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Rohertrag

Entscheidungen der Gerichte

BGH – Urteil, VII ZR 12/09 vom 08.12.2011

Lässt sich ohne weitere Tatsachenaufklärung nicht feststellen, ob dem Kläger ein von ihm ausschließlich konkret nach dem entgangenen Rohertrag berechneter Schaden entstanden ist, kann die für den Erlass eines Zwischenurteils über den Grund erforderliche Wahrscheinlichkeit, dass der geltend gemachte Schadensersatzanspruch in irgendeiner Höhe besteht (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 7. März 2005 - II ZR 144/03, NJW-RR 2005, 1008, 1009 m.w.N.), nicht damit begründet werden, dass der Kläger den Schaden auch abstrakt berechnen könnte.

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 2548/11 vom 31.05.2012

Ein Grundsteuererlass wird nicht gewährt für leerstehende Mietshäuser, die zum Zwecke der Sanierung erworben werden und in der Sanierungszeit nicht zur Vermietung stehen. Ebenso hat der steuerpflichtige Grundstückseigentümer eine Rohertragsminderung zu vertreten, die auf seine Entscheidung zurückzuführen ist, ein sanierungsfähiges Gebäude nicht mehr am Markt anzubieten und abzureißen.

VG-WIESBADEN – Urteil, 1 K 374/11.WI vom 13.02.2012

Zur Berechnung der Minderung des Rohertrags nach § 33 GrStG

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 2759/09 vom 07.07.2011

1. Jedenfalls dann, wenn es - wie hier - um einen Erlass für einen Zeitraum vor der Ã?nderung des § 33 GrStG durch Artikel 38 des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2794, 2844) geht, können die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrages nur dann erfüllt sein, wenn entweder ein "strukturell bedingter" Leerstand vorliegt oder der MInderertrag des Grundstück auf "vorübergehende" Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen "atypisch" sind.

2. Auch eine beachtliche Ertragsminderung durch einen Mieterwechsel kann durchaus erlassrelevant sein, wenn nicht im Einzelfall Umstände vorliegen, die die atypische Ertragsminderung dennoch als "normal" erscheinen lassen. Insoweit ist auch ein längerer Leerstand einer in einem vermietbaren Zustand befindlichen Immobilie, der auf Umständen beruht, die außerhalb der Einflussmöglichkeiten des Grundstückseigentümers liegen, wie z. B. eine mangelnde Mieternachfrage, ohne weiteres atypisch im vorstehenden Sinne.

3. Ebenso wird man bei gewerblich genutzten Objekten einen längerfristigen Leerstand zwischen zwei Mietverträgen als einen atypischen Zustand zu bewerten haben. Etwas anderes kommt für gewerblich genutzte Objekte allenfalls dann in Betracht, wenn das Objekt ein derart besonderes Verwendungsprofil aufweist, das einen längerfristigen Leerstand wiederum als durchaus typisch erscheinen lässt.

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 4818/09 vom 07.07.2011

Die von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG vorausgesetzte Minderung des normalen Rohertrages des bebauten Grundstücks muss im gesamten Erlasszeitraum mindestens 50% betragen (vgl. § 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG). Erlasszeitraum ist dabei jeweils das gesamte Kalenderjahr, für welches die Grundsteuer festgesetzt worden ist (§ 34 Abs. 1 Satz 1 GrStG).

VG-OLDENBURG – Urteil, 2 A 1149/10 vom 16.12.2010

1. Ein Eigentümer hat die Rohertragsminderung im Sinne des § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG zu vertreten, wenn diese auf seiner eigenen Entscheidung beruht oder auf dessen persönliche Umstände zurückzuführen ist. "Vertretenmüssen" im Sinne des dieser Vorschrift erfordert dabei kein Verschulden im Sinne eines Vorsatzes oder Fahrlässigkeit.2. Der Eigentümer hat einen Leerstand der Räumlichkeiten nur dann nicht zu vertreten, wenn er alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, Mieter für das Objekt zu finden.3. Angesichts der Ausnahmevorschrift des § 33 GrStG, die mit Rücksicht auf die Eigenart der Grundsteuer als grundsätzlich ertragsunabhängige Objektsteuer eng auszulegen ist, kann ein Erlassantrag nach dieser Vorschrift nur dann Erfolg haben, wenn das Objekt nicht nur im Internet, sondern auch in regionalen und überregionalen Zeitungen angeboten wird, um zu gewährleisten, dass es einem möglichst breiten Interessentenkreis bekannt wird. Sofern der Eigentümer diese in der Regel zumutbare Anstrengung unterlassen hat, hat er die Rohertragsminderung im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 2 S 1729/10 vom 02.12.2010

Der Erlass der Grundsteuer wegen einer Minderung des Rohertrags gemäß § 33 Abs. 1 GrStG setzt nicht voraus, dass die Ertragsminderung auf atypischen und vorübergehenden Umständen beruht (Änderung der bisherigen Rechtsprechung des Senats).

