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Mietrückstände

Entscheidungen der Gerichte

LSG-DER-LAENDER-BERLIN-UND-BRANDENBURG – Beschluss, L 28 B 269/07 AS ER vom 22.03.2007

Bei der Prüfung, ob Mietrückstände nach § 22 Abs. 5 Satz 2 SGB II zu übernehmen sind, ist auch bei neu in den Bezug tretenden Leistungsberechtigten nur die Übernahme von Mietschulden gerechtfertigt, die der Sicherung einer im Sinne des Abs. 1 kostenangemessenen Unterkunft dienen (entgegen LSG Niedersachsen-Bremen, Beschluss vom 26. Oktober 2006 - L 9 AS 529/06 ER). Die Verpflichtung zum langfristigen Erhalt unangemessen teurer Wohnungen lässt sich § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II nicht entnehmen.

BSG – Urteil, B 4 AS 132/11 R vom 16.05.2012

Wird ein Betriebskostenguthaben vom Vermieter in voller Höhe gegen Mietrückstände aufgerechnet, so mindern sich die Aufwendungen für Unterkunftskosten im Folgemonat nicht, wenn der Leistungsberechtigte das Guthaben aus Rechtsgründen nicht realisieren kann.

LSG-NIEDERSACHSEN-BREMEN – Beschluss, L 9 AS 529/06 ER vom 26.10.2006

Bei der Prüfung, ob Mietrückstände nach § 22 Abs. 5 Satz 2 SGB II zu übernehmen sind, kommt es bei neu in den Bezug tretenden Leistungsberechtigten nicht darauf an, ob die Wohnung angemessen im Sinne des Grundsicherungsrechts ist.

AG-WIESBADEN – Beschluss, 93 C 6798/10 vom 04.03.2011

Die Verteidigung eines Mieters gegen eine Räumungsklage, die nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wegen Zahlung sämtlicher Mietrückstände innerhalb der Schonfrist unwirksam wurde, bietet keine Erfolgsaussicht, wenn der Vermieter den Rechtsstreit anschließend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Beschluss, 4 ME 19/03 vom 10.01.2003

Es kann im Sinne des § 15 a BSHG gerechtfertigt sein, Mietrückstände zur Sicherung der Unterkunft und Stromkostenrückstände zur Abwehr oder Aufhebung einer Stromsperre auch zum wiederholten Mal zu übernehmen, wenn der Hilfesuchende diesmal eine intensive sozialpädagogische Betreuung in Anspruch nimmt und konkrete Vorkehrungen trifft, um seine finanziellen Verpflichtungen künftig regelmäßig und pünktlich zu erfüllen.

LSG-NIEDERSACHSEN-BREMEN – Beschluss, L 7 AS 456/09 B ER vom 23.06.2009

Ein Eilantrag auf Übernahme von Kosten für Unterkunft und Heizung setzt in der Regel nicht voraus, dass Mietrückstände aufgetreten sind oder eine Wohnraumkündigung droht.

OLG-KOELN – Urteil, 19 U 182/98 vom 07.05.1999

1. Vereinbaren Vermieter und Mieter, dass in der vermieteten Werkstatt befindliche "Waren oder Werkzeuge" des Mieters in den Besitz des Vermieters übergehen sollen, dann wird davon ein Kundenmotor nicht erfaßt, der sich zwecks Zusammenbau mit anderen Autoteilen in der Werkstatt befindet. An dem Motor besteht auch kein Vermieterpfandrecht.

2. Streiten Vermieter und Mieter darüber, ob dem Vermieter wegen Mietrückständen ein Sicherungsrecht an einem in den Mieträumen befindlichen Kundenmotor zusteht, und erklärt sich ein Dritter bereit, den Motor zunächst zu verwahren, dem Vermieter aber den Besitz einzuräumen, wenn der Mieter die Mietrückstände bis zu einem bestimmten Termin nicht begleicht, dann hat der Vermieter nach Fristablauf keinen Herausgabeanspruch gegen den Dritten, wenn feststeht, dass der Vermieter kein Recht auf Befriedigung seiner Mietforderung durch Verwertung des Motors hat. Das Bestehen eines solchen Rechts ist Geschäftsgrundlage der Vereinbarung mit dem Dritten.

