1. Der im WEG-Verfahren an die Wohnungseigentümer gerichtete Antrag, einer Abrechnung der Kosten der Müllbeseitigung nach Personenzahl statt nach Miteigentumsanteilen zuzustimmen, erfordert mit Blick auf das Rechtschutzbedürfnis grundsätzlich die Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung mit der Angelegenheit.
2. Ist die Verteilung der Kosten der individuellen Wasserversorgung des Sondereigentums nicht durch Gesetz, Vereinbarung oder Beschluss geregelt, so entspricht die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung dieser Kosten im Allgemeinen ordnungsgemäßer Verwaltung, sofern nicht die Aufwendungen für die Verbrauchserfassung die - in Anlehnung an das Kürzungsrecht des Nutzers nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO bei bestimmungswidrig unterbliebener Abrechnung nach Verbrauch - mit 15 % anzunehmende Ersparnis übersteigen, die sich über zehn Jahre hinaus erzielen lässt.
1) Die auf der Grundlage des § 6 KAG NW erlassenen kommunalen Satzungen über Benutzungsgebühren für Abfallentsorgung, Straßenreinigung und Abwasserentsorgung knüpfen die Gebührenpflicht an das Eigentum des Grundstücks an und begründen damit eine Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer, nicht aber der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft.
2) Der einzelne Wohnungseigentümer hat zwar im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung einen Anspruch darauf, dass die öffentlichen Lasten in das System der gemeinschaftlichen Mittelaufbringung, Mittelverwendung und Abrechnung einbezogen werden. Eine Sonderumlage, mit der in der Vergangenheit entstandene Rückstände für kommunale Benutzungsgebühren auf alle Wohnungseigentümer unabhängig von der Dauer ihrer Eigentümerstellung umgelegt werden sollen, entspricht aber regelmäßig nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
1. Eine Regelung, wonach für die Herbstzeit vom 1. September bis zum 30. Januar eines Jahres die Wohnungseigentümer nach einem festgelegten Plan zum Fegen von Laub und zur allgemeinen Reinigung der Außenanlagen der Eigentümergemeinschaft herangezogen werden, kann nicht mit Mehrheit wirksam beschlossen werden.
2. Ob notwendige Warmwasserzähler gekauft, gemietet oder geleast werden, unterliegt der Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss.
Hierbei entspricht nicht stets nur die preiswerteste Variante ordnungsgemäßer Verwaltung, sondern auch eine solche, die sich unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände als wirtschaftlich nicht unvertretbar erweist.
1. Beschließen Wohnungseigentümer 1983 mehrheitlich, dass jeder Wohnungseigentümer für die Kosten der Instandsetzung bzw. Erneuerung der im Bereich seiner Sondereigentumseinheit gelegenen Fenster selbst aufzukommen hat und stellt sich diese Beschlussfassung mit Rücksicht auf die Entscheidung des BGH vom 20. September 2000 ("Jahrhundertentscheidung") als nichtig heraus, nachdem bereits mehrere Wohnungseigentümer auf ihre Kosten ihre Fenster saniert haben, so entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, diesen - bei der Höhe nach nicht mehr nachweisbaren Kosten, rechtlicher Unsicherheit hinsichtlich des Verjährungsbeginns und auszuschließender Verwirkung - ihren Mindestaufwand (hier: jeweils geschätzte 1.000,- Euro) zu erstatten.
2. Der Umstand, dass nicht jeweils ein separater Eigentümerbeschluss über die Entschädigung jedes Einzelnen der betroffenen Wohnungseigentümer, sondern aus organisatorischen Gründen nur ein Beschluss gefasst worden ist, führt nicht zu der Beurteilung, dass sich die Gesamtzahl der von den begünstigten Eigentümern abgegebenen Stimmen auf die Beschlussfassung ausgewirkt haben kann.
Die Beschlussfassung über eine modernisierende Instandsetzung (hier: Ersetzung einer Wohnungseingangstür mit lichter Durchgangsbreite von lediglich 808 mm durch eine moderne Tür mit zu erwartender noch geringerer Durchgangsbreite) entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Eigentümerbeschluss nicht erkennen lässt, welche Mindestdurchgangsbreite toleriert wird.
