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Mietrecht

Entscheidungen der Gerichte

OLG-FRANKFURT-AM-MAIN – Urteil, 2 U 143/11 vom 23.03.2012

Bei einer Vereinbarung im Mietvertrag, dass die monatlichen Zins- und Tilgungsleistungen, welche der Mieter für das Mietobjekt an das dieses Objekt finanzierende Kreditinstitut zu leisten hat, auf die jeweilige Mietzinsforderung anzurechnen sind, handelt es sich um eine Vorausverfügung über den Mietzins. Sie ist dem Zwangsverwalter gegenüber nur nach Maßgabe des § 1124 Abs. 2 BGB wirksam. Die Leistungen begründen nicht wie ein Baukostenzuschuss erst den Wert der von dem Mieter erbrachten Leistungen.

AG-DIEBURG – Urteil, 20 C 29/12 vom 23.04.2012

Anforderungen an den Nachweis der Unzumutbarkeit nach § 574 BGB bei einer 82 Jahre alten Mieterin. Das Mietverhältnis verlängert sich bei einer 82-jährigen Mieterin nach Eigenbedarfskündigung auf unbestimmte Zeit, wenn die Mieterin altersgemäße Gebrechen plausibel durch ärztliche Zeugnisse darlegt.

AG-HANAU – Urteil, 37 C 244/10 vom 11.04.2012

Inhaltliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung kann der Mieter in der Regel nur dann substantiiert geltend machen, wenn er Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege genommen hat und sich auf diese konkret bezieht.Zu den Anforderungen an die Substantiierungspflicht des Mieters bei der Geltendmachung einer mangelbedingten Mietminderung.

OLG-HAMM – Urteil, I-28 U 166/11 vom 10.05.2012

Zum Erklärungswert des Verhaltens des Wohnraumvermieters als „vorbehaltlose Abnahme“ bei Rückgabe einer Mietwohnung, die mit Feststellung des Zustands verbunden ist.

AG-MANNHEIM – Urteil, 9 C 77/12 vom 23.03.2012

1. Jedenfalls drei vorbehaltlose Zahlungen der erhöhten Grundmiete sind selbst dann als konkludente Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zu werten, wenn von zwei Mietern nur noch einer in der streitgegenständlichen Wohnung wohnt und nicht eindeutig zugeordnet werden kann, welcher der Mieter die Zahlungen geleistet hat. Denn in einer solchen Situation wäre die Berufung des nicht zahlenden Mieters darauf, er habe der Mieterhöhung nie zugestimmt, jedenfalls rechtsmissbräuchlich und daher unbeachtlich.

2. Klagt darauf der Vermieter trotzdem auf Zustimmung zur Mieterhöhung, so fehlt der Klage das Rechtsschutzbedürfnis (gegen LG Berlin ZMR 2007, 196).

LG-HEIDELBERG – Urteil, 5 S 95/11 vom 17.02.2012

1. Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann nach § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB nur auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde, nicht aber auf den einer nicht vergleichbaren Gemeinde Bezug genommen werden. Das Mieterhöhungsverlangen ist deshalb mangels Begründung unwirksam, wenn die beiden Gemeinden offensichtlich nicht vergleichbar sind. Für diesen Vergleich kommt es auf die Gebietskörperschaften in ihrer Gesamtheit an. Unerheblich ist hingegen, ob einzelne Gemeindeteile der Nachbargemeinde vergleichbar sind, jedenfalls wenn der Mietspiegel der Nachbargemeinde sich über deren gesamtes Gemeindegebiet erstreckt.

2. Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann nicht auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden, der für die fragliche Wohnfläche ("Großwohnungen") keine Tabellenwerte ausweist. Daran ändert sich auch nichts, wenn durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel über Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus begründet werden soll.

KG – Urteil, 8 U 124/11 vom 16.02.2012

Die vom Vermieter im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung geschuldete Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich in der Regel an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Nebenkostenpositionen zu orientieren. Denn regelmäßig kann der Mieter nur unter Einhaltung dieser im Mietvertrag strukturell vorgegebenen Aufgliederung in der Abrechnung selbstständig und in der gebotenen einfachen Weise erkennen, ob auch nur solche Kosten in der Abrechnung berücksichtigt worden sind, die er nach dem Mietvertrag schuldet und ob und in welcher Höhe Kosten im Bereich der jeweils auf ihn abgewälzten Kostenarten im Abrechnungszeitraum angefallen sind.

