Abrechnung Heizung + Warmwasser 100 % über Fläche

Dieses Thema "ᐅ Abrechnung Heizung + Warmwasser 100 % über Fläche - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von malte_w, 9. Januar 2016.

  1. malte_w

    malte_w Boardneuling 09.01.2016, 16:57

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    Abrechnung Heizung + Warmwasser 100 % über Fläche

    Mal davon ausgegangen, in einer Straße gibt es innerhalb einer Wohnungsgesellschaft etliche Häuser, aber immer nur einige davon sind in einer Abrechnungseinheit zusammengelegt. So sind z.B. 4 Hochhäuser mit je 80 Wohnungen eine Einheit, also dann 320 Wohnungen.

    Die Wohnungen sind mit elektrischen Nachtspeicherheizungen ausgestattet, der Stromanbieter ist von den Mietern nicht wählbar oder beeinflussbar. Die Verbrauchserfassung erfolg über einen einzigen Stromzähler für alle 4 Häuser (320 Wohnungen) und der Verbrauch wird dann zu 100 % je Quadratmeter umgelegt. Ebenso Kaltwasser, ein Zähler für alle 4 Häuser, der Verbrauch wird ebenfalls pro Quadratmeter umgelegt.

    Warmwasser läuft über Durchlauferhitzer, die Kosten zahlt der Mieter über seine private Stromrechnung.

    Angenommen, einige Mieter verbringen seit 10 Jahren jedes Jahr den kompletten Herbst/Winter im Ausland, nutzen also nie die Heizung, zahlen aber trotzdem mit jeder monatlichen Mietzahlung 80 Euro Heizung und bekommen die letzen Jahre jedes Jahr eine Aufforderung zur Nachzahlung (Heizungsanteil) von 80-120 Euro. Einsparung wegen Nichtnutzung ist nicht möglich, da keine Wohnung Zähler hat.

    Ist das alles so korrekt? Welche gesetzlichen Ausnahmen oder "Hintertüren" kann der Vermieter hier nutzen, um so verfahren zu können?
     
  2. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 09.01.2016, 18:12

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    AW: Abrechnung Heizung + Warmwasser 100 % über Fläche

    Was für Kosten werden denn bei der "Heizung" genau abgerechnet?
     
  3. ElJogi

    ElJogi V.I.P. 09.01.2016, 18:56

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    AW: Abrechnung Heizung + Warmwasser 100 % über Fläche

    Der tatsächliche Verbrauch muss zu mindestens 50% in die Berechnug einfließen. Tut er dies nicht, so is die Abrechnung ungültig.
    Eine reine Umlage nach qm ist nicht erlaubt.
     
  4. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 09.01.2016, 19:02

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    AW: Abrechnung Heizung + Warmwasser 100 % über Fläche

    Ds gilt für die Brennstoffe einer zentralen Heizanlage iSd. § 1 HeizKV. Hier haben wir aber eine solcher offenbar nicht. Daher meine Frage.
     
  5. malte_w

    malte_w Boardneuling 09.01.2016, 19:24

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    AW: Abrechnung Heizung + Warmwasser 100 % über Fläche

    Hallo. Abgerechnet werden die Brennstoffe, in dem Fall ist es elektrischer Strom. Ansonsten ist ja eine Nachtspeicherheizung quasi wartungsfrei.

    In der Abrechnung steht der Gesamtverbrauch der Abrechnungseinheit, hier, wie gesagt, 320 Wohnungen und das wird dann einfach durch die Quadratmeter der betreffenden Wohnung geteilt, z.B. Verbrauch 285.000 KWh auf 19.200 Quadratmeter. Dieser Teil der Abrechnung besteht darum ganz simpel nur aus einer Zeile.

    Wie gesagt, für die 320 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 19.2000 Quadratmeter ist ein einziger Zähler der Maßstab. Ob ein Mieter da schon 10 Jahre keine Heizung mehr an hatte, da abwesend, ist nicht ermittelbar.
     
  6. ElJogi

    ElJogi V.I.P. 09.01.2016, 20:45

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    AW: Abrechnung Heizung + Warmwasser 100 % über Fläche

    Doch. Da alle Heizelemente zentral an einem Verbraucherkreis betrieben werden, fehlt ein entscheidendes Element für den autarken Betrieb.
    Ich denke, dass hier die Verordnung analog anzuwenden ist.
     