Wird die WEG rechtskräftig verpflichtet, der Herstellung eines zweiten Rettungsweges zuzustimmen, so besteht kein Rechtsschutzbedürfnis für eine Kostenregelung hierfür nach § 16 Abs. 2 WEG unter Beteiligung der WEG, wenn der Wohnungseigentümer mit der Regelung nicht einem aktuellen Rechtsschutzziel Geltung verschaffen, sondern lediglich einen "Vorratsbeschluss" erreichen will, der es ihm ermöglichen soll, irgend wann einmal - womöglich unter dann maßgeblich veränderten Umständen - die Baumaßnahme unter Kostenbeteiligung der WEG durchzuführen.
Bei einer Wohnungseigentumsanlage mit zwei Wohnungen, von denen eine von ihrem Eigentümer vermietet ist und die andere von dem Eigentümer bewohnt wird, besteht eine Pflicht zur Verbrauchserfassung nach den Vorschriften der HeizkostenV. § 2 dieser Verordnung findet insoweit keine Anwendung (im Anschluss an OLG Düsseldorf FGPrax 2004, 11 f.).
1. Nach Aufhebung des § 26 Abs. 3 a. F. WEG mit Wirkung vom 1. Juli 2007 ist im Bedarfsfall (hier zeitnahe Einberufung einer Eigentümerversammlung) auf Antrag unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 4 WEG ein Notverwalter zu bestellen.
2. Die Maßnahme des Gerichts ist nicht darauf beschränkt, die übrigen Wohnungseigentümer zur Mitwirkung bei der Bestellung des Notverwalters zu verpflichten, sondern kann dem Anspruch eines Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung dadurch Geltung verschaffen, dass es nach billigem Ermessen den Verwalter unmittelbar bestellt.
1. Für die Wirksamkeit der Kündigung des Verwaltervertrages ist es ohne Belang, ob die Abberufung des Verwalters wirksam beschlossen worden ist.
2. Gibt der Verwalter auf eine von sämtlichen Wohnungseigentümern ihm gegenüber fristgerecht erklärte Kündigung des Verwaltervertrages das Ende seiner Verwaltertätigkeit bekannt und erklärt er, künftig nicht mehr Ansprechpartner zu sein, so endet sein Anspruch auf Verwalterhonorar; für die Folgezeit bereits abgebuchtes Honorar hat er zu erstatten.
Für die Frage, unter welchen Umständen ein Eigentümerbeschluss, mit welchem die Zahlung der Werklohnforderung eines für die Gemeinschaft tätig gewordenen Werkunternehmers beschlossen worden ist, ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, können die zur Frage der Ordnungsmäßigkeit einer Verwalterentlastung entwickelten Rechtsgedanken entsprechend herangezogen werden. Ein Eigentümerbeschluss, durch den die Zahlung einer Werklohnforderung eines für die Wohnungseigentümergemeinschaft tätig gewordenen Werkunternehmers ohne Formulierung eines Vorbehalts und vor Abnahme bestimmt wird, entspricht jedenfalls dann nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn erkennbar in Betracht kommt, dass dem Werkunternehmer die geforderte Vergütung nicht oder nicht in der verlangten Höhe zusteht und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, gleichwohl Zahlung zu leisten.
1. In Wohnungseigentumssachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit, die einen Schadensersatz- oder Aufopferungsanspruch zum Gegenstand haben, ist das Landgericht auch dann zur Entscheidung über die Erstbeschwerde berufen, wenn ein Beteiligter seinen allgemeinen Gerichtsstand im Ausland hat (im Anschluss an OLG Düsseldorf vom 23.8.2006 - I-3 Wx 64/06 = FGPrax 2007, 12).
2. Eine Rubrumsberichtigung scheidet aus, wenn als materielle Anspruchsgegner (hier: eines Schadensersatz- bzw. Aufopferungsanspruchs) sowohl die Wohnungseigentümer als auch die Eigentümergemeinschaft als Verband in Betracht kommen.