VG-STADE – Urteil, 1 A 405/01 vom 23.01.2003

Zum Grundsteuererlass wegen Rohertragsminderung

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Urteil, 13 L 2862/00 vom 28.11.2001

Schwanken die Mieteinnahmen bei einem bebauten Grundstück im langjährigen Verlauf, ist eine ortsübliche Vergleichsmiete zu schätzen. Unter Umständen läßt sie sich aus dem Durchschnitt der Mieteinnahmen der letzten drei Jahre herleiten. Treten auch in diesem Zeitraum erhebliche Schwankungen auf, ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich. Ein Vertretenmüssen i.S.d. § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG ergibt sich nicht schon aus der Vereinbarung einer Miete oder Pacht, die sich nach dem Umsatz des Geschäfts oder Betriebs richtet, der in den Räumen unterhalten wird. Schwankende Einnahmen bei der Vermietung von Ferienwohnungen oder Hotelapartments an wechselnde Gäste fallen in den Bereich des unternehmerischen Risikos, die daher auch von dem Unternehmer selbst zu vertreten sind. Erfolgt die Geschäftsführung eines verpachteten Hotel-Apartment-Betriebes in der Weise, dass Verwendungen des Pächters - Instandhaltungen u. Sanierungsmaßnahmen - entschädigungslos dem Verpächter zu gute kommen, und gehen bei der Vereinbarung einer Pachtminderungsklausel diese Aufwendungen der Pachtzahlung vor, so hat der Eigentümer eine Minderung des Rohertrages selbst zu vertreten.

VG-ANSBACH – Urteil, AN 11 K 13.00403 vom 18.04.2013

teilweise Klagerücknahme gegen den Träger der Widerspruchsbehörde; im Übrigen kein Anspruch auf (teilweisen) Erlass der Grundsteuer gegen Gemeinde wegen teilweisen Leerstands; Vertretenmüssen der Ertragsminderung; unzureichende räumliche Vermietungsbemühungen

BFH – Urteil, II R 8/12 vom 27.09.2012

Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus zahlreichen verschieden ausgestatteten, zu unterschiedlichen Zwecken nutzbaren und getrennt vermietbaren Räumlichkeiten und sind die marktgerechten Mieten für die einzelnen Raumeinheiten unterschiedlich hoch, ist für jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert zu prüfen, ob der Steuerpflichtige den Leerstand zu vertreten hat.

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 2203/11 vom 13.09.2012

1. An den Merkmalen der Atypik und der vorübergehenden Dauer einer Ertragsminderung als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG ist für die mit Erlass des Jahressteuergesetzes 2009 geltende Rechtslage nicht mehr festzuhalten.

2. Für den Nachweis von Vermietungsbemühungen sowohl für Wohnraum als auch für gewerbliche Räume reicht es aus, wenn der Eigentümer glaubhaft macht, dass er einen Immobilienmakler mit der Vermietung des Objekts beauftragt hat. Darüber hinaus ist es nicht erforderlich, dass dessen Vermietungsbemühungen im Einzelnen nachgewiesen werden.

HESSISCHER-VGH – Beschluss, 5 A 705/12.Z vom 15.05.2012

Die für einen Grundsteuererlass für ein denkmalgeschütztes Gebäude erforderliche Unrentabilität muss kausal auf den aus dem öffentlichen Erhaltungsinteresse folgenden Anforderungen des Denkmalschutzes beruhen.

BFH – Urteil, II R 36/10 vom 18.04.2012

1. Die mit Wirkung ab dem Kalenderjahr 2008 erfolgte Neuregelung des Erlasses von Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung verstößt nicht gegen die verfassungsrechtlichen Anforderungen an Steuergesetze und deren Rückwirkung.

2. In einem auf Erlass von Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung gerichteten Verfahren ist nicht zu prüfen, ob die Anknüpfung der Grundsteuer an die Einheitswerte für die Jahre ab 2008 noch verfassungsgemäß ist.

VG-WIESBADEN – Urteil, 1 K 493/11.WI vom 13.02.2012

1. Es ist nicht ausreichend, dass alle Sanierungs- und Renovierungsarbeiten an einem denkmalgeschützten Anwesen in enger Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden erfolgt sind. Maßgeblich ist, welche Bindungen und Beschränkungen im öffentlichen Interesse an der Nutzung des Grundbesitzes begründet worden sind.2. Nur die Kosten, die speziell durch den Denkmalschutz bedingt sind, können berücksichtigt werden; daher ist es nicht ausreichend, wenn die Kläger einen Ordner mit unspezifizierten Rechnungen vorlegen, aus denen sich der denkmalpflegerische Mehraufwand nicht ergibt.

