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JuraForum.deUrteileSchlagwörterWWohnraummiete 

Wohnraummiete

Entscheidungen der Gerichte

BRANDENBURGISCHES-OLG – Beschluss, 3 U 78/06 vom 04.09.2006

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1. Bei einer Kautionsabrede in einem Gewerbemietvertrag scheidet eine Nichtigkeit wegen Wucher (§ 138 Abs. 2 BGB) oder wegen wucherähnlichen Geschäftes von vorneherein aus.
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2. Die Höhe der Sicherheit, die Gewerbemietparteien vereinbaren können, ist ? anders als bei der Wohnraummiete (§ 551 BGB) ? grundsätzlich nicht begrenzt.
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3. Eine Kautionsabrede in einem Gewerbemietvertrag kann unwirksam sein, wenn sie schickanös außerhalb eines nachvollziehbaren Sicherungsinteresses des Vermieters festgesetzt ist.
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4. Eine Kautionsvereinbarung in Höhe der 7-fachen Monatsmiete ist bei einem längeren Gewerbemietverhältnis regelmäßig nicht schickanös außerhalb eines nachvollziehbaren Sicherungsinteresses des Vermieters festgesetzt.
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5. Eine Kautionsabrede in allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters in einem Gewerbemietvertrag mit einem mietenden Unternehmer hält der Generalklausel des § 307 BGB stand, auch wenn der Kautionsbetrag 3 Monatsmieten übersteigt.
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OLG-KOELN – Beschluss, 11 W 86/95 vom 17.01.1996

Die Regelungen des sozialen Mieterschutzes greifen nur in Fällen der Wohnraummiete ein. Maßgeblich für die Abgrenzung, ob ein Fall von Wohnraum- oder Gewerberaummiete gegeben ist, ist grundsätzlich die im Mietvertrag vereinbarte Zweckbestimmung.

An die Annahme eines Verzichts sind strenge Anforderungen zu stellen. Nur eine unzweideutige Erklärung, sich des Rechts endgültig begeben zu wollen, kann insofern genügen.

AG-DORTMUND – Urteil, 425 C 6285/12 vom 08.08.2012

Ein gewerblicher Großvermieter hat keinen Anspruch auf Erstattung von Inkassokosten, die bei einem zum Konzern des Vermieters gehörenden Inkassoinstitut angefallen sind.

OLG-KARLSRUHE – Beschluss, 9 U 18/12 vom 26.07.2012

1. Scheitern die Verhandlungen über den Abschluss eines beabsichtigten langfristigen Mietvertrages, kann ein konkludentes Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit in Betracht kommen, wenn das Mietobjekt dem Mieter schon vorab zur Nutzung übergeben wurde.

2. Für die Abgrenzung zwischen einem Mietverhältnis über Wohnraum und einem gewerblichen Mietvertrag kommt es bei einer gemischten Nutzung des Objekts darauf an, welche Art der Nutzung im Vordergrund steht. Entscheidend sind dabei die vertraglichen Regelungen und die Vorstellungen der Beteiligten bei Abschluss des Vertrages; ob der Mieter von einer vertraglich vorgesehenen gewerblichen Nutzung tatsächlich Gebrauch macht, ist für die Qualifizierung des Vertrages hingegen ohne Bedeutung.

Hinweis: Die Berufung der Beklagten wurde mit Beschluss des Senats vom 26.07.2012 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen.

OLG-KARLSRUHE – Beschluss, 9 U 18/12 vom 21.05.2012

1. Scheitern die Verhandlungen über den Abschluss eines beabsichtigten langfristigen Mietvertrages, kann ein konkludentes Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit in Betracht kommen, wenn das Mietobjekt dem Mieter schon vorab zur Nutzung übergeben wurde.

2. Für die Abgrenzung zwischen einem Mietverhältnis über Wohnraum und einem gewerblichen Mietvertrag kommt es bei einer gemischten Nutzung des Objekts darauf an, welche Art der Nutzung im Vordergrund steht. Entscheidend sind dabei die vertraglichen Regelungen und die Vorstellungen der Beteiligten bei Abschluss des Vertrages; ob der Mieter von einer vertraglich vorgesehenen gewerblichen Nutzung tatsächlich Gebrauch macht, ist für die Qualifizierung des Vertrages hingegen ohne Bedeutung.