OLG-KOELN – Urteil, 19 U 139/95 vom 15.03.1996

Keine Zustimmung des Verwalters zum Verkauf einer Eigentumswohnung bei ernsthaften Zweifeln an der Solvenz des Käufers BGB §§ 145 ff, 282, WEG § 12 1. Ein Käufer, der das Kaufangebot des Verkäufers in einer notariellen Urkunde ,vollen Umfangs" annimmt, unterwirft sich damit der im Kaufangebot geforderten sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde, auch wenn eine ausdrückliche Erklärung hierzu fehlt. 2. Ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung ist schwebend unwirksam, solange die vereinbarte Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (hier des Verwalters) nach § 12 I WEG nicht erteilt ist. 3. Die Zustimmung darf nach § 12 II WEG versagt werden, wenn begründete Zweifel daran bestehen, daß der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft obliegenden finanziellen Verpflichtungen nicht ordnungsgemäß erfüllen wird. Das kann z.B. der Fall sein, wenn der Erwerber als bisheriger Mieter der Eigentumswohnung mehrfach über Monate hinweg Mietrückstände hat auflaufen lassen. 4. Der veräußernde Wohnungseigentümer muß der Gemeinschaft (dem Verwalter) als Entscheidungsgrundlage jede ihm mögliche Information über den Erwerber erteilen oder diesen zur Selbstauskunft veranlassen. 5. Der Erwerber, der den Veräußerer auf Schadenersatz wegen Nichterfüllung des Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung in Anspruch nimmt, muß darlegen und beweisen, daß die Gemeinschaft (der Verwalter) die Zustimmung zur Veräußerung bei vertragsgerechtem Verhalten des Veräußerers hätte erteilen müssen.

BAYERISCHES-LSG – Beschluss, L 16 AS 61/13 B ER vom 19.03.2013

Einstweilige Anordnung, Leistungen für Unterkunft und Heizung, Anordnungsgrund besteht auch schon vor Erhebung der Räumungsklage; es ist regelmäßig nicht zumutbar, einen zivilrechtlichen Kündigungsgrund entstehen zu lassen.

LSG-BADEN-WUERTTEMBERG – Beschluss, L 2 AS 842/13 ER-B vom 13.03.2013

Die wiederholte zweckwidrige Mittelverwendung (hier für Mietzahlungen) spricht dafür, dass der Leistungsempfänger bewusst die Miete nicht zahlt im Vertrauen darauf, dass Rückstände später übernommen werden. In einem solchen Fall sozialwidrigen Herbeiführens von Mietrückständen trotz ausreichender Mittel erscheint eine Hilfegewährung nicht gerechtfertigt ( Anschluss an LSG Baden-Württemberg, Beschluss vom 1. März 2011 - L 12 AS 622/11 ER-B m. Hinweis auf LSG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 27. Dezember 2010 - L 3 AS 557/10 B ER -)

BAYERISCHES-LSG – Beschluss, L 16 AS 47/13 B ER vom 27.02.2013

Zur Bestimmung des Beschwerdewerts nach § 172 Abs. 3 Nr. 1 SGG ist auf den Zeitpunkt des Erlasses des erstinstanzlichen Beschlusses abzustellen, da zu diesem Zeitpunkt formelle Rechtskraft eintritt.Eine Zulassung der Beschwerde im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes ist gesetzlich nicht vorgesehen.

BAYERISCHES-LSG – Beschluss, L 7 AS 882/12 B ER vom 21.01.2013

Ob für die Übernahme von Mietschulden ein Anordnungsgrund für eine einstweilige Anordnung besteht, erfordert eine Abwägung der Umstände des Einzelfalls. Ob eine Räumungsklage vorliegt, ist nur ein Kriterium dieser Abwägung.Eine Übernahme von Mietschulden kann gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine Wohnraumkündigung unwirksam machen. Ein Dritter kann aber - abgesehen von Todesfällen, §§ 563, 564 BGB - in einen bestehenden Mietvertrag nur mit Zustimmung des Vermieters eintreten.Die Rechtsprechung des BSG zur Angemessenheitsgrenze bei den Kosten der Unterkunft für den Fall, dass kein schlüssiges Konzept vorliegt, ist ab 01.01.2009 auf § 12 Wohngeldgesetz übertragbar. Maßstab ist dann der einschlägige Tabellenwert zu § 12 WoGG plus 10 % Zuschlag. Hinzu kommen die Heizkosten, die von § 12 WoGG nicht erfasst werden.

BAYERISCHES-LSG – Beschluss, L 7 AS 884/12 B PKH vom 08.01.2013

Ob bei Mietschulden für eine einstweilige Anordnung ein Anordnungsgrund besteht, erfordert eine Abwägung der Umstände des Einzelfalls. Eine Räumungsklage ist dafür nicht in jedem Fall erforderlich.Die Rechtsprechung des BSG zur Angemessenheitsgrenze bei den Kosten der Unterkunft für den Fall, dass kein schlüssiges Konzept vorliegt, ist ab 01.01.2009 auf § 12 Wohngeldgesetz übertragbar. Maßstab ist dann der einschlägige Tabellenwert zu § 12 WoGG plus 10 % Zuschlag. Hinzu kommen die Heizkosten, die von § 12 WoGG nicht erfasst werden.