LG-AACHEN – Beschluss, 6 T 101/11 vom 23.01.2012

Die Vorraussetzungen des § 14 Abs. 1 Satz 2 InsO sind nur dann erfüllt, wenn ein vorausgegangenes Insolvenzverfahren abgeschlossen ist.

BGH – Urteil, VIII ZR 262/09 vom 21.12.2011

Um die Lieferung von Fernwärme handelt es sich nur dann, wenn der Energieversorger/Energiedienstleister hohe Investitionen vorzunehmen hat, um seine Vertragspflicht zur Wärmelieferung erfüllen zu können. Hieran fehlt es regelmäßig, wenn der Energieversorger/Energiedienstleister sich im Wesentlichen lediglich dazu verpflichtet, eine bereits vorhandene, im Eigentum des Kunden stehende funktionstüchtige Heizungsanlage für ein symbolisches Entgelt anzupachten, zu warten und zu betreiben (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25. Oktober 1989 - VIII ZR 229/88, BGHZ 109, 118; vom 15. Februar 2006 - VIII ZR 138/05, NJW 2006, 1667).

AG-STUTTGART – Beschluss, 32 C 5130/11 vom 20.12.2011

Die bloße Angabe eines Mietspiegelfeldes reicht grundsätzlich und auch beim Stuttgarter Mietspiegel zur Begründung der Mieterhöhung nach § 558 a Abs. 1 BGB nicht aus. Eine Nachbesserung der Begründung setzt die Zustimmungsfrist des §§ 558 b Abs. 2 BGB erstmals in Gang. Stimmt der Mieter der Mieterhöhungserklärung innerhalb der dann laufenden Frist zu, ist der Rechtsstreit erledigt und die Klägerseite hat die Verfahrenskosten zu tragen.

AG-STUTTGART – Beschluss, 32 C 5132/11 vom 20.12.2011

Die bloße Angabe eines Mietspiegelfeldes reicht grundsätzlich und auch beim Stuttgarter Mietspiegel zur Begründung der Mieterhöhung nach § 558 a Abs. 1 BGB nicht aus. Eine Nachbesserung der Begründung setzt die Zustimmungsfrist des §§ 558 b Abs. 2 BGB erstmals in Gang. Stimmt der Mieter der Mieterhöhungserklärung innerhalb der dann laufenden Frist zu, ist der Rechtsstreit erledigt und die Klägerseite hat die Verfahrenskosten zu tragen.

BGH – Urteil, VIII ZR 206/10 vom 07.12.2011

a) Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat.

b) Zur Verpflichtung eines Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), die vom Voreigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten.

AG-STUTTGART – Beschluss, 32 C 5131/11 vom 30.11.2011

Die bloße Angabe eines Mietspiegelfeldes reicht grundsätzlich und auch beim Stuttgarter Mietspiegel zur Begründung der Mieterhöhung nach § 558 a Abs. 1 BGB nicht aus. Eine Nachbesserung der Begründung setzt die Zustimmungsfrist des §§ 558 b Abs. 2 BGB erstmals in Gang. Stimmt der Mieter der Mieterhöhungserklärung innerhalb der dann laufenden Frist zu, ist der Rechtsstreit erledigt und die Klägerseite hat die Verfahrenskosten zu tragen.

OLG-HAMM – Urteil, I-28 U 196/10 vom 24.11.2011

1. Klagt eine (nicht existente) Einmann-GbR, ist die falsche Parteibezeichnung regelmäßig dahingehend zu berichtigen, dass der betreffende „Einpersonengesellschafter“ richtige Partei des Rechtsstreits ist.

2 . Vereinbaren zwei Rechtsanwälte in einem Untermietvertrag über Kanzleiräume, dass für den Fall unüberbrückbarer Differenzen zunächst eine Schlichtung durch die zuständige Anwaltskammer versucht werden soll, kann die auf Zahlung rückständiger Untermiete gerichtete Klage trotz unterbliebener Schlichtung durch die Anwaltskammer zulässig sein, wenn in zweiter Instanz ein richterlicher Mediationsversuch unternommen worden ist.

