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Wertermittlungsstichtag

Entscheidungen der Gerichte

VG-BERLIN – Beschluss, 19 L 117.12 vom 23.04.2013

Bei Vorliegen städtebaulicher Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass die Erforderlichkeit für eine Anwendung des Sanierungsrechts gegeben ist.

Eine grundsötzliche Legitimierung jeder Konkretisierung der Ziele und Zwecke der Sanierung fordert das Baugesetzbuch nicht

Abschluss der Sanierun im Sinne von § 154 Abs. 3 S. 1 BauGB ist nicht in jedem Fall gleichbedeutend mit Durchführung der Sanierung, sondern bezeichnet lediglich den förmlichen Akt der Aufhebung einer Sanierungssatzung bzw. einer Einzelentlassung eines Grundstücks aus der Sanierung.

Für die Berechnung des sanierungsrechlichen Ausgleichsbetrages ist es nicht zwingend erforderlich, dass die Finanzierung ausschließlich mit Städtebauförderungsmitteln im engeren Sinne erfolgte.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 10 S 1190/09 vom 08.03.2013

1. Eine bodenschutzrechtliche Sanierungsanordnung ist nicht hinreichend bestimmt, soweit dem Sanierungspflichtigen allenfalls langfristig erreichbare Sanierungszielwerte vorgegeben werden, ohne dass zugleich die dazu einzusetzenden, diesen Erfolg versprechenden Sanierungsverfahren festgelegt werden.

2. Die verbindliche Vorgabe von Sanierungszielwerten setzt eine einzelfallbezogene Abwägung nach Maßgabe des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit voraus.

3. Von der Heranziehung eines offensichtlich illiquiden Sanierungspflichtigen zur Vorlage eines Sanierungsplans kann abgesehen werden.

4. Zum maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt des Widerspruchsbescheids erkennbare, aber erst später genauer eruierte entscheidungserhebliche Tatsachen sind bei der rechtlichen Überprüfung einer Sanierungsanordnung zu berücksichtigen.

5. Wird ein altlastbehaftetes Grundstück nur teilsaniert und ist ungewiss, ob noch weitere Sanierungsmaßnahmen ergriffen werden, so bemisst sich die verfassungsrechtliche Belastungsgrenze des Zustandsstörers nach dem Verkehrswert des lediglich teilsanierten, nicht des fiktiv völlig unbelasteten Grundstücks.

BSG – Urteil, B 4 AS 99/11 R vom 22.03.2012

Die Verwertung eines teilweise selbst bewohnten Hausgrundstücks unangemessener Größe mit vermieteter Einliegerwohnung durch Verkauf begründet für sich genommen keine besondere Härte.

VG-GREIFSWALD – Urteil, 3 A 507/09 vom 26.01.2012

1. Bodenwerterhöhungen, die durch den Erlass eines B-Planes eingetreten sind, sind bei der Ermittlung des Endwertes dann zu berücksichtigen, wenn der B-Plan ursächlich aus der Sanierung resultiert, d.h. dieser der Realisierung der Sanierungsziele dient.2. Infolge dessen kann der Bezugsmaßstab bie der Anfangs- und Endwertermittlung wechseln (Gesamtgrundstück/Teilflächen des Grundstückes), um so Änderungen des Maßes der baulichen Nutzung eines Grundstückes Rechnung zu tragen.

OLG-HAMM – Urteil, I-18 U 25/10 vom 29.08.2011

1. Erwirbt ein Maklerkunde eine Immobilie zu einem Kaufpreis unter dem Marktwert, ist ihm in soweit kein vom Makler zu ersetzender Vermögensnachteil (Schaden) entstanden, auch wenn ihm der Makler zuvor - objektiv pflichtwidrig - ein unzutreffendes Baujahr der Immobilie mitgeteilt hatte.

2. Dem Maklerkunden steht in diesem Fall auch kein Schadensersatzanspruch auf Rückzahlung der Maklercourtage zu, wenn die Verpflichtung zur Zahlung der Courtage durch den mit dem Immobilienerwerb verbundenen Vorteil ausgeglichen wird, weil der Kaufpreis zuzüglich der Courtage unter dem Marktwert der Immobilie liegen (Vorteilsausgleichung).

