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JuraForum.deUrteileSchlagwörterWWohnungsmarkt 

Wohnungsmarkt – Urteile online finden

Entscheidungen und Beschlüsse der Gerichte zum Schlagwort „Wohnungsmarkt“.

SG-LUENEBURG – Beschluss, S 25 AS 975/07 ER vom 12.07.2007

Die Antragstellerin begehrt im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes höhere Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch. Streitig ist, in welcher Höhe Leistungen für die Unterkunft zu berücksichtigen sind, wenn ein örtlicher Mietspiegel oder sonstige Erhebungen nicht verfügbar sind.

SG-OSNABRUECK – Urteil, S 22 AS 14/06 vom 15.05.2007

Sofern ein jährlich aktualisierter und auf einer ausreichenden Datenbank beruhender (einfacher) Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB vorliegt, ist dieser der Anwendung der Tabelle zu § 8 WoGG zur Bestimmung der angemessenen Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II weiterhin vorzuziehen (vgl. Gerichtsbescheid vom 4.5.2006 - S 22 AS 295/05 -; Urteil vom 15.2.2006 - S 22 AS 363/05 -; andere Auffassung LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 24.8.2006 - L 8 AS 133/06 -; zurzeit in Revision - B 7b AS 44/06 R -).

LSG-NIEDERSACHSEN-BREMEN – Urteil, L 7 AS 494/05 vom 24.04.2007

1. Mangels valider Erkenntnismöglichkeiten ist die Angemessenheitsgrenze für Unterkunftskosten im Sinne des § 22 Abs. 1 SGB II in Anlehnung an die rechte Spalte der Tabelle zu § 8 WoGG zuzüglich eines Zuschlages von 10 % zu bilden.2. Zum Umfang der Ermittlungsmöglichkeiten in einer Stadt, in der kein Mietspiegel und keine andere Mietdatenbank existiert (hier: Landeshauptstadt Hannover).

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 1301/02 vom 22.02.2007

1. Mit der Vermietung von Mietwohnungen betreibt ein

gewerbliches Immobilienunternehmen auf den Grundstücken, auf denen sich

die Mietwohnungen befinden, keine eigengewerbliche Nutzung.

2. Die tatsächliche Dauer des Leerstandes eines Objekts stellt ein wichtiges

Indiz für die Frage dar, ob ein strukturell bedingter Leerstand vorliegt.

3. Auf Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen beruhende zeitweise

Leerstände sind typischerweise zwangsläufig mit der Vermietung von

langlebigen Wohnobjekten verbunden und fallen, auch wenn sie im Interesse

einer wirtschaftlich effektiven Nutzung der Grundstücke objektiv unumgänglich

sind, in den Risikobereich des Eigentümers und stellen keinen Erlassgrund im

Sinne des § 33 GrStG dar.

SG-STADE – Urteil, S 17 AS 170/05 vom 31.01.2007

Tilgungsleistungen zählen nicht zu den berücksichtigungsfähigen Aufwendungen in § 22 SGB II. Gleichheitsgedanken mit Blick auf eine Vermögensmehrung bei Vermietern bei Übernahme von Mietkosten besteht nicht.

LSG-BADEN-WUERTTEMBERG – Beschluss, L 13 AS 6057/06 ER-B vom 10.01.2007

1. Die Regelung des § 22 Abs. 2 Satz 2 SGB II zu den Voraussetzungen einer Zusicherung bei Umzug erfasst nicht nur den Umzug von einer Unterkunft in eine andere, sondern auch die Anmietung einer zusätzlichen ebenfalls Unterkunftszwecken der Bedarfsgemeinschaft dienenden Wohnung im gleichen Haus.

2. Die in § 22 Abs. 2 Satz 2 SGB II vorausgesetzte Erforderlichkeit der Anmietung einer zusätzlichen Wohnung kann nur bejaht werden, wenn diese Anmietung grundsätzlich geeignet ist, die Unangemessenheit der bisherigen Wohnsituation zu beseitigen und kostengünstigere Möglichkeiten für die Beseitigung der unangemessenen Wohnsituation nicht bestehen.

