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Wohnungseigentum

Entscheidungen der Gerichte

KG – Beschluss, 1 W 479 - 480/11 vom 25.10.2011

Wollen die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Teilfläche ihres Wohnungseigentumsgrundstücks abtrennen und veräußern, so müssen sie hierzu nicht sämtliche Sondereigentumsrechte, sondern nur diejenigen im Bereich der abzutrennenden Teilfläche aufheben. Dabei etwa entstehende isolierte Miteigentumsanteile müssen mit einem oder mehreren anderen Miteigentumsanteilen am Restgrundstück verbunden werden. Das gilt auch, wenn das Gebäude, das im Bereich der abzuschreibenden Teilfläche liegen sollte, noch nicht erbaut ist, die Wohnungsgrundbuchblätter jedoch schon angelegt sind.

OLG-NUERNBERG – Beschluss, 10 W 2296/11 vom 09.07.2012

Im Hinblick auf zu erwartende Verwicklungen im Fall einer Zwangsvollstreckung ist Verwirrung zu besorgen, wenn zwei unterschiedlich belastete Wohnungseigentumsrechte vereinigt werden sollen bzw. eine Bestandteilszuschreibung erfolgen soll.

BGH – Urteil, V ZR 74/11 vom 02.12.2011

Der teilende Eigentümer kann sich in der Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzura?umen und dessen Inhalt näher zu bestimmen.

BGH – Urteil, V ZR 253/10 vom 28.10.2011

Auch nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der ab dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung stellt es keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abberufung des Verwalters dar, wenn das Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinzips abbedungen worden ist (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46 ff.).

KG – Beschluss, 1 W 30/12 vom 28.08.2012

Wird der Antrag auf Umschreibung eines Wohnungseigentums wegen fehlenden Nachweises der Verwaltereigenschaft nach erfolglosen Zwischenverfügungen zurückgewiesen, ist es nicht ermessensfehlerhaft, wenn das Grundbuch bei nach wie vor fehlendem Nachweis einen erneuten Antrag sofort zurückweist.

OLG-HAMM – Beschluss, I-17 W 23/11 vom 20.10.2011

Zu den Voraussetzungen einer ausnahmsweise zulässigen Teilkostenentscheidung im Rahmen von § 494 a Abs. 2 ZPO, wenn das selbständige Beweisverfahren von einem Wohnungseigentumsverwalter für eine Vielzahl von eigentümergemeinschaften betrieben wurde, von denen nur einige Klage in der Hauptsache erhoben haben.

KG – Beschluss, 1 W 270-271/12 vom 25.09.2012

Der Senat hält daran fest, dass der Nachweis der Erbfolge im Grundbuchverfahren primär nur durch einen inländischen Erbschein geführt werden kann (vgl. Senat, Beschluss vom 25. März 1997 - 1 W 6538/96 - NJW-RR 1997, 1094). Daran ändern die Regelungen in § 108 FamFG nichts. § 35 Abs. 1 GBO kommt insoweit Vorrang zu.

AG-KERPEN – Urteil, 26 C 74/11 vom 14.08.2012

Erwerberhaftung eines Wohnungseigentümers

§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 und 2 WEG:

1. Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet - vorbehaltlich einer davon abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung - nicht auf die Abrechnungsspitze von Wirtschaftsjahren, die vor seinem Eigentumserwerb liegen. Eine solche Haftung widerspräche § 16 Abs. 2 WEG, der von einem "Gleichlauf" einer Nutzungsberechtigung einer Kostentragungspflicht ausgeht.

2. Dies gilt unabhängig davon, ob der Beschluss über die Jahresabrechnung erst zu einem Zeitpunkt nach dem Eigentumserwerb gefasst wurde. Mit der Beschlussfassung wird lediglich konkretisiert, in welchem Umfang von dem ausgeschiedenen Eigentümer noch Nachzahlungen zu leisten sind oder in welcher Höhe ihm noch ein Guthaben zusteht.

3. Die Beschlussfassung über die Kosten eines Wirtschaftsjahres stellt sich nur als logische Folge der in der Vergangenheit geleisteten Vorauszahlungen dar. In der Beschlussfassung, mit welcher jeder Wohnungs- oder Teileigentümer auch nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft zu rechnen hat, liegt daher auch kein "Gesamtakt zu Lasten Dritter" (gegen BGH, V ZB 10/87 = BGHZ 104, 197 [203] = NJW 1988, 1910 ff., V ZB 43/93 = NJW 1994, 2950 [2953], V ZB 16/95 = BGHZ 131, 228 [230]), V ZB 17/99 = BGHZ 142, 290 [296] und V ZR 113/11 = ZMR 2012, 211).

