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JuraForum.deUrteileOberlandesgericht KarlsruheUrteil vom 24.11.2004, Aktenzeichen: 15 U 4/01 

OLG-KARLSRUHE – Aktenzeichen: 15 U 4/01

Urteil vom 24.11.2004


Leitsatz:1. Eine im Darlehensvertrag einer Bank oder Bausparkasse vereinbarte pflichtweise Beteiligung des Darlehensnehmers an einem Mietpool (bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung im Privatkundenbereich zu Anlagezwecken) ist in Deutschland gänzlich unüblich.

2. Die Beteiligung an einem Mietpool kann zwar einerseits das Mietausfallrisiko des Mietpool-Teilnehmers vermindern; andererseits ist der Beitritt zu einem Mietpool jedoch gleichzeitig mit einer Vielzahl kaum erkennbarer Risiken verbunden insbesondere, wenn dem Mietpool-Verwalter weitreichende Befugnisse eingeräumt werden.

3. Die Einrichtung eines Mietpools birgt vor allem das Risiko, dass die regelmäßigen Ausschüttungen des Pools fahrlässig oder vorsätzlich zu hoch kalkuliert werden. Überhöhte Ausschüttungen können zu Täuschungszwecken dienen, um beim Erwerb der Wohnung falsche Vorstellungen beim Käufer über den Zustand des Gesamtobjekts und über die Rentabilität der Wohnung hervorzurufen.

4. Eine Bank oder Bausparkasse, die die Auszahlung eines Darlehens zur Immobilienfinanzierung an die Bedingung eines Beitritts zu einem Mietpool knüpft, muss den Darlehensnehmer über alle abstrakten und konkreten Risiken des Mietpools aufklären (Besonderer Gefährdungstatbestand).

5. Vorsätzlich und systematisch falsche (fiktive) Beleihungswertermittlungen im Hause einer Bausparkasse können einen aufklärungsrelevanten besonderen Gefährdungstatbestand begründen, wenn auf Grund bestimmter Umstände betrügerisch überhöhte Ausschüttungen eines Mietpools provoziert oder begünstigt werden.

6. Eine Immobilienfinanzierung mit zwei Bausparverträgen und einem Vorausdarlehen ist eine intransparente Finanzierungskonstruktion. Eine Bausparkasse, die ein solches Produkt ihrem Kunden über einen Handelsvertreter anbietet oder vorschlägt, muss den Kunden über den Finanzierungsverlauf und die Risiken und Unwägbarkeiten im Einzelnen aufklären.
Rechtsgebiete:StGB, BGB
Vorschriften:§ 263 StGB, § 27 StGB, § 27 Abs. 1 StGB, § 823 Abs. 2 BGB, § 31 BGB, § 311 Abs. 2 BGB, § 278 BGB
Verfahrensgang:LG Karlsruhe 11 O 95/00 vom 05.12.2000

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OLG-KARLSRUHE – Urteil, 15 U 4/01 vom 24.11.2004

1. Eine im Darlehensvertrag einer Bank oder Bausparkasse vereinbarte pflichtweise Beteiligung des Darlehensnehmers an einem Mietpool (bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung im Privatkundenbereich zu Anlagezwecken) ist in Deutschland gänzlich unüblich.

2. Die Beteiligung an einem Mietpool kann zwar einerseits das Mietausfallrisiko des Mietpool-Teilnehmers vermindern; andererseits ist der Beitritt zu einem Mietpool jedoch gleichzeitig mit einer Vielzahl kaum erkennbarer Risiken verbunden insbesondere, wenn dem Mietpool-Verwalter weitreichende Befugnisse eingeräumt werden.

3. Die Einrichtung eines Mietpools birgt vor allem das Risiko, dass die regelmäßigen Ausschüttungen des Pools fahrlässig oder vorsätzlich zu hoch kalkuliert werden. Überhöhte Ausschüttungen können zu Täuschungszwecken dienen, um beim Erwerb der Wohnung falsche Vorstellungen beim Käufer über den Zustand des Gesamtobjekts und über die Rentabilität der Wohnung hervorzurufen.

4. Eine Bank oder Bausparkasse, die die Auszahlung eines Darlehens zur Immobilienfinanzierung an die Bedingung eines Beitritts zu einem Mietpool knüpft, muss den Darlehensnehmer über alle abstrakten und konkreten Risiken des Mietpools aufklären (Besonderer Gefährdungstatbestand).

5. Vorsätzlich und systematisch falsche (fiktive) Beleihungswertermittlungen im Hause einer Bausparkasse können einen aufklärungsrelevanten besonderen Gefährdungstatbestand begründen, wenn auf Grund bestimmter Umstände betrügerisch überhöhte Ausschüttungen eines Mietpools provoziert oder begünstigt werden.

6. Eine Immobilienfinanzierung mit zwei Bausparverträgen und einem Vorausdarlehen ist eine intransparente Finanzierungskonstruktion. Eine Bausparkasse, die ein solches Produkt ihrem Kunden über einen Handelsvertreter anbietet oder vorschlägt, muss den Kunden über den Finanzierungsverlauf und die Risiken und Unwägbarkeiten im Einzelnen aufklären.

OLG-KARLSRUHE – Urteil, 17 U 293/03 vom 19.11.2004

1. Unterzeichnet der Darlehensnehmer bei zunächst - mangels Vertretungsmacht des für ihn handelnden Treuhänders, dessen Bevollmächtigung wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig ist, - unwirksamem Kreditvertrag nachträglich die für ihn bestimmte Vertragsurkunde und gibt er diese durch Weitergabe an den Treuhänder oder die Bank in den Rechtsverkehr, kann er sich nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht auf die - auf der fehlenden Vollmacht beruhende - Unwirksamkeit des Darlehensvertrages und der vom Treuhänder erteilten Auszahlungsanweisungen berufen.

2. § 9 Verbraucherkreditgesetz (VerbrKrG) findet bei Realkreditverträgen im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG keine Anwendung.

Eine einschränkende Auslegung von § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG aufgrund der Verbraucherkreditrichtlinie des Rates der Europäischen Gemeinschaften vom 22.12.1986 i.d.F. der Änderungsrichtlinie vom 22.02.1990 kommt bei kreditfinanzierten Immobiliengeschäften nicht in Betracht, weil die Verbraucherkreditrichtlinie bei Kreditverträgen, die zum Erwerb oder zur Beibehaltung von Eigentumsrechten an einem Grundstück oder einem vorhandenen oder noch zu errichtenden Gebäude abgeschlossen werden, nicht anwendbar ist (Art. 2 Abs. 1 Buchst. a der Richtlinie).

OLG-KARLSRUHE – Beschluss, 14 Wx 82/03 vom 17.11.2004

Im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern trifft die Zahlungspflicht für eine vor Eigentumswechsel beschossene, aber erst danach fällige Sonderumlage nicht den bisherigen, sondern den neuen Wohnungseigentümer.

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