HESSISCHES-LSG – Beschluss, L 9 SO 82/06 ER vom 05.01.2007

Die Frist des § 29 Abs. 1 Satz 3 SGB XII wird mit der Aufforderung, die insbesondere die Höhe der als angemessen anzusehenden und auf Dauer zu übernehmenden Unterkunftskosten nennt, in Lauf gesetzt. Fehlende Hinweise, etwa mit welcher Intensität der Hilfeempfänger nach einer angemessenen Unterkunft suchen muss und welche Nachweise er dafür zu erbringen hat, lassen die Obliegenheit zurKostensenkung als solche nicht entfallen (ebenso Hess. LSG, Beschluss vom 5. Oktober 2006 - L 7 AS 126/06 ER -; a.M. Bayer. LSG, Urteile vom 18. August 2006 - L 7 AS 141/06 - und vom 17. März 2006 - L 7 AS 20/05 - juris; LSG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 19. September 2006 - L 3 ER 161/06 AS - juris; SG Osnabrück, Gerichtsbescheid vom 1. November 2006 - S 22 AS 494/05 - juris).

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 5651/02 vom 21.12.2006

1. Die tatsächliche Dauer des Leerstandes eines Objekts stellt ein

wichtiges Indiz für die Frage dar, ob ein strukturell bedingter Leerstand vorliegt.

2. Auf Renovierungs- oder Moderniesierungsmaßnahmen beruhende zeitweise

Leerstände sind typischwerweise zwangsläufig mit der Vermietung von langlebigen

Wohnobjekten verbunden und fallen, auch wenn sie im Interesse einer wirtschaftlich

effektiven Nutzung der Grundstücke ojektiv unumgänglich sind, in den Risikoberecih

des Eigentümers und stellen keinen Erlassgrund im Sinne des § 33 GrStG

dar.

SG-BERLIN – Beschluss, S 94 AS 11129/06 ER vom 20.12.2006

Es besteht kein Anspruch auf vorläufige Übernahme der (unangemessenen) Unterkunftskosten nach Auszug des Mitbewohners, wenn gegen diesen ein Anspruch auf Zahlung eines Mietanteils besteht, auch wenn der Anspruch wirtschaftlich nicht durchsetzbar ist.

SG-OSNABRUECK – Gerichtsbescheid, S 22 AS 494/05 vom 01.11.2006

1. Der kommunale Träger hat im Falle unangemessener Unterkunft den Hilfeempfänger im Rahmen des § 22 Abs. 1 Satz 2 SGB II umfassend über dessen Obliegenheiten aufzuklären.2. Erfolgt keine umfassende Aufklärung des Hilfeempfängers durch den kommunalen Träger, ist es dem Hilfeempfänger unzumutbar, die Kosten für seine Unterkunft zu senken. Die Sechs-Monats-Frist des § 22 Abs. 1 Satz 2 SGB II ist nicht in Lauf gesetzt worden (im Anschluss an Bayerisches Landessozialgericht, Urteil vom 17. März 2006 - L 7 AS 20/05 -).

