Altmieter verweigert Auszug, Schadensersatz für Neumieter

Dieses Thema "ᐅ Altmieter verweigert Auszug, Schadensersatz für Neumieter - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von Soliton, 21. Januar 2013.

  1. Soliton

    Soliton V.I.P. 21.01.2013, 11:41

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    Altmieter verweigert Auszug, Schadensersatz für Neumieter

    Hallo,

    wie seht ihr den folgenden Fall, den ich mir aus Anlass eines anderen Threads spontan ausgedacht habe?

    Altmieter A kündigt Mietverhältnis zum 01.04.13. Vermieter V vermietet die Wohnung an Neumieter M ab 01.04.13. M kündigt daraufhin seine Wohnung zum gleichen Termin.

    Anschließend erklärt A, doch nicht ausziehen zu wollen. V erhebt (begründete) Räumungsklage, deren prozessualer Abschluss mit Vollstreckung jedoch nicht absehbar ist. Und V teilt die neuen Umstände dem M mit: Es sei nicht absehbar, wann er - V - dem M die Wohnung übergeben könne; er - V - könne aber nichts dafür.

    M zieht pflichtgemäß aus seiner Wohnung am 01.04.13 aus und zieht in eine Pension. Die Pensionskosten pro Monat liegen um 2.000 EUR über den monatlichen Kosten, die bei Einzug in die neue Wohnung entstanden wären.

    Kann M Schadensersatz verlangen wegen der Mehrkosten? Von wem und warum?

    Danke für eure Einschätzungen.

    Viele Grüße

    Soliton
     
  2. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 21.01.2013, 11:52

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    AW: Altmieter verweigert Auszug, Schadensersatz für Neumieter

    Ich würde M den Schadenersatz gegen V zubilligen. V und M haben einen gültigen Mietvertrag, und V kann seinen Teil nicht erfüllen. Warum, ist nicht das Problem von M.
    Ich würde sogar so weit gehen, daß V hier ein gewisses Ausfall-Risiko herbeigeführt hat, nur weil er aus Profitstreben keine "Totzeit" zwischen Altmieter und Neumieter haben wollte - obwohl V nicht davon ausgehen kann, daß A die Wohnung in einem mängelfreien Zustand übergibt so dass eine nahtlose Neuvermietung überhaupt möglich wäre.

    Ob V sich diese Kosten von A (zumindest teilweise) wiederholen könnte, wäre eine zweite, davon völlig unabhängige Frage.
     
  3. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 21.01.2013, 13:55

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    AW: Altmieter verweigert Auszug, Schadensersatz für Neumieter

    Doch, es ist insoweit ein Problem von M, weil er einen Schadenersatzanspruch geltend macht und ein solcher Verschulden fordern. Das wird zwar zunächst vermutet, der Sachverhalt gibt aber ein solches nicht her. Der V kann nichts dafür, dass A gesagt hat, er werde nicht ausziehen, im Gegenteil, V hat sogar entsprechend seiner vertraglichen Pflichten gehandelt, in dem er M rechtzeitig auf die Probleme hingewiesen hat.

    Ein Verschulden des V an dem Schaden des M ist nicht ersichtlich.

    Eine solche Risikotragung ist nicht ersichtlich, weil es hierfür keine Rechtsgrundlage gibt. Die nahtlose Anschlussvermietung ist normal, der Vermieter kann sich auf den Auszug des Mieters verlassen, insb. dann, wenn dieser selbst kündigt. Es gibt keine rechtliche Pflicht, Wohnungen für einen Risikozeitraum vorzuhalten, so dass hieraus auch keine Pflichtverletzung herbeigeführt werden kann.

    Der Schadenersatzanspruch folgt auch nicht aus § 536a BGB. Zwar fällt die unterlassene Räumung des Vormieters hierunter, der Anspruch des M ist aber ein Schadenersatzanspruch und keiner auf vergebliche Aufwendungen. Der Vermieter haftet hier aber nur dann auf Schadenersatz, wenn der Vormieter vertragswirdig nicht ausgezogen ist und der Vermieter das bei Abschluss des Nachfolgemietvertrages kannte oder kennen musste (Schmitt-Futterer Mietrecht, § 536a Rdn. 25). Das ist hier aber nicht der Fall.

