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JuraForum.deUrteileVorschriftenWWEG§ 10 Abs. 1 WEG 

Entscheidungen zu "§ 10 Abs. 1 WEG"

Übersicht

OLG-SCHLESWIG – Beschluss, 2 W 6/05 vom 27.12.2005

1. Für die Entscheidung über den Anspruch auf Einräumung von Sondereigentum, der nicht auf eine Vereinbarung, sondern auf das zwischen den Wohnungseigentümern bestehende Gemeinschaftsverhältnis in Verbindung mit § 242 BGB gestützt wird, ist der Rechtsweg vor den Wohnungseigentumsgerichten eröffnet.

2. § 242 BGB kann - nicht nur im Regelungsbereich des § 10 WEG, sondern auch im Bereich des sachenrechtlichen Grundverhältnissses - einen Anspruch auf Änderung der rechtlichen Verhältnisse begründen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der getroffenen Regelung als grob unbillig erscheinen lassen.

OLG-FRANKFURT – Beschluss, 20 W 261/01 vom 03.03.2003

Ohne eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung oder in einer Vereinbarung im Sinn von § 10 WEG muss die Jahresabrechung hinsichtlich der Betriebskosten nicht an § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung ausgerichtet sein.

OLG-DUESSELDORF – Beschluss, 3 Wx 425/99 vom 10.04.2000

Wird - gemäß der Teilungserklärung - die Vertretung der Wohnungseigentümer, die in der Eigentümerversammlung nicht anwesend und nicht anderweitig vertreten sind, vom Verwalter ausgeübt, so führt dies auch bei einem "einstimmigen" Beschluss nicht zu einer Vereinbarung i.S. des § 10 WEG.

OLG-KOELN – Beschluss, 16 Wx 309/97 vom 06.03.1998

1. Ein stillschweigend durch langjährige faktische Nutzung mit Billigung aller Wohnungseigentümer eingeräumtes schuldrechtliches Sondernutzungsrecht kann nur bei einer wesentlichen Veränderung der Verhältnisse aus wichtigem Grunde unter Berücksichtigung des schutzwürdigen Vertrauens des Sondernutzungsberechtigten aufgehoben werden.

2. Auch ein nicht angefochtener Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer kann kein dingliches, im Grundbuch eintragbares Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum begründen. Eine dingliche Rechtsänderung erfordert immer eine Vereinbarung i. S. des § 10 WEG.

OLG-FRANKFURT – Beschluss, 20 W 403/05 vom 19.06.2007

Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der die Nutzung einer in Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücksfläche als Parkplatz so regelt, dass nicht alle Wohnungseigentümer auch während der Zeit von 18.00 Uhr bis 8.00 Uhr dort ein Fahrzeug abstellen dürfen, überschreitet nicht die Grenze einer Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG. Es handelt sich nicht um die Begründung von Sondernutzungsrechten, die nach der Rechtsprechung des BGH nur durch Vereinbarung begründet werden können.

OLG-MUENCHEN – Beschluss, 34 Wx 111/06 vom 08.12.2006

Die Bezeichnung eines Teileigentums als "Laden" in der Teilungserklärung ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Dieser Zweckbestimmung entspricht die Nutzung mit einem (Fisch-) Großhandelsgeschäft nicht. Eine solche Nutzung beeinträchtigt die übrigen Eigentümer über das zugelassene Maß hinaus.

OLG-DUESSELDORF – Beschluss, I-3 Wx 164/05 vom 21.10.2005

Bestimmt die Teilungserklärung, dass die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums aller Wohnungs- bzw. Teileigentümer im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen sind und soll diese Bestimmung auch für die Verteilung der Kosten gelten, die mit einer ordnungsgemäß beschlossenen Veränderung oder Erneuerung des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden sind, sofern nicht ein anderes Kostenverteilungsverhältnis beschlossen wurde, so ist ein Mehrheitsbeschluss über eine abweichende Kostenverteilung im Zusammenhang mit künftig erforderlich werdenden Terrasseninstandsetzungen mangels Beschlusskompetenz der Gemeinschaft nichtig.