BGH – Urteil, XII ZR 210/09 vom 23.11.2011

a) Zur Rechtsnatur einer Garagengemeinschaft nach § 266 ZGB-DDR.

b) Für die Kündigung eines mit einer Außen-GbR abgeschlossenen Mietvertrages genügt es, wenn sich aus der Kündigungserklärung entnehmen lässt, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft gekündigt werden soll und die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht.

c) Das gilt auch dann, wenn den Gesellschaftern die Vertretungsbefugnis gemeinschaftlich zusteht.

AG-MANNHEIM – Urteil, 9 C 440/11 vom 21.11.2011

1. Erklärt der Beklagte die unbedingte Aufrechnung mit einer urkundlich bewiesenen Gegenforderung welcher der Kläger schlüssige Gegeneinwendungen entgegensetzt, die er nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln beweisen kann, dann ist die Klage durch Prozessurteil als in der gewählten Prozessart unstatthaft abzuweisen.

2. Unstreitige oder zugestandene Tatsachen bedürfen nicht des Urkundenbelegs. Dies gilt jedoch nur für die Fälle, in denen Lücken in der Beweisführung gefüllt werden. Ohne jede Urkunde ist eine Verteidigung im Urkundenprozess nicht statthaft.

LG-STUTTGART – Urteil, 13 S 41/11 vom 26.10.2011

1. Sind zwischen Vermieter und Mieter zwei Mieterhöhungen im Streit, wovon die zweite auf die erste aufbaut, kann über die erste ohne Verletzung des Prinzips der Widerspruchsfreiheit regelmäßig kein Teilurteil ergehen.

2. Erhöht ein Vermieter entgegen § 558b BGB die Miete ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters und zieht, ohne den Rechtsweg zu beschreiten, vom Konto des Mieters unabgesprochen die erhöhte Miete ein, ist in dem Schweigen des Mieters auch dann keine (konkludente) Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen zu sehen, wenn der Mieter die unerlaubten Abbuchungen längere Zeit widerspruchslos hinnimmt.

3. Der bereicherungsrechtliche Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der unerlaubten Abbuchungen des Vermieters ist nicht allein durch längeres Schweigen verwirkt. Auch für diesen Anspruch gelten die allgemeinen Grundsätze des Zusammenwirkens von Zeit- und Umstandsmoment.

OLG-DRESDEN – Urteil, 13 U 1179/10 vom 19.10.2011

Der Insolvenzverwalter ist berechtigt, bei Auskehr des Verwertungserlöses (§ 170 Abs. 1 InsO) für Gegenstände, die dem Vermieterpfandrecht unterliegen, nach § 366 Abs. 1 BGB zu bestimmen, dass zunächst die Mietzinsforderungen des Vermieters getilgt werden sollen, die als Masseverbindlichkeiten zu berichtigen sind und sodann erst offene Mietzinsinsolvenzforderungen.

BGH – Urteil, VIII ZR 294/10 vom 28.09.2011

Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen "abstrakten" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.

BGH – Urteil, VIII ZR 242/10 vom 28.09.2011

a) Der Klageantrag auf Duldung der Modernisierung einer Mietwohnung ist hinreichend bestimmt, wenn der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werden.

b) Ist eine Mietwohnung von einer Bruchteilsgemeinschaft vermietet, kann die von der Bruchteilsgemeinschaft beanspruchte Duldung einer Wohnungsmodernisierung gemäß § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB auch von einzelnen ihrer Mitglieder aus eigenem Recht klageweise durchgesetzt werden.

c) Eine nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken.

AG-KEHL – Urteil, 3 C 20/10 vom 23.09.2011

Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Zugang zu den Messeinrichtungen von Verbrauchsstoffen (hier Wasserzähler), über die nach § 556 Abs. 3 BGB abzurechnen ist. Er kann deshalb Mietzahlungen nicht nach § 273 BGB zurückhalten, wenn ihm der Zugang vom Vermieter verweigert wird.

