1. Förderweg, Wohnraumförderungsgesetz

Dieses Thema "ᐅ 1. Förderweg, Wohnraumförderungsgesetz - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von landscape, 1. September 2014.

  1. landscape

    landscape Boardneuling 01.09.2014, 18:37

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    1. Förderweg, Wohnraumförderungsgesetz

    Hallo,

    nehmen wir mal an, jemand hat eine Wohnung im Jahr 2012 angemietet. Dieser wurde unter der Voraussetzung §5 Berechtigungsschein 1. Förderweg (im Mietvertrag festgehalten) unterzeichnet.

    Das Haus wurde gem. Aussage des Verwalters 1993 erbaut.
    Frage 1
    Wie hoch darf dann der Höchstpreis pro qm im Jahr 2012/2013 und 2014 sein?

    Laut Aussage des Verwalters wurde das von der Wohnungsbaukreditanstalt genehmigte Darlehen im Jahr 1994 erstmalig bei der Mietkalkulation berücksichtigt. Der Vermieter hat nunmehr die Fördermittel vor Ablauf der vereinbarten Frist zurückgezahlt und aufgrund dieser vorzeitigen Rückzahlung sind dann auch die vereinbarten Mietanpassungen nicht mehr auszuführen. Die im Mietvertrag vereinbarte Staffelmiete ist ab 2011 nicht mehr zu berücksichtigen. (pro Jahr um 12,46)
    Frage 2
    Was bedeutet das im Detail?

    Vielen Dank für die Antworten

    landscape
     
  2. Spezi-3

    Spezi-3 Guest 01.09.2014, 22:10

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    AW: 1. Förderweg, Wohnraumförderungsgesetz

    Da die Förderung über Landesmittel erfolgt sein sollte, kommt es auf die dafür von dem Bundesland erlassenen Richtlinien an.
    Eigentlich sollte dies auch imMietvertrag stehen.
     
  3. Noxxsurfer

    Noxxsurfer Forum-Interessierte(r) 02.09.2014, 20:22

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    AW: 1. Förderweg, Wohnraumförderungsgesetz

    Moin Forum,

    das Recht der Mietpreisbindungen ist recht komplex. Hier mal zur groben Orientierung:

    Das Wohnraumfördergesetz (des Bundes - WoFG-Bund) gilt seit dem 01.01.2002.
    Es gilt für öffentliche Förderungen, deren Förderzusagen ab dem 01.01.2002 erteilt wurden (§ 46 (1) WoFG-Bund.

    Für Gebäude, deren Förderzusagen noch aus der Zeit vor dem 01.01.2002 stammen, gilt grundsätzlich das bis dahin geltende Kostenmietrecht der §§ 8 ff. WoBindG-Bund weiter (§ 50 WoFG-Bund).

    Im sog. 1. Förderweg galt das Kostenmietrecht der §§ 8 ff. WoBindG-Bund unmittelbar, für Wohnungen im sog. 3. Förderweg galt es durch den Verweis in § 88 b des II. WoBauG.
    Zeitweise haben die Länder ihre Landeswohnungsbauprogramme im 3. Förderweg aber auch nach § 88 d des II. WoBauG ausgeschrieben (in Hamburg waren dies etwa die Wohnungsbauprogramme 1990 - 1994). Hier galt nur eine vereinbarte Mietpreisbegrenzung. Mieterhöhungen waren nicht nach den Vorschriften des Kostenmietrechts, sondern nach den allgemeinen Mietpreisvorschriften der §§ 2 ff. MHG = § 558 ff. BGB vorzunehmen.
    Das ganze führte in die Katastrophe, so dass viele Bundesländer (so auch Hamburg) in nächsten Förderzeitraum (1995 - 1999) wieder zum Kostenmietrecht zurückgekehrt sind.

    Hinzu kommt, dass das Recht der Wohnungsbauförderung im Rahmen der Förderalismusreform zum 01.09.2006 nunmehr landesrechtlich geregelt werden konnte.
    Hamburg hat etwa mit Wirkung zum 01.04.2008 ein eigenes Hmb.WoBindG und ein eigenes Hmb.WoFG geschaffen, die im wesentlichen identisch, aber im Detail doch verschieden von den Bundesgesetzen sind.

    Für Bestandsbauten galt also auch über den 01.01.2002 das Kostenmietrecht fort (Ausnahme: für Förderungen im 3. Förderweg nach § 88 d des II. WoBauG galt ab dem 01.01.2002 das WoFG-Bund).

    Im 1. Förderweg konnten die Vermieter nicht durch die vorzeitige Ablösung der öffentlichen Mittel ohne weiteres aus dem Kostenmietrecht flüchten, weil dort eine 10-jährige Nachwirkungsfrist gilt (§ 16 (1) WoBindG-Bund).