OLG-KARLSRUHE – Beschluss, 9 U 8/12 vom 21.05.2012

1. Scheitern die Verhandlungen über den Abschluss eines beabsichtigten langfristigen Mietvertrages, kann ein konkludentes Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit in Betracht kommen, wenn das Mietobjekt dem Mieter schon vorab zur Nutzung übergeben wurde.

2. Für die Abgrenzung zwischen einem Mietverhältnis über Wohnraum und einem gewerblichen Mietvertrag kommt es bei einer gemischten Nutzung des Objekts darauf an, welche Art der Nutzung im Vordergrund steht. Entscheidend sind dabei die vertraglichen Regelungen und die Vorstellungen der Beteiligten bei Abschluss des Vertrages; ob der Mieter von einer vertraglich vorgesehenen gewerblichen Nutzung tatsächlich Gebrauch macht, ist für die Qualifizierung des Vertrages hingegen ohne Bedeutung.

KG – Urteil, 8 U 217/11 vom 21.05.2012

Eine verlustreich arbeitende Heizung stellt nicht per se einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant. Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist nach den Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen.

VG-GIESSEN – Urteil, 8 K 2092/11.GI vom 09.05.2012

Für die Erhebung der Zweitwohnungssteuer ist es rechtlich unerheblich, ob für das Grundstück des Betroffenen ein Kanalanschluss und eine Straßenbeleuchung vorhanden sind.

KG – Urteil, 8 U 197/10 vom 01.03.2012

Der Wegfall des Hauptmietverhältnisses hat nicht zur Folge, dass der Untervermieter gegen den Untermieter keinen Herausgabeanspruch gemäß § 546 BGB hat. Die Herausgabeansprüche des Hauptvermieters gegen den Hauptmieter und des Untervermieters gegen den Untermieter bestehen nebeneinander, wobei der Untervermieter seinen Herausgabeanspruch auch auf Herausgabe an den Hauptvermieter richten kann.

KG – Beschluss, 8 U 193/11 vom 02.02.2012

Besteht die Mieterseite aus einer Personenmehrheit, kann die Rückgabe der Sicherheit nur von allen gemeinsam gefordert werden. Dies gilt auch dann, wenn die Sicherheit nur von einem Mieter gegeben worden ist Eine derartige Zahlung stellt nämlich eine Leistung aller Mieter zur Erfüllung der Sicherheitsabrede dar.

Hier erfolgte die Rücknahme der Berufung.

KG – Urteil, 8 U 192/10 vom 30.01.2012

Ausnahmsweise genügt für eine ordnungsgemäße Rückgabe von Mieträumen die Rückgabe nur eines Schlüssels, wenn daraus der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe hervortritt und dem Vermieter ein ungestörter Gebrauch ermöglicht wird.

Lässt sich der Mieter bei Übergabe des Schlüssels an die Hausverwaltung des Vermieters eine Quittung unterschreiben, worin ein "Wasserschaden" als Betreff der Herausgabe des Schlüssels angegeben ist und erklärt der Mieter in einem späteren an den Vermieter gerichteten Schreiben, dass das Mietverhältnis fortbestehe, fehlt es an einem eindeutig geäußerten Willen zur vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe.

KG – Beschluss, 8 W 31/11 vom 12.01.2012

Der Streitwert für die Feststellung, dass ein Mietverhältnis durch keine von vier fristlosen Kündigungen beendet worden ist bemisst sich gemäß § 41 Abs.1 GKG nach dem für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Entgelt. Er erhöht sich nicht dadurch, dass die Feststellungsklage mehrere Kündigungen zum Gegenstand hat.

AG-LAHR-SCHWARZWALD – Urteil, 5 C 114/11 vom 05.01.2012

Die rechtliche Trennung zwischen einer Rentenversicherung und einer auf den Abschluss dieser Rentenversicherung bezogenen Kostenvereinbarung kann unzulässig sein mit der Folge, dass die getrennt erteilten Widerrufsbelehrungen unwirksam sind.

