Besteht in der Eigentümergemeinschaft ein auf unbefristete Zeit eingesetzter Verwaltungsbeirat, kann der Verwalter über den Antrag eines Wohnungseigentümers auf "Neuwahl des Verwaltungsbeirats" zunächst eine Abstimmung darüber herbeiführen, ob überhaupt der Beirat neu zu bestellen ist, und vom Ausgang dieser Abstimmung die Neuwahl abhängig machen.
1. Bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ist der Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung derart anzugeben, dass die Beteiligten weitestgehend vor Überraschungen geschützt sind und ihnen die Möglichkeit der Vorbereitung und der Überlegung, ob ihre Teilnahme veranlasst ist, gegeben wird (BayObLG WuM 1985, 100). Der Beschlussgegenstand ist umso genauer in der Ladung zu bezeichnen, je größer seine Bedeutung und je geringer der Wissensstand des einzelnen Eigentümers hierzu ist.
2. Bei der geplanten Großsanierung einer mittelgroßen Wohnanlage reicht in der Einberufung der Eigentümerversammlung die Angabe "Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung" nicht aus, wenn über konkrete bauliche Einzelmaßnahmen beschlossen werden soll.
3. Zur Kostentragungspflicht des Verwalters bei fehlerhafter Einberufung der Eigentümerversammlung.
1. Ist in der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung der Beschlussgegenstand mit "Neuwahl eines Verwalters" bezeichnet, so ist für jeden Wohnungseigentümer erkennbar, dass nicht nur die Bestellung eines Verwalters beschlossen werden soll, sondern auch die wesentlichen Bedingungen des Verwaltervertrages.
2. Wird in einer Wohnungseigentümerversammlung "die Fortsetzung des Verwaltervertrages" beschlossen, so ist der Beschluss dahin auszulegen, dass er auch die Neubestellung des Verwalters umfasst.
3. Bei der Wiederwahl des Verwalters bedarf es grundsätzlich nicht der Unterbreitung von Alternativangeboten.
4. Ein Verwalter ist in Ausübung gebundener Vollmachten nicht anwesender Wohnungseigentümer nicht gehindert, an der eigenen Wahl mitzuwirken.
5. Sieht die Teilungserklärung bei mehreren Wohnblöcken vor, dass für die Verwaltungseinheit, die das gemeinschaftliche Eigentum umfasst, soweit nicht das Sonder- und Teileigentum der übrigen Verwaltungseinheiten betroffen ist, die Beschlussfassung im Wege des schriftlichen Verfahrens durch schriftliche Stimmabgabe innerhalb der für die übrigen Verwaltungseinheiten einberufenen Versammlungen erfolgt, und zur Gültigkeit des Beschlusses ausreicht, dass die zustimmenden Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte sämtlicher Miteigentumsanteile der Verwaltungseinheiten vertreten, so verletzt dieses Verfahren nicht das Gebot des Minderheitenschutzes.
1. Die Neugestaltung maßgeblicher Teile von Außenanlagen einer Wohnanlage ist in der Regel eine bauliche Veränderung. Dasselbe gilt für die Neuerrichtung einer Solaranlage.
2. Solange eine vollständige Jahresabrechnung nicht vorliegt, widerspricht eine Entlastung des Verwalters für Teilbereiche der Jahresabrechnung regelmäßig den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung.
3. Beschlüsse zur Erweiterung der Tagesordnung einer Eigentümerversammlung können im Allgemeinen mangels Rechtsschutzbedürfnisses nicht selbständig angefochten werden. Der Wohnungseigentümer ist dessen ungeachtet nicht gehindert, die Beschlüsse zur ergänzten Tagesordnung wegen des Einberufungsmangels anzufechten.
1. In Wohnungseigentumssachen müssen nicht alle Richter, die an der Entscheidung mitgewirkt haben, auch an der mündlichen Verhandlung teilgenommen haben.
2. An die Bezeichnung des Gegenstandes der Beschlussfassung bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden.
3. Der Verwalter kann durch Eigentümerbeschluss beauftragt werden, eine auf dem Gemeinschaftseigentum von einem Wohnungseigentümer errichtete, die übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigende bauliche Veränderung zu entfernen.
