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Mietwohnungen

Entscheidungen der Gerichte

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 1301/02 vom 22.02.2007

1. Mit der Vermietung von Mietwohnungen betreibt ein

gewerbliches Immobilienunternehmen auf den Grundstücken, auf denen sich

die Mietwohnungen befinden, keine eigengewerbliche Nutzung.

2. Die tatsächliche Dauer des Leerstandes eines Objekts stellt ein wichtiges

Indiz für die Frage dar, ob ein strukturell bedingter Leerstand vorliegt.

3. Auf Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen beruhende zeitweise

Leerstände sind typischerweise zwangsläufig mit der Vermietung von

langlebigen Wohnobjekten verbunden und fallen, auch wenn sie im Interesse

einer wirtschaftlich effektiven Nutzung der Grundstücke objektiv unumgänglich

sind, in den Risikobereich des Eigentümers und stellen keinen Erlassgrund im

Sinne des § 33 GrStG dar.

HESSISCHES-LSG – Beschluss, L 9 AS 189/06 ER vom 31.10.2006

1. Die Höhe der Unterkunftskosten gemäß § 22 SGB 2 wird grundsätzlich durch ihre Angemessenheit begrenzt. Rechtlicher Anknüpfungspunkt ist daher allein der von dem Hilfeempfänger für die Unterkunftaufzubringende Geldbetrag. Dabei kommt es nach Wortlaut und Systematik der Vorschrift nicht darauf an, ob der Hilfeempfänger Aufwendungen für eine gemietete Wohnung oder für eine selbst genutzte Eigentumswohnung bzw. ein selbst genutztes Eigenheim hat.Auch aus Gründen der Gleichbehandlung von Eigentümern und Mietern erfolgt die Berechnung der vom Leistungsträger zu leistenden Unterkunftskosten bei Mietwohnungen und selbst bewohnten Eigenheimen im Wesentlichen nach den gleichen Grundsätzen.

2. Der Senat sieht darin keinen Wertungswiderspruch zu § 12 Abs. 3 Nr. 4 SGB 2. Die Vorschrift verbietet nur, den Hilfesuchenden auf eine Verwertung seiner Immobilie zur Bestreitung seines Lebensunterhalteszu verweisen. Sie gewährt dem Hilfesuchenden aber keinen Anspruch auf Leistungen zur Erhaltung des Vermögensgegenstandes. Der Anspruch auf Gewährung der Kosten der Unterkunft folgt ausschließlichaus § 22 SGB 2.

3. Auch bei geschütztem Wohneigentum besteht die Verpflichtung zur Senkung der Kosten auf einen angemessenen Betrag durch Vermietung oder Wohnungswechsel.

LG-BONN – Urteil, 6 S 259/05 vom 02.03.2006

Führt während laufenden Mietvertrages der Vermieter eine Modernisierung dergestalt durch, dass statt der bisher von den Mietern gemäß dem Mietvertrag als Selbstversorger mit Kohleöfen, Ölöfen oder Etagenheizung durchgeführten Beheizung erstmals die Versorgung aller Mietwohnungen mit Heizenergie und Warmwasser durch eine Heizzentrale erfolgt, die der Vermieter durch einen von ihm bestimmten Dritten betreiben lässt, ist der Mieter nicht verpflichtet, mit diesem Dritten einen von diesem inhaltlich bestimmten Vertrag über die Versorgung mit Heizenergie und Warmwasser zu schließen.

VG-STUTTGART – Urteil, 5 K 2058/03 vom 09.11.2004

1. Ein Mieter kann grundsätzlich mit einer Normerlassklage einen Anspruch auf Erlass bzw. Ergänzung einer Kündigungssperrfristverordnung gemäß § 577 a Abs. 2 BGB auf dem Verwaltungsrechtsweg geltend machen.

2. Zulässige Klageart ist in einem solchen Fall die allgemeine Feststellungsklage nach § 43 Abs. 1 VwGO.

3. Der Landesregierung als Verordnungsgeber steht bei der Würdigung der Frage, ob die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedienungen besonders gefährdet ist, ein weiter Einschätzungs-, Gestaltungs- und Beurteilungsspielraum zu.