3. Zum Ersatzanspruch eines Wohnungseigentümers aus Aufopferungsgesichtspunkten, dessen Laden im Erdgeschoß wegen statischer Probleme der Decke über längere Zeit nicht nutzbar ist.
1. Verstöße des Amtsgerichts gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs können von der Beschwerdeinstanz rückwirkend geheilt werden.
2. Es verstößt grundsätzlich gegen das Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer einen Verwalter wiederbestellen, der über mehrere Jahre weder Jahresabrechnungen noch Wirtschaftspläne zur Beschlussfassung vorgelegt hat.
Einem Verpflichtungsantrag, über einen Antrag in der Eigentümerversammlung abzustimmen, kann das Rechtschutzbedürfnis fehlen, wenn nur die Ablehnung des Antrags ordnungsmäßiger Verwaltung entspräche und ein derartige Negativbeschluss für den Antragsteller keinen rechtlichen Folgen hätte (hier: Antrag auf Rückgängigmachung eines Wohnungsdurchbruchs, der nicht der Zustimmung der Wohnungseigentümer bedürfte).
Im Bereich behaupteter Störungen - etwa auch durch (Tritt-) Schallimmissionen - ist danach zu differenzieren, ob eine Handlungsstörerhaftung oder eine Zustandsstörerhaftung in Rede steht. Überschreitet ein Wohnungseigentümer den zulässigen Gebrauch, indem er - etwa durch Vornahme baulicher oder sonstiger Veränderungen - eine die Grenze des § 14 Nr. 1 WEG übersteigende Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer verursacht, setzt er sich als Handlungsstörer Ansprüchen gemäß §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 Abs. 1 BGB aus, die auf Unterlassung oder Beseitigung des Zustands gerichtet sein können, der die Einhaltung der von § 14 Nr. 1 WEG auferlegten Verpflichtung verhindert. Haftet ein Wohnungseigentümer hiernach auf Unterlassung oder Beseitigung der Störung, so muss die Auswahl unter den geeigneten Abwehrmaßnahmen grundsätzlich ihm überlassen bleiben.
1. Wird ein Eigentümerbeschluss von mehreren Wohnungseigentümern jeweils selbständig angefochten und nimmt das Amtsgericht eine Verfahrenszusammenführung nicht vor, so tritt in den weiteren Anfechtungsverfahren Erledigung der Hauptsache ein, wenn in einem Verfahren der Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses rechtskräftig abgewiesen wird und die übrigen anfechtenden Wohnungseigentümer an diesem Verfahren auch formell beteiligt waren (vgl. BayObLG vom 27.2.2003, 2Z BR 135/02 = ZMR 2003, 590).
2. Ein Antrag, die übrigen Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu verpflichten, einem Wohnungseigentümer eine bestimmte Nutzungsform seines Wohnungseigentums zu untersagen, hat nicht den gleichen Verfahrensgegenstand wie der Antrag eines Wohnungseigentümers gegen den anderen Wohnungseigentümer, die beanstandete Nutzung zu unterlassen. Besteht jedoch kein individueller Anspruch auf Unterlassung, ist in der Sache auch kein Anspruch aus dem Gesichtspunkt ordnungsmäßiger Verwaltung gegeben.
1. Die unterbliebene Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung lässt die darin enthaltene Heizkostenabrechnung bestandskräftig werden, auch wenn der Verteilungsmaßstab wegen Verstoßes gegen § 9 a HeizkVO unrichtig war.
2. Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Neuberechnung im Wege des Zweitbeschlusses kann nicht auf Umstände gestützt werden, die bei der Beschlussfassung bereits bekannt waren (hier: Sachverständigengutachten, das die ordnungsgemäße Erfassung des Wärmeverbrauchs für sämtliche beheizte Flächen verneint).
3. Kann für sämtliche beheizte Flächen einer Wohnungseigentumsanlage der Wärmeverbrauch nicht ordnungsgemäß erfasst werden, (hier: ungleichmäßige Durchströmung der Heizkörper), so kann dieser Mangel bei der Beurteilung des Vorliegens einer ordnungsgemäßen Verbrauchserfassung (§ 9 a HeizkVO) nicht deshalb vernachlässigt werden, weil er "im Prinzip bei allen Heizkörpern des Hauses" auftritt.
