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Wohnraummiete

Entscheidungen der Gerichte

BRANDENBURGISCHES-OLG – Beschluss, 3 U 103/07 vom 02.04.2008

1. Entsteht mit dem Tod eines Gesellschafters einer GbR eine Abwicklungsgesellschaft, so besteht diese bis zur Abwicklung ihrer sämtlichen Vertragsbeziehungen (§ 730 Abs. 2 BGB) fort.2. In diese fortbestehende Abwicklungsgesellschaft treten die Erben mit allen Rechten an die Stelle des Erblassers , die dieser ansonsten in der Abwicklungsgesellschaft eingenommen hätte.3. Die Auflösung einer Gesellschaft gibt regelmäßig kein außerordentliches Lösungs- oder Umgestaltungsrecht in Bezug auf bestehende Schuldverhältnisse.4. § 580 BGB ist beim Tod eines GbR-Gesellschafters unanwendbar.

KG – Beschluss, 12 W 90/07 vom 21.01.2008

Die Parteien eines Gewerbemietverhältnisses können die Fälligkeit der Kaution vor Übergabe der Mietsache auch formularmäßig vereinbaren. Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution.Der Anspruch des Vermieters gegen den Gewerberaummieter erlischt nicht durch Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, die nach Nichtzahlung von drei Monatsmieten erfolgt ist. Die Mietkaution sichert nämlich auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich noch aus dem Mietverhältnis ergeben können.

AG-MANNHEIM – Urteil, 10 C 119/07 vom 05.10.2007

Auf ein Mischmietverhältnis sind die Vorschriften der gewerblichen Raummiete anzuwenden, wenn der überwiegende Flächenanteil der Mietsache gewerblich genutzt wird. Zwischen Unternehmern ist der formularmäßige Ausschluss der Aufrechnung zulässig, wenn die Klausel hinter § 309 Nr. 3 BGB zurückbleibt. Auf vermieteten Stellplätzen dürfen dauerhaft keine Container abgestellt werden; Anhaltspunkte für die Auslegung des Mietvertrages gibt § 1 Abs. 1 ReichsGaragenVO.

BRANDENBURGISCHES-OLG – Beschluss, 3 U 88/06 vom 15.11.2006

1. Ist der Mieter ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen und hat keine Miete mehr gezahlt, so kann er sich, wenn der Vermieter daraufhin Vermietungsbemühungen unternimmt, gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters nicht darauf berufen, der Vermieter sei wegen seiner Bemühungen zur Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen (vgl. BGH-Urteil vom 31.03.1993 ? XII ZR 198/91 = BGHZ 122, 163).2. Gibt eine Partei durch ihr Verhalten einen Kündigungsgrund, so kommt ein Schadensersatzan-spruch des Kündigungsberechtigten auch dann in Betracht, wenn dieser den Vertrag daraufhin statt zu kündigen durch eine einvernehmliche Vertragsaufhebung beendet (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rn. 1082 m.w.N.). Ist der Vermieter schadensersatzberechtigt, schuldet der Mieter in diesem Fall den Betrag, den er bei normalem Ver-tragsverlauf bis zum erstmöglichen Endtermin als Miete hätte zahlen müssen (vgl. Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 1088 m.w.N.)3. Ausnutzen i. S. d. § 5 WiStrG (Mietpreisüberhöhung) bedeutet nach seinem Wortsinn das bewusste Zunutzemachen, einer für den anderen Teil ungünstigen Lage; dazu gehört mindestens, dass der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, dass der Mieter sich in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann (BGH, Urteil vom 13.04.2005 ? VIII ZR 44/04 = NZM 2005, 534).4. Der Teilgewerbeaufschlag besteht unabhängig von der Ausübung des mietrechtlich eingeräumten Gebrauchsrechts (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB). Er entfällt ohne Änderungsvereinbarung mit dem Vermie-ter nicht einmal bei Aufgabe der gewerblichen Nutzung und wird im Übrigen nicht durch § 5 WiStrG, sondern nur durch § 138 BGB begrenzt (vgl. Bub in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-raummiete, 3. Aufl., II Rn. 685 m.w.N.).

LG-KARLSRUHE – Urteil, 9 S 479/05 vom 28.04.2006

Führt der Mieter nach Vertragsende im Vertrauen auf seine vertragliche Verpflichtung aus dem Mietvertrag ohne Kenntnis der Unwirksamkeit der formularvertraglichen Abwälzung der Schönheitsreparaturenpflicht Renovierungsarbeiten aus, kann er den Ersatz seiner Aufwendungen nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen.

