Sieht eine Teilungserklärung für eine mit einem Doppelhaus bebauten Grundstück vor, dass bei Anwendung des WEG und Auslegung der Teilungserklärung in jedem Fall zu berücksichtigen ist, dass die Sondereigentümer der beiden Doppelhaushälften so behandelt werden, als ob die Gebäude auf zwei rechtlich selbstständigen Grundstücken ständen, ist der Einbau einer Haustür, die sich zwar im Stil und durch einen Glaseinsatz, nicht aber in Farbe und Größe von der bereits vorhandenen unterscheidet, ohne Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers zulässig.
Führt eine Veränderung des Bodenbelags durch einen Wohnungseigentümer zu Trittschallbelästigungen in der darunter liegenden Wohnung und gehen diese über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus, so ist der Eigentümer der darunter liegenden Wohnung als Störer verpflichtet, die Einwirkungen zu beseitigen. Der beeinträchtigte Wohnungseigentümer kann vom Störer im Rahmen der Mindestanforderungen der geltenden Schallschutznorm grundsätzlich Dämmaßnahmen verlangen, die ein dem Zustand vor der Veränderung entsprechendes Schallschutzniveau gewährleisten.
1. Die Zulässigkeit einer sachlich nicht gebotenen Umgestaltung eines Gartens richtet sich nach § 22 Abs. 1 WEG, wenn eine vorhandene Bepflanzung radikal beseitigt und durch die Neuanlage eine nach Charakter, Erscheinungsbild und Funktion völlig andere Gartenanlage geschaffen wird (hier: Beseitigung von Bäumen).
2. Erfolgt die Beseitigung der Bäume auf Grund eines nicht angefochtenen Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer, ist die auf Grund des Beschlusses durchführte Maßnahme rechtmäßig. Nach der rechtmäßigen Beseitigung ist eine Neubepflanzung grundsätzlich zulässig.
1. Die Jahresabrechung muss für jeden Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen nachprüfbar sein. Dazu gehört u. a., dass sog durchlaufende Posten in der Mittelverwendungsrechnung unter einer zusammenfassenden Position gesondert ausgewiesen und erläutert werden.
2. Eine formelle Unvollständigkeit der Jahresabrechnung, die auf das Rechnungswerk als solches keinen Einfluss hat, führt nicht zu einer Erklärung des angefochtenen Genehmigungsbeschlusses für ungültig. Es besteht lediglich ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf ihre Ergänzung.
3. Bei sog. Mehrhausanlagen können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass die Teilabschnitte hinsichtlich der Rechnungsführung wie unabhängige Einheiten zu behandeln sind.
4. In diesem Fall sind grundsätzlich für die Teilabschnitte Abrechnungen aufzustellen, die inhaltlich den allgemeinen Anforderungen an eine Jahresabrechnung nach § 28 abs. 3 WEG entsprechen. Dazu gehören insbesondere die Angabe der Einnahmen in einer Summe, der Ausgaben in zusammenfassender Aufgliederung nach Kostenarten, die Mitteilung der Kontenstände zu Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraumes und die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage.
Es entspricht in aller Regel dem Willen der Mehrheit der Wohnungseigentümer, dass die Unwirksamkeit einzelner Positionen der Jahresabrechnung die Jahresabrechnung im Übrigen nicht berührt.
1. Flächenangaben für die einzelnen Wohnungen in einer Teilungserklärung, die dazu bestimmt sind, der Berechnung von Heiz-und Warmwasserkosten nach einem Verteilungsschlüssel zu dienen, können im Fall ihrer Unrichtigkeit grundsätzlich nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geändert werden.
2. Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Änderung der festgelegten Flächen aus § 242 BGB kommt in Betracht, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen, die ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen.
3. Ein Änderungsanspruch aus § 242 BGB kann nicht im Verfahren der Anfechtung von Abrechnungsbeschlüssen geltend gemacht werden.
1. § 172 Abs. 1 Satz 1 ZPO ist im Wohnungseigentumsverfahren entsprechend anwendbar.
2. Bestellt ist der Prozessbevollmächtigte, wenn er sich durch ausdrückliches oder stillschweigendes Handeln gegenüber dem Gericht zum Prozessbevollmächtigten bestellt hat. Dazu reicht es aus, wenn er in der Antragsschrift als solcher benannt wurde und durch die Entgegennahme der Zustellung der Antragsschrift sowie die Ausstellung und Rücksendung der Empfangsbescheinigung an das Gericht seine Bestellung erkennbar werden lässt.
