehenden Mietvertrag aufgenommen, die 3 weiteren allerdings nicht mehr.

    Die Bitte, den jetzigen Untermieter (seit 2 Jahren) in den Mietvertrag aufzunehmen wurde abgelehnt mit der Begündung dieses würde man nur bei Eheleuten, eingetragenen Lebensgemeinschaften. sowie Verwandten 1. Gerades machen.



    1. Ist die Aussage des Vermieters rechtskonform ?

    2. Besteht ein Anspruch meinerseits den jetzigen Untermieter in den Mietvertrag aufnehmen zu lassen - Besonders hinsichtlich des Umstandes, dass der Vermieter es ja bereits schon einmal getan hat.




    vielen Dank im voraus ......

    Bughead
    Zuletzt bearbeitet: 13. November 2003
     
  2. Sebastian

    Sebastian Inhaber Juraforum.de Mitarbeiter 12.11.2003, 11:39

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    Untermieter erlaubt..aber erst nach Zustimmung und bei berechtigtem Interesse

    Seit ihrer Scheidung bewohnt Sandra K. ihre Vier-Zimmer-Wohnung allein. Doch jetzt wird der alleinstehenden Frau die Miete zu viel. Ausziehen wiederum möchte sie auch nicht, denn eine so schöne Altbauwohnung würde sie kaum wieder finden. Eine Lösung wäre, wenn eine Freundin einziehen und als Untermieterin einen Teil der Miete übernehmen könnte. Aber darf ein Hauptmieter ohne weiteres einen Untermieter aufnehmen?

    Um das gute Verhältnis zum Vermieter nicht zu gefährden, sollte der Hauptmieter ihn stets von seinem Vorhaben informieren - auch wenn man nur einen Teil untervermieten möchte. Überlässt man dem Untermieter hingegen die ganze Wohnung, benötigt man sogar die Genehmigung des Vermieters, denn dann handelt es sich um eine vollständige Weitervermietung.

    Der Berliner Mieterverein weist darauf hin, dass der Hauptmieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung hat. Allerdings muss er ein berechtigtes Interesse nachweisen, also wirtschaftliche oder persönliche Gründe haben. Das ist der Fall, wenn die in Wohnungsnot geratene Schwester aufgenommen wird. Auch ein Untermieter zur Gründung einer Wohngemeinschaft wird ebenso wie die Aufnahme einer Freundin nach einer Ehescheidung akzeptiert. Wichtig: Das berechtigte Interesse an der Untervermietung darf erst nach Mietvertrags-Abschluss entstanden sein.

    Der Vermieter dürfte in der Regel den Wunsch akzeptieren. Er darf seine Zustimmung nur in besonders schweren Fällen verweigern, wenn etwa die Wohnung übermäßig belegt würde oder wenn der Untermieter unzumutbar ist, etwa weil er ständig randaliert.

    Holt der Mieter keine Erlaubnis zur Untervermietung ein, droht ihm die Kündigung. Um für Rechtsstreit gewappnet zu sein, sollte die Erlaubnis schriftlich beantragt werden, wobei Name und Anschrift des Untermieters genannt werden müssen. Angaben über dessen Einkommen sind nicht nötig.

    Erteilt der Vermieter die Erlaubnis, sollte man sich auch diese schriftlich geben lassen. Denn der Teufel steckt bekanntlich im Detail. Hat der Vermieter nur eine personengebundene Zustimmung gegeben, muss der Hauptmieter eine neue Erlaubnis einholen, wenn ein anderer Untermieter einziehen soll. Liegt eine generelle Zustimmung vor, muss dem Vermieter später lediglich der Namen des neuen Untermieters mitgeteilt werden. ddp

    Quelle:
    http://morgenpost.berlin1.de/archiv2003/031029/ratgeber/story637948.html
     
  3. bughead

    bughead Neues Mitglied 12.11.2003, 16:59

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    Um Missverständnisse zu vermeiden. Es geht bei meiner Frage nicht um die Erlaubnis unterzuvermieten !! Die wurde bereits vor zwei Jahren für diesen Untermieter erteilt. Es geht vielmehr darum, dass er als gleichwertiger Hauptmieter neben mir in den Mietvertrag aufgenommen werden soll, damit er die Wohnung, falls ich ausziehe weiterbewohnen kann !!