Enthält die Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung lediglich den Tagesordnungspunkt "Hausgeldabrechnung", so müssen die Geladenen grundsätzlich nicht mit einem Beschluss rechnen, der die in der Teilungserklärung festgelegte Kostenverteilung bzgl. des Aufzugs dahin ändert, dass nur noch ein Haus in der Mehrhausanlage damit belastet wird und nicht - wie zuvor - die Gemeinschaft.
1. Zu den Anforderungen an konkludente Feststellungen im Versammlungsprotokoll
2. Haben bei einer sog. "Vollversammlung" sämtliche Wohnungseigentümer auf die Einhaltung der Formvorschrift des § 23 Abs. 2 WEG verzichtet, wird der Verfahrensmangel der fehlenden Bezeichnung des Gegenstands bei der Einberufung geheilt
Ein Eigentümerbeschluss, der unter dem Tagesordnungspunkt "Sonstiges" gefasst wird und nicht nur eine unbedeutende Angelegenheit regelt, ist auf rechtzeitige Anfechtung allein deswegen für ungültig zu erklären.
1. Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Diesem Grundsatz widerspricht es nicht, wenn der Verwalter im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu bestimmten Tagesordnungspunkten Berater (z.B. Rechtsanwälte oder Architekten) zur Meinungsbildung heranzieht, solange nicht ein konkreter Interessengegensatz zwischen einem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gesamtheit der übrigen Wohnungseigentümer hervorgetreten ist. Die beabsichtigte Heranziehung solcher außenstehender Berater braucht in der Ladung zur Eigentümerversammlung nicht angekündigt zu werden.
2. Inhalt und Ordnungsmäßigkeit eines Eigentümerbeschlusses, der den Verwalter dazu ermächtigt, die Beseitigung eines von einem Wohnungseigentümer errichteten Wintergartens durchzusetzen.
1. Im Beschlussanfechtungsverfahren ist der Verwalter jedenfalls auch dann materiell beschwert, wenn die Aufhebung eines Eigentümerbeschlusses durch das Amtsgericht auf formellen Mängeln beruht.
2. Wer materiell Beteiligter eines Wohnungseigentumsverfahrens ist, muss auch formell am Verfahren beteiligt werden. Die Nachholung der formellen Beteiligung im Rechtsbeschwerdeverfahren scheidet dann aus, wenn eine Sachentscheidung wegen mangelnder Sachaufklärung nicht möglich ist.
3. Eine Entscheidung des Beschwerdegerichts ohne mündliche Verhandlung kann jedenfalls dann zur Aufhebung und Zurückverweisung führen, wenn jede Begründung für das Absehen von einer mündlichen Verhandlung fehlt.
4. Hinreichende Bezeichnung eines Tagesordnungspunkts zur Eigentümerversammlung ("Zaunanlage L/20 a" zur Beschlussfassung über die finanzielle Beteiligung einer Gruppe von Wohnungseigentümern an einer Zaunanlage auf dem Nachbargrundstück).
5. Zuständigkeit von Wohnungseigentümern eines Gebäudes in einer Mehrhausanlage zur Beschlussfassung.
6. Werden in einem Beschlussanfechtungsverfahren Zustellungen an Wohnungseigentümer vorgenommen, obwohl die gerichtlichen Sendungen an den Verwalter "zugleich für die Wohnungseigentümer" hätten zugestellt werden können, kommt eine Nichterhebung von Mehrauslagen in Betracht, die durch die überflüssigen Zustellungen verursacht sind (OLG Hamm Rpfleger 1985, 257).
Die Erhebung einer Sonderumlage zur Behebung des Liquiditätsmangels auf dem Geschäftskonto der Gemeinschaft durch Beschluss der Eigentümerversammlung widerspricht auch gegenüber dem Ersteher von Wohnungs- und Teileigentum regelmäßig nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil durch die Umlage nicht der Voreigentümer von der Verpflichtung zur Zahlung rückständiger Wohngelder befreit , sondern zum Nutzen der derzeitigen Miteigentümer die Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft abgewendet werden soll.