4. Zur Anwendung des Gleichheitssatzes nach Art. 3 Abs. 1 GG bei der Bestimmung der betroffenen Gemeinden.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 2 S 2219/92 vom 25.05.1994

1. Besteht in einer Gemeinde ein Mietspiegel (§ 6 Abs 1 S 1 LAFWoG (AFWoG BW)) nicht, ist der Höchstbetrag für die Fehlbelegungsabgabe allein nach § 6 Abs 2 S 2 AFWoG nach der maßgeblichen Höchstbeträge-Verordnung zu bestimmen.

Für den Nachweis des Wohnungsinhabers, daß im Einzelfall dieser Höchstbetrag höher als die ortsübliche Miete vergleichbarer, nicht preisgebundener Mietwohnungen sei, genügt der Hinweis auf den Mietspiegel nach § 2 Abs 2 S 2 MHG (MietHöReglG) einer benachbarten Gemeinde auch dann nicht, wenn sie eine vergleichbare Wohnraumsituation aufweist.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 11 S 2070/91 vom 10.12.1991

1. Bei der Erstattung von Wohnungsvermittlungsgebühren nach § 6a BUKG ist für deren Höhe die bei Vermittlung von Mietwohnungen ortsübliche Vergütung (fiktiv) auch dann maßgebend, wenn der umziehende Soldat keine Wohnung gemietet, sondern ein Familieneigenheim erworben hat und der eingeschaltete Makler für die (fiktiv angenommene) Vermittlung einer Mietwohnung eine von der ortsüblichen Vermittlungsgebühr abweichende Vergütung verlangt hätte.

HESSISCHES-LSG – Urteil, L 7 SO 43/10 vom 15.02.2013

1. Das Konzept der Stadt Offenbach zur Ermittlung der angemessenen Mietobergrenze aus dem Jahr 2006 nebst Fortschreibung 2009 entspricht nicht den Vorgaben des BSG (ständige Rspr. des BSG seit dem Urteil vom 7. November 2006, Az.: B 7b AS 10/06 R, BSGE 97, 231).

2. Durch das Konzept wird nicht ermittelt, bis zu welcher Mietobergrenze Hilfeempfänger sich Wohnungen einfachen Standards im gesamten Vergleichsraum beschaffen können, sondern welche Durchschnittspreise in den unterschiedlichen Baualtersklassen nach dem einfachen Mietspiegel 2006 bzw. 2008 der Stadt Offenbach gezahlt wurden.

3. Die Schlüssigkeit des Konzeptes ist zweifelhaft hinsichtlich der Unterscheidung in drei Baualtersklassen, in jedem Fall sagt aber der arithmetische Wert nichts über das tatsächliche Vorhandensein freier Wohnungen einfachen Standards und deren Preis.

HESSISCHES-LSG – Urteil, L 7 AS 78/12 vom 15.02.2013

1. Das Konzept des Landkreises Waldeck-Frankenberg zur Ermittlung der angemessenen Mietobergrenze aus dem Jahr 2010 nebst Fortschreibung für 2011 entspricht den Vorgaben des BSG (ständige Rspr. des BSG seit dem Urteil vom 7. November 2006, Az.: B 7b AS 10/06 R, BSGE 97, 231).

2. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten im Landkreis Waldeck-Frankenberg kann der gesamte Landkreis als abstrakter Vergleichsraum herangezogen werden. Der gesamte Landkreis präsentiert sich als homogener Lebensraum, da es keine Oberzentren gibt und keine signifikant bessere oder schlechtere Infrastruktur in einzelnen Gegenden.