    ;)

    Thx Bughead
     
  4. Sebastian

    Sebastian Inhaber Juraforum.de Mitarbeiter 12.11.2003, 18:43

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    Achso!! ;) Ich hab das jetzt nicht nachgeschaut, aber ich würde sagen, dass dann der Vermieter mit seiner Aussage richtig liegt. Der Untermieter ist ja bisher nicht Mietpartei des Hauptvertrags und neben dem reinen § 553 BGB ist mir keine Vorschrift bekannt, die dem Untermieter ein direktes Recht zum Eintritt in den Hauptvertrag gewähren würde.

    Wenn der eigentliche Mieter irgendwann den Vertrag mal kündigt, könnte man evtl. daran denken, dass der Untermieter als Nachfolger benannt wird.

    Evtl einfach nochmal mit dem Vermieter reden. Immerhin scheint ja der besagte Untermieter immer seinen Mieterpflichten (vor allem den Mietzins) nachzukommen. Da müsste der Vermieter doch ein Interesse an weiteren solventen Mietparteien haben...
     
  5. fob

    fob V.I.P. 12.11.2003, 20:07

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    Eine Verpflichtung, ihn in den Mietvertrag aufzunehmen, besteht nicht.

    Der Umstand, dass es das schon mal getan hat alleine, wird auch nicht ausreichen. Anders stellt sich die Situation schon dar, wenn es sich bei dem Untermieter z.B. um deinen Lebensgefährten handelt - nur so als Tipp.


    Gruß,

    fob
     
  6. bughead

    bughead Neues Mitglied 13.11.2003, 10:02

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    Vielen Dank erstmal für Eure Antworten .....


    Zum Thema Lebenspartner schrieb mein Vermieter....

    .... dieses würde man nur bei Eheleuten, eingetragenen Lebensgemeinschaften. sowie Verwandten 1. Gerades machen
    (Zitat)


    Frage: Hätte wir auch mit einer nichteingetragenen LGM. einen Anspruch auf Aufnahme in den MV ?

    Gruß

    Bughead
    Zuletzt bearbeitet: 13. November 2003
     
  7. fob

    fob V.I.P. 13.11.2003, 10:34

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    Die Rechtsprechung ist hier so ein wenig im Umbruch.

    Soweit ich informiert bin, entspricht die Rechtsauffassung deines Vermieters der herrschenden Rechtssprechung (noch). Maßgebend ist hier ein Urteil d. OLG Hamburg aus dem Jahr 88.

    Durchaus möglich, dass ein Gericht mittlerweile auch ein anderes Urteil fällen würde. Aber: hohes prozessuales Risiko.


    Gruß,

    fob
     
  8. Campbell

    Campbell Aktives Mitglied 13.11.2003, 20:00

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    Die "Eingetragene Lebensgemeinschaft", von der ihr redet, geht nur bei gleichgeschlechtlichen Partnern. Das ist die umstrittene "Homo-Ehe".

    Gruß
    Christian



    LPartG - § 1. Form und Voraussetzungen
    (1) 1 Zwei Personen gleichen Geschlechts begründen eine Lebenspartnerschaft, wenn sie gegenseitig persönlich und bei gleichzeitiger Anwesenheit erklären, miteinander eine Partnerschaft auf Lebenszeit führen zu wollen (Lebenspartnerinnen oder Lebenspartner). 2 Die Erklärungen können nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung abgegeben werden. 3 Die Erklärungen werden wirksam, wenn sie vor der zuständigen Behörde erfolgen. 4 Weitere Voraussetzung für die Begründung der Lebenspartnerschaft ist, dass die Lebenspartner eine Erklärung über ihren Vermögensstand (§ 6 Abs. 1) abgegeben haben.
    (2) Eine Lebenspartnerschaft kann nicht wirksam begründet werden
    1. mit einer Person, die minderjährig oder verheiratet ist oder bereits mit einer anderen Person eine Lebenspartnerschaft führt;
    2. zwischen Personen, die in gerader Linie miteinander verwandt sind;
    3. zwischen vollbürtigen und halbbürtigen Geschwistern;
    4. wenn die Lebenspartner bei der Begründung der Lebenspartnerschaft darüber einig sind, keine Verpflichtungen gemäß § 2 begründen zu wollen.
     