    Gruß
    Dea
     
  4. Soliton

    Soliton V.I.P. 21.01.2013, 13:59

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    AW: Altmieter verweigert Auszug, Schadensersatz für Neumieter

    Ja, genau so wie Dea sehe ich es auch. Danke - euch beiden!

    Die Anschlussfrage: Gibt es irgendeinen Gesichtspunkt, unter dem M hier seinen Schaden doch liquidieren kann?

    Dass klassische Drittschadensliquidation nicht passt, ist klar.

    Sonst kein Ausweg - M bleibt endgültig darauf sitzen, kein Bedarf einer Rechtsfortbildung?
     
  5. Kyuubi86

    Kyuubi86 V.I.P. 21.01.2013, 14:22

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    AW: Altmieter verweigert Auszug, Schadensersatz für Neumieter

    guter Beitrag von Dea. ABER: Das besagte Urteil wird in der Literatur stark angegangen. Auch meiner Meinung nach zurecht. Eisenschmid kritisiert das in Schmid-Futterer ja selbst auch in Rn. 26. Die Entscheidung des LG ist nicht sachgerecht, weil dem neuen Mieter das gesamte Risiko aufgebürdet wird.
    Richtigerweise wäre die pünktliche Übergabe als zentrale Pflicht des Mietvertrages als Garantiezusage anzusehen, die den Vermieter haften lässt. Zum gleichen Ergebnis käme man auch über den Weg des Beschaffungsrisikos. Das erscheint sachgerechter. Auch deshalb, weil der Vermieter sich seinerseits an den Altmieter wenden kann.
     
    Soliton und zeiten gefällt das.
  6. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 21.01.2013, 15:53

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    AW: Altmieter verweigert Auszug, Schadensersatz für Neumieter

    Ist hier was verwechselt worden? Meine obigen Ausführungen stammen von Eisenschmid in der dortigen Kommentierung (in Fn 26 ist eine BGH-Entscheidung). Dort ist auch auf kein LG-Urteil verwiesen. Erst im Folgeabsatz, der die Haftung noch weiter einschränkt (hier also noch weniger zu einer Haftung führen würde) wird sich auf die OLG Frankfurt Entscheidung bezogen und diese abgeleht, mit der nachfolgenden Begründung.

    Das sieht dann Eisenschmid so, es steht aber was die Rechtsprechung betriff wohl nach wie vor die OLG Frankfurt Entscheidung.
     
  7. Soliton

    Soliton V.I.P. 21.01.2013, 19:08

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    AW: Altmieter verweigert Auszug, Schadensersatz für Neumieter

    Ist aber m. E. ein bedenkenswerter Ansatz - zumindest wäre das Ergebnis interessengerecht.
     
  8. Tourix

    Tourix V.I.P. 21.01.2013, 19:37

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    AW: Altmieter verweigert Auszug, Schadensersatz für Neumieter

    Das kann ich nicht nachvollziehen.
    Der Mieter hat das Recht auf Gebrauchsüberlassung gemäß Vertrag nach § 535, Absatz 1 BGB.
    Sollte der Gebrauch nur eingeschränkt oder überhaupt nicht möglich sein, dann folgt neben Mietminderung (hier 100 %) auch ein Schadensersatzanspruch nach § 536 a, Satz 1 BGB.

    der Schadenersatz erfolgt in der Regel nach der Differenzmethode.
    Entstandene Kosten - normalerweise entstandene Kosten = Schadensersatzanspruch.
    Wobei man die entstandene Kosten gemäß der Wirtschaftlichkeit gering halten muss.
     
  9. Soliton

    Soliton V.I.P. 21.01.2013, 19:52

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    AW: Altmieter verweigert Auszug, Schadensersatz für Neumieter

    Der Minderungsanspruch hilft ihm freilich nicht. Und der Schadensersatzanspruch des § 536a Abs. 1 BGB scheitert in dem Fall, siehe Dea, daran, dass der Mangel (= Nichträumung) bei Vertragsschluss augenscheinlich noch nicht vorhanden war, der Vermieter die Absicht des Altmieters nicht absehen konnte und später die Nichträumung nicht zu vertreten hat.