3. Die Bildung dreier Mietobergrenzen abhängig vom Bodenrichtwert im Vergleichsraum ist nicht zu beanstanden.

HESSISCHES-LAG – Urteil, 20 Sa 418/12 vom 20.12.2012

Gemäß § 15 Abs. 7 S. 4 BEEG muss der Arbeitgeber, falls er die beanspruchte Verringerung der Arbeitszeit ablehnen will, dies innerhalb von vier Wochen mit schriftlicher Begründung tun. Die die dringenden betrieblichen Gründe ausmachenden Tatsachen müssen eindeutig beschrieben werden, so dass der fragliche Lebenssachverhalt auch in einem Prozess (§ 15 Abs. 7 S. 5 BEEG) nicht zweifelhaft sein kann. Sie müssen so formuliert sein, dass die Arbeitenhmerin die Erfolgsaussichten einer Klage prüfen kann. Allein die Wiedergabe des Gesetztestextes genügt hierfür nicht. Der Arbeitgeber darf sich im Rechtsstreit nur auf die entgegenstehenden dringende betriebliche Gründe stützen, die er im Ablehnungsschreiben näher beschrieben hat. Es ist unzulässig, im Arbeitgerichtsprozess weitere entgegenstehende dringende betriebliche Gründe nachzuschieben. Fehlt eine schriftliche Begründung ganz, hat dies zur Folge, dass der Arbeitgeber im Prozess mit der Geltendmachung entgegenstehender dringender betrieblicher Gründe augeschlossen ist.

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 1137/12 vom 25.10.2012

Der Gemeinde steht bei der Festlegung des Grundsteuerhebesatzes ein weiter (kommunalpolitischer) Entschließungsspielraum zu. Das Gericht prüft nur, ob die Gemeinde die sich aus höherrangigem Recht ergebenden Grenzen dieses Entschließungsspielraums willkürfrei eingehalten hat.

Höherrangiges Recht schließt u.a. eine übermäßige oder gar erdrosselnde Belastung der Grundsteuerpflichtigen aus. Erdrosselnd ist die Grundsteuerbelastung, wenn sie allgemein und unter normalen Umständen zur Vernichtung der Steuerquelle selbst führt. Unterhalb dieser Grenze ist eine Grundsteuerbelastung übermäßig, wenn sie allgemein und unter normalen Umständen in Bezug auf die Finanzierungsfunktion von Steuern auf der einen und den besteuerten Gegenstand auf der anderen Seite außer Verhältnis steht.

Höherrangiges Recht schließt auch eine gleichheitswidrige Besteuerung aus. Gleichheitswidrig ist eine Besteuerung, wenn der Satzungsgeber innerhalb seines Zuständigkeitsbereichs ohne sachlichen Grund wesentlich Ungleiches gleich bzw. wesentlich Gleiches ungleich behandelt. Grundsteuer A, Grundsteuer B und Gewerbesteuer darf der Satzungsgeber als wesentlich ungleich auch so behandeln. Hebesätze anderer Kommunen liegen außerhalb des Zuständigkeitsbereichs des Satzungsgebers und binden ihn nicht.

Die Gemeinde handelt willkürfrei, wenn sie bei ihrer eigenverantwortlichen Abschätzung des Finanzbedarfs keine grob unsachlichen Entschließungskriterien tragend werden lässt oder gar den zu bestimmenden Hebesatz ohne jede Würdigung seiner Wirkung auf die Steuerpflichtigen "greift". Insofern hat der Satzungsgeber im Hinblick auf den gewählten Grundsteuerhebesatz die Aufgabe, die tatsächlichen Grundlagen der Besteuerung sorgfältig zu ermitteln und unter Abwägung aller betroffenen Interessen einen Grundsteuerhebesatz zu bestimmen.

LG-DETMOLD – Urteil, 10 S 211/11 vom 13.06.2012

Zur subjektiven Verhersehbarbeit eines möglichen Schadens in der Wohnung eines anderen Mieters, der durch Schmelzwasser auf dem Balkon der eigenen Mietwohnung entstanden sein kann.