KG – Urteil, 8 U 77/11 vom 21.11.2011

Haben die Parteien eines Mietvertrages über Geschäftsräume eine Umsatzmiete vereinbart, ist der Mieter auch ohne konkrete vertragliche Vereinbarung verpflichtet, dem Vermieter die zur Feststellung notwendigen Auskünfte zu erteilen und ihm Einsicht in die Geschäftsbücher zu gewähren. Dem Vermieter steht ein immanentes konkludent vereinbartes Recht zur Kontrolle der von dem Mieter angegebenen Umsatzzahlen zu.

LG-DETMOLD – Urteil, 10 S 204/10 vom 26.10.2011

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen entsteht erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und verjährt nicht zusammen mit dem Anspruch auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung.

Hinweis: Das Urteil wurde aufgehoben und BGH, Urt. v. 26.09.2012, VIII ZR315/11 = BeckRS 2012, Z 1712

KG – Beschluss, 8 W 48/11 vom 04.08.2011

Der Streitwert für eine Klage des Mieters auf Feststellung der Höhe der Minderung ist gemäß § 41 Abs.5 GKG auf den Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen (ebenso OLG Hamburg - 4 W 12/09 -; OLG Brandenburg - 3 U 169/08 -; OLG Düsseldorf I -24 W 16/09).

Die unter dem Aktenzeichen VIII ZB 59/11 eingelegte Rechtsbeschwerde wurde verworfen.

KG – Beschluss, 8 U 170/10 vom 25.07.2011

Die Klausel, wonach der Mieter gegenüber dem Mietzins mit seiner Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht nur ausüben kann, wenn er dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses dem Vermieter schriftlich angekündigt hat, ist wirksam. Ein solche Vorankündigungsklausel gilt aber nicht mehr, wenn das Mietverhältnis beendet ist und das Mietobjekt geräumt und herausgegeben ist und nur noch wechselseitige Ansprüche abzurechnen sind ( im Anschluss an BGH NJW- RR 1988,329).

KG – Urteil, 8 U 187/10 vom 10.03.2011

Ist ein Mietvertrag über Gewerberäume wirksam gekündigt und renoviert der Vermieter nach dem Auszug des Mieters aber vor Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume, so dass eine Benutzung der Räume während der Zeit der Renovierung ausgeschlossen ist, ist die Miete trotz des Auszugs des Mieters während der Dauer der Renovierung auf Null reduziert.

KG – Beschluss, 8 U 147/10 vom 07.02.2011

Der Vermieter hat die vertragliche Nebenpflicht, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Er ist gehalten, möglichst günstige Versicherungsverträge abzuschließen und auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen.

KG – Beschluss, 8 W 41/10 vom 07.02.2011

§ 41 Abs. 1 GKG kommt bei Streitigkeiten über Zahlungsverpflichtungen aus einem Mietvertrag grundsätzlich nicht in Betracht, auch wenn die Parteien letztlich über das Bestehen oder den Fortbestand des zugrunde liegenden Mietverhältnisses streiten. Denn der für die Wertfestsetzung maßgebliche Streitgegenstand ist nicht durch den Streit über das Bestehen oder die Dauer des Mietverhältnisses bestimmt, sondern durch einen Einzelanspruch aus dem Mietverhältnis, nämlich hier rückständige und zukünftige Geldforderungen des Vermieters. Aus diesem Grund fällt die Leistungsklage des Vermieters nicht in den Anwendungsbereich des § 41 Abs. 1 GKG .

BGH – Beschluss, VII ZB 5/08 vom 25.11.2010

a) Eine Lebensgefährtin ist keine Hinterbliebene des Schuldners im Sinne des § 851c Abs. 1 Nr. 3 ZPO.

b) Pfändungsschutz nach § 851c Abs. 1 ZPO besteht grundsätzlich nur dann, wenn die dort unter den Nr. 1 bis 4 genannten Voraussetzungen kumulativ im Zeitpunkt der Pfändung vorliegen. Enthält der Vertrag, aus dem sich die gepfändeten Ansprüche ergeben, allerdings Bestimmungen, die einen späteren Eintritt der Voraussetzungen des § 851c Abs. 1 Nr. 3 ZPO endgültig sicherstellen, greift der Pfändungsschutz ab diesem späteren Zeitpunkt ein.