4. Sind die Heizkosten nach § 9 a Abs. 2 HeizkVO zu verteilen, so kann ein einzelner Wohnungseigentümer nicht verlangen, dass die Wohnfläche als Verteilungsmaßstab zugrunde gelegt wird. Er hat lediglich Anspruch auf eine ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende erneute Willensbildung der Gemeinschaft unter Beachtung der Vorgaben der §§ 7 Abs. 1 Satz 2, 8 Abs. 1 HeizkVO.
Die faktische Stilllegung eines Aufzugs und Verweigerung einer Reparatur, dessen Funktionsfähigkeit die Teilungserklärung verspricht, kann nicht mehrheitlich beschlossen werden.
1. Am Rechtsbeschwerdeverfahren können grundsätzlich nur diejenigen förmlich beteiligt sein, die auch Beteiligte des Beschwerdeverfahrens waren.
2. Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern, dass diese sachlich richtige Jahresabrechnungen vorlegen.
3. Solange die vom Verwalter vorgelegte, den formellen Anforderungen im Wesentlichen genügende Jahresabrechnung von den Wohnungseigentümern nicht abgelehnt oder ein die Abrechnung bestätigender Eigentümerbeschluss nicht rechtskräftig für ungültig erklärt ist, kann kein Wohnungseigentümer vom Verwalter eine neue Abrechnung beanspruchen.
1) Ist in der Vergangenheit (zeitlich vor dem Beschluss des BGH vom 20.09.2000) ein mehrheitlicher Eigentümerbeschluss gefasst worden, demzufolge jeder Wohnungseigentümer die Kosten für die Sanierung seines Balkons bis zur Betonplatte selbst zu tragen hat, ist die Gemeinschaft auch dann nicht gehindert, im Wege eines abändernden Zweitbeschlusses die Instandhaltungslast insoweit wieder in eigene Regie zurück zu übernehmen, wenn ein einzelner Miteigentümer Kosten für die Sanierung des zu seiner Wohnung gehörenden Balkons zwischenzeitlich bereits aufgewendet hat.
2) Ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht eine solche Beschlussfassung aber nur dann, wenn sie sich nicht darauf beschränkt, die geänderte Regelung für die Zukunft in Kraft zu setzen, sondern auch eine Übergangsregelung für die bereits durchgeführte Balkonsanierung trifft, die dem Grundsatz der notwenigen Gleichbehandlung der Miteigentümer sowie der Gewährung von Vertrauensschutz gegenüber früher getroffenen gemeinschaftlichen Regelungen Rechnung trägt.
3) Eine danach erforderliche Regelung über die Erstattung der von einem einzelnen Wohnungseigentümer bereits aufgewendeten Kosten kann durch gerichtliche Entscheidung nach § 43 Abs. 2 WEG ersetzt werden.
Auch wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters vorliegt, steht der Eigentümergemeinschaft für ihre Entscheidung grundsätzlich ein Beurteilungsermesssen zu. Deshalb lässt sich ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Abberufung des Verwalters erst dann bejahen, wenn dessen Nichtabberufung nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde, das heisst, nicht mehr vertretbar wäre.
Eine rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, die auf der Grundlage einer Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss vorgenommen wird, führt regelmäßig zu einer unbilligen Benachteiligung der betroffenen Wohnungseigentümer und ist deshalb insoweit für ungültig zu erklären.
Ein Wohnungseigentümer, der der Errichtung einer Balkonanlage grundsätzlich zugestimmt hat, kann diese Zustimmung regelmäßig widerrufen, solange der bauwillige Wohnungseigentümer Dispositionen zur Verwirklichung noch nicht getroffen hat.
Ein Verfahren auf gerichtliche Abberufung des Verwalters und Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses, durch den die Abberufung des Verwalters abgelehnt worden ist, wird mit Ablauf des Bestellungszeitraums des Verwalters unzulässig.