OLG-FRANKFURT-AM-MAIN – Urteil, 17 U 134/11 vom 11.04.2012

Zur Aufgabe von Nießbrauchsrechten und Schenkungen zugunsten des Sohnes und des Enkelsohnes - Rangverhältnis von Unterhaltsansprüchen bei sodann nachfolgender Vermögenslosigkeit (§ 2 AnfG, § 826 BGB, § 812 BGB i. V. m. einem familienrechtlichen Vergleichsanspruch)

SG-GIESSEN – Urteil, S 29 AS 333/11 vom 19.03.2012

1. Das Konzept des Jobcenters Lahn-Dill erfüllt die Voraussetzungen der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts an ein schlüssiges Konzept zur Ermittlung der angemessenen Kosten der Unterkunft im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II.

SG-FREIBURG – Urteil, S 9 EG 4286/09 vom 07.02.2012

1. Die Berücksichtigung von Einkünften aus Gewerbebetrieb als Einkommen aus Erwerbstätigkeit bei der Berechnung des Elterngeldes verstößt auch dann nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes, wenn Gegenstand des Gewerbebetriebs die Erzielung von Miet- und Pachteinnahmen ist.

2. Das Verbot des Verlustausgleichs zwischen verschiedenen Einkommensarten bei der Elterngeldberechnung verstößt nicht gegen höherrangiges Recht.

LG-BERLIN – Urteil, 86 O 360/10 vom 30.11.2011

1. Der Anspruch auf Entschädigung gem. § 839 BGB i.V.m. Art. 34 GG wegen menschenrechtswidriger Unterbringung in einem zu kleinen Einzelhaftraum (5,25 m²) einer Justizvollzugsanstalt mit baulich nicht abgetrennter Toilette, im Anschluss an die Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes des Landes Berlin vom 03.11.2009 (184/07), ist anhand einer Gesamtschau aller konkreten Umstände, insbesondere der Größe des Haftraumes, der Gestaltung des Sanitärbereiches, aber auch der täglichen Einschlusszeiten und der Dauer der Unterbringung zu prüfen.

2. Die Inhaftierung des Klägers für einen Zeitraum von 134 Tagen in einem Einzelhaftraum von einer Größe von höchstens 5,3 m² mit einer nicht baulich, sondern allenfalls durch einen stabilen Kunststoffvorhang abgetrennten, im selben Raum befindlichen Toilette bei verstößt gegen das Gebot der menschenwürdigen Behandlung von Strafgefangenen gem. Art. 1, 2 GG.

3. Dem Kläger steht für diese amtspflichtwidrige Unterbringung - in Anlehnung an die Regelung des § 7 Abs. 3 StrEG - eine Entschädigung in Höhe von insgesamt 1.460,- ? zu, wobei die Höhe des Gesamtbetrages gemäß § 287 ZPO vom Gericht unter Berücksichtigung der entscheidenden Umstände geschätzt wird.

4. Auch vor der Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes des Landes Berlin vom 03.11.2009 (184/07) ist ein vorsatznahes Verschulden jedenfalls in Form eines Organisationsverschuldens zu bejahen, auch wenn in der Rechtsprechung Berliner Gerichte diesbezügliche Beschwerden anderer Inhaftierter zuvor zurückgewiesen wurden, weil schon zuvor in ober- und höchstrichterlichen Entscheidungen Maßstäbe für eine Entschädigung bei unzureichender Haftraumgröße festgelegt wurden.

5. Der Anspruch ist nicht nach § 839 Abs. 3 BGB ausgeschlossen, obgleich der Kläger kein förmliches Rechtsmittel eingelegt hat, weil Rechtsmittel nach § 108, 109 StVollzG nicht aussichtsreich gewesen wären. Hierfür ist darauf abzustellen, wie nach der wirklichen Rechtspraxis entschieden worden wäre; auf einen offensichtlich aussichtslosen Rechtsbehelf kann der Kläger nicht verwiesen werden. Der für die hypothetische Kausalität der jeweils nicht eingelegten Rechtsbehelfe darlegungs- und beweispflichtige Beklagte hätte insoweit auch darzulegen, aus welchen Gründen und von welchem Zeitpunkt an diese im Hinblick auf die Haftbedingungen des Klägers praktische Wirkung entfaltet hätten.

