§ 566 "Kauf bricht Miete nicht" -Komplizierte Frage-

Dieses Thema "ᐅ § 566 "Kauf bricht Miete nicht" -Komplizierte Frage- - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von no-stress, 6. Oktober 2014.

  1. no-stress

    no-stress Aktives Mitglied 06.10.2014, 15:27

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    § 566 "Kauf bricht Miete nicht" -Komplizierte Frage-

    Hallo,

    ich leg mal gleich los.

    Nehmen wir mal an, ein Erwerber ist durch den Kauf einer Gewerbefläche in die bestehenden Mietverträge eingetreten.
    Die Personenmehrheit als Eigentümer wurden in dem übernommenen Mietvertrag durch einen Vertreter vertreten.

    Der Mietvertrag "vermietet" auch einen Eingang zur Geschäftsfläche, der gar nicht zu dem erworbenen Grundstück gehört. Dieser Eingang wurde separat angemietet und zwar von der Gemeinde, da dieser Eingang auf öffentlichen Grund steht. Angemietet wurde diese öffentliche Fläche von der Person, die die Personenmehrheit im Mietvertrag vertritt. Nochmal Kurz: Der im MV genannte Vertreter mietet von der Stadt öffentliche Fläche, auf der ein Eingang zum Geschäft gebaut wird (z.B Treppe). Dieser Nutzungsvertrag mit der Stadt nennt auch nur den Verterter als Vertragspartner.
    Im MV wird jedoch suggeriert, das die Personenmehrheit/Eigentümer die Vertragspartner der Stadt seien, und das diese angemietete öffentliche Fläche, nun Teil des Mietvertrags sind und auch als Mietgegensadt mit Summe X veranschlagt wird.

    -Kann ein Erwerber in einen solchen Mietvertrag eintreten?
    -Der Erwerber kann doch nur das Eigentum der vorherigen Eigentümer übernehmen mit den Rechten und Pflichten und nicht irgendwelche Flächen die ein dritter angemietet hat?
    -Die Vermieter sind nicht Eigentümer der Vermieteten Fläche, ( was den Eingang angeht) , diese nicht im Eigentum befindliche Mietfläche wird neben der im Eigentum befindlichen Mietfläche nun Mietgegenstand. Wie kann hier § 566 BGB wirken, wenn eine im MV genannte Teilfläche gar nicht dem Veräußerer und Vermieter gehört?

    Vielen dank im vorraus, wenn es Urteile und ähnliche Fälle bereits gegeben hat, freue ich mich über einen Hinweis.
     
  2. Spezi-3

    Spezi-3 Guest 06.10.2014, 16:00

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    AW: § 566 "Kauf bricht Miete nicht" -Komplizierte Frage-

    Versteh ist so noch nicht, da 2 x von Personenmehrheit gesprochen wird.
    Gibt es Personenmehrheiten als Mieter und als Vermieter oder wie ist das zu verstehen ?
     
  3. no-stress

    no-stress Aktives Mitglied 06.10.2014, 16:06

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    AW: § 566 "Kauf bricht Miete nicht" -Komplizierte Frage-

    In dem übernommenen MV ist auf Vermieterseite eine Personenmehrheit angegeben. Diese Personenmehrheit wird im MV von einem Vertreter "vertreten".
    Mieter ist eine Einzelperson.
     
  4. Spezi-3

    Spezi-3 Guest 06.10.2014, 16:18

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    AW: § 566 "Kauf bricht Miete nicht" -Komplizierte Frage-

    Durch den Verkauf ist die Personenmehrheit aber ja durch den Käufer ersetzt, also nicht mehr aktuell.
    Der Vertreter der Personenmehrheit hat also Flächen vermietet die Eigentum der Personenmehrheit waren und verkauft wurden.
    Er hatte aber auch Flächen der Stadt vermietet, die er angemietet hatte. Dieser Teil des Mietvertrages dürfte weiter bestehen.

    Der Mieter hat also jetzt 2 Vermieter, den Käufer und die Personenmehrheit die der Vertreter vertritt.
     
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  5. no-stress

    no-stress Aktives Mitglied 06.10.2014, 16:22

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    AW: § 566 "Kauf bricht Miete nicht" -Komplizierte Frage-

    Kann ein Erwerber in so einen MV eintreten... genügt das der Schriftform?
     
  6. Spezi-3

    Spezi-3 Guest 06.10.2014, 16:25

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    AW: § 566 "Kauf bricht Miete nicht" -Komplizierte Frage-

    Der Eintritt erfolgt Krafts Gesetz, Willenserklärungen sind nicht nötig.
    Eingetreten werden kann nur in den Teil des Vertrages welcher den Verkauf betrifft.
    Der Käufer muss allerdings dafür sorgen, dass der Vertrag weiter erfüllt werden kann, also der Zugang gesichert ist !!
    Er muss sich also auch um die Übernahme des 2. Teil des Vertrages kümmern.
     
  7. no-stress

    no-stress Aktives Mitglied 06.10.2014, 22:40

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    AW: § 566 "Kauf bricht Miete nicht" -Komplizierte Frage-

    Soweit so gut.
    Aber kann so ein Vertrag der Schriftform genügen, wenn z.B der Mietvertrag auf 8 Jahre befristet ist?
    Nehmen wir mal an, der Nutzungsvertrag wird vom Vertreter gekündigt, dann kann der Erwerber unverschuldet in die Situation kommen, das er den nicht zum Besitz gehörenden Eingang nicht mehr liefern kann.
    Aus dem MV geht auch nicht hervor, dass die ehemaligen Vermieter, nicht wie im MV vorgegeben Vertragspartner der Stadt sind. sondern ein unbeteiligter dritter.
     