LG-MANNHEIM – Urteil, 4 S 52/05 vom 08.02.2006

Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, wonach der Mieter einen anteiligen Geldbetrag für Schönheitsreparaturen zu zahlen hat, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf der vereinbarten Renovierungsfristen endet, ist unwirksam, wenn die in der Klausel festgelegten Fristen nicht nur im Allgemeinen, sondern ausnahmslos gelten.

SAARLAENDISCHES-OLG – Urteil, 8 U 194/05-56 vom 03.11.2005

a. Zur Beweislast beim dinglichen Herausgabeanspruch

b. Zur Rechtsnatur schuldrechtlicher Wohnrechtseinräumung.

SAARLAENDISCHES-OLG – Beschluss, 8 W 204/05-30 vom 25.09.2005

Die Möglichkeiten zum Gebrauch ist der geschützten Rechtsposition "Besitz" im Sinne der §§ 854 ff. BGB immanent. Als eine Besitzstörung ist deshalb jede Beeinträchtigung anzusehen, durch die dem Besitzer Ausschnitte aus den Gebrauchs- und Nutzungsmöglichkeiten genommen werden, die ihm der Besitz der Sache gewährt. Dementsprechend kann durch die unterlassene Belieferung einer Mietwohnung mit Versorgungsleistungen einer Besitzstörung eintreten.

Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB ist eine Einrede, aus der sich die Gestattung, in ein possessorisches Recht einzugreifen, nicht herleiten lässt.

Anders als einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die ein säumiges Mitglied von der weiteren Belieferung mit Energie ausschließen kann, steht einem Vermieter das Recht auf Unterbrechung der Versorgungsleistungen nicht zu.

OLG-KARLSRUHE – Beschluss, 15 AR 33/05 vom 26.08.2005

Wird in objektiver Klagenhäufung Räumung sowie Mietzahlung begehrt, liegt die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts für die Räumungsklage bereits vor, wenn der Kläger ein zu Wohnzwecken dienendes Mietverhältnis (wenigestens) schlüssig behauptet (sog. doppeltrelevante Zulässigkeitstatsache), während er die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts für die Zahlungsklage, für die zuständigkeits- und anspruchsbegründende Tatsachen nicht zusammenfallen, nachzuweisen hat.

SAARLAENDISCHES-OLG – Urteil, 8 U 581/04 - 160 vom 31.03.2005

Zur Einbeziehung der Außenwandflächen in Mietverträge.

LG-BONN – Urteil, 6 S 225/04 vom 06.12.2004

1.

Hinsichtlich der Pflicht des Erwerbers zur Auskehrung einer Mietkaution ist auf Erwerbsfälle vor dem 01.09.2001 § 572 S. 2 BGB (a.F.) anzuwenden. § 566 a) S 1. BGB (n.F.) ist wegen insoweit verfassungsrechtlich unzulässiger Rückwirkung auf diese Altfälle nicht anzuwenden.

2.

Im Rahmen des § 572 S. 2 (a.F.) trägt der Mieter die Beweislast für seine Behauptung, der Erwerber habe vom Veräußerer die Mietkaution erhalten.

KG – Urteil, 12 U 7/03 vom 21.06.2004

Die Klausel in einem Formular-Mietvertrag über Geschäftsraum, mit der die Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist grundsätzlich wirksam, da mit ihr regelmäßig keine unangemessene Benachteiligung des Mieters verbunden ist.

Das gilt auch dann, wenn der Mieter die Räume in unrenoviertem Zustand übernommen hat, ihm aber dafür vom Vermieter mehrere Monatsmieten erlassen wurden.

Minderung des Mietzinses um 40 % wegen unzureichender Dimensionierung der Hauptsicherung der Stromversorgung für Gaststätte, wenn Mieter vertraglich übernommen hatte, Mängel der Elektroanlage innerhalb der Mieträume auf eigene Kosten beseitigen zu lassen.

OLG-DUESSELDORF – Urteil, I-10 U 33/03 vom 18.12.2003

1. Eine Schadensersatzverpflichtung des Vermieters gegen den Mieter kommt in Betracht, wenn er diesen durch eine Vertragsverletzung veranlasst hat, das bestehende Mietverhältnis zu kündigen.

2. Der zu ersetzende Schaden umfasst auch die Kosten für die Beschaffung von Ersatzräumen. Liegt deren Miete höher als die zuvor geschuldete Miete, haftet der Vermieter auf Ausgleich der Differenz.

3. Die Schadensersatzverpflichtung des Vermieters setzt in Fällen der vorstehend gekennzeichneten Art allerdings selbst dann ein Verschulden voraus, wenn der gesetzliche Kündigungstatbestand ein derartiges Verschulden nicht erfordert.

LG-DETMOLD – Urteil, 9 O 80/01 vom 14.03.2002

Treuwidrigkeit der Berufung auf einen Formmangel (Schriftform) beim Mietvertrag

OLG-KOELN – Urteil, 16 U 92/97 vom 08.06.1998

Bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche bei überzahltem Mietzins unterliegen der vierjährigen Verjährungsfrist des § 197 BGB.

