1. Im Recht der Sondernutzungsgebühren nach Art. 18 ff. BayStrWG ist die Heranziehung eines einzelnen Wohnungseigentümers als Gesamtschuldner für eine die Wohnanlage betreffende Sondernutzung unzulässig. Gebührenschuldner ist vielmehr im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (Beschluss vom 2.6.2005 - V ZB 32/05) die Gemeinschaft selbst.
2. Eine Satzungsbestimmung, die für nicht gesondert geregelte Sondernutzungstatbestände die entsprechende Anwendung solcher geregelter Tatbestände anordnet, welche den nicht geregelten Tatbeständen am ähnlichsten sind, verstößt gegen den Grundsatz der Tatbestandsmäßigkeit der Abgabeschuld und ist nichtig.
3. Die Erhebung von Sondernutzungsgebühren setzt nicht voraus, dass für die Sondernutzung eine Erlaubnis erteilt ist.
4. Bei Sondernutzungen für die Inanspruchnahme des Luftraums über öffentlichen Straßen außerhalb des Verkehrsraums (z.B. Balkon) ist die Gebührenschuld grundsätzlich nur nach dem wirtschaftlichen Interesse des Gebührenschuldners zu bemessen. Dieses darf in entsprechender Anwendung von § 905 BGB nur bis zu der Grenze herangezogen werden, innerhalb der der Träger der Straßenbaulast noch ein Interesse am Ausschluss von Einwirkungen auf den Luftraum über der Straße hat.
5. Zur Anwendung des Grundsatzes der Verwirkung bei Sondernutzungsgebühren.
Wird ein bisher einheitlich genutztes gewerbliches Teileigentum, das Teil einer Wohnanlage ist, baulich so umgestaltet, dass in ihm 47 in sich abgeschlossene Wohnappartements geschaffen werden, die der nicht nur kurzzeitigen Aufnahme wohnsitzloser, psychisch erkrankter Personen dienen, ist die vorgesehene Nutzung eine solche zu Wohnzwecken. Ein derartiger Gebrauch kann infolge der damit in der Regel verbundenen intensiveren Nutzung von Gemeinschaftsflächen mehr stören als eine gewerbliche Nutzung. Für diese Beurteilung kommt es auch auf den Charakter und das Umfeld der Wohnanlage an.
Eine in der Gemeinschaftsordnung vorweggenommene Ermächtigung des aufteilenden Eigentümers zur Neubegründung von Sondernutzungsrechten ohne Zustimmung der dinglich Berechtigten kann nicht in einer die dinglich Berechtigten bindenden Weise als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden.
1. Einem Teileigentum, in dessen Räumen nach der Gemeinschaftsordnung ein Café/Konditorei auch ohne Einschränkungen zeitlicher oder sachlicher Natur betrieben werden darf, widerspricht regelmäßig die Nutzung als griechisches Spezialitätenrestaurant.
2. Zur Verwirkung des Unterlassungsanspruchs der Wohnungseigentümer gegen eine zweckbestimmungswidrige Nutzung von Teileigentum.
1. Es erscheint zweifelhaft, ob eine in der Rechtsgemeinschaft eindeutig herrschende Auffassung über die nicht nur individualethische, sondern auch sozialethische Verwerflichkeit der Prostitutionsausübung festgestellt werden kann.
2. Es ist fraglich, ob in einem Anwesen, das ausschließlich gewerblich genutzt wird, eine Wertminderung der übrigen Teileigentumseinheiten anzunehmen ist, wenn in einer Teileigentumseinheit der Prostitution nachgegangen wird.
3. Kommt es in dem Anwesen zu ungewollten Konfrontationen mit der Prostitutionsausübung in einer Teileigentumseinheit, die als anstößig zu bezeichnen sind, ist dies für die übrigen Teileigentümer nachteilig.
1. Einem als Hobbyraum beschriebenen Teileigentum widerspricht regelmäßig die Nutzung als eigenständige Wohnung.
2. Die Verwirkung des Unterlassungsanspruchs der Wohnungseigentümer gegen die zweckwidrige Nutzung eines Hobbyraums als Wohnung berechtigt den Begünstigten nicht, seinen so erworbenen Besitzstand auszudehnen. Hat der Tatrichter nur einen Gebrauch des Hobbyraums festgestellt, der in Abhängigkeit zur Hauptwohnung steht (vorübergehende Überlassung an Hauspersonal, au-pair-Mädchen und Besucher), kann der Begünstigte daraus nicht für sich die weiter gehende Befugnis ableiten, diesen zu jeder zulässigen Wohnraumnutzung (z.B. Fremdvermietung) zu verwenden.