SG-AURICH – Urteil, S 15 AS 103/06 vom 13.09.2006

1. Die Angemessenheitsprüfung ist bei Eigenheimen/Eigentumswohnungen nicht nach den Kriterien des Mietwohnungsmarktes vorzunehmen.2. Die für die Finanzierung eines Eigenheims aufzuwendenden Zinsen sind dann als Kosten der Unterkunft nach § 22 Absatz 1 Satz 1 SGB II zu übernehmen, wenn die Wohnfläche des Objekts sich innerhalb der Wohnflächengrenzen des sozialen Wohnungsbaus bewegt und die aufzuwendenden Kosten unter persönlichen und objektbezogenen Aspekten angemessen sind.3. Die persönliche Angemessenheit ist gegeben, wenn die Finanzierung unter Beachtung der Förderungsvoraussetzungen des sozialen Wohnungsbaus wirtschaftlich tragfähig und der Erwerb des Objekts nicht unvernünftig war (z.B. wegen bevorstehender Arbeitslosigkeit).4. Die objektbezogene Angemessenheit ist gegeben, wenn die Finanzierungskosten nicht den Betrag überschreiten, der sich unter Berücksichtigung eines angemessenen Eigenanteils, unterdurchschnittlicher Baukosten und der im Jahre der Errichtung angebotenen Konditionen für Hypothekenzinsen errechnet.

SG-LUENEBURG – Beschluss, S 25 AS 363/06 ER vom 16.06.2006

1. Sind beide getrennt lebende Ehepartner im Grundbuch als jeweils hälftiger Miteigentümer eingetragen und haften gesamtschuldnerisch für das Darlehen, so sind die gesamten Schuldzinsen als Kosten der Unterkunft des im Eigenheim verbliebenen bedürftigen Ehepartners nur dann anzuerkennen, wenn es ihm nicht zumutbar ist, den anderen Ehepartner gerichtlich dazu zu zwingen, sich an den Hausbelastungen zu beteiligen (§ 2 Abs. 1 S. 1 SGB II). Die Unzumutbarkeit kann sich aus der wirtschaftlichen Leistungsunfähigkeit des anderen Ehepartners ergeben.2. Ist in dem Eigenheim noch eine vermietete Einliegerwohnung vorhanden, so ist von den Schuldzinsen der Anteil für die Einliegerwohnung nach dem Verhältnis der Wohnflächen zueinander herauszurechnen. Von den Mieteinnahmen sind die auf die Einliegerwohnung entfallenden Schuldzinsen abzuziehen (§ 11 Abs. 2 Nr. 5 SGB II) und nur ein etwaig übersteigender Rest als Einkommen anzurechnen.3. Die Vorschriften des § 22 SGB II einerseits und des § 12 Abs. 3 Nr. 4 SGB II andererseits haben einen völlig anderen Regelungszusammenhang und sind für die Auslegung der jeweils anderen Vorschrift untauglich.

OLG-STUTTGART – Beschluss, 13 U 89/06; 13 U 89/2006 vom 07.06.2006

Für den Vermieter ist die Gewährung einer Räumungsfrist grundsätzlich unzumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung für die Dauer der Räumungsfrist nicht gewährleistet ist.

SG-OSNABRUECK – Gerichtsbescheid, S 22 AS 295/05 vom 04.05.2006

Sofern ein jährlich aktualisierter und auf einer ausreichenden Datenbasis beruhender Mietspiegel im Sinne des § 558 c BGB vorliegt, ist dieser der Anwendung der Tabelle zu § 8 WoGG zur Bestimmung der angemessenen Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II vorzuziehen.

HESSISCHES-LSG – Beschluss, L 9 AS 39/06 ER vom 24.04.2006

1. Von der Gewährung von einstweiligem Rechtsschutz bleibt ein vor der Beantragung einer einstweiligen Anordnung liegender Sachverhalt ausgeschlossen, es sei denn, die Notlage wirkt bis in die Gegenwart fort.

2. Ein Anordnungsanspruch kann nicht (mehr) glaubhaft gemacht werden, sobald der Verwaltungsakt bindend geworden ist, durch den die im einstweiligen Rechtsschutzverfahren begehrte Leistung abgelehnt wurde.

3. Ein Anordnungsanspruch auf Leistungen für eine neue Unterkunft in einer die angemessenen Kosten übersteigenden Höhe ist nicht glaubhaft gemacht, wenn der kommunale Träger den über die angemessenen Kosten hinausgehenden Aufwendungen nicht vor Abschluss des Mietvertrags zustimmte oder hätte zustimmen müssen, weil der Umzug erforderlich war oder die Aufwendungen für die neue Unterkunft angemessen sind.