Die Öffnungsklausel ist nicht im Wege der Auslegung auf Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung auszuweiten.

OLG-MUENCHEN – Beschluss, 34 Wx 74/05 vom 26.09.2005

1. Schriftsätzliches Vorbringen der Beteiligten im Wohnungseigentumsverfahren ist auch dann zu berücksichtigen, wenn es erst nach der mündlichen Verhandlung, aber noch vor Erlass der abschließenden Entscheidung, bei Gericht eingeht.

2. Räume, die zwar in der Teilungserklärung als Sondereigentum bezeichnet und entsprechend der Zuordnung nummeriert werden, sind gemeinschaftliches Eigentum, wenn sie im Aufteilungsplan als solche ausgewiesen sind und nicht - unter ausdrücklicher Ausräumung des Widerspruchs - Sondereigentum begründet wurde.

BGH – Beschluss, V ZB 32/05 vom 02.06.2005

a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.

b) Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben.

c) Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfaßt.

d) Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung.

Soweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt.

Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung betrifft die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer.

Der Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag für ungültig zu erklären.

BAYOBLG – Beschluss, 2Z BR 117/04 vom 20.01.2005

1. In den Wirtschaftsplan kann auch eine Forderung gegen die Gemeinschaft eingestellt werden, deren Realisierung zwar nicht sicher, aber ernsthaft zu erwarten ist.

2. Eine Abrechnung widerspricht nicht deshalb den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil in ihr Ausgaben enthalten sind, die nicht hätten getätigt werden dürfen.

3. Ein Wohnungseigentümer kann durch einen selbständigen Feststellungsantrag klären lassen, ob der Verwalter eine bestimmte Forderung zu Lasten der Gemeinschaft erfüllen darf oder nicht.

BAYOBLG – Beschluss, 2Z BR 141/04 vom 20.01.2005

1. Wenden die Wohnungseigentümer im Einzelfall auf die Kostenverteilung für eine Instandsetzungsmaßnahme einen fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssel an, ist ein solcher Eigentümerbeschluss nicht deshalb nichtig. Soweit ein derartiger Beschluss die Kostenverteilung unangefochten festgelegt hat, ist ein Folgebeschluss, der nur noch die geschätzten Aufwendungen demgemäß auf die einzelnen Wohnungseigentümer umlegt, nicht deswegen anfechtbar, weil ihm ein fehlerhafter Kostenverteilungsschlüssel zugrunde liegt.

2. Ist in einer aus einem Gebäude bestehenden Wohnungs- und Teileigentumsanlage Kostentrennung zwischen dem gewerblichen und dem Wohnbereich vereinbart, kann die Auslegung der Gemeinschaftsordnung ergeben, dass die Kosten einer anlassbezogenen Schädlingsbekämpfung von den Wohnungs- oder Teileigentümern des jeweiligen Bereichs allein zu tragen sind ungeachtet des Umstands, dass die Maßnahme der gesamten Anlage zugute kommt.

3. Im Einzelfall (etwa bei sehr großen Wohnanlagen und beim Streit über den richtigen Kostenverteilungsschlüssel mit nur geringfügigen Auswirkungen für die einzelnen Wohnungseigentümer) kann es im Rahmen der Anfechtung einer Jahresabrechnung angemessen sein, beim Geschäftswert auf die Gesamtsumme der in Streit stehenden Positionen einen Abschlag vorzunehmen, der über 75 % des strittigen Gesamtbetrags hinausgeht (hier: Festsetzung auf 10 %).

BAYOBLG – Beschluss, 2Z BR 112/04 vom 29.12.2004

1. Die gesetzlichen Vorschriften über die Aufstellung des Wirtschaftsplans sind grundsätzlich abdingbar. Ein Eigentümerbeschluss, der den Verwalter von der Aufstellung von Einzelwirtschaftsplänen zukünftig freistellt, ist nichtig.

