Annuitätendarlehen für 3 Wohnungen als "Paket"

Dieses Thema "ᐅ Annuitätendarlehen für 3 Wohnungen als "Paket" - Bankrecht" im Forum "Bankrecht" wurde erstellt von gtom, 5. März 2018.

  1. gtom

    gtom Boardneuling 05.03.2018, 06:21

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    Annuitätendarlehen für 3 Wohnungen als "Paket"

    Hallo,

    angenommen ein Privatmann kauft 3 Wohnungen zu 150m², 130m² und 80m².
    Dafür macht er mit einer Bank einen Darlehensvertrag über 400tsd €

    Es wird eine Grundschuld in voller Höhe für alle 3 Wohnungen eingetragen.

    Der Privatmann will davon später 2 Wohnungen, nach einer erfolgten Renovierung (die er mit Eigenkapital bezahlt) verkaufen.

    Diesbezüglich wird mit der Bank vereinbart dass Sonderzahlungen bis zur Höhe des Darlehens jederzeit möglich sind.

    Nachdem eine Wohnung (150m²) fertig ist wird diese an die gleiche Bank zum Verkauf (Maklerauftrag) gegeben. Die Wohnung ist schnell verkauft.

    Jetzt passiert aber folgendes:

    Die Bank benennt dem Käufer der Wohnung das Darlehens- Konto zum bezahlen und der Käufer zahlt 370tsd € auf das Darlehens- Konto welches nun einen Kontostand von nur noch 30tsd € Restschuld hat.

    Der Darlehensnehmer hat nun ein großes Problem:

    Er benötigt zur Fertigstellung der anderen Wohnungen noch Geld, dafür hatte er eigentlich den Kredit aufgenommen, sein Eigenkapital hat aber die Bank nun als Sondertilgung verwendet.

    In der Folge schickt die Bank die Rechnung über die Verkaufsprovision der Wohnung an der Darlehensnehmer.

    Da das Eigenkapital des Darlehennehmers aber vollständig in die (ungewollte) Tilgung des Darlehens geflossen ist, hat dieser nun kein Kapital mehr um sowohl die Provision als auch die Fertigstellung der anderen beiden Wohnungen zu bezahlen.

    Die Bank verweigert nun die Aufstockung des Darlehens bzw. die Auszahlung des verwendeten Eigenkapitals obwohl die beiden anderen Wohnungen nur noch mit 30tsd € belastet sind.

    Frage: Ist es zulässig dass die Bank eine Zahlung aus dem Verkauf einer Wohnung nach eigenem Ermessen als Sondertilgung verwendet oder müsste die Bank die Tilgung entsprechend der verbleibenden Sicherheiten bemessen?

    lg Thomas
     
  2. WeisWas

    WeisWas Star Mitglied 05.03.2018, 07:53

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    AW: Annuitätendarlehen für 3 Wohnungen als "Paket"

     
  3. JJ64

    JJ64 Aktives Mitglied 06.03.2018, 17:00

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    AW: Annuitätendarlehen für 3 Wohnungen als "Paket"

    Bei uns steht in den Notarverträgen schon immer drin, wieviel wohin zu zahlen ist, bzw. wenn ein Kredit auf mehrere Wohnungen lautet, haben wir im Vorfeld mit der Bank abgeklärt, wieviel des Kaufpreises zur Tilgung dienen sollten.
    Evtl. hat der Privatmann im Vorfeld des Verkaufes zu wenig an die Einzelheiten gedacht ...
    Was stand denn im Notarvertrag, wohin und wieviel der Käufer zahlen soll ?
     
  4. gtom

    gtom Boardneuling 12.03.2018, 06:28

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    AW: Annuitätendarlehen für 3 Wohnungen als "Paket"

    Danke für die Antwort,
    angenommen es ist so dass die Bank auf alle 4 Wohnungen die Grundschuld eingetragen hat, diesbezüglich wird vom Notar im Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer der Zusatz hinzu gefügt dass der Kaufpreis auf ein von der Bank zu nennendes Konto bezahlt werden muss und die Bank die Pfandfreigabe (für die verkaufte Wohnung) für den Käufer beim Eingang des Geldes erklärt.

    Die Bank lässt dann den kompletten Kaufpreis (ohne Kenntniss des Verkäufers) auf das Darlehenskonto zahlen.

    Angenommen im Darlehensvertrag steht dass Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe möglich sind aber auch dass bei einer Sondertilgung der Darlehensgeber (Bank) den Darlehensnehmer (Bauherr) vor (!) der Sondertilgung über die Zulässigkeit, Höhe des zurückzuzahlenden Betrages und die weiteren Bedingungen schriftlich informiert (§493BGB)
    Dies ist nicht erfolgt.

    D.h. ein Annuitätendarlehen über 10 Jahre Laufzeit würde innerhalb von 6 Monaten nahezu getilgt was eigentlich nicht Sinn eines Darlehens ist.

    Rechenbeispiel
    4 Wohnungen werden je 100tsd € über ein 10 Jahres Annuitätendarlehen finanziert. -> 100% Auszahlung, 100% Sicherheiten der Bank
    Dann wird 1 Wohnung verkauft für 200tsd €, die Bank gibt als Zahlkonto beim Notar das Darlehenskonto an, es gibt keine Rücksprache mit dem Darlehensnehmer -> Restschuld 200tsd, verbleibende Sicherheiten der Bank 75% (3 Wohnungen)

    Es wird wieder eine Wohnung für 200tsd verkauft, Restschuld 0 €, verbleibende Sicherheiten 50% (2 Wohnungen)
    Bank verweigert weitere Auszahlung

    Frage stünde dem Darlehensnehmer (gemäß Vertrag) nicht das Darlehen über die 10 Jahre für die beiden restlichen Wohnungen zu jeweils 100tsd € also 200tsd € zu ?

    lg Thomas
     
  5. WeisWas

    WeisWas Star Mitglied 12.03.2018, 09:19

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    AW: Annuitätendarlehen für 3 Wohnungen als "Paket"

    Warum sollte es? Wenn er das gewollt hätte, hätte er für jede Wohnung ein gesondertes Darlehen aufnehmen oder diese Regelung im Darlehensvertrag vereinbaren müssen. Dann wäre die Zuordnung unproblematisch gewesen.
    Die Bank gibt das Pfand Wohnung frei gegen das Geld, was beim Verkauf reinkommt. Und bucht das Geld auf das Gesamtdarlehen.

    Wenn die Bank weitere Auszahlungen verweigert, was auf eine gestörte Kundenbeziehung hindeutet, würde ich darüber nachdenken, eine andere Bank für die Finanzierung zu suchen und die restlichen T€ 30 abzulösen. Kann ja nicht mehr viel Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
     
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