SG-STUTTGART – Urteil, S 20 AS 6617/10 vom 30.11.2011

Der Anspruch auf Leistungen zur Deckung der Bedarfe für Unterkunft und Heizung ist auch nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Ermittlung von Regelbedarfen und zur Änderung des Zweiten und Zwölften Buches Sozialgesetzbuch vom 24.3.2011 (BGBl. I S. 453) ein abtrennbarer Bestandteil des Arbeitslosengeldes II. Es handelt sich hierbei auch nach dem 1.1.2011 um einen eigenständigen, abtrennbaren Streitgegenstand, über den isoliert und unabhängig von den übrigen Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts entschieden werden kann.

VG-BERLIN – Urteil, 16 K 31.10 vom 24.11.2011

Zur Frage, ob bauliche Änderungen an Gebäuden, die den "bedingten Anforderungen" nach den Energieeinsparverordnungen zugerechnet werden (hier insbes.: Fassadendämmung gemäß § 9 Abs. 1 i.V.m. Anlage 3 Nr. 1 EnEV 2007/2009), auf Umständen i.S.v. § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat - und die deshalb zur Mieterhöhung ohne Zustimmung der Bewilligungsstelle berechtigen.

HESSISCHES-LSG – Urteil, L 1 AS 93/10 vom 24.11.2011

Kosten für einen notariellen Wohnungskaufvertrag sind keine Wohnungsbeschaffungskosten im Sinne des § 22 Abs. 3 Satz 1 SGB II.

Bei Leistungen nach § 22 Abs. 3 SGB II handelt es sich um lediglich ergänzende Leistungen für den Grundbedarf des Wohnens, der im Blick auf das im Rahmen des SGB II bestehende Spannungsverhältnis zwischen akuter Existenzsicherung auf der einen Seite und der Vermögensbildung auf der anderen Seite gerade zu dieser hin abzugrenzen ist.

Kosten für einen notariellen Wohnungskaufvertrag hängen im Kern mit der Erzielung bzw. dem Erwerb von Eigentum zusammen und nur "bei Gelegenheit" mit der Beschaffung von Wohnraum.

LSG-NIEDERSACHSEN-BREMEN – Beschluss, L 15 AS 240/10 B ER vom 01.11.2011

Die regelmäßige Ausübung des elterlichen Umgangsrechts kann einen Wohnflächen-Mehrbedarf bei dem umgangsberechtigten Elternteil auslösen, die bei der Bemessung der angemessenen Kosten der Unterkunft gem. § 22 Abs. 1 SGB II zu berücksichtigen ist.

LSG-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, L 12 AS 5858/10 vom 30.09.2011

Tilgungsleistungen sind als Kosten der Unterkunft i.S.d. § 22 Abs. 1 SGB II zu berücksichtigen, wenn die Erbringung von Tilgungsleistungen notwendig ist, um die Eigentumswohnung weiter nutzen zu können und ohne Fortführung der Tilgung eine Aufgabe der Wohnung unvermeidlich wäre (Anschluss an BSG, Urteil vom 18. Juni 2008 - B 14/11b AS 67/06 R - SozR 4-4200 § 22 Nr 13). Finanzierungskosten einschließlich der Tilgungsleistungen können insgesamt vom Grundsicherungsträger nur bis zu der Höhe übernommen werden, die er auch bei einer angemessenen Mietwohnung als Kosten der Unterkunft zu tragen hätte.

OLG-ZWEIBRUECKEN – Beschluss, 6 UF 81/11 vom 22.09.2011

Die Rentenkürzung durch den Versorgungsausgleich ist jedenfalls auch dann auszusetzen, wenn der gesetzliche Unterhaltsanspruch infolge der Kürzung nur wegen Geringfügigkeit entfiele.

LSG-NIEDERSACHSEN-BREMEN – Beschluss, L 15 AS 173/11 B ER vom 12.08.2011

1. Die in den Niedersächsischen Wohnraumförderungsbestimmungen - WFB 2003 - vorgesehene Erhöhung der angemessenen Wohnfläche für Alleinerziehende ist bei der Feststellung der angemessene Wohnfläche im Sinne des § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II zu berücksichtigen. Dies erfolgt, soweit in Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes in Ermangelung einer anderweitigen Datengrundlage auf die Tabelle zu § 12 WoGG abzustellen ist, durch die Hinzurechnung eines fiktiven Haushaltsmitglieds.2. Die Tabellenwerte zu § 12 WoGG sind um einen Sicherheitszuschlag von 10% zu erhöhen.