2. Enthält ein Wirtschaftsplan lediglich die Gesamtbeträge der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben, ohne den Aufteilungsschlüssel und die auf jeden einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Wohngeldbeträge anzugeben, so entspricht er nicht ordnungsmäßiger Verwaltung; ein Eigentümerbeschluss, der ihn billigt, ist für ungültig zu erklären (wie BayObLG NJW-RR 1991, 1360). Weil der Senat von der entgegenstehenden Rechtsprechung des Kammergerichts (NJW-RR 1991, 725) abweicht, wird die Sache dem Bundesgerichtshof vorgelegt.

3. In den Wirtschaftsplan kann nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung auch eine Forderung gegen die Gemeinschaft eingestellt werden, wenn die Wohnungseigentümer ernsthaft damit rechnen müssen, dafür in Anspruch genommen zu werden. Ob die Forderung tatsächlich zu Recht erhoben wird, ist nicht entscheidend.

BAYOBLG – Beschluss, 2Z BR 156/04 vom 24.11.2004

1. Wenden die Wohnungseigentümer im Einzelfall auf die Kostenverteilung für eine Instandsetzungsmaßnahme einen fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssel an, ist ein solcher Eigentümerbeschluss nicht deshalb nichtig.

2. Nimmt ein Eigentümerbeschluss auf ein Ereignis oder einen Gegenstand Bezug, so reicht es aus, dass dieser mit genügender Bestimmtheit feststellbar ist.

3. Verfügt in einer Mehrhausanlage nur ein Teil der Häuser über einen Aufzug, so sind gleichwohl die Aufzugskosten auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, wenn nicht eine andere Kostenverteilung klar und eindeutig vereinbart ist.

BAYOBLG – Beschluss, 2Z BR 136/04 vom 08.09.2004

Bei der Auslegung des Umfangs eines Sondernutzungsrechts ist auf den Wortlaut und den Sinn der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt, abzustellen. Dabei ist auch der übrige Inhalt der in Bezug genommenen Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen. Umstände außerhalb der Grundbucheintragung sind zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Sondernutzungsrechtes insoweit heranzuziehen, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

OLG-SCHLESWIG – Beschluss, 2 W 49/04 vom 16.06.2004

Bei der in der Teilungserklärung enthaltenen Bezeichnung "Bodenraum" handelt es sich um eine verbindliche Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dahin, dass dieser Raum nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt ist. Eine Nutzung als Ferienwohnung, Gästezimmer oder auch als Büro oder Gewerberaum ist danach nicht möglich.

OLG-HAMM – Beschluss, 15 W 153/03 vom 05.01.2004

Die Bezeichnung des Sondereigentums in der Teilungserklärung als "später zu Wohnzwecken dienende Räume im Dachgeschoß" kann nicht dahin ausgelegt werden, dass sie dem betreffenden Sondereigentümer ein Ausbaurecht einräumt, umfassend alle Eingriffe in das Gemeinschafts- oder gar Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer durchführen zu können, sofern sie nur erforderlich sind, um baubehördlichen Auflagen für die Aufnahme einer Wohnnutzung des Dachgeschoßraums (insbesondere im Hinblick auf den Feuerschutz) zu entsprechen.

OLG-DUESSELDORF – Beschluss, 3 Wx 133/03 vom 25.07.2003

1.

Werden bestimmte abgegrenzte Stücke einer in der Teilungsordnung als Gemeinschaftseigentum ausgewiesenen Gartenfläche durch Mehrheitsbeschluss "der alleinigen Nutzung der entsprechenden Wohnungseigentümer" unterstellt, so ist die hierin zu sehende nur durch Vereinbarung mögliche Zuweisung von Sondernutzungsrechten wegen Fehlens der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nichtig.