  7. Beth82

    Beth82 V.I.P. 09.01.2016, 22:32

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    AW: Abrechnung Heizung + Warmwasser 100 % über Fläche

    Mal zwei Fragen an die rechtskundigen Profis:

    Müsste nicht auch jedes Gebäude einzeln abgerechnet werden?
    Also mindestens ein Zähler pro Gebäude installiert werden?

    Konnte leider keine Infos finden, die entweder verneinen oder bestätigen.
     
  8. malte_w

    malte_w Boardneuling 09.01.2016, 23:00

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    AW: Abrechnung Heizung + Warmwasser 100 % über Fläche

    Das Problem ist, in Sachen Nachtspeicherheizung taucht quasi kaum was auf in Bestimmungen, Verordnungen und Gesetzen. Selbst bei Ämtern und Berechnungen, z.B. Mietzuschüsse, es gibt immer nur Öl, Gas, Fernwärme etc., aber nie Nachtspeicher. Man könnte meinen, die gibt es nicht, dabei existieren mehrere Millionen.

    Die Frage ist ja auch bei der geschilderten Abrechnung und selbst der BGH ging schon in Urteilen auf die Möglichkeit (und deren Notwendigkeit) ein, bei einer Heizungsform auch einsparen zu können als Nutzer, was nur über eine Einzelabrechnung geht, um es auch nachvollziehen und kontrollieren zu können. Das es dann möglich ist, hunderte Wohnungen in einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen und dafür gibt es nur 1 Stromzähler für somit weit über 1000 Heizungen (jede dieser 320 Wohnungen hat 3-5 Heizungen), kann man kaum glauben. Ist aber so.

    Wenn ich nicht wüsste, es ist so, würde ich aus dem Bauch heraus meinen, in Deutschland kann das im Jahre 2016 nicht möglich sein. Irrtum.
     
  9. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 09.01.2016, 23:25

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    AW: Abrechnung Heizung + Warmwasser 100 % über Fläche

    Analogien sind schwieriger als man denkt.

    Selbst wenn man hier überhaupt von einer Regelunglücke ausgehen wollte, müsste diese auch planwidrig sein. Das bedeutet also, man muss davon ausgehen, dass der Verordnungsgeber die Regelung bzgl. Nachtspeicheröfen hier schlicht vergessen hat.

    Das aber ist doch problematisch zu begründen. Denn diese Art der Heizversorgung gibt es schon seit vielen Jahre und der Verordnungsgeber hatte lange Zeit die Möglichkeit, die HeizKV zu ändern, zumindest mit der letzten Änderung zum 01.01.2009. Das hat er aber nicht getan.
     
  10. ElJogi

    ElJogi V.I.P. 09.01.2016, 23:35

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    AW: Abrechnung Heizung + Warmwasser 100 % über Fläche

    Dennoch hat der Gesetzgeber sehr deutlich die Absicht, die durch die Regelung erreicht werden soll, beschrieben.
    Dem Verbraucher soll der umweltgerechte Energieverbrauch durch die Sparmöglichkeit schmackhaft gemacht werden.
    Demnach wären alle dezentralen, aber zentral erfassten Heizsysteme eindeutig planwidrig.

    Aber auch technisch könnte man begründen, dass ein Heizsystem, das nicht am Versorgungsnetz des Mieters, sondern an einem eigenen Stromkreis, der allein zentral dem Vermieter zuzuordnen ist, und zentral zusammengeführt und ausgewertet wird, eine zentrale Heizanlage sein kann.
     
  11. malte_w

    malte_w Boardneuling 09.01.2016, 23:38

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    AW: Abrechnung Heizung + Warmwasser 100 % über Fläche

    Wenn ich die Heizkostenverordung richtig interpretiere, dann gilt sie nur für Zentral/Fernheizung, nicht für Etagenheizungen, was z.B. eine Gasetagenheizung wäre und eben auch Nachtspeicherheizungen.

    Trotzdem besteht dann auch bei Etagenheizung für den Mieter ein enormer Unterschied. Ist es eine Gasetagenheizung, dann schleißt der Mieter immer selbst einen Vertrag mit dem Gasversorger ab. Der Mieter kann hier auch über sein Verhalten den Verbrauch deutlich beeinflussen und zahlt zu 100 % nur das, was er verbraucht.