KG – Urteil, 8 U 141/11 vom 12.09.2011

Zur Durchsetzung der Betriebspflicht durch einstweilige Verfügung

KG – Beschluss, 8 U 170/10 vom 25.07.2011

Die Klausel, wonach der Mieter gegenüber dem Mietzins mit seiner Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht nur ausüben kann, wenn er dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses dem Vermieter schriftlich angekündigt hat, ist wirksam. Ein solche Vorankündigungsklausel gilt aber nicht mehr, wenn das Mietverhältnis beendet ist und das Mietobjekt geräumt und herausgegeben ist und nur noch wechselseitige Ansprüche abzurechnen sind ( im Anschluss an BGH NJW- RR 1988,329).

BGH – Urteil, XII ZR 189/09 vom 13.07.2011

a) Das Rauchverbot in § 7 Abs. 1 Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz stellt keinen Mangel einer verpachteten Gaststätte dar.

b) Der Verpächter ist nicht verpflichtet, auf Verlangen des Pächters durch bauliche Maßnahmen die Voraussetzungen zu schaffen, dass dieser einen gesetzlich vorgesehen Raucherbereich einrichten kann.

KG – Urteil, 8 U 9/11 vom 06.06.2011

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages über Gewerberaum als Mietzweck den "Betrieb eines Spielwaren- und Babyartikel Fachmarktes sowie Kinderbekleidung", so stellt die Lagerung und/oder der Verkauf von Silvesterfeuerwerksprodukten der Kategorie 2 einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar. Bei Silvesterfeuerwerksprodukten der Kategorie 2 handelt es sich nicht um Spielwaren.

AG-STUTTGART – Urteil, 37 C 5827/10 vom 24.05.2011

Die Belegung einer Mietwohnung mit einer Fläche von 64 qm mit acht Personen kann bei Hinzutreten weiterer Voraussetzungen eine Überbelegung darstellen und im Einzelfall eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen.

AG-HANAU – Urteil, 91 C 212/10 (91) vom 04.05.2011

Der Zwangsverwalter ist nach Aufhebung der Zwangsverwaltung auch dann nicht mehr berechtigt, Betriebskostenabrechnungen zu erstellen, wenn der relevante Abrechnungszeitraum in seine Bestellungszeit fällt.

AG-MELDORF – Beschluss, 81 C 1534/10 vom 12.04.2011

1. Der Wert einer Klage auf Feststellung, dass der Beklagte bis zur vollständigen Räumung einer Wohnung eine wiederkehrende Nutzungsentschädigung zu zahlen habe, bemisst sich nach § 9 ZPO auf 80% der für den Zeitraum von 42 Monaten geforderten Nutzungsentschädigung.

2. § 9 ZPO ist auch auf Rechte anzuwenden, die typischerweise nicht von Dauer sind.

Anschluss an OLG Stuttgart, 13 W 3/97 vom 07.02.1997; entgegen OLG Stuttgart vom 17.01.2011 zum Az. 5 U 158/10; RGZ 81, 373; BGHZ 36, 144; OLGR Nürnberg 2006, 318; KG, 12 W 46/05 vom 22.12.2005; KGR Berlin 2000, 234; OLGR Frankfurt 2004, 201; OLG Karlsruhe, MDR 1977, 407; vergleiche BVerfGK 6, 130; BVerfG, NJW 1996, 1531

LSG-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, L 12 AS 2404/08 vom 25.03.2011

Aufwendungen für Strom, der für den Betrieb einer Heizungsanlage benötigt wird, zählen zu den Kosten der Unterkunft und Heizung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II. Wird der Stromverbrauch der Heizungsanlage nicht gesondert mit einem Zähler erfasst, kann er geschätzt werden (§§ 202 SGG, 287 Abs. 2 ZPO). Unter Heranziehung mietrechtlicher Grundsätze zur Heizkostenabrechnung in einem Mietverhältnis kann aufgrund entsprechender Erfahrungswerte davon ausgegangen werden, dass die Kosten des Betriebsstroms für die Heizung (höchstens) 5% der Brennstoffkosten betragen.

LG-FREIBURG – Urteil, 3 S 348/10 vom 24.03.2011

1. Liegt der Sitz des Vermieters weit entfernt vom Ort der Mietwohnung (hier: über 400 km), ist der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Betriebskostenbelege am Ort des Mietobjekts zu erfüllen.

2. Auf die Übersendung von Fotokopien, gleich ob mit oder ohne Kostentragungspflicht, muss sich der Mieter regelmäßig nicht verweisen lassen.


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