2.

Allein die jahrelange Nutzung bestimmter Teilflächen des Gemeinschaftsgartens durch einzelne Wohnungseigentümer kann aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) weder Sondernutzungsrechte noch auf Vereinbarung solcher gerichtete Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer begründen.

BAYOBLG – Beschluss, 2Z BR 7/03 vom 17.04.2003

Ist eine Gartensondernutzungsfläche in der Gemeinschaftsordnung als "jeweils unmittelbar vor der Wohnung befindlicher Vorgarten" beschrieben, so geht die Trennlinie zwischen den einzelnen Sondernutzungsflächen durch eine gedachte Verlängerung der Trennwände zwischen den einzelnen Wohnungen.

BAYOBLG – Beschluss, 2Z BR 11/03 vom 03.04.2003

Werden Räume, die nach der Teilungserklärung für die Ausübung eines freien Berufes oder Gewerbes vorgesehen sind, in einem Nachtrag zur Teilungserklärung als "Ausstellungs- und Verkaufsräume" bezeichnet, so wird durch diese Zweckbestimmung die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Gebrauchsregelung abgeändert.

BAYOBLG – Beschluss, 2Z BR 1/02 vom 13.06.2002

Schuldrechtliche Nutzungsrechte zugunsten eines Wohnungseigentümers können formfrei vereinbart werden.

BAYOBLG – Beschluss, 2Z BR 129/01 vom 22.04.2002

Die Zuweisung einer Terrassenfläche zur ausschließlichen Nutzung durch einen Wohnungseigentümer kann formlos vereinbart werden.

BGH – Urteil, V ZR 90/01 vom 19.04.2002

a) In dem Vertrag über den Erwerb noch zu begründenden Wohnungseigentums muß die Grundstücksfläche, an der später ein Sondernutzungsrecht des Käufers bestehen soll, eindeutig bezeichnet sein; dafür kann die Bezugnahme auf einen der Kaufvertragsurkunde beigefügten Plan genügen.

b) Ist bei dem Verkauf einer noch nicht vermessenen Grundstücksteilfläche die Willensübereinstimmung der Vertragsparteien darauf gerichtet, daß sie sich über die Größe, die Lage und den Zuschnitt der Fläche entsprechend einer zeichnerischen - nicht notwendig maßstabsgerechten - Darstellung in einem der Kaufvertragsurkunde beigefügten Plan und über die spätere Konkretisierung der Fläche durch eine genaue Grenzziehung einig sind, und hat dieser Wille in der Urkunde seinen Niederschlag gefunden, ist ein wirksamer Vertrag zustandegekommen (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 23. April 1999, V ZR 54/98, NJW-RR 1999, 1030).

c) Der Grundsatz der prozessualen Waffengleichheit verpflichtet das Gericht nicht zu einer vom sonstigen Ergebnis der Beweisaufnahme unabhängigen Parteivernehmung nach § 448 ZPO, wenn die Beweisnot einer Partei darauf beruht, daß nur der anderen ein unabhängiger Zeuge zur Verfügung steht.

BAYOBLG – Beschluss, 2Z BR 110/01 vom 12.10.2001

Die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Ermächtigung, neues Wohnungseigentum durch Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum zu schaffen, kann nicht als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, das den Sondernachfolger bindet. (Bestätigung von BayObLGZ 2000, 1).

OLG-DUESSELDORF – Beschluss, 3 Wx 392/00 vom 14.02.2001

1. Wird in einer Versammlung mit den Stimmen aller Wohnungseigentümer der in der Teilungserklärung festgelegte Kostenverteilungsschlüssel geändert, so kann darin - ungeachtet der Bezeichnung als Beschluss - eine Vereinbarung liegen.

2. Eine Vereinbarung wirkt gegenüber einem Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers auch ohne Eintragung, wenn er durch sie begünstigt wird.