  9. fob

    fob V.I.P. 13.11.2003, 20:54

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    Nein, von der habe zumindest ICH nicht gesprochen. Ich sprach von einem (einfachen) Lebensgefährten, unabhängig von der sexuellen Ausrichtung. Und damit fälllt es sich rechtlich, wie zuvor geschildert.
     
  10. Sebastian

    Sebastian Inhaber Juraforum.de Mitarbeiter 20.11.2003, 22:06

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    Aufnahme eines Lebensgefährten in die Mietwohnung: Erlaubnis des Vermieters nötig

    Aufnahme eines Lebensgefährten in die Mietwohnung: Erlaubnis des Vermieters nötig

    BGHvom 05.11.2003

    Der für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat klargestellt, dass der Mieter einer Wohnung der – im Regelfall zu erteilenden – Erlaubnis des Vermieters bedarf, wenn er seinen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen will. Diese Frage war bisher in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten....

    Gegenstand des Rechtsstreits war die Feststellungsklage einer Frau, die ihren Lebensgefährten in die von der Beklagten gemietete Wohnung aufgenommen hatte. Die beklagte Vermieterin war ohne Mitteilung der persönlichen Daten des Lebensgefährten der Klägerin nicht bereit, der Mitbenutzung der Mietwohnung durch den Mann zuzustimmen.
    Die Mieterin hatte deshalb auf Feststellung geklagt, dass sie berechtigt sei, ohne die Erlaubnis der Beklagten den Gebrauch der gemieteten Wohnung ihrem Lebensgefährten mit zu überlassen. Das Amtsgericht hatte die Klage als unzulässig abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht – in Abweichung von früheren Entscheidungen des Bundesgerichtshofes – das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und die begehrte Feststellung ausgesprochen; zugleich hat es jedoch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Revision zugelassen.
    Auf die Revision der Beklagten hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und die Feststellungsklage als unbegründet abgewiesen. Er hat zunächst klargestellt, dass auch nach der Modernisierung des Mietrechts durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz von dem Grundsatz auszugehen ist, dass der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache, z.B. einer gemieteten Wohnung, einem Dritten zu überlassen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Für den Bereich des Wohnungsmietrechts ist als „Dritter“ im Sinne dieser Vorschrift – anders als Familienangehörige oder Besucher des Mieters – auch der Lebensgefährte anzusehen.
    Dies hat der Bundesgerichtshof bereits früher ausgesprochen; hiervon ist im übrigen auch der Gesetzgeber bei der Überarbeitung des Mietrechts ausgegangen.
    Den berechtigten Belangen des Mieters trägt das Gesetz allerdings dadurch Rechnung, dass es in § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB dem Mieter ausdrücklich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters zur Aufnahme eines Dritten in die gemietete Wohnung einräumt, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat. Dazu hat der Bundesgerichtshof betont, dass der – auf höchstpersönlichen Motiven beruhende und deshalb nicht näher zu begründende – Wunsch des Mieters, eine nichteheliche Lebensgemeinschaft zu begründen oder fortzusetzen, in aller Regel ausreicht, um ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des Dritten in die Wohnung darzulegen. Die Erlaubnis kann der Vermieter nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB nur versagen, wenn die Mitbenutzung der Wohnung durch die weitere Person für ihn, etwa wegen einer Überbelegung der Wohnung, unzumutbar ist.
    Die Änderungen des Mietrechtsreformgesetzes, insbesondere hinsichtlich des Eintritts des Lebensgefährten in den Mietvertrag beim Tod des Mieters (§ 563 BGB), rechtfertigen es jedoch nicht, die Aufnahme des Lebensgefährten in eine Mietwohnung von dem Erlaubnisvorbehalt des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ganz auszunehmen.

    Urteil vom 5. November 2003
    VIII ZR 371/02
     
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