4. Die angemessenen Heizungskosten errechnen sich unter Berücksichtigung des Verhältnisses der angemessenen Wohnfläche zur tatsächlichen unangemessenen Wohnfläche sowie nach Abzug der Kosten der Warmwasserbereitung in Höhe von 18% der ursprünglichen Heizungskosten (Fortführung der Rechtsprechung des Senats, Beschluss vom 21. März 2006 - L 9 AS 124/05 ER).

SG-LUENEBURG – Beschluss, S 25 AS 145/06 ER vom 28.03.2006

1. Das Tatbestandsmerkmal der Notwendigkeit des Umzugs im Sinne des § 22 Abs. 3 S. 2 SGB II korreliert jedenfalls auch mit der Frage, ob die Wohnung, für die eine Mietkaution begehrt wird, selbst angemessen ist. Dies ergibt sich insbesondere daraus, dass der Vorschrift des § 22 Abs. 2 SGB II der Gedanke zugrunde liegt, dass der jeweilige kommunale Leistungsträger - von Ausnahmefällen abgesehen - grundsätzlich nur die angemessenen Unterkunftskosten zu übernehmen hat.2. Gleiches muss dann selbstverständlich auch für die Übernahme von Wohnungsbeschaffungskosten und Mietkautionen gelten, deren Übernahme durch § 22 Abs. 3 SGB II geregelt wird. Daher können Mietkautionen nur dann übernommen werden, wenn die Kosten der Unterkunft und Heizung der neu bezogenen Wohnung angemessen sind.3. Der Sozialleistungsträger kann nicht verpflichtet sein, den Einzug in eine unangemessen große bzw. teure Wohnung durch Übernahme der Mietkaution zu ermöglichen.

HESSISCHES-LSG – Beschluss, L 9 AS 124/05 ER vom 21.03.2006

1. Zur Angemessenheit der Höhe der Unterkunftskosten (Bestätigung und Fortführung der Rechtsprechung des Senats (Beschlüsse vom 13. Dezember 2005 - L 9 AS 48/05 ER - juris und vom 8. März 2006 - L 9 AS 59/05 ER).

2. Die den angemessenen Umfang übersteigenden Aufwendungen für die Unterkunft sind nicht nach § 22 Abs. 1 S. 2 SGB II für eine Übergangszeit zu übernehmen, wenn der Hilfebedürftige vor Inkrafttreten des SGB II einen Anspruch nur auf Bewilligung der angemessenen Unterkunftskosten nach sozialhilferechtlichen Vorschriften hatte (entgegen LSG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 25. Mai 2005 - L 6 B 52/05 AS ER -).

3. Die Höhe der laufenden Kosten für die Heizung ergibt sich entweder aus dem Mietvertrag oder aus den Vorauszahlungsfestsetzungen der Energieversorgungsunternehmen, für die eine Vermutung der Angemessenheit spricht, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte für ein unwirtschaftliches und damit unangemessenes Heizverhalten vorliegen (ebenso: LSG Niedersachsen-Bremen, Beschluss vom 15. Dezember 2005 - L 8 AS 427/05 ER - juris; LSG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 1. August 2005 - L 19 B 68/05 AS ER -; LSG Thüringen, Beschluss vom 7. Juli 2005 - L 7 AS 334/05 ER - juris). Qudratmeterbezogene Richtwerte können nur einen Anhaltspunkt für die Angemessenheit der Heizkosten bilden, der nach Maßgabe der Besonderheiten des Einzelfalls anzupassen ist.

4. Hat der Hilfeempfänger nur einen Anspruch auf Bewilligung der angemessenen Unterkunftskosten, besteht ein Anspruch auf Heizkosten nur anteilig im Verhältnis der angemessenen zu der tatsächlichen Wohnfläche.