OLG-STUTTGART – Beschluss, 8 W 54/98 vom 09.02.2001

1. Ein unangefochten gebliebener und bisher als bestandskräftig angesehener Eigentümerbeschluss, der die Gemeinschaftsordnung geändert hat (hier: Abstimmungsverfahren über bauliche Änderungen - sog. Zitterbeschluss), kann jedenfalls durch einfachen Mehrheitsbeschluss wieder aufgehoben werden (wie OLG Karlsruhe, Beschl. v. 31.5.2000 - 11 Wx 96/99 - OLGR 2000, 350).

2. Das Rechtsschutzinteresse an der Feststellung der Gültigkeit des Zweibeschlusses hat Vorrang vor einem Interesse an der Feststellung der Nichtigkeit des Erstbeschlusses.

OLG-DUESSELDORF – Beschluss, 3 Wx 402/2000 vom 08.01.2001

1. Der Umfang der einzelnen Miteigentumsanteile kann ohne Bindung an gesetzliche Vorschriften sowie an Wert, Größe und Nutzungsmöglichkeit des einzelnen Wohnungseigentümers festgelegt werden.

2. Führt die Festlegung der Miteigentumsanteile oder eine nachträgliche bauliche Veränderung (Vergrößerung einer Wohnung) zu unbilligen Ergebnissen bei der Kostenverteilung, so besteht u. U. ein Anspruch auf Änderung der Miteigentumsanteile (oder des Verteilerschlüssels).

3. Eine Differenz von 15 % bei der Kostenverteilung begründet einen solchen Anspruch (noch) nicht.

BAYOBLG – Beschluss, 2Z BR 89/00 vom 06.12.2000

Soll Teileigentum in ein Wohnungseigentum oder umgekehrt umgewandelt werden, müssen alle Wohnungs- und Teileigentümer mitwirken.

BGH – Beschluss, V ZB 58/99 vom 20.09.2000

WEG §§ 10 Abs. 1, 15 Abs. 1, 23 Abs. 1 und Abs. 4

a) Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluß begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlußkompetenz (teilweise Aufgabe von BGHZ 54, 65 sowie Abgrenzung zu BGHZ 127, 99 und 129, 329).

b) Durch Beschlußfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung.

c) § 23 Abs. 4 WEG, wonach ein Beschluß nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt wurde, setzt voraus, daß die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluß entscheiden durften.

d) Ein trotz absoluter Beschlußunzuständigkeit gefaßter Beschluß ist nichtig.

e) Der Beschluß in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine "ordnungsmäßige" Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar.

BGH, Beschl. v. 20. September 2000 - V ZB 58/99 - Kammergericht LG Berlin AG Schöneberg

BGH – Beschluss, V ZB 14/00 vom 13.09.2000

GBO § 19; BGB § 877; WEG §§ 10 Abs. 1, 15

a) Betroffen von einer Eintragung in das Grundbuch ist jeder, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die vorzunehmende Eintragung nicht nur wirtschaftlich, sondern rechtlich beeinträchtigt wird oder zumindest rechtlich nachteilig berührt werden kann.

b) Von der Löschung eines Sondernutzungsrechts in dem Wohnungsgrundbuch ist nur der begünstigte Eigentümer betroffen.

c) Die Löschung bedarf auch sachenrechtlich nicht der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer.

d) Ein Sondernutzungsrecht kann schuldrechtlich nicht durch einseitigen Verzicht, sondern nur im Wege einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 1 WEG aufgehoben werden.

BGH, Beschl. v. 13. September 2000 - V ZB 14/00 -
BayObLG
LG München
AG München

BAYOBLG – Beschluss, 2Z BR 169/99 vom 24.08.2000

Die Gemeinschaftsordnung kann wegen des Kostenverteilungsschlüssels wegen Bestimmungen über die Genehmigung baulicher Veränderungen und wegen Hausordnungsvorschriften durch Mehrheitsbeschluß geändert werden.


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