OLG-KOELN – Urteil, 16 U 67/97 vom 12.01.1998

Gründe:

Die in förmlicher Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat im Ergebnis zutreffend einen Räumungsanspruch der Klägerin gegen den Beklagten bejaht und die auf Konkurrenzschutz gerichtete Widerklage des Beklagten abgewiesen.

1.

Der Räumungsanspruch der Klägerin ergibt sich aus § 556 Abs. 1 BGB. Das zwischen den Parteien vereinbarte Mietverhältnis ist spätestens durch Kündigung der Klägerin vom 10.01.1997 beendet worden. Es kann für das Bestehen eines Räumungsanspruchs dahingestellt bleiben, ob bereits die vorangegangenen Kündigungen vom 06.11.1996 und 04.12.1996 zur Auflösung des Vertrages geführt haben.

Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 10.01.1997 hatte der Beklagte die Miete für die Monate November und Dezember 1996 nicht bezahlt, so daß selbst nach der gesetzlichen Fälligkeitsregelung des § 551 Abs. 1 BGB ein Mietrückstand von 2 Monatsmieten zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung eingetreten war (§ 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Dieser die Kündigung rechtfertigende Mietzinsrückstand bestand auch dann, wenn der Beklagte in der Vergangenheit zuviel Miete gezahlt haben sollte. Entgegen der vom Beklagten vertretenen und im Schriftsatz vom 04.12.1997 nochmals vertieften Auffassung handelt es sich bei dem Bereicherungsanspruch wegen überzahlter Miete um einen selbständigen, die Mietzinsforderung nicht unmittelbar mindernden Anspruch. Gemäß § 3 des Mietvertrages zwischen den Parteien schuldete der Beklagte einen vertraglich fest vereinbarten monatlichen Mietzins. Der von ihm geltend gemachten Anspruch auf Rückzahlung, der mit der gegenüber dem Vertrag geringeren Verkaufsfläche begründet wird, findet seine rechtliche Grundlage in dem Minderungsrecht nach § 537 BGB. Es wird nämlich geltend gemacht, die tatsächliche Beschaffenheit des Mietgegenstandes entspreche nicht der Vereinbarung, die von einer Verkaufsfläche von ca. 29 qm ausgeht. Den insofern vorausbezahlten Mietzins kann der Mieter gemäß § 812 BGB für die Vergangenheit bereicherungsrechtlich zurückfordern (Palandt-Putzo, BGB, 55. Auflage, § 537 Rdnr. 21 m.w.N.). Das Bestehen eines derartigen Anspruchs führt aber nicht automatisch zur Erfüllung des Anspruchs des Vermieters auf die laufend fällig werdenden Mietzinsforderungen. Nur mit der Aufrechnung kann einem bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch Erfüllungswirkung zukommen.

Die Kündigung ist nicht gemäß § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB unwirksam geworden. Dies setzte nämlich voraus, daß der Mieter "unverzüglich" nach der Kündigung "die Mietschuld durch Aufrechnung zum Erlöschen gebracht hat". Wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, ist die Aufrechnung nicht unverzüglich erklärt worden.

Mit Schreiben vom 05.09.1996 hat der Beklagte eine Mietzinsminderung wegen der Verletzung einer angeblichen Konkurrenzschutzpflicht durch die Klägerin lediglich in Aussicht gestellt.

Das anwaltliche Schreiben vom 09.12.1996 enthält keine Aufrechnungserklärung. In diesem Schreiben wird vielmehr nur eine Zahlungsforderung aufgemacht, ohne die Aufrechnung zu erklären. Entscheidend gegen die Annahme einer Aufrechnungserklärung in diesem Schreiben spricht vor allem, daß der erstinstanzliche Prozeßbevollmächtigte des Beklagten darin ausgeführt hat, eine Aufrechnung sei nicht statthaft und deshalb von seinem Mandanten zu Unrecht erklärt worden. Angesichts dieser rechtlichen Ausführung scheidet eine Auslegung des Schreibens als Aufrechnungserklärung aus.

Die erstmals hilfsweise mit der Klageerwiderung vom 14.05.1997 erklärte Aufrechnung war nicht mehr unverzüglich im Sinne des § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB.

Da es schon an diesen formellen Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB fehlt, kann für den vorliegenden Räumungsrechtstreit offenbleiben, ob die Aufrechnung auch an § 3 der Allgemeinen Vertragsbedingungen scheitert und ob diese Formularklausel wirksam ist. Es bedarf auch keiner Entscheidung zur Höhe des zur Aufrechnung gestellten Bereicherungsanspruchs des Beklagten gemäß § 812 Abs. 1 BGB wegen überzahlter Miete.