1. In der Regel genügt zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer, dass der Gegenstand schlagwortartig bezeichnet wird.
2. Eine Balkonsanierung betrifft regelmäßig das Gemeinschaftseigentum und kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen werden.
3. Die Entscheidung, die Fassade im Bereich der Balkone mit weißer Farbe zu streichen, beeinträchtigt das Recht des nichtzustimmenden Wohnungseigentümers nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus und muss deshalb nicht einstimmig ergehen.
1. Ein Verwalter, der den Wohnungseigentümern mitteilt, er habe seine Vergütung für die nächsten 4 Jahre von den gemeinschaftlichen Geldern vereinnahmt, kann aus einem wichtigen Grund vorzeitig abberufen werden, wenn er kein Recht zu der behaupteten Entnahme hatte.
2. Zur Gültigkeit eines Abberufungsbeschlusses genügt die schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstandes bei der Einberufung der Eigentümerversammlung, wenn den Wohnungseigentümern aus einem früheren Verfahren die dem Verwalter vorgeworfenen Verfehlungen bekannt waren.
3. Die Einberufung einer Eigentümerversammlung ist auch dann wirksam, wenn die Verwaltereigenschaft des Einladenden rückwirkend wegfällt.
4. Hat ein Beschluss mehrere Anträge zum Gegenstand, erstreckt sich die Hemmungswirkung eines befristeten Rechtsmittels grundsätzlich auf die gesamte Entscheidung. Dies gilt auch dann, wenn sie hinsichtlich eines Verfahrensgegenstandes von dem insoweit obsiegenden Rechtsmittelführer mangels Beschwer von vornherein nicht angefochten werden kann.
Zu Rechtsfragen im Zusammenhang mit dem erstmalige Einbau einer Gegensprechanlage in das vorhandene Klingeltableau einer Wohnanlage und der vorangegangenen Beschlußfassung.
1. Wird einem Verfahrensbeteiligten eine Antragsschrift nicht zugestellt, z. B. weil der Verwalter zur Entgegennahme im Einzelfall nicht befugt gewesen ist, so kann rechtliches Gehör auch noch im Rechtsbeschwerdeverfahren nachgeholt werden.
2. Soll in einer Wohnungseigentümerversammlung ein Verwalter gewählt werden, ist es nicht erforderlich, in der Einladung einen konkreten Namen für das Amt des Verwalters zu benennen.
3. Ein werdender Eigentümer hat bei einer bereits bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft kein eigenes Stimmrecht. Der Veräußerer kann jedoch sein ihm bis zur Umschreibung zustehendes Stimmrecht an den werdenden Wohnungseigentümer übertragen.
4. Ein Wohnungseigentümer ist nicht vom Stimmverbot des § 25 Abs. 5 WEG betroffen, wenn er als Verwalter gewählt werden soll.
5. Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Abberufung bzw. Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses über die Bestellung eines Verwalters lässt sich nicht schon dann bejahen, wenn ein wichtiger Grund i. S. d. § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG vorliegt und die Abberufung berechtigt wäre, sondern erst dann, wenn die Nichtabberufung nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. d. §§ 21 Abs. 3, 4 WEG entspricht, d. h. nicht mehr vertretbar ist.
Verkauft ein Wohnungseigentümer einzelne von mehreren ihm gehörenden Wohnungen so kommt es bei der Geltung des gesetzlichen Kopfprinzips zu einer Vermehrung der Stimmrechte.
Die Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses hängt nicht davon ab, daß aus dem in der Versammlungsniederschrift niedergelegten Mehrheitsbeschluß die Anzahl der Ja- und Neinstimmen nicht hervorgeht.
Die Bezeichnung des Beschlußgegenstands "Wirtschaftsplan" in der Einladung zur Eigentümerversammlung deckt grundsätzlich auch die Beschlußfassung über eine Erhöhung der jährlichen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.
Einem Verwalter 100 DM pro Stunde zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer zu vergüten, kann gerechtfertigt sein, wenn besondere Voraussetzungen bestehen.