4. Wegen seiner materiellrechtlichen Beteiligung an der Abrechnung ist der Wohnungs- oder Teileigentümer bezüglich der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auch nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft als stimm- und anfechtungsberechtigt anzusehen.

5. Ergibt sich während eines Wirtschaftsjahres ein Eigentümerwechsel, so sind die Kosten "pro rata temporis" abzurechnen. Bei den Heizkosten ist dabei darauf zu achten, dass diese - sofern keine Zwischenablesung vorgenommen wurde - unter Zugrundelegung der Gradtagszahlentabelle auf den Voreigentümer und den Erwerber zu verteilen sind.

AG Kerpen, Urteil vom 14.8.2012

26 C 74/11

Die Entscheidung wurde nicht rechtskräftig. Mit Versäumnisurteil vom 10.1.2013 (29 S 191/12) wurde der Klage im Wege eines Versäumnisurteils durch das LG Köln antragsgemäß stattgegeben.

Leitsätze vom Einsender

Einsender: RiAG Joachim Rau, Kerpen

OLG-KARLSRUHE – Beschluss, 14 Wx 30/11 vom 25.06.2012

Die Übertragung eines Wohneigentums von der Erbengemeinschaft auf sämtliche Miterben zu Bruchteilen unterliegt nicht dem von den Wohnungseigentümern für den Fall der "Veräußerung" vereinbarten Erfordernis der Zustimmung des Verwalters.

KG – Urteil, 11 U 18/11 vom 15.06.2012

Der Vertrag über den Erwerb einer Eigentumswohnung ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn der vereinbarte Kaufpreis doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung. Ist der Kaufvertrag aus diesem Grund nichtig, kann der Käufer die Rückzahlung des Kaufpreises nach Bereicherungsrecht verlangen. Der Rückzahlungsanspruch kann sich um die vom Käufer durch die Vermietung der Wohnung erzielten Mieteinnahmen verringern.

Zugleich kommt in solchen Fällen unter dem Gesichtspunkt des Verleitens zum Abschluss eines nichtigen Rechtsgeschäfts ein auf Ersatz des negativen Interesses gerichteter Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss in Betracht (§§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB).

KG – Beschluss, 1 W 748/11 vom 12.06.2012

Lässt das anzuwendende ausländische (hier ggf. das ungarische) Recht eine Singularsukzession der (für die Nachlassverbindlichkeiten haftenden) Erben in bestimmte Gegenstände zu, sind die so Bedachten bei der Erteilung eines Erbscheins (hier nach § 2369 Abs.1 BGB) als Miterben und nicht als bloße Vermächtnisnehmer anzusehen.

KG – Beschluss, 1 W 163/11 vom 22.05.2012

Zur Umschreibung des Eigentums auf eine ausländische juristische Person ist gegenüber dem Grundbuchamt deren Existenz, Erwerbsfähigkeit sowie die Vertretungsmacht der für sie Handelnden grundsätzlich durch öffentliche Urkunden nachzuweisen. Ist dies wegen der Besonderheiten des auf die juristische Person anzuwenden ausländischen Rechts nicht möglich, können die nach diesem Recht möglichen Nachweise ausreichend sein.

Dies ist bei der Eintragung eines dänischen Vereins der Fall, weil es in Dänemark ein dem deutschen Vereinsregister vergleichbares Register nicht gibt und die Gründung eines Vereins nicht an besondere Formvorschriften gebunden ist. Deshalb kann die Vorlage einer privatschriftlichen Satzung sowie eines Protokolls über die im Rahmen einer Mitgliederversammlung erfolgte Wahl des vertretungsberechtigten Vorstands zum Nachweis genügen.