KG – Beschluss, 8 U 87/10 vom 22.11.2010

Das eine fristlose Kündigung des Mietvertrages gemäß § 543 Abs.1 Satz 1 BGB rechtfertigende vertragswidrige Verhalten eines Mieters wird nicht dadurch vertragsgemäß, dass der Vermieter nach einer ersten Abmahnung über einen längeren Zeitraum nicht von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht. Der Vermieter bleibt zur erneuten Abmahnung und Kündigung berechtigt.

KG – Beschluss, 8 W 38/10 vom 26.08.2010

Der Gebührenstreitwert der Klage auf Feststellung eines Mieters gegen den Vermieter, dass er wegen Mängeln der Mietsache zur Minderung berechtigt ist, richtet sich entsprechend § 41 Abs. 5 Satz 1, 2. Halbsatz GKG nach dem Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung.

KG – Beschluss, 12 U 147/09 vom 31.05.2010

1. Entsteht im Obhutsbereich des (Gewerbe-) Mieters beim Mietgebrauch ein Schaden an der Mietsache (hier: Schaden durch das Ausströmen von Wasser aus einem Wasserhahn unterhalb eines Waschbeckens im Herren-WC), trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er den Schaden nicht zu vertreten hat.

2. Dieser Darlegungslast genügt der Mieter nicht dadurch, dass er - ohne jeden tatsächlichen Anhaltspunkt - vorträgt, es sei nicht ausgeschlossen, dass der Wasserhahn nie geschlossen gewesen sei und am Schadenstag sich eine jahrelange Verstopfung gelöst habe oder aber dass das Absperrventil sich infolge eines mechanischen Defekts gelockert habe. 3. Es bedeutet keinen Verfahrensfehler, wenn das Erstgericht nicht Beweis über behauptete Indizien erhebt, die - bei Wahrunterstellung - für den sicheren Schluss auf die Haupttatsache nicht ausreichen.

4. Das Fehlen eines Ablaufs im Boden eines Herren-WC in einem im Jahre 1910 errichteten Gebäude bedeutet weder einen Mangel der Mietsache noch begründet es ein Mitverschulden des Vermieters an einem Wasserschaden wegen eines offenen Wasserhahns.

 

Hier erfolgte die Rücknahme der Berufung

LG-STUTTGART – Urteil, 4 S 61/09 vom 02.12.2009

Die Bezugnahme auf einen veralteten qualifizierten Mietspiegel in einem Mieterhöhungsverlangen führt dann zur formalen Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens, wenn zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung durch den Vermieter bereits ein aktuellerer qualifizierter Mietspiegel veröffentlicht ist.

KG – Urteil, 8 U 121/08 vom 01.12.2008

Ist in einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag die Nutzung einer Dachterrasse durch den Mieter nicht vereinbart, so ist die Gestattung der Nutzung - gleich ob diese ausdrücklich oder stillschweigend durch bloße Duldung erteilt worden ist - frei widerruflich.

KG – Beschluss, 8 U 99/08 vom 28.08.2008

Zum Ausschluss von Modernisierungsarbeiten wegen vorhergehender Vereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen.

LG-HEIDELBERG – Urteil, 5 S 14/08 vom 18.07.2008

Die Kosten für eine Tankreinigung sind umlagefähige Betriebskosten, die der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung dem Mieter in Rechnung stellen kann.

KG – Urteil, 8 U 33/08 vom 07.07.2008

Vereinbaren die Parteien eines Wohnungsmietvertrages eine Sicherung der Wohnanlage durch Videoüberwachung, kann der Mieter keine darüber hinausgehenden Sicherheitsmaßnahmen wie etwa Sicherheitsbeschläge an der Balkontür erwarten, wenn diese nicht ausdrücklich vereinbart sind.

AG-MANNHEIM – Urteil, 10 C 404/07 vom 09.05.2008

Erbpachtzinsen sind keine Betriebskosten i.S.d. § 2 BertKVO, da sie zwar regelmäßig anfallen, aber nicht, um dem Mieter die ordnungsgemäße Nutzung der Wohnung zu ermöglichen. Ihre Umlage ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Die Erbpachtzinsen sind auch nicht Teil der Netto-Kaltmiete und können deshalb nicht mittels gleitender Mietvertragsklausel umgelegt werden; das Verfahren der §§ 558f. BGB ist einzuhalten.


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