1. Das Beitreibungsverfahren wegen rückständiger Beiträge nach § 16 Abs. 2 WEG wird durch die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines als Antragsteller und Gesamtgläubiger beteiligten Wohnungs/Teileigentümers nicht nach § 240 ZPO analog unterbrochen.
2. Die Veräußerung eines Wohnungs/Teileigentums nach Anhängigkeit ist für das Verfahren jedenfalls dann ohne Bedeutung, wenn die Sachlegitimation des veräußernden Beteiligten weiterbesteht.
3. Der Erwerber eines Wohn/Teileigentums haftet nur für die Beiträge, die durch Beschlussfassung nach Eintragung als Eigentümer im Grundbuch begründet wurden.
1. Für eine als selbständiges Teileigentum ausgewiesene Tiefgarage mit Sondernutzungsrechten an den einzelnen Stellplätzen können die Wohnungseigentümer Regelungen zum Einbau von Tiefgaragenboxen treffen.
2. Ein Eigentümerbeschluss, der den Verwalter ermächtigt, beim Einbau von Tiefgaragenboxen im Falle der Beschädigung des Gemeinschaftseigentums notfalls auch gerichtlich dagegen vorzugehen, ist hinreichend bestimmt und entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.
Maßgebend für den Anteil eines Wohnungs- oder Teileigentümers an den Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums ist grundsätzlich sein eingetragener Miteigentumsanteil am Grundstück. Dies gilt auch dann, wenn für bestimmte Räume im Keller der Wohnanlage Teileigentum begründet wurde, während andere Kellerräume den Wohnungen zugerechnet werden, ohne dass Teileigentum begründet wurde.
1. Ist eine Tiefgarage Gegenstand einer einzigen Teileigentumseinheit, handelt es sich bei den Versicherungs- und Stromkosten der Tiefgarage nicht um Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums; diese Kosten betreffen ausschließlich die Miteigentümer des Teileigentums Tiefgarage und dürfen nicht anteilig auf andere Wohnungseigentümer umgelegt werden.
2. Das Rechtsmittelgericht kann den vom Gericht der unteren Instanz festgesetzten Geschäftswert auch dann insgesamt ändern, wenn nur ein Teil der Hauptsache in der Rechtsmittelinstanz schwebt.
1. Die Nutzung von als Teileigentum ausgewiesenen Hobbyräumen als eigenständige Wohnung stört bei generalisierender Betrachtungsweise mehr als eine zweckbestimmungsmäßige Nutzung.
2. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung einer Anlage, die aus Wohnungen sowie aus Hobbyräumen in Speicher und Keller als selbständigen Teileigentumsrechten besteht, dass die Hobbyräume, auch wenn sie mit der darüber oder darunter liegenden Wohnung verbunden wurden, nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmt sind, ihre Nutzung aber zu Wohnzwecken insoweit zulässig ist, als nicht öffentlich-rechtliche Vorschriften des Baurechts entgegenstehen, so ist damit nicht die Nutzung zweier nach Wanddurchbruch zusammengelegter Hobbyräume als neue selbständige Wohnung erlaubt.
1. Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasster Beschluss ist nichtig.
2. Erschöpft sich ein Eigentümerbeschluss in der Regelung eines individualisierten Einzelfalles, also in einer konkreten Maßnahme aus einem bestimmten Anlass, und will er darüber hinaus das Gesetz weder vorläufig noch endgültig ändern, so ist ein gesetzesverletzender Mehrheitsbeschluss anfechtbar, aber nicht nichtig.
1. Soll anstelle des im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümers ein Dritter ausschließlich Schuldner der Wohngeldforderungen sein, bedarf es dazu einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Der Nachweis einer solchen Vereinbarung ist nicht schon dadurch erbracht, dass ein Dritter (Mieter) über mehrere Jahre hin unmittelbar Wohngeldzahlungen auf das Gemeinschaftskonto erbracht hat.
2. Gegen eine bestandskräftige Jahresabrechnung können im Zahlungsverfahren Einwände gegen die materielle Richtigkeit der eingestellten Einnahmen und Ausgaben nicht mehr erhoben werden.