KG – Beschluss, 1 W 542/11 vom 13.03.2012

Soweit der Betreuer zu Schenkungen aus dem Vermögen des Betroffenen nicht befugt ist, wird nicht allein das Verpflichtungs-, sondern auch das dingliche Vollzugsgeschäft erfasst. Im Grundbuchverfahren sind an den Nachweis, dass die Verfügung nicht dem Schenkungsverbot unterfällt, in der Regel ähnliche Grundsätze maßgeblich, wie sie bei der Beurteilung der Entgeltlichkeit von Verfügungen des Testamentsvollstreckers oder befreiten Vorerben maßgebend sind. Der Nachweis ist erbracht, wenn sich die Parteien auf einen Kaufpreis von 80 % des durch ein Gutachten ermittelten Verkehrswerts geeinigt haben und das Betreuungsgericht die Verfügung über das Grundstück genehmigt hat. Zwar ist das Grundbuchamt an die Beurteilung des Betreuungsgerichts nicht gebunden, jedoch stehen diesem gegenüber dem Grundbuchamt weitergehende Mittel zur Ermittlung der für eine Schenkung erforderlichen Vorstellungen der Parteien zur Verfügung, so dass die Genehmigung ein starkes Indiz für die Entgeltlichkeit ist.

OLG-HAMM – Beschluss, I-7 U 74/11 vom 13.01.2012

Schadensersatz wegen Täuschung bzw. unzureichender Aufklärung im Zusammenhang mit einem Kaufvertragsschluss

AG-WIESBADEN – Urteil, 92 C 4523/11 vom 13.01.2012

Ist ein einer Gemeinschaftsordnung das Objektprinzip vereinbart, besitzt auch der Teileigentümer eine Stimme in der Eigentümerversammlung.

BGH – Urteil, VIII ZR 262/09 vom 21.12.2011

Um die Lieferung von Fernwärme handelt es sich nur dann, wenn der Energieversorger/Energiedienstleister hohe Investitionen vorzunehmen hat, um seine Vertragspflicht zur Wärmelieferung erfüllen zu können. Hieran fehlt es regelmäßig, wenn der Energieversorger/Energiedienstleister sich im Wesentlichen lediglich dazu verpflichtet, eine bereits vorhandene, im Eigentum des Kunden stehende funktionstüchtige Heizungsanlage für ein symbolisches Entgelt anzupachten, zu warten und zu betreiben (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25. Oktober 1989 - VIII ZR 229/88, BGHZ 109, 118; vom 15. Februar 2006 - VIII ZR 138/05, NJW 2006, 1667).

OLG-STUTTGART – Urteil, 10 U 63/11 vom 19.12.2011

1. Soll aufgrund einer Grunddienstbarkeit ein Überbau auf ein Nachbargrundstück erfolgen (hier Unterbau einer Tiefgarage), muss für die Anwendbarkeit des § 95 Abs. 1 S. 2 BGB zum Zeitpunkt der Verbindung die Eintragung der Grunddienstbarkeit zumindest notariell vereinbart worden sein; § 95 Abs. 1 S. 2 BGB greift nicht ein, wenn der Verbindende irrig vom Bestehen eines dinglichen Rechts ausgegangen ist oder eine Grunddienstbarkeit nach Errichtung des Bauwerks bestellt wird.

2. Eine Verwechslung der durch Grunddienstbarkeiten betroffenen Grundstücke ist dinglich nicht nach den Grundsätzen der "falsa demonstratio" unbeachtlich.

3. § 912 BGB kommt auch auf Grundstücke zur Anwendung, die in Wohnungseigen-tum aufgeteilt sind oder werden. Die Absicht des Erbauers, welches Grundstück Stammgrundstück sein soll und wie weit der Überbau reicht, kann dann insbesondere der (vorläufigen) Teilungserklärung zu entnehmen sein.

4. Für den Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises aus einem Kaufvertrag, der der Makler- und Bauträgerverordnung unterliegt, ist maßgeblich, dass im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung die Fälligkeit des Kaufpreises nicht eingetreten ist.

5. Eine notarielle Pfandfreigabeerklärung der Grundschuldgläubigerin beinhaltet als deren Rechtsgrund auch eine Freistellungsverpflichtung, die durch Erbringung der übrigen zur Löschung der Grundschuld erforderlichen Handlungen der Grundschuld-gläubigerin und damit durch Vorlage des Grundschuldbriefs zu erfüllen ist. Auch wenn die Freistellungserklärung mit einer teilweisen Erfüllungshandlung der Grund-schuldgläubigerin zusammenfällt, kann sie ohne Vorlage aller Löschungsunterlagen wie des Grundschuldbriefs den Anforderungen des § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MaBV genügen.