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 1799/10 vom 16.06.2011

1. An den Merkmalen der Atypik und der vorübergehenden Dauer einer Ertragsminderung als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG ist für die mit Erlass des Jahressteuergesetzes 2009 geltende Rechtslage nicht mehr festzuhalten.

2. Ein Unterlassen einer vorzeitigen Renovierung auf Verdacht kann dem Grundsteuerschuldner bei gewerblichen Objekten, bei denen verschiedene Nutzungsmöglichkeiten gegeben sind, in der Regel nicht als Vertretenmüssen entgegengehalten werden.

3. Für den Nachweis von Vermietungsbemühungen sowohl für Wohnraum als auch für gewerbliche Räume reicht es aus, wenn der Eigentümer glaubhaft macht, dass er einen Immobilienmakler mit der Vermietung des Objekts beauftragt hat. Darüber hinaus ist es nicht erforderlich, dass dessen Vermietungsbemühungen im Einzelnen nachgewiesen werden.

BFH – Urteil, IV R 48/08 vom 05.05.2011

Lag nach der Einheitswertfeststellung ein landwirtschaftlicher Betrieb mit Wohnteil und Wirtschaftsteil vor und überstieg die Größe der bewirtschafteten Fläche die für die Abgrenzung von einer privaten Gartenbewirtschaftung entwickelte Grenze von 3000 Quadratmeter, ist auch einkommensteuerrechtlich von einem landwirtschaftlichen Betrieb auszugehen, sofern die Beweisanzeichen nicht erschüttert werden.

LAG-BERLIN-BRANDENBURG – Urteil, 13 Sa 321/10 vom 26.03.2010

Die Vereinbarung in einer allgemeinen Geschäftsbedingung, wonach ein nicht ins Verdienen gebrachter Provisionsvorschuss zurück zu zahlen ist, unterliegt keiner Inhaltskontrolle nach §§ 307 Abs. 1 und 2; 308; 309 BGB, da es sich um keine von Rechtsvorschriften abweichende Regelung handelt.

LAG-BERLIN-BRANDENBURG – Urteil, 10 Sa 2071/09 vom 04.01.2010

Auch vor einer betriebsbedingten Kündigung ist das betriebliche Eingliederungsmanagement durchzuführen, um etwaige Weiterbeschäftigungsmöglichkeiten beurteilen zu können.

OLG-FRANKFURT-AM-MAIN – Urteil, 5 U 115/06 vom 11.12.2007

(Keine weiteren Angaben)

Anmerkung: Im Rechtsmittelverfahren unter dem Aktenzeichen VIII ZR 25/08 hat der BGH die Entscheidung aufgehoben und zurückverwiesen.

LSG-NIEDERSACHSEN-BREMEN – Beschluss, L 13 AS 158/07 ER vom 27.11.2007

1. Steuerrechtlich erlaubte Abschreibungen sind bei der Ermittlung des Einkommens eines Selbstständigen zu berücksichtigen.2. Der Anordnungsgrund kann nicht deswegen verneint werden, weil den Abschreibungen (noch) keine realen Geldabflüssen zugrunde liegen.

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 4825/04 vom 16.08.2007

1) Ein Grundsteuererlass kommt nicht nur bei atypischen

vorübergehenden, sondern auch bei strukturell bedingten Ertragsminderungen in

Betracht.

2) Zu den Anforderungen an Vermietungsbemühungen bzw. wann auch bauliche

Veränderungen in Betracht zu ziehen sind (hier bei einem kleineren

Einzelhandelscenter), um einen Leerstand zu verhindern.

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 2864/05 vom 08.03.2007

1. Aus dem Kausalitätserfordernis folgt, dass im Falle der

Eintragung eines Gebäudes in die Denkmalliste nicht jede

grundstücksbezogene Ausgabe in die Kostenrechnung einzustellen ist,

sondern nur diejenigen, die speziell durch den Denkmalschutz bedingt sind.

Für jede Aufwendung ist deshalb zu prüfen, inwieweit ein entsprechender

Aufwand auch ohne Denkmalschutz erforderlich wäre. Nur für den Fall, dass

aufgrund der besonderen Anforderungen an die Pflege eines Denkmals ein

besonderer Aufwand mit besonderen Kosten erforderlich wird, sind die

Mehrkosten in die Gegenüberstellung der jährlichen Einnahmen und

Ausgaben einsetzbar.

