Kündigungssperrfrist

Durch die Möglichkeit, ein Mietshaus grundbuchlich in Eigentumswohnungen aufzuteilen, wird dem Eigentümer die Option gegeben, die Wohnungen einzeln zu verkaufen.

Als rechtliche Besonderheit gilt für in Eigentumswohnungen umgewandeltes Wohneigentum eine Kündigungssperrfrist. Diese Kündigungsbeschränkung bei einer Wohnungsumwandlung wurde im Zuge der Mietrechtsreform zum 1. September 2001 in § 577a BGB gesetzlich neu geregelt.

Gem. § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen, sofern an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarf). Gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Durch diesen verstärkten Kündigungsschutz wollte der Gesetzgeber u.a. sicherstellen, dass nicht ganze Häuserzeilen mit gewachsenen Mieterstrukturen innerhalb kurzer Zeit entmietet werden. Zudem gilt die Vorschrift des § 566 BGB, wonach Kauf das Mietverhältnis nicht bricht und der Mietvertrag, sofern die Eigentumswohnung veräußert wird, mit dem Käufer als neuem Vermieter im bisherigen Umfang weitergeführt wird.

Der bisherige Mieter geniesst auch gegenüber dem neuen Erwerber den Vorteil des Kündigungsschutzes. Sofern also eine Mietwohnung nach Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und der Erwerber die gekaufte Eigentumswohnung im Hinblick auf den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs selbst beziehen möchte, so kann sich dieser nicht auf diesen Kündigungsgrund vor Ablauf einer Frist von drei Jahren seit dem Erwerb berufen.

Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich gem. § 577a BGB ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

Die Frist nach § 577a Abs. 1 BGB beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete bestimmt sind. Die Landesregierungen werden gem. § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB ermächitgt, diese Gebiete und die Frist durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
Insofern können die einzelnen Bundesländer in eigenen Verordnungen eine Sperrfrist von bis zu zehn Jahren festlegen; dadurch wird Ihnen die Möglichkeit eingeräumt, Kündigungssperrfristen zu erlassen, die auf die Bedürfnisse vor Ort zugeschnitten sind. Insbesondere in Gebieten mit Wohnungsknappheit wird von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht.

In vielen Gemeinden sind jedoch alte Landesverordnungen zum 01.09.2004, mithin drei Jahre nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform ausgelaufen, wobei vielerorts neue Verordnungen, die kürzere Fristen enthalten, erlassen wurden.

In vielen Gemeinden, für die bislang eine Zehn-Jahres-Frist gegolten hat, wurde keine neue Regelung getroffen. Als Konsequenz gilt dort nun die gesetzliche Drei-Jahres-Frist.

Von dieser gesetzlichen Ermächtigung haben bislang die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Hamburg, Hessen, Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein Gebrauch gemacht.

Es bietet sich für Mieter eine Möglichkeit, sich für alle Zeiten vor einer (Eigenbedarfs-)Kündigung zu schützen : Sofern eine Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Die §§ 463 und 577 BGB normieren, dass der Mieter über sein Vorkaufsrecht informiert werden muss, sobald der Verkäufer mit einem Käufer einen Kaufvertrag geschlossen hat. Für den Fall, dass der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte, kann er dieses zu den gleichen Konditionen ausüben, es sei denn, der Alteigentümer möchte die Wohnung an einen Angehörigen verkaufen.

Mitwirkende/Autoren: JuraforumWiki, webmaster, Sebastian

Erstellt von JuraforumWiki, 03.05.2010, 16:09 Zuletzt editiert von webmaster, 05.09.2011, 11:18 0 Kommentare, 4.314 Zugriffe