6. Wird die Verwendung der notariellen Pfandfreigabeerklärung durch einen Treu-handauftrag des Grundpfandgläubigers eingeschränkt, ist auch diese Weisung Teil der schuldrechtlichen Freistellungserklärung.

7. Genügt die Freistellungserklärung den Anforderungen des § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MaBV nicht und ist dennoch der Sicherungszweck erreicht, weil ein Anspruch auf Freistellung inzwischen entstanden ist, kann der verfrüht gezahlte Kaufpreis nicht wegen einer unzureichenden Freistellungserklärung zurückverlangt werden; vielmehr muss der Erwerber seinen inzwischen entstandenen Anspruch auf Freistellung durchsetzen.

8. Zahlt der Erwerber nach einer unzureichenden Freistellungserklärung ganz oder teilweise den Kaufpreis, hat der Bauträger die Kaufpreiszahlung für den Zeitraum zwischen Zahlung und Eintritt des Sicherungszwecks der Freistellungserklärung zu ver-zinsen.

OLG-FRANKFURT-AM-MAIN – Beschluss, 20 W 321/11 vom 13.12.2011

Bei der Eintragung eines Eigentumswechsels im Grundbuch muss für die Wirksamkeit der nach § 12 WEG erforderlichen Zustimmung des Verwalters dessen Bestellung bis zu dem nach § 878 BG maßgeblichen Zeitpunkt fortbestanden haben (Anschluss OLG Celle NZM 2005, 260, OLG Hamburg ZFIR 2011, 528 und OLG Hamm NJW-RR 20101524; entgegen OLG Düsseldorf DNotZ 2011, 625 und OLG München MittBayNot 2011, 486).

BGH – Urteil, V ZR 131/11 vom 09.12.2011

a) Zahlungen, die der Zwangsverwalter in Erfüllung der ihm durch § 152 Abs. 1 ZVG zugewiesenen Aufgaben an den Gla?ubiger leistet, muss der Schuldner mit der Wirkung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB gegen sich gelten lassen.

b) Die Begleichung rückständiger Hausgelder oder rückständiger Sonderumlagen gehört nicht zum Pflichtenkreis des Zwangsverwalters. Solche Zahlungen können dem Schuldner daher nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden.

OLG-FRANKFURT-AM-MAIN – Beschluss, 20 W 70/11 vom 05.12.2011

Bei Geltung des Wertstimmrechts sind die Unterteilung eines Miteigentumsanteils und die Veräußerung eines Anteils ohne Einfluss auf die Stimmkraft und deshalb keine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu dem grundbuchrechtlichen Vollzug erforderlich. Neues Sondereigentum durch Unterteilung ist auch dann wirksam erfolgt und die Eintragung eines Amtswiderspruchs ausgeschlossen, wenn tatsächlich keine Abgeschlossenheit vorliegt.

BFH – Urteil, II R 64/09 vom 23.11.2011

Die Übertragung eines Anteils an einer Grundstücks-GbR, der mit einer besonderen Berechtigung an einer der Gesellschaft gehörenden Wohnungseinheit verbunden sein soll, unterliegt der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG i.V.m. § 42 AO jedenfalls dann nicht, wenn die auf Begründung eines Anspruchs auf Übereignung einer bestimmten Wohnungseinheit gerichteten Vereinbarungen mangels notarieller Beurkundung nichtig sind.

KG – Beschluss, 1 W 652/11 vom 21.11.2011

Zum Nachweis der Verfügungsbefugnis des Insolvenzverwalters kann die Vorlage einer beglaubigten Abschrift der Bestellungsurkunde ausreichend sein, wenn ein Notar zeitnah zu einer beantragten Grundbucheintragung bestätigt, dass die Urschrift bei Abgabe der zur Eintragung erforderlichen Grundbucherklärung - hier Bewilligung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung - vorgelegen hat. Eine bei Eingang des ansonsten vollzugsreifen Eintragungsantrags zwölf Tage alte notarielle Bescheinigung genügt zum Nachweis der Verfügungsbefugnis, wenn der Insolvenzverwalter im Zeitpunkt der Vorlage der Urschrift bei dem Notar bereits mehr als ein Jahr im Amt gewesen ist.