    Im 3. Förderweg nach § 88 ff. des II. WoBauG konnte die Belegungs- und Mietpreisbindung sofort mit der Rückzahlung der öffentlichen Mittel beendet werden (§ 88 c (3) des II. WoBauG).
    Hier wurden nach dem 01.01.2002 häufig Anschlussförderungen nach dem WoFG eingegangen.

    Nun endlich zur Beantwortung der Frage:
    Solange das Kostenmietrecht galt, konnte nur die Kostenmiete i.S. von § 8 I 1; § 8 a WoBindG-Bund verlangt werden. Die Kostenmiete ist vom Vermieter aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln, dessen Überlassung der Mieter vom Vermieter verlangen kann (§ 8 (4) WoBindG-Bund; § 29 NMV).
    Ergänzende Mietpreisbegrenzungen können sich aus dem Bewilligungsbescheid der mittelgewährenden Stelle ergeben, deren Überlassung der Mieter ebenfalls nach den vorgenannten Vorschriften verlangen kann.

    Hatte der Vermieter danach eine überhöhte Miete vereinnahmt, kann der Mieter sie zurückverlangen (typisches Beispiel: Ist im Mietvertrag eine (wirksame) Kostentragungsklausel für Kleinreparaturen enthalten, so muss der Vermieter beim Ansatz der Instandhaltungspauschale nach § 28 der II. BV in der Wirtschaftlichkeitsberechnung einen Abzug machen, § 28 (3) der II. BV; dies reduziert die Kostenmiete; die meisten Vermieter haben diesen Abzug nicht gemacht).
    Zuletzt bearbeitet: 2. September 2014
     
  4. Noxxsurfer

    Noxxsurfer Forum-Interessierte(r) 02.09.2014, 20:47

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    AW: 1. Förderweg, Wohnraumförderungsgesetz

    (Fortsetzung)
    Wurde die bisherige Förderung durch eine Förderung nach dem WoFG abgelöst, so gelten die Mietpreisbegrenzungen aus der Förderzusage mit der mittelgewährenden Stelle (§ 28 WoFG-Bund). Der Mieter kann sich auf diese Bestimmungen unmittelbar berufen und hat einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter (§ 28 (5) WoFG-Bund). Es handelt sich um einen Vertrag zugunsten Dritter.

    Wurde das Gebäude 1993 erbaut und ist eine Staffelmiete im Mietvertrag vereinbart, so deutet dies darauf hin, dass es sich um eine abgelöste Förderung nach dem WoFG handelt oder dass es sich ursprünglich um eine Förderung nach § 88 d des II. WoBauG handelte (für die jetzt auch das WoFG gilt), weil im Kostenmietrecht des WoBindG eine Staffelmiete unzulässig ist.

    Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete enthalten, gilt diese im übrigen regelmäßig unabhängig vom Ende der Förderung mit öffentlichen Mitteln (Ausnahme: es gilt noch das Kostenmietrecht des WoBindG).

    Viele Vermieter machen übrigens folgenden Fehler, wenn sie die jährlichen Mieterhöhungen in Höhe der sich abbauenden Aufwendungszuschüsse als Staffelmiete ausgestalten:
    Baut sich die öffentliche Subvention jeweils zum 01.06 eines Jahres ab und gelten die Mietstaffeln jeweils ab diesem Zeitpunkt, begann das Mietverhältnis aber etwa am 01.02. eines Jahres, dann liegt zwischen dem Mietbeginn und der 1. Staffelmieterhöhung weniger als 1 Jahr. Folge: Verstoß gegen § 557 a (2) 1 BGB; Staffelmiete -in Gänze- unwirksam.
    Oder: Der Vermieter fügt hinzu: Daneben sind nur Modernisierungsmieterhöhungen nach Maßgabe des § 559 BGB zulässig, soweit sie von der mittelgewährenden Stelle genehmigt werden, sowie Mieterhöhungen in Höhe der gestiegenen Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschale nach §§ 26; 28 der II. BV.
    Folge: Verstoß gegen § 557 a (2) 2 BGB; Staffelmiete -in Gänze- unwirksam.

    Da kann man bis zur Verjährungsgrenze die gezahlten Mietstaffeln zurückfordern und die Miete wieder auf die Grundmiete herabsetzen.
    Der Vermieter kann dann zwar eine Mieterhöhung nach § 558 BGB machen, bleibt aber der Höhe nach an die vereinbarte höchstzulässige Miete gebunden, die er häufig aufgrund der Kappungsgrenze nicht mal mit einer Mieterhöhung wieder erreicht...

    So fies und schön kann Mietrecht sein....
     
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