Ab wann gilt ein WEG-Verwalter als rechtlich bestellt?

Dieses Thema "Ab wann gilt ein WEG-Verwalter als rechtlich bestellt? - Immobilienrecht" im Forum "Immobilienrecht" wurde erstellt von Cabouth, 11. Oktober 2017.

  1. Cabouth

    Cabouth Aktives Mitglied 11.10.2017, 18:37

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    Ab wann gilt ein WEG-Verwalter als rechtlich bestellt?

    Hallo.

    Fiktiver Fall:
    Eine WEG beschließt auf einer Versammlung einen neuen Verwalter zu bestellen.
    Im Protokoll wird ein Verwaltergebühr pro Wohnung von 18€ notiert.

    In der Teilungserklärung der WEG ist definiert, dass ein Beirat, bestehend aus 3 Eigentümer, nur zusammen einen Verwalter im Auftrag eines WEG-Beschlusses dann bestellen, bzw. beauftragen kann.

    Nach dem Beschluss sind 12 Monate vergangen und die Eigentümer haben noch keine Kopie oder sonstiges erhalten, in dem 1. der Vertragsinhalt zu erfahren ist und 2. ob der Vertrag auch durch den Beirat nun unterzeichnet wurde.

    Nehmen wir nun mal an, dass in einer kleinen Runde am Stammtisch sich ergeben hat, dass der Vertrag nur von 2 Beiräten unterschrieben wurde, der 3. die Unterschrift verweigert. Weiterhin wurde der 3. Beirat vom Verwalter bedrängt, die Unterschrift zu tätigen.
    Als Zitat in diesem Beispiel: "Unterschreiben sie doch endlich den Vertrag, damit er geheilt wird und alles rechtlich abgesichert ist".

    Nun stellt sich noch heraus, dass im Verwaltervertrag mehrere "Nebenkosten" aufgelistet sind, welcher den Betrag für den Verwalter nicht 18€ sondern 26€ entspricht.
    Z.B. wird pauschal eine Verwaltungsgebühr von 500€ im Jahr für die Unterlagen sowie eine Gebühr von weiteren 200€ für die Lagerung über 5 Jahre verlangt, welche dann auf den Verwalterbeitrag jedes Eigentümers aufgeschlagen wird
    Weiterhin sind Punkte im Vertrag, welche laut Teilungserklärung in einer Versammlung beschlossen werden müssen, damit sie gültig sind.

    Nun stellt sich die Frage, ob der Verwaltervertrag rechtlich gültig ist, sprich der Verwalter im Auftrag der WEG agiert und dies rechtlich alles machen darf oder ob der Vertrag rechtlich unwirksam in der Schwebe liegt, da der monatliche Beitrag 10€ pro Eigentümer höher ist, als im Beschluss verfasst, nicht alle Beiräte unterschrieben habe und Paragraphen im Vertrag Beschlussfähig sind und dies nicht getan wurde?!

    Was bedeutet das dann, wenn die Verwaltung nun 14 Monate sich um die WEG "kümmert", aber der Vertrag unter diesen Voraussetzung schwebend unwirksam ist?
    Kann die Verwaltung in diesem Fall auch Rechtsfälle (z.B.: Anwälte beauftragen, gerichtliche Mahnbescheid beantragen) im Namen der WEG tätigen, in diesem Fall hier?

    Vielen Dank.
     
  2. ISpeech

    ISpeech Senior Mitglied 11.10.2017, 20:00

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    Ein Verwaltervertrag kann nur beschlossen werden, wenn er auch inhaltlich den Eigentümern vorlag. Es kann im Nachhinein nichts geändert werden. Der Beirat hat keine Ermächtigung/Kompetenz mit dem Verwalter etwas anderes zu vereinbaren. Würde der Beirat unterschreiben, kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Hier muss eine Eigentümerversammlung einberufen werden um den vorliegenden Vertrag beschließen zu lassen.
     