SG-LUENEBURG – Beschluss, S 25 AS 223/06 ER vom 14.03.2006

Zur Frage, wann Einkommen als tatsächlich zufließend gilt und wann es angerechnet werden kann und zur Frage, wann einem volljährigen Kind zuzumuten ist, bei seinen Eltern wohnen zu bleiben und schließlich zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Mietkaution auch im einstweiligen Rechtsschutzverfahren zugesprochen werden kann.

SG-BERLIN – Beschluss, S 2 SO 5716/05 ER vom 20.12.2005

Wohnungslosigkeit droht dann einzutreten, wenn die bisher bewohnte Wohnung gefährdet ist und eine andere Wohnung auf dem Markt nicht angemietet werden kann und deshalb eine Unterbringung nur in einer Not- oder Obdachloseneinrichtung in Betracht kommt (vgl. Landessozialgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. November 2005 - L 23 B 1029/05 SO ER).

LSG-NIEDERSACHSEN-BREMEN – Beschluss, L 8 AS 427/05 ER vom 15.12.2005

1. Für die Aufwendungen, die als laufende Kosten für Heizung nach dem Mietvertrag oder den Vorauszahlungsfestsetzungen der Energie- bzw. Fernwärmeversorgungsunternehmen zu erbringen sind, spricht zunächst eine Vermutung der Angemessenheit, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte für ein unwirtschaftliches und damit unangemessenes Heizverhalten vorliegen.2. Es steht mit § 22 Abs 1 Satz 1 SGB II nicht in Einklang, wenn die vertraglich geschuldeten monatlichen Heizungskosten auf einen nach Ansicht des Leistungsträgers angemessenen Anteil gekürzt werden (hier 0,97 EURO pro Quadratmeter Wohnfläche).

AG-HAMBURG-MITTE – Urteil, 46 C 89/05 vom 26.10.2005

In der Regel kann aus einem Urteil auf Räumung nur innerhalb von zwei Jahren die Zwangsvollstreckung betrieben werden.

SG-AURICH – Urteil, S 15 AS 159/05 vom 12.10.2005

1. Ein aktueller örtlicher Mietspiegel ist bei der Angemessenheitsprüfung nach § 22 SGB II vorrangig gegenüber der Tabelle zu § 8 WoGG.

2. Bei einer sog. Warmmiete kann die Angemessenheit der (kalten) Nebenkosten anhand von Betriebskostenspiegeln überprüft werden.

3. Stromkosten sind aus der Warmmiete herauszurechnen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass in Gruppe 4 des Regelsatzes neben den Energiekosten weitere Pauschalbeträge enthalten sind.

SAARLAENDISCHES-OLG – Beschluss, 4 W 209/05 - 39 vom 25.07.2005

Zum Gebührenstreitwert einer Klage auf Eintragungsbewilligung eines unentgeltlichen lebenslänglichen Wohnungs- und Mitbenutzungsrechts

KG – Beschluss, 2 Verg 16/04 vom 11.11.2004

1. Die Nichtigkeitsfolge des § 13 Satz 6 VgV ist auf so genannte De-facto-Vergaben nicht entsprechend anwendbar.

2. Es bleibt offen, ob die Nichtigkeitsfolge einer De-facto-Vergabe bei gemeinschaftsrechtskonformer Auslegung nicht aus § 134 BGB herzuleiten ist, nachdem der Gerichtshof entschieden hat, dass eine durch eine vergaberechtswidrige Vergabe begangene Vertragsverletzung während der gesamten Dauer der Erfüllung der geschlossenen Verträge fortdauert.

3. Zu den Voraussetzungen, unter denen eine De-facto-Vergabe im Einzelfall gegen § 138 BGB verstößt.

VG-STUTTGART – Urteil, 5 K 2058/03 vom 09.11.2004

1. Ein Mieter kann grundsätzlich mit einer Normerlassklage einen Anspruch auf Erlass bzw. Ergänzung einer Kündigungssperrfristverordnung gemäß § 577 a Abs. 2 BGB auf dem Verwaltungsrechtsweg geltend machen.