LG-KARLSRUHE – Urteil, 16 O 20/09 Baul vom 08.04.2011

1. Die Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit eines Umlegungsplanes (§ 71 BauGB) steht einer gerichtlichen Überprüfung der Höhe der Abfindung nach § 59 Abs. 5 BauGB auch dann nicht entgegen, wenn sie im Umlegungsplan fehlerhaft als Wertausgleich nach § 59 Abs. 2 BauGB bezeichnet und berechnet und dieser Wertausgleich in der Bekanntmachung über die Unanfechtbarkeit auch nicht ausdrücklich ausgenommen wurde.

2. Zur Berechnung der Abfindung nach § 59 Abs. 5 BauGB bei topographischen Besonderheiten des Grundstücks - hier: geplantes Regenrückhaltebecken als technische Voraussetzung für ein Gewerbegebiet

3. Zur Frage der Rechtswidrigkeit des gesamten Umlegungsplanes bei lediglich zu ändernder Abfindungsregelung.

HESSISCHER-VGH – Urteil, 11 C 227/08.T vom 21.08.2009

1. Zum Planfeststellungsverfahren für die Erweiterung des Flughafens Frankfurt Main durch den Bau einer neuen Landebahn. Die im Einzelnen erörterten Themen ergeben sich aus der dem Urteil beigefügten Gliederung (S. 413 ff.).

2. Wird in dem Landesentwicklungsplan eine Vorrangfläche für die Erweiterung eines Flughafens als Ziel der Raumordnung festgelegt, hat das nicht zur Folge, dass auch die angestrebte Nutzung, die durch den Vorrang gesichert werden soll, selbst in den Rang eines Ziels der Raumordnung gehoben wird (Abgrenzung zu BVerwG, Urteil vom 16. März 2006 - 4 A 1001.04 -, juris, Rn. 48 ff.) - vgl. III.5.1.

3. Das Fluglärmschutzgesetz vom 1. Juni 2007 verstößt weder gegen Gemeinschafts- noch gegen Verfassungsrecht (vgl. III.9.1.1).

4. Die in § 2 Abs. 2 FLärmSchG definierten Grenzwerte gelten über § 8 Abs. 1 Satz 3 LuftVG auch für die planerische Abwägung; die Regelung entbindet die Planfeststellungsbehörden und Gerichte weitgehend von der bisher notwendigen Auseinandersetzung mit der Lärmwirkungsforschung (III.9.1.2.2).

5. Die hessische Landesregierung hat als Trägerin der Landesplanung im Verfahren zur Festlegung der Vorrangfläche für die Erweiterung des Flughafens Frankfurt Main zu Recht schon auf der Ebene der Landesentwicklungsplanung geprüft, ob der durch den Ausbau ausgelöste Lärmkonflikt im weiteren Verfahren beherrscht werden kann. Kommt sie zu dem Ergebnis, dass die zu erwartende Lärmbelastung nur unter der Voraussetzung umweltverträglich ist, dass der Ausbau durch ein grundsätzliches Verbot planmäßiger Flüge in der Zeit von 23.00 bis 05.00 Uhr flankiert wird, ist sie ermächtigt, einen entsprechenden Grundsatz zum Nachtlärmschutz festzulegen und mit dem für die Konfliktbewältigung auf der Ebene der Planfeststellung notwendigen Gewicht auszustatten. Darin liegt kein landesplanerischer Eingriff in die Fachplanungskompetenz der Planfeststellungsbehörde (vgl. III.9.4.1.1).

6. Die Dimension der durch die Erweiterung des Flughafens Frankfurt Main hervorgerufenen Fluglärmbelastung zeigt sich unter anderem darin, dass künftig ca. 280.000 Menschen in der "Tag-Schutzzone 2" leben werden, in der es grundsätzlich gesetzlich untersagt ist, Schulen, Kindergärten und ähnlich schutzbedürftige Einrichtungen zu errichten (vgl. III.9.4.1.1).

7. Gewerbliche Anlagen, insbesondere Büro- und Praxisräume, werden nicht von dem Schutzkonzept des Fluglärmschutzgesetzes erfasst mit der Folge, dass insoweit die Vorschriften über Lärmschutz an Arbeitsstätten heranzuziehen sind (vgl. III.9.7).

8. Das im Planfeststellungsbeschluss angeordnete Überwachungs- und Vorwarnsystem ist geeignet, das Vogelschlagrisiko trotz erhöhter Vogelflugaktivitäten über dem Main-km 14,4 auf ein allgemein akzeptiertes Risiko zu reduzieren. Mittels stereoskopisch ausgerichteter Wärmebildkameras ermöglicht es das System, die Ankunft von Vögeln oder Vogelschwärmen in der kritischen Zone zu berechnen und rechtzeitig voherzusagen (vgl. III.11.2.2.3).