Befasst sich die Eigentümergemeinschaft zunächst ablehnend mit dem Begehren eines Eigentümers, auf Kosten der Gemeinschaft die Außenwände seiner Kellerräume mit dem Ziel einer Nutzung zu Wohnzwecken mit einer Wärmedämmung versehen zu lassen, muss der betroffene Eigentümer grundsätzlich eine weitere Beschlussfassung herbeiführen, wenn er nunmehr die Anbringung einer Wärmedämmung an den Außenwänden verlangt, die eine Nutzung dieser Räume als Keller ermöglichen soll.
1. Die Beschwer für den Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses über eine Kreditaufnahme der Gemeinschaft richtet sich grundsätzlich nach dem im Innenverhältnis auf den Wohnungseigentümer entfallenden Haftungsanteil, also im Regelfall nach seinem Miteigentumsanteil.
2. Zur Abänderung eines Kostenverteilungsschlüssels.
Ein Eigentümerbeschluss über die Wiederwahl eines Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist daher auf Antrag für ungültig zu erklären, wenn der Verwalter - vom Rechtsbeschwerdegericht beanstandete - gravierende Defizite der Jahresabrechnung in der nachfolgenden Abrechnungsperiode nicht ausräumt und zudem die Gemeinschaft - ohne dass besondere Umstände dies rechtfertigen - mit den Kosten der erfolglosen Klage ihres Beiratsvorsitzenden gegen einen Wohnungseigentümer belastet.
1. Die Neugestaltung maßgeblicher Teile von Außenanlagen einer Wohnanlage ist in der Regel eine bauliche Veränderung. Dasselbe gilt für die Neuerrichtung einer Solaranlage.
2. Solange eine vollständige Jahresabrechnung nicht vorliegt, widerspricht eine Entlastung des Verwalters für Teilbereiche der Jahresabrechnung regelmäßig den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung.
3. Beschlüsse zur Erweiterung der Tagesordnung einer Eigentümerversammlung können im Allgemeinen mangels Rechtsschutzbedürfnisses nicht selbständig angefochten werden. Der Wohnungseigentümer ist dessen ungeachtet nicht gehindert, die Beschlüsse zur ergänzten Tagesordnung wegen des Einberufungsmangels anzufechten.
1. Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird, steht nicht grundsätzlich im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Er entspricht insbesondere dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht erkennbar ist, dass Schadensersatzansprüche bestehen. Gleiches gilt für einen Entlastungsbeschluss zugunsten des ehrenamtlichen Verwaltungsbeirats.
2. Ist unklar, ob akute Wasserschäden im Keller einer Wohnanlage, deren Beseitigung nicht aufgeschoben werden kann, auf einen ursprünglichen Baumangel der vor 16 Jahren erstellten Wohnanlage zurückzuführen sind und die Beseitigung dieser Mängel bereits tituliert ist, widerspricht es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, statt des Bauträgers andere Unternehmen mit der Schadensfeststellung und -beseitigung zu beauftragen.
3. Der Austausch einer Schließanlage wegen eines ungeklärten Schlüsselverlusts entspricht in der Regel einer ordnungsmäßigen Verwaltung.
1) Die Zustellung eines Beschlußanfechtungsantrags darf nicht von der Einzahlung eines Kostenvorschusses abhängig gemacht werden. Geschieht dies gleichwohl, steht die darauf beruhende Verzögerung einer Bewertung der Zustellung als demnächst erfolgt im Sinne des § 167 ZPO nicht entgegen.
2) Zur sachenrechtlichen Zuordnung einer Hebeanlage zum Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG), die sowohl der Entwässerung des Überlaufs einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage als auch der Beseitigung der Rückstaugefahr für das Gemeinschaftseigentum dient.
3) Voraussetzungen eines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) mit dem Ziel einer rückstausicheren Ausbildung der Entwässerungsanlage.
Bei Sanierungsmaßnahmen haben die Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Ermessensspielraum, ob sie eine Ausbesserung oder eine Erneuerung vornehmen. Das Beschwerdegericht muss tatsächliche Feststellungen treffen, die eine Entscheidung darüber ermöglichen, ob sich die Wohnungseigentümer im Rahmen des Ermessens gehalten haben.