2. Zulässige Klageart ist in einem solchen Fall die allgemeine Feststellungsklage nach § 43 Abs. 1 VwGO.

3. Der Landesregierung als Verordnungsgeber steht bei der Würdigung der Frage, ob die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedienungen besonders gefährdet ist, ein weiter Einschätzungs-, Gestaltungs- und Beurteilungsspielraum zu.

4. Zur Anwendung des Gleichheitssatzes nach Art. 3 Abs. 1 GG bei der Bestimmung der betroffenen Gemeinden.

VG-STADE – Beschluss, 1 B 982/03 vom 15.10.2003

Die Absicht der Gemeinde, ein Mietverhältnis gemäß § 182 Abs. 1 BauGB aufzuheben, setzt zwingend den akutellen Nachweis angemessenen Ersatzwohnraumes für den Zeitpunkt des vorgesehenen Umzuges voraus. Eine Zusage von Bemühungen, nach der Mietaufhebungsverfügung solchen Ersatzwohnraum zu beschaffen, genügt nicht dem Schutzanspruch des Mieters.

VG-HANNOVER – Gerichtsbescheid, 7 A 4102/02 vom 02.12.2002

Bei der Bedarfsberechnung für einmalige Leistungen sind, wenn ein Hilfesuchender nicht laufend HLU bezieht, nur die angemessenen Unterkunftskosten bis zur Mietobergrenze einzustellen, nicht aber die ggf. darüber hinaus gehenden Unterkunftskosten. Einer vorhergehenden Aufforderung, die Unterkunftskosten auf ein angemessenes Maß zu senken, bedarf es in diesem Falle nicht.

VG-FREIBURG – Urteil, 4 K 1009/00 vom 25.09.2002

Der Zeitraum der gerichtlichen Überprüfung eines Anspruches auf Hilfe zum Lebensunterhalt reicht grundsätzlich nur bis zum Erlass des Widerspruchsbescheids. Der sozialhilferechtlich angemessene Grundmietzins für eine Wohnung für einen Zweipersonenhaushalt in der Stadt Freiburg in den Jahren 1999/2000 beträgt 11,-- DM/m².

Kosten für den Breitbandkabelanschluss gehören zu den notwendigen Unterkunftskosten, wenn der Hilfeempfänger diese Art der Nebenkosten nicht im Mietvertrag ausschließen kann bzw. konnte. Eine nach Beendigung des Mietverhältnisses frei werdende Kaution ist grundsätzlich Vermögen des Mieters (Hilfeempfängers) i.S.v. § 88 BSHG. Ein Anspruch auf nachträgliche Bewilligung von Hilfe zum Lebensunterhalt ist nach § 44 SGB I zu verzinsen. Zur Berechnung eines Zinsanspruchs aus § 44 SGB I

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Urteil, 4 LB 133/02 vom 26.06.2002

Macht ein Hilfeempfänger von der Möglichkeit Gebrauch, die unangemessen hohen Aufwendungen für die Unterkunft durch Untervermieten auf ein angemessenes Niveau zu senken, ist damit die sozialhiferechtliche Berücksichtigung der Einnahmen aus der Untervermietung abgeschlossen; sie dürfen nicht nochmals als Einkommen auf den Bedarf, einschließlich angemessener Unterkunftskosten, angerechnet werden.

VG-LUENEBURG – Beschluss, 6 B 43/02 vom 20.03.2002

Bei der Bestimmung der angemessenen Unterkunftskosten ist allein auf die äußerste rechte Spalte der Tabelle zu § 8 WoGG zurückzugreifen. Eine Differenzierung nach Ausstattung und Baujahr der Wohnung widerspricht nicht nur dem Gleichheitsgebot, sondern auch dem Bedarfsdeckungsprinzip. Weitere Zuschläge hält die Kammer in ihrem eher ländlichen Zuständigkeitsbereich nicht für geboten.


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