    Beim hier geschilderten Fall mit den Nachtspeicherheizungen zahlen aber quasi 320 Wohnungen in einem Topf, keiner kann nachvollziehen, was er selbst verbraucht hat und selbst wenn ein Mieter sparen möchte, nützt ihm das absolut nichts, weil vielleicht der Nachbar alle Heizungen voll aufdreht und den ganzen Tag die Fenster offen hat. Bei dieser Art der Abrechnung und Heizungsform geht die Motivation der Mieter wohl gegen null.
     
  12. malte_w

    malte_w Boardneuling 09.01.2016, 23:52

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    AW: Abrechnung Heizung + Warmwasser 100 % über Fläche

    Noch ein Nachtrag zur technischen Situation.

    Wenn in jeder dieser 320 Wohnungen der Abrechnungseinheit (insgesamt hat das Wohngebiet mehrere Abrechnungseinheiten mit zusammen über 4000 Wohnungen und Nachtspeicherheizung) für die Heizungen in der Wohnung ein Sicherungsautomat vorhanden ist und dazu noch pro Wohnung eine Sicherung für die Heizungen der einzelnen Wohnung im Hausflur (verschlossener Kasten), wo besteht da ein technisches Problem, einen Zähler zwischenzuschalten?

    Es gibt da kein technisches Problem. Aber Kosten und Mühe würden entstehen und da der Vermieter es nicht machen muss, lässt er es. So einfach ist die Sache... ;)

    Mal abgesehen von den Leuten, ich schrieb davon, die die Heizung seit Jahren nicht nutzen, weil sie den Winter über im Ausland sind und trotzdem bis zu 1000 Euro jährlich für Heizung zahlen + Nachzahlungen, die zahlen quasi für alle Nachbarn mit, es wird auch genug Mieter geben, die den Verbrauch nachvollziehen wollen, sparen möchten und sie können es nicht. Nicht mal ansatzweise.

    Seit Jahren wird von Einsparungen geredet, Umwelt, Öko, privat Energie sparen und so weiter, aber wenn man solche Fälle wie den hier betrachtet, dann darf man arg zweifeln. Zu oft werden politische Entscheidungen halbherzig umgesetzt oder eine, manchmal nicht mal kleine, Gruppe wird quasi vergessen.
     
  13. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 10.01.2016, 10:05

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    AW: Abrechnung Heizung + Warmwasser 100 % über Fläche

    Nein, das ist methodisch so nicht zu begründen. Denn der Gesetzgeber hat nicht nur ein Ziel der HeizKV genannt (und das auch nur in der Verordnungsbegründung), er hat zugleich in der HeizKV konkret festgeschrieben, für welche Anlagen sie Anwendung findet.

    Damit ist eine Planwidrigkeit bzgl. nicht augenommener Anlagen so nicht zu begründen. So einfach lässt sich der Vorrang des Gesetzes nicht umgehen.

    Man kann vieles versuchen zu begründen, ob es überzeugt ist eine andere Sache.
     
  14. nowosibirsk

    nowosibirsk Forum-Interessierte(r) 10.01.2016, 10:49

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    AW: Abrechnung Heizung + Warmwasser 100 % über Fläche

    Doch der Gesetzgeber hat vergessen, weil es hoch ungewöhnlich ist. Stromheizung ist normal immer Einzelabrechnung mit Einzelstromzähler. Gesetzgeber hat nicht gewußt das solche Anlage existiert. Darum ist nicht aufgeführt in der Verordnung.
     
  15. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 10.01.2016, 11:19

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    AW: Abrechnung Heizung + Warmwasser 100 % über Fläche

    Sie vertehen schlicht nicht, wie eine Analogie funktioniert. So geht es nunmal nicht.

    Natürlich weiß der Verordnungsgeber, dass es Stromheizungen gibt. Und natürlich haben Vermieter schon seit Jahrzehnten Individualstrom umgelegt (erfolglos). Dennoch hat er dazu nichts gesagt, obwohl er das lange konnte.

    Einfach zu behaupten, der Verordnungsgeber habe etwas vergessen, nur weil es den vorliegenden Fall nicht erfasst, reicht nun mal nicht.

    Aber wir werden ja sehen, ob ein Gericht das überzeugt, was Sie behaupten.
     
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