KG – Urteil, 8 U 246/11 vom 17.12.2012

1. Die Räumungsfrist nach § 721 ZPO kann auch gewährt werden, wenn die tatsächliche Wohnnutzung Gegenstand eines gewerblichen Mietverhältnisses ist (hier: Wohnheim für kranke bzw. betreuungsbedürftige Menschen).

2. Es bestehen keine Bedenken dagegen, je nach Lage des Falles die Räumungsfrist dahin auszugestalten, dass sie sich unter der Bedingung der rechtzeitigen Zahlung der Nutzungsentschädigung jeweils um einen Monat (bis zum festgesetzten Endtermin) verlängert.

LSG-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, L 2 AS 5209/11 vom 21.11.2012

1. Ob ein wirksames Mietverhältnis zwischen Verwandten vorliegt und ob der Leistungsberechtigte einer wirksamen, nicht dauerhaft gestundeten Mietforderung ausgesetzt ist, beurteilt sich nach den tatrichterlichen Feststellungen der Umstände des jeweiligen Einzelfalls (BSG, Urteile vom 3.3.2009 - B 4 AS 37/08 R und 7.5.2009 - B 14 AS 31/07 R).

2. Nicht jedes ernstliche Geldverlangen des Verwandten ist auch ein ernstliches Mietzinsverlangen. Entscheidend ist, ob die wesentlichen Vertragsinhalte eines Mietvertrages nach § 535 BGB vorliegen.

BGH – Urteil, XII ZR 151/10 vom 19.09.2012

Die Erbengemeinschaft kann mit Stimmenmehrheit einen der Teilhaber zur Einziehung einer Nachlassforderung ermächtigen, sofern dies einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (im Anschluss an Senatsurteile BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 und vom 20. Oktober 2010 - XII ZR 25/09 - NJW 2011, 61).

BGH – Urteil, VIII ZR 138/11 vom 11.07.2012

Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35).

OLG-FRANKFURT-AM-MAIN – Urteil, 2 U 132/11 vom 04.11.2011

1. Die Begrenzung einer gesamtschuldnerischen Mithaftung auf einen nur der Höhe nach beschränkten Teil der insgesamt höheren Schuld ist bereits im Tenor der Entscheidung auszudrücken; sie ist nicht erst im Rahmen eines möglichen Zwangsvollstreckungsverfahrens einzuwenden.

2. Die vereinbarte anteilige Mitschuld für eine insgesamt höhere Schuld konkretisiert sich erst mit einer tatsächlich geleisteten Zahlung auf die betreffende anteilige hiermit erfüllte Schuld.

LSG-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, L 12 AS 2016/11 vom 21.10.2011

Eine Direktzahlung der Unterkunftskosten an den Vermieter ist bei konkreter Gefahr der zweckwidrigen Mittelverwendung geboten. Ob der Grundsicherungsträger auch bei einer geltend gemachten Mietminderung berechtigt ist, eine Direktzahlung an den Vermieter vorzunehmen, bedarf vorliegend keiner Entscheidung.

LSG-BADEN-WUERTTEMBERG – Beschluss, L 12 AS 4216/11 ER-B vom 17.10.2011

Eine Übernahme von Mietschulden ist nicht gerechtfertigt, wenn trotz Schuldenübernahme der Erhalt der Wohnung langfristig nicht gesichert werden kann. Dies ist der Fall, wenn die Leistungsberechtigten in einer unangemessen teuren Unterkunft leben.

LAG-DUESSELDORF – Urteil, 12 Sa 964/11 vom 21.09.2011

Der Arbeitnehmer, der sich in Verbraucherinsolvenz befindet, darf ohne Zustimmung des Treuhänders das in einer Änderungskündigung enthaltene Angebot seines Arbeitgebers zur Absenkung von Arbeitszeit und Arbeitsvergütung annehmen, auch wenn sich dadurch der pfändbare Teil seines Arbeitseinkommens verringert. Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich die Änderung der Vergütung als Folge der Neubestimmung des Synallagmas des Arbeitsverhältnisses darstellt.

AG-BUEHL – Urteil, 3 C 359/08 vom 29.08.2011

1. Ein zur Mietminderung führender Mangel der Mietsache liegt grundsätzlich auch dann vor, wenn eine Beschädigung der Mietsache auf ein Verschulden des Mieters zurückzuführen ist.