BSG – Urteil, B 14 AS 154/10 R vom 07.07.2011

Eine Abrechnung der Heizkosten nach der Heizkostenverordnung erfüllt nicht die Voraussetzungen für eine isolierte Erfassung der Kosten der Warmwasserbereitung.

BFH – Urteil, III R 91/08 vom 07.07.2011

Zur Vermietung bestimmte Wohnungen können auch dann fremden Wohnzwecken dienen, wenn sie während des Bindungszeitraums mehr als ein Jahr leer stehen.

BSG – Urteil, B 8 SO 19/09 R vom 14.04.2011

Zur Berücksichtigung einer mietvertraglich vereinbarten Betreuungspauschale bei der Übernahme der angemessenen Unterkunftskosten durch den Sozialhilfeträger.

LG-HEIDELBERG – Urteil, 5 S 87/10 vom 25.02.2011

1. Für das Vorliegen eines "Studentenwohnheims" im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB ist notwendig, aber auch ausreichend, wenn Wohnraum in hierfür bestimmten und geeigneten Gebäuden an Studenten auf der Grundlage eines institutionalisierten sozialen Förderkonzepts vermietet wird, nach dem die Wohnungsnot der Studenten gerade dadurch gelindert werden soll, dass ein planmäßiger zügiger Bewohnerwechsel eine möglichst gleichmäßige Versorgung der Studentenschaft mit Wohnheimplätzen verwirklicht. Die Rotation muss nach abstrakt-generellen Kriterien vom Träger gefordert und gehandhabt werden.

2. Dieses Förderkonzept muss sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen (z.B. § 2 Abs. 2 Studentenwerksgesetz in Verbindung mit der jeweiligen Satzung des Studentenwerks), entsprechender Selbstbindung (Stiftungs- oder Vereinssatzung, Gesellschaftsvertrag) oder doch einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben.

BSG – Urteil, B 14 AS 61/10 R vom 24.02.2011

1. Berücksichtigungsfähige Kosten für Unterkunft bei selbst genutzten Hausgrundstücken sind auch solche einmaligen Aufwendungen, die tatsächlich und untrennbar mit der Nutzung des Hausgrundstücks verbunden sind (hier: Kanalanschlusskosten).

2. Bei der Prüfung der Angemessenheit der Unterkunftskosten für ein selbst genutztes Hausgrundstück sind die im Kalenderjahr anfallenden, berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten mit der im örtlichen Vergleichsraum abstrakt angemessenen Jahresnettokaltmiete zu vergleichen.

VG-BERLIN – Urteil, 16 A 171.08 vom 20.01.2011

Der Rahmenvertrag des Landes Berlin mit verschiedenen Investoren über die städtebauliche Entwicklung in Buchholz-West, südlicher Teilbereich, vom 12. Dezember 1994 begründet keine Ansprüche der Förderungsnehmer auf die Gewährung einer Anschlussförderung nach Auslaufen der 15jährigen Grundförderung

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Beschluss, 1 ME 209/10 vom 03.01.2011

Die Legalisierungswirkung einer Baugenehmigung kann auch dann andauern, wenn die genehmigte Nutzung mehr als 6 Jahre unterbrochen worden ist (Fortführung der Senatsrechtsprechung, B. v. 20.7.2009 - 1 LA 103/07 -, NVwZ-RR 2009, 910 = BauR 2009, 1887).

BFH – Urteil, IX R 20/09 vom 20.10.2010

Es ist europarechtlich nicht geboten, einem unbeschränkt Steuerpflichtigen mit Wohnsitz im Inland Eigenheimzulage für ein Zweitobjekt im EU-Ausland zu gewähren   .


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