  8. Spezi-3

    Spezi-3 Guest 06.10.2014, 22:54

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    AW: § 566 "Kauf bricht Miete nicht" -Komplizierte Frage-

    versteh ich nicht, was hat die Vertragsdauer mit der Schriftform zu tun ?
    Der ursprüngliche Vermieter hatte doch auch das Problem, dass die Stadt den Vertrag über den Zugang kündigt.
    Dem Käufer hätte klar sein müssen, dass er in einem Vertrag eintritt der für die Erfüllung den Zugang erfordert, also die Fortdauer eines Vertrages auf welchen er keinen Einfluss hat, sich also abhängig macht.
     
  9. no-stress

    no-stress Aktives Mitglied 06.10.2014, 23:06

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    AW: § 566 "Kauf bricht Miete nicht" -Komplizierte Frage-

    Zur Wahrung der nötigen Schriftform, die für befristete MV vorgesehen ist, muss u.a die Mietvertragspartei aus der Vertragsurkunde bestimmbar sein. ist dies nicht der Fall, so gilt der Vertrag als befristet und ist unterBerücksichtigung der gesetzlichen Frist kündbar.
    Meiner Meinung nach ist grade nicht ersichtlich, das ein wesentlicher Bestandteil der Mietfläche ,nämlich der Zugang zum Geschäft, von einem unbeteiligten dritten angemietet wurde. Somit ist Vermieter und Eigentümer nicht identisch, was aber zwingend ist für 566BGB Kauf bricht Miete nicht.
     
  10. Spezi-3

    Spezi-3 Guest 06.10.2014, 23:13

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    AW: § 566 "Kauf bricht Miete nicht" -Komplizierte Frage-

    Da liegt wohl ein Gedankenfehler vor.
    Ein Mieter muss nicht vorher prüfen, ob der Vermieter volle Rechte an dem zu vermieteten Objekt hat. Wenn jemand etwas vermietet, aber mangels Rechte das Objekt nicht zur Verfügung stellen kann, ist der Vertrag dennoch gültig, der Vermieter kann dann aber schadensersatzpflichtig gemacht werden.
     
  11. no-stress

    no-stress Aktives Mitglied 06.10.2014, 23:31

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    AW: § 566 "Kauf bricht Miete nicht" -Komplizierte Frage-

    Das wollte ich ja Wissen. Der Erwerber kann ja nicht in den MV eintreten, der Flächen vermietet, die gar nicht zum Kaufobjekt gehören. Er kann doch nur die Rechte und Pflichten übernehmen, die mit dem erworbenen Grundstück in Verbindung stehen.So verstehe ich 566BGB. Es kann doch nicht angehen, das mit dem Erwerb der Gewerbefläche, auch Rechte und Pflichten übernommen werden, die Flächen mit einbezieht, die der Erwerber gar nicht erworben hat. Nur weil der MV diese Fläche nennt, muss der Erwerber doch nicht die Gewähr übernehmen. Schadenersatzpflichtig kann doch nur der Vorbesitzer sein?
     
  12. Spezi-3

    Spezi-3 Guest 07.10.2014, 10:28

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    AW: § 566 "Kauf bricht Miete nicht" -Komplizierte Frage-

    Habe ich so was geschrieben, nein.
    Er tritt in den Mietvertrag ein welchen der Voreigentümer geschlossen hat, weil dieser auch gleichzeitig Rechte an dem Zugang hatte.
    Diese Rechte hat der Erwerber aber nicht mit erworben. Er ist damit von dem Verkäufer, welcher diese Rechte offenbar weiter besitzt sowie der Stadt als Eigentümer gegenüber abhängig, da der die Pflicht hat, seinem Mieter einen Zugang zu seinen Räumen zu ermöglichen.
    Wenn dieses nur über den Vertrag mit der Stadt möglich ist, muss er sich um die Erhaltung dieses Vertrages bemühen. Wenn dieser entfällt, ist er dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig.
    Diesen Umstand musste er beim Kauf in Betracht ziehen.

    Falsch.
    Natürlich muss der Vermieter/Erwerber dafür sorgen, dass ein Mieter einen Zugang zu seinem Mietobjekt hat, wie er es gemietet hat.
    Mit § 566 BGB hat der Zugang zum vermieteten Objekt überhaupt nichts zu tun. § 566 BGB betrifft den Übergang des Mietvertrages.
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 7. Oktober 2014
     
  13. Spezi-3

    Spezi-3 Guest 07.10.2014, 13:03

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    Ist dies wirklich so ? Wie steht dieser "Eingang" als zur Mietsache gehörend wörtlich im Mietvertrag ?
     
  14. no-stress

    no-stress Aktives Mitglied 12.10.2014, 11:30

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    AW: § 566 "Kauf bricht Miete nicht" -Komplizierte Frage-

    Es ist so, dass im Mietvertrag die Treppe als Mietgegenstand aufgeführt wird.
    Dort wird der Mietpreis der gesamten Ladenfläche genannt, und es wird darauf hingewiesen, dass in diesem Mietpreis, die Nutzungsgebühr die an die Stadt gezahlt wird ( Wegen der Aussentreppe), bereits eingerechnet ist.
     
  15. no-stress

    no-stress Aktives Mitglied 12.10.2014, 11:42

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    AW: § 566 "Kauf bricht Miete nicht" -Komplizierte Frage-

    dort steht wörtlich,

    " bekanntlich steht die Aussentreppe zum Geschäft auf öffentlichem Grund"

    Das wars.
     
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