LG-KARLSRUHE – Urteil, 6 O 48/06 vom 18.02.2009

1. Nur wenn der Verkehrswertsachverständige im Verlauf seiner Tätigkeit auf Baumängel hindeutende Indizien stößt, muss er das auftraggebende Zwangsversteigerungsgericht - etwa durch einen textlichen Hinweis im Gutachten - hierauf aufmerksam machen. Ob dies auch dann gilt, wenn der Verkehrswert richtig festgestellt wurde, kann dahinstehen.

2. Behelfsmaßnahmen der Bewohner zur Trockenlegung des Kellers muss der Verkehrswertsachverständige nur dann in seinem Gutachten erwähnen, wenn sie ihm bekannt waren oder - trotz vorhandener Unordnung - hätten auffallen können und müssen.

3. Es ist nicht Aufgabe eines Sachverständigen für Immobilienbewertungen, aus der vorgefundenen und im Gutachten hinreichend dokumentierten Situation Schlüsse für die Zukunft zu ziehen. Denn die jeweilige Bausituation ist stichtagsbezogen zu sehen und nicht auf die Zukunft ausgerichtet.

4. Zum Mitverschulden der Ersteigerer einer Immobilie könnte das Vertrauen auf das zum Zeitpunkt der Ersteigerung schon zwei Jahre alte Gutachten über ein leerstehendes Gebäude und der Verzicht auf eine Besichtigung von innen, sofern diese möglich war, führen.

SAARLAENDISCHES-OLG – Urteil, 8 U 626/04-171 vom 27.10.2005

1. Vermacht der überlebende Ehegatte einer fortgesetzten Gütergemeinschaft einem gemeinschaftlichen Abkömmling ein zum Gesamtgut gehörendes Grundstück und beschwert diesen mit einer Ausgleichszahlung zu Gunsten des anderen gemeinschaftlichen Abkömmlings, so liegt darin die Anordnung von Verschaffungsvermächtnissen und damit keine letztwillige Verfügung über den Anteil der Abkömmling am Gesamtgut.

2. Haben Ehegatten in einen gemeinschaftlichen Testament einem ihrer Kinder ein Grundstück vermacht und dieses mit einer Ausgleichszahlung zu Gunsten des anderen Kindes beschwert, so steht es der Auslegung der Verfügungen als wechselbezüglich nicht entgegen, wenn die Höhe der Ausgleichszahlung in dem Testament zwar nicht ausdrücklich geregelt ist, sich jedoch im Wege der Auslegung des Testament ergibt.

VG-STUTTGART – Urteil, 16 K 5676/02 vom 10.11.2004

1. Bei der Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes zur Bestimmung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages ist der Wert des Bodens des zu bewertenden Grundstückes ohne Bebauung durch den Vergleich mit dem Wert gleichartiger unbebauter Grundstücke zu ermitteln. Es ist nicht möglich, als Grundlage für die Bestimmung des Anfangs- und des Endwertes einen pauschalen Abschlag wegen einer vorhandenen Grundstücksbebauung vorzunehmen. Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus einer bestehen bleibenden Bebauung auf einem Grundstück ergeben (Reduktionsfall) dürfen nur in besonderen Sachlagen berücksichtigt werden, die etwa in der Denkmaleigenschaft eines Gebäudes begründet sein können.

2. Die vom Gutachterausschuss zur Ermittlung des Bodenrichtwertes (§ 196 BauGB) erstatteten Gutachten sind wegen der besonderen Sachkunde, langjährigen Erfahrung und zur selbstverständlichen Gewissenhaftigkeit verpflichteten Gutachter sowie wegen der Zurechnung der erstatteten Gutachten zu einem selbstständigen, unabhängigen (pluralistisch zusammengesetzten) Kollegialorgan gerichtlich nicht unbeschränkt überprüfbar. Der Gutachterausschuss besitzt bei der Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen einen Spielraum, der sich zugleich mit der Annahme eines Bewertungsvorrechtes (Einschätzungsprärogative) verbindet. Wegen dieses Bewertungsvorrechtes können die vom Gutachterausschuss erstatteten Gutachten nur daraufhin überprüft werden, ob der Ausschuss bestehende Verfahrensvorschriften eingehalten hat, von einem zutreffenden Sachverhalt ausgegangen ist, allgemeine Bewertungsmaßstäbe der WertV beachtet hat und sich auch nicht von sachfremden Erwägungen hat leiten lassen.