2. Dies gilt entsprechend auch für Rückstellungen für größere

Reparaturen.

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 1301/02 vom 22.02.2007

1. Mit der Vermietung von Mietwohnungen betreibt ein

gewerbliches Immobilienunternehmen auf den Grundstücken, auf denen sich

die Mietwohnungen befinden, keine eigengewerbliche Nutzung.

2. Die tatsächliche Dauer des Leerstandes eines Objekts stellt ein wichtiges

Indiz für die Frage dar, ob ein strukturell bedingter Leerstand vorliegt.

3. Auf Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen beruhende zeitweise

Leerstände sind typischerweise zwangsläufig mit der Vermietung von

langlebigen Wohnobjekten verbunden und fallen, auch wenn sie im Interesse

einer wirtschaftlich effektiven Nutzung der Grundstücke objektiv unumgänglich

sind, in den Risikobereich des Eigentümers und stellen keinen Erlassgrund im

Sinne des § 33 GrStG dar.

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 5651/02 vom 21.12.2006

1. Die tatsächliche Dauer des Leerstandes eines Objekts stellt ein

wichtiges Indiz für die Frage dar, ob ein strukturell bedingter Leerstand vorliegt.

2. Auf Renovierungs- oder Moderniesierungsmaßnahmen beruhende zeitweise

Leerstände sind typischwerweise zwangsläufig mit der Vermietung von langlebigen

Wohnobjekten verbunden und fallen, auch wenn sie im Interesse einer wirtschaftlich

effektiven Nutzung der Grundstücke ojektiv unumgänglich sind, in den Risikoberecih

des Eigentümers und stellen keinen Erlassgrund im Sinne des § 33 GrStG

dar.

VG-OLDENBURG – Urteil, 2 A 5247/02 vom 14.09.2006

1. Der Mangel der fehlenden Bevollmächtigung im Widerspruchsverfahren wird rückwirkend durch Vorlage der schriftlichen Vollmacht im Klageverfahren behoben, wenn diese nicht nach Durchführung des Widerspruchsverfahrens ausgestellt wurde.2. Zu den Voraussetzungen des Grundsteuererlasses nach § 33 GrStG und zur Bedeutung einer Veränderungssperre in diesem Zusammenhang (hier: ehemaliges Fabrikgrundstück).

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 2 S 2568/03 vom 02.03.2004

Auch wenn man davon ausgeht, dass die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren lediglich "ausnahmsweise" notwendig im Sinne von § 80 LVwVfG ist, kann die Durchführung dieses Verfahrens bezüglich eines Grundsteuererlasses durch den davon Betroffenen selbst auch dann als nicht zumutbar zu beurteilen sein, wenn dieser als promovierter Architekt auch mit Vermietung und Verpachtung von Großprojekten befasst ist.

VG-STUTTGART – Urteil, 10 K 81/00 vom 18.11.2002

Im Einzelfall Vorliegen der Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass nach § 33 GrStG bejaht.

Auch bei einer großen Mietfläche (ca. 23.000 m² Bürofläche) ist es nicht zwangsläufig als "typisch" anzusehen, wenn Teile der Mietsache vorübergehend nicht vermietet werden können.

Anhaltspunkte für eine nachhaltige strukturell fehlende Mieternachfrage - wie in dem der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 4.4.2001 (-11 C 12/00 -, DVBl 2001, S. 1368 ff.) zugrunde liegenden Fall - lagen auf dem Gebiet der Beklagten nicht vor.

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 16 K 3966/99 vom 16.05.2002

Ertragsminderung führt nicht automatisch zu einem Grundsteuererlass

(Anschluss an BVerwG, Urteil vom 4.4.2001

- 11 C 12.00 -, BVerwGE 114, 132).

Vor einem Erlass nach § 33 GrStG ist zu prüfen, auf welche Ursache die

Ertragsminderung zurückzuführen ist.

Die Ursachen der Ertragsminderung lassen sich in drei Fallgruppen einteilen.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 8 S 221/97 vom 30.03.1998

1. Die über die Ermäßigung des Wasserentnahmeentgelts entscheidenden Behörden dürfen auch bei der Einzelfallentscheidung bei Verfahren, die nicht im Katalog der Nr 6.5.2 der VwV-WEntgelt aufgeführt sind, nicht ohne vernünftigen Grund von denjenigen Kriterien abweichen, die bei der Formulierung der VwV herangezogen worden sind und nach denen in der ständigen Verwaltungspraxis zahlreichen Unternehmen Ermäßigungen gewährt werden.

2. Zur Einzelfallprüfung bei nicht in Nr 6.5.2 der VwV-WEntgelt aufgeführten Verfahren.


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