  3. Cabouth

    Cabouth Aktives Mitglied 11.10.2017, 20:21

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    Was passiert, wenn die WEG diesen Vertrag jetzt aber nicht beschließt und die laufenden Vorgänge der Verwaltung, welche sie in den ersten Monaten gemacht hat?
    Sind diese dann rechtlich nicht korrekt und die Eigentümer können Schadensersatz gegen die Verwaltung stellen?
    Schließlich sollte eine Verwaltung sowas wissen und hat noch meiner Meinung hier ihre Sorgfaltspflicht verletzt und somit die WEG betrogen oder arglistig getäuscht, oder?!
     
  4. khmlev

    khmlev V.I.P. 11.10.2017, 20:46

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    Der Verwalter wird gem. § 26 Abs. 1 S. 1 durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung mit einfacher Stimmenmehrheit bestellt. Nach der Sachverhaltschilderung ist der Verwalter also bereits wirksam bestellt.

    Der Abschluss eines Verwaltervertrages ist nicht Voraussetzung für die Bestellung zum Verwalter. Sofern eine Vergütung nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist, ist ein Entgelt entspr. §§ 612, 632, 662 BGB auch bei fehlender Regelung geschuldet.
     
  5. Cabouth

    Cabouth Aktives Mitglied 11.10.2017, 20:53

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    Ja, kann aber ein Verwalter gerichtliche Forderungen gegen Eigentümer erwirken, wenn kein Vertrag vorhanden ist, oder dieser Vertrag keinem Eigentümer bekannt ist, bzw. nicht unterschrieben ist?

    Schließlich sind in dem Vertrag Kostenpunkte aufgelistet, welche bei der Vorstellung nie erwähnt wurden.

    Wenn der Verwalter zu 18€ bestellt wird, er aber dann 26€ nach Bestellung in Rechnung stellt, ist das eine arglistige Täuschung oder Betrug? Oder?
     
  6. Kataster

    Kataster V.I.P. 11.10.2017, 22:00

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    Aufgrund welcher schriftlichen Anweisung wurde der Verwalter denn als Verwalter tätig?

    Es gilt bislang nur der Beschluss der WEG und die 18€. Alles darüber hinaus wurde von niemand abgesegnet.

    Somit muss und darf der Verwalter für die 18€ seine Aufgaben wahrnehmen und alles in dem Rahmen Geschehene gegenüber Dritten ist m.E. auch rechtswirksam.

    Was einem aber nicht in den Kram passt, sollte man formal anfechten.

    Rechtberatung wäre ratsam, jemand von der WEG ist doch vielleicht im Haus- und Grundeigentümerverein?

    Wurden die 26€ gezahlt, so steht auch ein konkludenter Vertrag im Raum, den ich aber für formal zumindest anfechtbar halte, wenn nicht unwirksam.

    OT: Angesichts der verstrichenen 14 Monate möchte ich doch anmerken, dass die Mitglieder der WEG, der Beirat und der Verwalter allesamt ein ... leicht nachlässiger Haufen sind, um es freundlich zu formulieren. Das hat aber keine Auswirkungen auf die Rechtslage.
     
  7. ISpeech

    ISpeech Senior Mitglied 12.10.2017, 08:28

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    Wie khmlev schon andeutet, muss man zwischen Bestellung und Vertrag unterscheiden. Siehe: https://www.promeda.de/blog/unterschied-zwischen-verwaltervertrag-und-verwalterbestellung/

    Wie schon empfohlen muss eine Eigentümerversammlung einberufen werden. Und hier sollte der Beirat gleich Alternativangebote einholen. So wie du es beschreibst, ist der Verwalter auf Dummfang gegangen um sich eine goldene Nase zu verdienen. Wie Kataster empfiehlt würde ich hier Rechtsberatung einholen, dass sieht nämlich nach noch viel Ärger aus. Der Verwalter wird sicher schon die 26 €/Wohnung abgebucht haben.
     
  8. khmlev

    khmlev V.I.P. 12.10.2017, 09:09

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    Der Beschluss über 18 EUR/Wohnung ist lediglich die Verhandlungsbasis für den Beirat, der auftragsgemäß den Verwaltervertrag verhandeln soll.

    Bis zum Beschluss der Eigentümergemeinschaft über den Abschluss des Verwaltervertrages muss der Verwalter nicht ohne Entgelt arbeiten, sondern kann das durchschnittliche branchen- und ortsübliche Verwalterentgeld abrechnen.
     
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