BFH – Beschluss, I R 94/10 vom 05.10.2011

Ein bilanzierender Gewerbetreibender, dem eine Eigentumswohnung gehört und der Zahlungen in eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft gebildete Instandhaltungsrückstellung geleistet hat, muss seine Beteiligung an der Instandhaltungsrückstellung mit dem Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen aktivieren.

OLG-STUTTGART – Urteil, 3 U 44/11 vom 31.08.2011

BGH AZ: V ZR 228/11.

LG-ARNSBERG – Urteil, 3 S 120/10 vom 30.08.2011

Vergibt ein freiberuflich tätiger Steuerberater Darlehen durch Vermittlung Dritter und ohne persönlichen Kontakt zu den Darlehensnehmern, handelt er als Unternehmer i. S. v. § 14 BGB.

BFH – Urteil, IX R 66/10 vom 23.08.2011

1. Wer ein Grundstück innerhalb des maßgebenden Veräußerungszeitraums im Privatvermögen anschafft und aus dem Privatvermögen wieder veräußert, muss die Wertsteigerungen im Privatvermögen seit der Anschaffung versteuern, auch wenn er das Grundstück zeitweise im Betriebsvermögen gehalten hat.

2. Der Gewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft ist in diesem Fall um den im Betriebsvermögen zu erfassenden Gewinn (als Unterschied zwischen Einlage- und Entnahmewert) zu korrigieren.

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Beschluss, 8 LA 104/11 vom 11.08.2011

1. Als Adressat eines Verwaltungsaktes ist der Zwangsverwalter als Partei kraft Amtes auch dann hinreichend erkennbar bezeichnet, wenn sich dies bei verständiger Würdigung (nur) aus der Begründung des Verwaltungsaktes ergibt.

2. § 25 Abs. 4 Satz 4 SchfG ist eine taugliche Rechtsgrundlage für den Erlass eines Leistungsbescheides über Schornsteinfegergebühren an den Zwangsverwalter eines Grundstücks.

3. Turnusmäßig durchzuführende Schornsteinfegerarbeiten nach § 13 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 SchfG und zu erfüllende Kehr- oder Überprüfungspflichten nach der Nds. KÜVO sind wiederkehrende Leistungen im Sinne der §§ 155 Abs. 2, 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG.

4. Die Emissionsmessung bei Feuerungsanlagen für flüssige Brennstoffe nach § 15 Abs. 1 1. BImschV und die nach einer Beanstandung erfolgte Wiederholungsmessung an derselben Feuerungsanlage nach § 15 Abs. 5 i.V.m. § 14 Abs. 5 1. BImschV sind eine einheitliche (wiederkehrende) Leistung im Sinne der §§ 155 Abs. 2, 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG.

OLG-FRANKFURT-AM-MAIN – Beschluss, 20 W 319/08 vom 27.07.2011

1. Die Nutzung als Wohnung ist zweckwidrig, wenn nach der Teilungserklärung ein Verkaufsladen und nach dem Aufteilungsplan die Nutzung als Abstell-/bzw. Hobbyräume vorgesehen ist und die baulichen Gegebenheiten nicht die Voraussetzungen für eine Wohnungsnutzung bieten.

2. Die durch den Abschluss des Mietvertrages begründete Haftung des Eigentümers als mittelbarer Handlungsstörer besteht auch nach der Kündigung des Mietvertrages weiter.

OLG-STUTTGART – Beschluss, 8 W 229/11 vom 05.07.2011

Begründung von Teileigentum an einer Tiefgarage/Eintragung im Grundbuch:Ein Vollzugshindernis für die Eintragung einer Aufteilung gem. § 3 WEG kann nicht daraus gefolgert werden, dass sich auf dem Stammgrundstück ausschließlich die Tiefgaragenzufahrt befindet und der gesamte Bauteil der Tiefgarage infolge eines rechtmäßigen (anfänglich gestatteten) Überbaus auf dem Nachbargrundstück. Beide Bauteile bilden ein einheitliches Gebäude. Die Größe und die wirtschaftliche Bedeutung des übergebauten Gebäudeteils im Verhältnis zu dem auf dem Grundstück des Erbauers liegenden "Stammteils" sind unerheblich.

OLG-FRANKFURT-AM-MAIN – Beschluss, 20 W 69/11 vom 11.04.2011

Bereits zur Aufteilung gemäß § 8 WEG ist die Zustimmung der Gläubiger der auf dem Grundstück lastenden Grundpfandrechte erforderlich.


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