2.

Mit zutreffenden Erwägungen hat das Landgericht auch die Widerklage abgewiesen.

Der Beklagte hat keinen Anspruch darauf, daß die Klägerin die Firma "I." zwingt, keine Strümpfe mehr zu verkaufen.

Ein derartiger Unterlassungsanspruch bestand zum Zeitpunkt der Erhebung der Widerklage schon deshalb nicht mehr, weil der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag von der Klägerin nach den vorstehenden Ausführungen wirksam gekündigt worden war. Im Rahmen des danach bestehenden bereicherungsrechtlichen Nutzungsverhältnisses unterliegt die Beklagte gegenüber dem Kläger keiner Konkurrenzschutzverpflichtung.

Für die Vergangenheit fehlt für den Feststellungsantrag das Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 ZPO.

Aber selbst wenn man dies anderes sähe, scheidet eine Pflicht der Klägerin zur Verhinderung des Verkaufs von Strümpfen durch die Firma "I." aus. Zwar genügte die Annahme eines vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes des Mieters, daß ein bestimmter Geschäftszweck Gegenstand des Mietvertrages geworden ist.

Ein sich als Nebenpflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag über gewerbliche Räume ergebender Konkurrenzschutz erfaßt nur die ,Hauptartikel" des Konkurrenten, nicht auch das gesamte Nebensortiment (hier: Konkurrenz einer Strumpfboutique mit einem Laden, der in einem breiten Sortiment ,günstige Gelegenheiten" aus Óberschuß- und Fehlproduktionen aller Art anbietet).

OLG-KOELN – Beschluss, 19 W 45/97 vom 05.12.1997

.) 1. Die dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zuzubilligende Frist, innerhalb deren er zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er eine vom Mieter geleistete Kaution zur Abdeckung von Ansprüchen verwenden will, kann sich nach den Umständen des Einzelfalls auf 2 1/2 Monate beschränken.

2. Ein Untervermieter verhält sich gegenüber dem Untermieter treuwidrig, wenn er die Rückzahlung der von diesem im Rahmen des Untermietverhältnisses geleisteten Kaution mit der NichtEntfernung von Einrichtungsgegenständen verweigert, deren Beseitigung der Hauptvermieter erklärtermaßen nicht erwartet.

OLG-KOELN – Beschluss, 19 W 48/97 vom 10.11.1997

1) Das Fehlen der erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen Nutzung von Mieträumen stellt einen Fehler i.S.v. § 537 BGB dar, der den Mieter aber nicht zur Minderung des Mietzinses oder zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 542 BGB berechtigt, solange die zuständige Behörde die unzulässige Nutzung duldet. Zur Kündigung ist der Mieter aber jedenfalls berechtigt, wenn ihm durch eine mit einer Zwangsmittelandrohung verbundene Ordnungsverfügung die vertragsgemäße Nutzung untersagt wird und für ihn zumindest Ungewißheit über deren Zulässigkeit besteht.

2) Grundsätzlich ist der Vermieter (Eigentümer) und nicht der Mieter von Räumen verpflichtet, eine unzulässige Nutzung durch Einreichung eines Antrags auf Genehmigung einer Nutzungsänderung legalisieren zu lassen.

OLG-KOELN – Urteil, 19 U 189/89 vom 17.12.1993

1. In einem Pachtvertrag benachteiligt folgende Klausel den Pächter unangemessen: "Die Instandhaltung des gesamten Pachtobjekts einschl. der Schönheitsreparaturen obliegt dem Unterpächter." Die Klausel ist einschränkend dahin auszulegen, daß der einwandfreie Zustand des Mietobjektes bei Vertragsbeginn vorauszusetzen ist und daß die Klausel nur durch den Mietgebrauch veranlaßte Instandsetzungen betrifft. 2. Enthält ein Pachtvertrag über Gewerberaum die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ohne Angabe eines Fristenplanes, obliegt es dem Verpächter, substantiiert darzutun, in welchen Zeiträumen üblicherweise bei derartigen Räumlichkeiten Schönheitsreparaturen zu erfolgen haben, daß diese nicht fristgerecht erfolgt sind und inwiefern die Räumlichkeiten überobligationsgemäß abgenutzt sind. 3. Die Kosten eines Sachverständigengutachtens sind dann nicht vom Pächter als Schaden zu ersetzen, wenn das Gutachten sich ganz überwiegend mit Mängeln an der Bausubstanz des Pachtobjektes befaßt, die der Pächter nicht zu vertreten hat, und im Gutachten zur angeblichen Vernachlässigung vertraglich dem Pächter auferlegter Schönheitsreparaturen nur beiläufig pauschale Angaben gemacht werden.


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