3. Auf den Ausgleichsbetrag dürfen gemäß § 155 Abs 1 Nr 2 Halbs 2 BauGB nur solche Kosten angerechnet werden, die dem Grundstückseigentümer dadurch entstanden sind, dass er nach § 146 Abs 3 BauGB, nämlich auf Grund und wegen eines mit der Gemeinde abgeschlossenen städtebaurechtlichen Vertrages, Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder als sanierungsrechtlich erforderliche Baumaßnahmen Gemeindebedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs 2 S 1 Nr 3 BauGB errichtet oder geändert hat.

4. Abwägungsmängel beim Erlass von Sanierungssatzungen, die bereits vor dem 1.7.1987 ortsüblich bekannt gemacht worden sind, sind unerheblich geworden, wenn sie nicht bis zum 30.6.1994 schriftlich unter Darlegung des den Mangel begründenden Sachverhaltes gegenüber der Gemeinde von irgend jemandem geltend gemacht worden sind.

OVG-RHEINLAND-PFALZ – Urteil, 6 A 10530/04.OVG vom 14.09.2004

1. Zu dem im Anwendungsbereich des § 154 Abs. 1 und 6 BauGB maßgeblichen Grundstücksbegriff.

2. Zu den rechtlichen und tatsächlichen Anforderungen der allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung an die Feststellung der sanierungsbedingten Wertsteigerung eines in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes.

VG-STUTTGART – Urteil, 4 K 1554/04 vom 08.07.2004

Zur Relevanz des gegenüber einer Gebührforderung für die Erstattung eines Wertermittlungsgutachtens erhobenen Einwandes, das Gutachten sei mangelhaft.

VG-OSNABRUECK – Urteil, 2 A 99/00 vom 31.10.2003

Die Erhebung einer Vorauszahlung auf den Sanierungsausgleichsbetrag hängt nicht davon ab, dass eine den Zielen der Sanierung entsprechende Grundstücksnutzung gerade erst durch die bislang durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ermöglicht worden oder dass der endgültige Abschluss der Sanierung zeitlich bereits absehbar ist.

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Urteil, 1 L 3314/00 vom 30.05.2001

Das von Schmalgemeier begründete und von Brandt-Wehner fortgeführte ("Osnabrücker") Modell zur Ermittlung der sanierungsbedingten Steigerung des Grundstückswertes anhand der Nettomieten, welche für im Erdgeschoss gelegene Läden (ohne Lagerflächen und sonstige Nebenräume) gezahlt werden, ist nicht zu beanstanden.

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Urteil, 1 L 5010/96 vom 25.01.2001

Die Gemeinden sind in Nordrhein-Westfalen zur ordnungsgemäßen Reinigung der Gemeindestraßen innerhalb der geschlossenen Ortslagen einschließlich der Winterwartung wie auch im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht zur Erhaltung der Verkehrssicherheit auf den Gemeindestraßen verpflichtet, §§ 1 StrReinG NRW und § 9a Abs. 1 Satz 2 StrWG NRW. Auch sollen sie nach § 9 Abs. 3 StrWG NRW als Träger der Straßenbaulast nach besten Kräften die Gemeindestraßen bei Schnee und Eisglätte räumen und streuen. Hierzu sind sie im Interesse der Allgemeinheit objektiv-rechtlich verpflichtet. Den objektiv-rechtlichen Pflichten der Gemeinden im Rahmen des Winterdienstes steht jedoch kein subjektives einklagbares Recht der Benutzer und Anlieger von Gemeindestraßen auf Erfüllung der objektiv bestehenden Pflichten gegenüber. Dies hat zur Folge, dass ein Straßenbenutzer oder Straßenanlieger eine von ihm für geboten gehaltene Qualität der Winterwartung wie etwa das Abstreuen einer Straße mit Salz oder einem abstumpfenden Lavagemisch nicht im Klageweg von der Gemeinde erzwingen kann. Dafür fehlt ihm eine straßenrechtliche Anspruchsgrundlage, die zumindest auch den Schutz individueller Rechte des Straßenbenutzers oder Straßenanliegers bezweckt.Zu diesem Ergebnis steht nicht in Widerspruch, dass die aus § 1 StrReinG NRW und § 9a Abs. 1 Satz 2 StrWG NRW folgenden Pflichten zur ordnungsgemäßen Reinigung der Gemeindestraßen und zur Erhaltung der Verkehrssicherheit auf den Gemeindestraßen auch im Winter Amtspflichten i.S.d. § 839 BGB sind, die den Gemeinden gegenüber den einzelnen Straßenbenutzern als Dritten obliegen. Verursacht die Verletzung einer solchen Amtspflicht einen Schaden des Dritten, kann sich daraus ein Amtshaftungsanspruch auf Ersatz des entstandenen Schadens ergeben. Weitergehende Rechte, insbesondere Ansprüche auf Erfüllung der Amtspflicht vor dem Eintritt eines Schadens zur Vermeidung eines Schadens, werden niemandem durch § 839 BGB eingeräumt. Ein Rechtsanspruch des Bürgers auf ein bestimmtes Tätigwerden der Gemeinde gem. § 1 StrReinG NRW unter dem Aspekt der Gefahrenbeseitigung im Rahmen des Winterdienstes besteht nur ausnahmsweise etwa dann, wenn bedeutsame Rechte des Betroffenen, zum Beispiel Grundrechte, konkret gefährdet sind. Die bloße Möglichkeit, dass solche Gefahren eintreten könnten, begründet keinen Anspruch auf ein Tätigwerden der Gemeinde.