1. Voraussetzung einer sog. modernisierenden Instandsetzung ist stets ein schwerwiegender Mangel des Gemeinschaftseigentums, der dessen Reparatur von einem gewissen Gewicht oder dessen Erneuerung erforderlich machen würde.
2. Liegt eine bauliche Veränderung vor, die eine ordnungsgemäße Instandsetzung überschreitet, und hat ein Wohnungseigentümer der Maßnahme nicht zugestimmt, so ist er nach § 16 Abs. 3 Satz 2 WEG grundsätzlich nicht verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen. Das gilt auch dann, wenn er unvermeidbar aus der Maßnahme Nutzungen zieht, weil er hiervon wegen der Beschaffenheit der Maßnahme nicht ausgeschlossen werden kann.
Kosten eines Aufzuges und der Reinigung von Treppenhäusern betreffen Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs und sind auch auf solche Teil und Wohnungseigentümer umzulegen, die diese Einrichtungen nicht nutzen. Eine Freistellung nicht nutzender Teil und Wohnungseigentümer von diesen Kosten setzt eine eindeutige Bestimmung in der die Kostenverteilung regelnden Teilungserklärung voraus. Sieht diese eine Ausscheidung solcher Kosten vor, die nur einem Teil oder Wohnungseigentümer zugeordnet werden und die dieser allein tragen müsse, rechtfertigt dies nicht die Freistellung von Teil und Wohnungseigentümern ohne Nutzungsinteresse, wenn im Übrigen Aufzug und Treppenhaus von mehreren Teil und Wohnungseigentümern genutzt werden.
1. Im Recht der Sondernutzungsgebühren nach Art. 18 ff. BayStrWG ist die Heranziehung eines einzelnen Wohnungseigentümers als Gesamtschuldner für eine die Wohnanlage betreffende Sondernutzung unzulässig. Gebührenschuldner ist vielmehr im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (Beschluss vom 2.6.2005 - V ZB 32/05) die Gemeinschaft selbst.
2. Eine Satzungsbestimmung, die für nicht gesondert geregelte Sondernutzungstatbestände die entsprechende Anwendung solcher geregelter Tatbestände anordnet, welche den nicht geregelten Tatbeständen am ähnlichsten sind, verstößt gegen den Grundsatz der Tatbestandsmäßigkeit der Abgabeschuld und ist nichtig.
3. Die Erhebung von Sondernutzungsgebühren setzt nicht voraus, dass für die Sondernutzung eine Erlaubnis erteilt ist.
4. Bei Sondernutzungen für die Inanspruchnahme des Luftraums über öffentlichen Straßen außerhalb des Verkehrsraums (z.B. Balkon) ist die Gebührenschuld grundsätzlich nur nach dem wirtschaftlichen Interesse des Gebührenschuldners zu bemessen. Dieses darf in entsprechender Anwendung von § 905 BGB nur bis zu der Grenze herangezogen werden, innerhalb der der Träger der Straßenbaulast noch ein Interesse am Ausschluss von Einwirkungen auf den Luftraum über der Straße hat.
5. Zur Anwendung des Grundsatzes der Verwirkung bei Sondernutzungsgebühren.
Auch wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters vorliegt, steht der Eigentümergemeinschaft für ihre Entscheidung grundsätzlich ein Beurteilungsermesssen zu. Deshalb lässt sich ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Abberufung des Verwalters erst dann bejahen, wenn dessen Nichtabberufung nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde, das heisst, nicht mehr vertretbar wäre.
1. Ein Mitsondereigentum an wesentlichen Bestandteilen von Gebäuden ist nach dem WEG grundsätzlich nicht anzuerkennen (hier: Abwasserhebeanlage). Eine Ausnahme gilt nur für das Nachbareigentum.
2. Ist Sondereigentum nicht begründet worden, so liegt im Zweifel nach der allgemeinen Regel des § 1 Abs. 5 WEG Gemeinschaftseigentum vor.
1. Ein an einem Wohnungseigentum bzw. Teileigentum in Bruchteilsgemeinschaft Beteiligter ist berechtigt, einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung alleine anzufechten.
2. Stellt die Teilungserklärung für die Verteilung der Lasten und Kosten auf die Wohnfläche ab, so tritt bei einem Teileigentum an die Stelle der Wohnfläche die Nutzfläche.
3. Ist die Wohn- und Nutzfläche Maßstab für die Verteilung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums, so brauchen diese zwar grundsätzlich nicht in der Teilungserklärung festgelegt werden; ist dies aber so, sind im Zweifel die dort genannten Flächenangaben verbindlich.