    Aber wie, wenn: Der Altmieter bei Vertragsschluss zwischen Neumieter und Vermieter schon entschlossen war, nicht auszuziehen - der Vermieter das nur nicht wusste. Abgesehen von dem Beweisproblem - wäre zumindest das nicht ein Fall von zwar noch nicht entstandenem, aber angelegten Schaden, für den der Vermieter wie bei zum Vertragsschluss angelegten Sachmängeln auch dann ohne Verschulden haftet, wenn die Wirkungen sich erst später zeigen?
     
  10. Spezi-3

    Spezi-3 Guest 21.01.2013, 19:57

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    AW: Altmieter verweigert Auszug, Schadensersatz für Neumieter

    Ich sehe das auch wie Tourix.

    Der Nachmieter hat einen Anspruch auf Vertragserfüllung. Da der Vermieter diesen nicht erfüllen kann, da die Wohnung nicht frei wird, ist er schadensersatzpflichtig.
    Das Verschulden liegt in der nicht fristgerechten Überlassung der Wohnung. Die Gründe sind unerheblich, da sie nicht im Bereich des Nachmieters liegen.

    Der Vermieter kann sich seinen Schaden vom Vormieter ersetzen lassen.
     
  11. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 21.01.2013, 20:00

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    AW: Altmieter verweigert Auszug, Schadensersatz für Neumieter

    Nicht hier, weil hier ohne Kenntnis oder Kennen müssen der positive Schadernersatz nicht ersetzt wird. Warum, hatte ich erklärt und belegt.

    Wenn Sie eine andere Qelle haben, dann her damit.
     
  12. Tourix

    Tourix V.I.P. 21.01.2013, 20:17

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    AW: Altmieter verweigert Auszug, Schadensersatz für Neumieter

    Merkwürdige Sache.
    Es gibt für beide Seiten Urteile
    AG Frankfurt,33 C 457/09
    (Urteil ist nicht zu finden, daher Hinweis:
    http://www.mahnerfolg.de/urteile/index.php/verspaeteter-auszug-des-vormieters/

    Und für eure Sicht:
    http://www.dittmann-wohnungsverwalter.de/index.php?option=com_content&task=view&id=786&Itemid=73
    Die angegebenen Urteile entstammen aber den 90er.
    Da obige Urteil ist somit jünger, aber von einem Ag.

    In meinen Büchern habe ich auf die schnelle nichts dazu entdeckt.
     
  13. Cloakmaster

    Cloakmaster V.I.P. 21.01.2013, 20:25

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    AW: Altmieter verweigert Auszug, Schadensersatz für Neumieter

    Danke für sie sehr stichhaltige und nachvollziehbare Erklärung, auch wenn sie meinem "Bauchgefühl" deutlich widerspricht.

    Ich würde es als geradezu ungeheuerlich empfinden, wenn Neumieter M trotz gültigem Mietvertrag plötzlich schuldlos ohne Wohnung da stünde, und sich auf eigene Kosten eine neue Unterkunft suchen müsste, und V, welcher sich gegne M Vertragswidrig verhält, sich zurücklehen kann, und einfach sagen "Nicht mein Problem..."

    NAtürlich könnte V den A seinerseits verklagen, aber das wäre ein anderer Fall.
     
  14. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 21.01.2013, 20:25

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    AW: Altmieter verweigert Auszug, Schadensersatz für Neumieter

     
  15. Spezi-3

    Spezi-3 Guest 21.01.2013, 20:44

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    AW: Altmieter verweigert Auszug, Schadensersatz für Neumieter

    Das Urteil des Oberlandesgericht Frankfurt a.M. – Aktenzeichen 24U 138/97 bezieht sich aber auf Gewerberaum.
    Für Wohnraum gelten aber die besonderen Vorschriften des §§ 535/536 BGB.
     
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