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Beschluss, 8 L 1568/00 vom 19.01.2001

Bei der Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken im Rahmen der Bemessung der Teilgebühr A für eine Zerlegungsvermessung ist der Umstand zu berücksichtigen, dass der private Erschließungsträger die Erschließungsanlagen noch nicht vollständig hergestellt hat.

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Beschluss, 1 M 1003/00 vom 27.04.2000

Nach Erlass der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung entstandene entscheidungserhebliche Umstände sind im Zulassungsverfahren grundsätzlich zu berücksichtigen, wenn sie innerhalb der Antragsfrist für das Zulassungsverfahren dargelegt werden. Keine Berücksichtigung findet dagegen neues Vorbringen, das bereits in das verwaltungsgerichtliche Verfahren hätte eingebracht werden können. Sinn und Zweck des Zulassungsverfahrens ist es nicht, Verfahrensversäumnisse der ersten Instanz mit Hilfe des Zulassungsrechts zu reparieren.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 8 S 1810/99 vom 15.03.2000

1. Das Vergleichswertverfahren nach § 28 Abs 3 S 1 WertV zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags einer durch eine Entwicklungsmaßnahme bedingten Erhöhung des Bodenwerts eines Grundstücks kommt dann nicht zur Anwendung, wenn sich der entwicklungsunbeeinflußte Verkehrswert aufgrund der Veräußerung des konkreten Grundstücks nach dem Kaufpreis bestimmen läßt.

2. Der Käufer eines Grundstücks handelt treuwidrig, wenn er zur Erlangung der entwicklungsrechtlichen Genehmigung eine Wertermittlung entsprechend dem Kaufpreis akzeptiert, nach Eigentumseintragung diesen Anfangswert als Bemessungsgrundlage des von ihm zu zahlenden Ausgleichsbetrags aber für zu niedrig erklärt und mit dieser Begründung die Leistung von Vorauszahlungen verweigert.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 7 S 909/98 vom 15.04.1999

Zur Verpflichtung zur Selbsthilfe im Falle einer vorausgegangenen gemischten Schenkung.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Beschluss, 3 S 1904/96 vom 01.10.1996

1. Grundlegende Voraussetzung für die Einstufung eines Grundstücks als Rohbauland gemäß § 4 Abs 3 WertV in Verbindung mit § 33 Abs 2 BauGB ist die materielle Planreife im Sinne von § 33 Abs 1 Nr 2 BauGB. Diese ist nicht gegeben, wenn gegen einen Bebauungsplanentwurf zahlreiche Einsprüche und Änderungswünsche vorliegen, so daß nicht mit hinreichender Sicherheit erwartet werden kann, daß der Bebauungsplan in dieser Form in Kraft tritt.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 7 S 326/94 vom 27.03.1995

1. Erweiterte Hilfe im Sinne des § 29 BSHG kann bereits dann einsetzen, wenn der Behörde das Vorhandensein von Einkommen und Vermögen bekannt, die Frage seiner Verwertbarkeit aber noch offen ist.

2. Zur Frage, ob ein Hausgrundstück wertmäßig noch als "klein" im Sinne von § 88 Abs 2 Nr 7 BSHG angesehen werden kann.


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