1. Zu Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft aus beschlossenen Einzelabrechnungen gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern verjähren in drei Jahren
2. § 167 ZPO ist im Wohnungseigentumsverfahren entsprechend anwendbar
1. Zur Bestimmung der einem Sondernutzungsrecht unterfallenden Fläche des Gemeinschaftseigentums genügt die Bezugnahme in der Teilungserklärung auf einen Lageplan, der nicht der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG sein muss. Es genügt, dass die Flächen bestimmbar sind.
2. Für die Beurteilung der Übereinstimmung eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung mit der Teilungserklärung ist deren Inhalt im Zeitpunkt der Beschlussfassung maßgeblich.
1. § 25 Abs. 3 WEG ist dahingehend abdingbar, dass die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung alleine davon abhängig ist, dass mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist.
2. Zur Auslegung einer entsprechenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung
3. Zur Frage der Stimmrechtsfähigkeit sog. isolierter Miteigentumsanteile
4. Ein Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung kann nicht im Beschlussanfechtungsverfahren einredeweise geltend gemacht werden.
5. Die Zulässigkeit einer sogenannten "Eventualeinberufung" zu einer Wohnungseigentümerversammlung bedarf einer ausdrücklichen Vereinbarung.
1. § 25 Abs. 3 WEG ist dahingehend abdingbar, dass die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung alleine davon abhängig ist, dass mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist.
2. Zur Auslegung einer entsprechenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung
3. Zur Frage der Stimmrechtsfähigkeit sog. isolierter Miteigentumsanteile
4. Ein Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung kann nicht im Beschlussanfechtungsverfahren einredeweise geltend gemacht werden.
5. Die Zulässigkeit einer sogenannten "Eventualeinberufung" zu einer Wohnungseigentümerversammlung bedarf einer ausdrücklichen Vereinbarung.
Hat ein Wohnungseigentümer den Anspruch auf Zustimmung zu einer der Teilungserklärung entsprechenden Umgestaltung einer ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums verwirkt, ist sein Sonderrechtsnachfolger an die entstandene Rechtslage gebunden, auch wenn die Verwirkung nicht aus dem Grundbuch ersichtlich ist.
1. Ein Wohnungseigentümer kann aus dem Gesichtspunkt der Aufopferung entsprechend § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG Schadensersatz - auch in der Form einer ordnungsgemäßen Wiederherstellung - von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, wenn ihm durch Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die ordnungsgemäßer Verwaltung ensprechen und er deshalb hinnehmen muss, an seinem Sondereigentum ein Schaden entsteht.
2. Dieser Grundsatz gilt entsprechend, wenn der Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht, für das dem Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung dessen Instandhaltung und Instandsetzung auferlegt worden ist.
3. Ein Aufopferungsanspruch kann ausgeschlossen sein, wenn es dem Wohnungseigentümer zumutbar war, den Schaden durch geeignete Maßnahmen abzuwenden.
1. Für im Wohnungseigentumsverfahren abzuhandelnde Einwendungen, die im Streitverfahren nach der ZPO im Wege der Vollstreckungsabwehrklage geltend zu machen wären, sind grundsätzlich die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes bzw. des Gesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit einschlägig; dies gilt auch für einen Vollstreckungsabwehrantrag gegen einen Kostenfestsetzungsbeschluss.
2. Dem Vollstreckungsabwehrantrag fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, sobald die Zwangsvollstreckung als Ganzes beendet ist, insbesondere wenn die vollstreckbare Ausfertigung ausgehändigt wurde und der Gläubiger aus dem Titel befriedigt ist.
3. § 767 Abs. 2 ZPO gilt für Vollstreckungsabwehranträge im Hinblick auf Kostenfestsetzungsbeschlüsse grundsätzlich nicht.
1. Für die Entscheidung über den Anspruch auf Einräumung von Sondereigentum, der nicht auf eine Vereinbarung, sondern auf das zwischen den Wohnungseigentümern bestehende Gemeinschaftsverhältnis in Verbindung mit § 242 BGB gestützt wird, ist der Rechtsweg vor den Wohnungseigentumsgerichten eröffnet.
2. § 242 BGB kann - nicht nur im Regelungsbereich des § 10 WEG, sondern auch im Bereich des sachenrechtlichen Grundverhältnissses - einen Anspruch auf Änderung der rechtlichen Verhältnisse begründen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der getroffenen Regelung als grob unbillig erscheinen lassen.
1. Ein Beschlussanfechtungsverfahren in einer Wohnungseigentumssache wird durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Verwalters nicht unterbrochen.