3. Gegen Wohngeldforderungen kann ein Wohnungseigentümer nur mit Gegenforderungen aufrechnen, wenn sie anerkannt, rechtskräftig festgestellt sind oder auf eigener Notgeschäftsführung beruhen.
1. Die Zweckbestimmung eines Wohnungseigentums als "Ferienwohnung" oder "Ferienappartement" legt im Allgemeinen eine vorübergehende Nutzung als Wohnung durch wechselnde Gäste fest.
2. Ob die Nutzung einer "Ferienwohnung" als Seminar- und Veranstaltungsraum nicht mehr stört als eine zweckentsprechende Nutzung, kann nur entschieden werden, wenn die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Nutzung durch den Tatrichter umfassend abgewogen werden. Dabei kann auch die Lage der Wohnung im Gebäude eine Rolle spielen.
Im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit kommt einem Geständnis zwar keine Bindungswirkung zu, es ist jedoch bei der Beweiswürdigung zu berücksichtigen.
1. Sieht die Gemeinschaftsordnung einer aus einer Tiefgarage und Wohnhäusern bestehenden Anlage vor, dass zwischen Wohnungen und Tiefgaragenstellplätzen getrennte Abrechnungseinheiten gebildet werden und die Instandsetzung und Instandhaltung von gemeinschaftlichen Flächen, Hauszeilen, Anlagen und Einrichtungen, deren Nutzung nur einem oder einer bestimmten Anzahl von Eigentümern oder Dritten zusteht, den Nutzungsberechtigten obliegen, so entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelung, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage auch die Kosten für notwendige Sanierungsmaßnahmen an der im Bereich der Tiefgarage befindlichen Bodenplatte und den Stützpfeilern zu tragen haben.
2. Ist es geboten, den Geschäftswert niedriger festzusetzen, als es dem Interesse aller Beteiligten entsprechen würde, ist der Geschäftswert nicht allgemein auf den fünffachen Wert des Eigeninteresses eines Beteiligten zu begrenzen. Im Einzelfall kann die Bestimmung des Geschäftswerts in dieser Höhe jedoch angemessen sein (siehe schon BayObLG NZM 2001, 713).
Eigentümerbeschlüsse über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne, in denen ein Wohnungseigentümer mit Kosten für nicht in seinem Sondereigentum stehende Räume belastet wird, weil die Wohnungseigentümer irrig davon ausgehen, dass die Räume zum Sondereigentum dieses Wohnungseigentümers gehören, sind nicht nichtig.
1. Das Entstehen eines Teilerbbaurechts setzt die Eintragung im Grundbuch voraus.
2. Die Fälligkeit von Wohngeldvorschüssen erfordert grundsätzlich den Beschluss eines Einzelwirtschaftsplans. Eine Ausnahme hiervon kann jedenfalls dann nicht gemacht werden, wenn wegen unterschiedlicher Verteilungsschlüssel der den einzelnen Wohnungseigentümer treffende Betrag nicht ohne weitere Schwierigkeiten errechenbar ist.
3. Eine Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, wonach Fehlbeträge aus einer Abrechnung der Instandhaltungsrückstellung entnommen werden, schließt eine Nachzahlungspflicht der Wohnungseigentümer aufgrund einer bloßen Abrechnung aus.
1. Wer materiell Beteiligter eines Wohnungseigentumsverfahrens ist, muss auch formell am Verfahren beteiligt werden. Die Nachholung der formellen Beteiligung im Rechtsbeschwerdeverfahren scheidet dann aus, wenn eine Sachentscheidung wegen mangelnder Sachaufklärung nicht möglich ist.
2. Eine Entscheidung des Beschwerdegerichts ohne mündliche Verhandlung kann jedenfalls dann zur Aufhebung und Zurückverweisung führen, wenn jede Begründung für das Absehen von einer mündlichen Verhandlung fehlt.
3. Abgrabungen an einer Gartensondernutzungsfläche stellen begrifflich eine bauliche Veränderung dar, die ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer nur dann zulässig sind, wenn die Maßnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands oder der Instandsetzung und Instandhaltung dient oder wenn andere Wohnungseigentümer dadurch keinen über § 14 Nr. 1 WEG hinausgehenden Nachteil erleiden.
1. Einem als Praxis beschriebenen Teileigentum widerspricht dessen Nutzung als Gaststätte.
2. Ist ein Teileigentum längerfristig zweckbestimmungswidrig zum Betrieb einer Gaststätte verpachtet, stellt es ohne Hinzutreten besonderer Umstände keinen Verwirkungsgrund dar, wenn der Berechtigte seinen Unterlassungsanspruch erst mit Ablauf des Nutzungsverhältnisses, jedoch noch vor der Begründung eines erneuten gleichartigen Nutzungsverhältnisses anmeldet.