2. In einem solchen Fall ist der Verursachungsanteil des Mieters bei der Bestimmung der Minderungsquote zu berücksichtigen.

3. Zur analogen Anwendung des § 254 BGB bei nur teilweise durch eine Pflichtverletzung des Mieters verursachten Rechtsverfolgungskosten.

4. Zu den Voraussetzungen an die Darlegung eines aufgrund verspäteter Rückgabe der Mietsache entstandenen Vorenthaltungsschadens.

LSG-BADEN-WUERTTEMBERG – Beschluss, L 3 AS 1261/11 ER-B vom 05.05.2011

Entscheidet der Grundsicherungsträger (formal) im Wege eines Verwaltungsaktes, die Kosten für Unterkunft und Heizung nach § 22 Abs. 7 SGB II direkt an den Vermieter zu zahlen, so ist einstweiliger Rechtsschutz nach § 86b Abs. 1 SGG zu gewähren. Widerspruch und Anfechtungsklage haben gem. § 86a Abs. 1 SGG aufschiebende Wirkung. § 39 Nr. 1 SGB II in der ab dem 01.04.2011 geltenden Fassung findet keine Anwendung, da die Direktzahlung den Anspruch des erwerbsfähigen Leistungsberechtigten dem Grunde nach unberührt lässt.

SG-KARLSRUHE – Urteil, S 15 AS 2985/09 vom 19.04.2011

Mindert der Alg II-Empfänger die Miete, darf der Grundsicherungsträger grundsätzlich die Miete nicht ungemindert an den Vermieter gemäß § 22 Abs. 4 SGB II direkt auszahlen, sondern lediglich die Leistungen für die Unterkunft und Heizung entsprechend dem Maß der Minderung zu reduzieren.

LSG-DER-LAENDER-BERLIN-UND-BRANDENBURG – Beschluss, L 14 AS 218/11 B ER vom 15.04.2011

Für einen Freigänger, dessen Haftentlassung nicht sicher abzusehen ist, sind Unterkunftskosten zur Erhaltung der Wohnung weder nach den Vorschriften des SGB II noch SGB XII zu übernehmen; Haftdauer ca. 10 Monate.

LSG-BADEN-WUERTTEMBERG – Beschluss, L 12 AS 622/11 ER-B vom 01.03.2011

Bei sozialwidrigem Herbeiführen von Mietrückständen trotz ausreichender Mittel ist deren Übernahme nach § 22 Abs. 5 SGB II nicht gerechtfertigt.

SG-KARLSRUHE – Urteil, S 17 AS 5518/08 vom 11.01.2011

1. Überweisung der Miete an den Vermieter durch den Grundsicherungsträger ist keine Zusicherung und begründet keinen eigenen Anspruch des Vermieters auf Mietzahlungen, Renovierungskosten und Schadensersatz.

2. Keine Fürsorgepflicht des Grundsicherungsträgers, Leistungsempfänger dazu anzuhalten, die von ihnen bewohnten Wohnungen sauber und aufgeräumt zu halten und die Mietwohnung nicht zu beschädigen

HESSISCHES-LSG – Beschluss, L 7 SO 134/10 B ER vom 09.11.2010

1. Mietschulden nach § 34 SGB XII sind nicht zu übernehmen, wenn für die Zukunft zu erwarten ist, dass die Wohnung nicht erhalten bleiben kann. Das ist anzunehmen, wenn die Miete die Angemessenheitsgrenze nach § 29 Abs. 1 S. 2 SGB XII übersteigt und der Hilfebedürftige aus persönlichen oder finanziellen Gründen nicht in der Lage sein wird, den darüber liegenden Betrag aus dem Regelsatz zu bestreiten.

2. Unter den Voraussetzungen der Ziffer 1 sind auch Erhaltungshilfen für die bisherige Wohnung nach § 67 SGB XII ausgeschlossen.

3. Ob zur Beschaffung einer anderen Wohnung Hilfen nach § 67 SGB XII zu gewähren sind, ist gesondert zu entscheiden.

SG-STADE – Beschluss, S 28 AS 724/10 ER vom 08.10.2010

Ob ein Anpsruch auf Kosten der Unterkunft für mehrere Wohnungen besteht, ist nach funktionalen Kriterien zu beurteilen.

LG-BONN – Beschluss, 6 T 144/10 vom 09.07.2010

Hat der Mieter nicht selbst alles ihm obliegende getan, um pünktliche Mietzahlung durch die ARGE zu gewährleisten, kann er sich auf Unpünktlichkeit der Zahlungen der ARGE nicht berufen, kommt vielmerh dadurch in Verzug.


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