2. Eine rechtswidrige Ausnutzung der Stimmenverhältnisse in der Wohnungseigentümerversammlung kann ausnahmsweise nach § 138 Abs. 1 BGB zur Nichtigkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses führen, wenn ein begünstigter Wohnungseigentümer treuwidrig mit dem Verwalter zusammenwirkend in sachwidriger Weise eigene Zwecke auf Kosten der übrigen Wohnungseigentümer verfolgt.
1. Zu den Voraussetzungen eines "wichtigen Grundes" i.S.v. § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG für die Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung einer Eigentumswohnung.
2. Im Falle der Verpflichtung des Zustimmungsberechtigten zur Abgabe der Zustimmungserklärung im gerichtlichen Verfahren nach § 43 WEG gilt die Erklärung mit Eintritt der Rechtskraft der Entscheidung nach § 894 ZPO als abgegeben.
Die Eröffnung eines zusätzlichen Eingangs mittels eines Wanddurchbruchs, um den gesonderten Zugang zu den Schließfächern einer Postfiliale zu gewährleisten, kann eine bauliche Veränderung im Sinn von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG darstellen, die grundsätzlich nur einstimmig beschlossen werden kann.
Zur Frage der wohnungseigentumsrechtlichen Zulässigkeit des Freiflugs von 20 Edeltauben, die ein Wohnungseigentümer auf einem ihm im Rahmen eines Sondernutzungsrechts zugewiesenen Teil des Gemeinschaftseigentums hält
1. Zu den baurechtlichen Nachbarrechten aus Wohnungseigentum.
2. Ein einzelner Wohnungseigentümer (§ 1 Abs. 2 WEG) ist aufgrund seines ideellen Anteils am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG) nicht berechtigt, wegen Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums eigenen Namens Abwehrrechte gegen ein Bauvorhaben auf einem Nachbargrundstück geltend zu machen (vgl. BGH vom 11.12.1992 NJW 1993, 727). Er kann solche Abwehrrechte nur in den engen Grenzen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) und nur Namens der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. BGH vom 2.6.2005 NJW 2005, 2061/2062) geltend machen (teilweise Änderung der Rechtsprechung des Senats; vgl. BayVGH vom 2.10.2003 BayVBl 2004, 664; vom 11.11.2004 - 1 N 03.983).
3. Ob sich baurechtliche Nachbarrechte gegen eine Baugenehmigung aus dem Sondereigentum ergeben können, bleibt offen (teilweise Änderung der Rechtsprechung des Senats; vgl. BayVGH vom 2.10.2003 BayVBl 2004, 66).
1. Den Wohnungs- bzw. Teileigentümern steht kein Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB zu, wenn sie das Ziel verfolgen, den ursprünglichen Bauträger wieder als Teileigentümer eintragen zu lassen. Dementsprechend sind sie auch nicht beschwerdebefugt für eine Beschwerde mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs nach §§ 71 Abs. 2 Satz 2, 53 Abs. 1 Satz 1 GBO gegen die Eintragung des Erwerbers als Eigentümer.
2. Der Streit der Wohnungs- bzw. Teileigentümer über die Eigenschaft als Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist jedenfalls nicht im Grundbuchverfahren zu entscheiden.
3. Eine Eintragung als Eigentümer eines Teileigentums ist nicht deshalb inhaltlich unzulässig, weil nicht alle Räume angegeben sind, die zu dem mit dem Miteigentumsanteil verbundenen Sondereigentum gehören.
1. Die Zwangsvollstreckung aus einem Titel eines Gerichts im Wohnungseigentumsverfahren findet gemäß § 45 Abs. 3 WEG nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung statt. Die Verweisung umfasst das gesamte achte Buch der Zivilprozessordnung, also auch die Vorschriften über die Vollstreckungsklausel. Soweit danach Klagen bei dem Prozessgericht des ersten Rechtszugs zu erheben sind, richtet sich das gesamte Verfahren des Wohnungseigentumsgerichts nach dem Wohnungseigentumsgesetz und dem Gesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit. Dies gilt auch für das Verfahren nach § 768 ZPO.
2. Zur Frage der Rechtsnachfolge im Sinne der §§ 727, 325 ZPO im Hinblick auf wohnungseigentumsrechtliche Zahlungsansprüche bei Veräußerung des Wohnungseigentums
1. § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO schützt objektiv-rechtlich auch Wohnnutzungen auf dem Grundstück, auf dem die Anlage betrieben wird, vor unzumutbaren Belästigungen oder Störungen, die von dieser ausgehen.
2. Die Eigenart eines Mischgebiets kann nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der Erweiterung einer Gaststätte um eine Freisitzfläche im Innern einer Blockrandbebauung entgegenstehen.