3. Zum Anspruch auf Abänderung der Teilungserklärung.
1. Das Rechtsbeschwerdegericht kann die Gemeinschaftsordnung ohne Bindung an die Auslegung des Landgerichts selbständig auslegen. Bei der Auslegung ist auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung ergibt.
2. Durch Vereinbarung kann die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für das gemeinschaftliche Eigentum ganz oder teilweise einem Wohnungseigentümer übertragen werden. Dies gilt insbesondere für Bauteile, an denen ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist.
1. Ein Eigentümerbeschluss, der für eine Sonderumlage einen von der Gemeinschaftsordnung abweichenden Kostenverteilungsschlüssel festsetzt, ist anfechtbar, jedoch nicht nichtig.
2. Der Grundsatz, dass Eigentümerbeschlüsse "aus sich heraus", objektiv und normativ, auszulegen sind, steht einer Beweiserhebung über den Beschlussinhalt nicht entgegen, wenn unter den Beteiligten strittig ist, ob das im Protokoll Verlautbarte mit dem tatsächlich Beschlossenen übereinstimmt.
3. Einem in der Eigentümerversammlung persönlich anwesenden Wohnungseigentümer kann Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Frist zur Beschlussanfechtung im allgemeinen nicht deshalb bewilligt werden, weil innerhalb der Anfechtungsfrist das Protokoll über die Eigentümerversammlung noch nicht fertig gestellt ist oder dem Wohnungseigentümer eine Einsichtnahme nicht ermöglicht wird (Ergänzung zu BayObLG Beschluss vom 17.1.2003, 2Z BR 130/02 = ZMR 2003, 435).
1. Ermächtigt die Gemeinschaftsordnung den Verwalter, bei gewerblicher oder beruflicher Nutzung von Wohnungen die Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten abweichend von dem sonst vorgegebenen Maßstab nach den Miteigentumsanteilen höher oder niedriger festzusetzen, ist diese Klausel dahin auszulegen, dass der Verwalter vorbehaltlich der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung im Einzelfall einen abweichenden Verteilungsmaßstab anlegen kann. Dieser steht ähnlich einer Öffnungsklausel unter dem Vorbehalt, dass dafür ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem üblichen Verteilungsschlüssel nicht unbillig benachteiligt werden. Das Vorliegen der Voraussetzungen hat das Gericht im Beschlussanfechtungsverfahren zu überprüfen.
2. Bei Fehlen jeglicher Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des amtierenden Verwalters und für Schadensersatzansprüche gegen diesen widerspricht ein Entlastungsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (siehe BGH Beschluss vom 17. Juli 2003, V ZB 11/03 = ZMR 2003, 570; a.A. noch BayObLGZ 2002, 417; 2003, 53/56).
Steht der Kellerraum, in dem sich Heizungsanlage und Öltank einer Eigentumswohnanlage befinden, gemäß der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum, so sind auch die Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zum Heizungsraum bilden, zwingend gemeinschaftliches Eigentum.
Ist in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Nutzungsänderung bei der Vermietung von Teileigentum der Zustimmung des Verwalters bedarf, so verdrängt die Verwalterzustimmung die Verwaltungsbefugnis der Wohnungseigentümer für diese Zustimmung nicht. Die Zustimmungsbefugnis zur Änderung der gewerblichen Nutzung kann in der Gemeinschaftsordnung dahin eingegrenzt werden, dass die Zustimmung nur verweigert werden darf, wenn die Ausübung des geänderten Berufs oder Gewerbezweigs mit den Belangen der übrigen Wohnungs- oder Teileigentümer nicht zu vereinbaren ist.
Nach Treu und Glauben kann sich die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers ergeben, einer Änderung des Teilungsvertrags einschließlich der Zuweisung von Sondernutzungsrechten zuzustimmen, wenn er zunächst Mitglied einer Bauherrengemeinschaft war und der Bau mit seiner Zustimmung abweichend vom Teilungsvertrag ausgeführt wurde.
Machen die Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung eines Teileigentums geltend (hier: Betrieb eines Eiscafes in einem Laden), begründet dies grundsätzlich keine Schadensersatzpflicht, wenn die Gerichte den Anspruch wegen Verwirkung versagen.
