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Mietrecht

Entscheidungen der Gerichte

OLG-CELLE – Urteil, 2 U 141/02 vom 18.12.2002

1. Für die Beantwortung der Frage, ob auf ein Mietverhältnis Wohnraummietrecht oder gewerbliches Mietrecht Anwendung finden muss, ist nicht maßgeblich, was für ein Vertragsformular die Parteien benutzt haben; vielmehr richtet sich diese Frage, allein danach, ob die Vermietung erfolgt ist, damit der Mieter selbst die Räume zum Wohnen benutzt, oder ob mit dem Mietvertrag die Weitervermietung an Dritte beabsichtigt ist.

2. Gewerbliches Mietrecht ist auch anzuwenden, wenn der Mieter eine Gemeinde ist, die mit dem Abschluss des Mietvertrages den Zweck verfolgt, den Mietgegenstand zur Deckung des Wohnraumbedarfs bestimmter Personen zu verwenden.

KG – Beschluss, 12 U 51/09 vom 17.06.2010

Bei Vorliegen eines Mischmietverhältnisses (hier: Mietgegenstand "Gewerbefläche im VHS/1. OG/rechts mit einer Gesamtfläche von ca. 159 qm" und Mietzweck "Betrieb einer Naturheilpraxis sowie einer Heilpraktikerschule sowie zu Teilen zu Wohnzwecken") richtet sich die Einordnung als Wohn- oder Gewerbemietverhältnis danach, in welchem Bereich das Mietverhältnis nach dem vereinbarten Vertragszweck und den Umständen des Einzelfalls seinen Schwerpunkt hat; steht im Vordergrund die Vermietung zu Zwecken, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgeblich.

Ist dem Mieter bei vorbehaltloser Annahme der Mietsache der Mangel (hier: Geräuschbelästigung) bekannt, kann er aus diesem Mangel keine Rechte herleiten, § 536 b Satz 3 BGB.

Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei Vertragsbeginn befand; daher hat er auch Umbauten (hier: Verbreiterung einer Tür) zu beseitigen, selbst wenn der Vermieter mit dem Umbau konkludent einverstanden war.

OLG-DUESSELDORF – Beschluss, I-10 U 2/09 vom 28.05.2009

BGB §§ 138, 242, 307, 398, 536, 546a, 551, 765

ZPO §§ 160 Abs. 2, 165, 279 Abs. 3, 285

1. Bei Vorenthaltung einer Mietsache, deren Mietwert im Augenblick der Beendigung des Mietverhältnisses gemindert war, richtet sich auch der Mindestbetrag des Schadens, den der Vermieter gemäß § 546 a BGB zu fordern berechtigt ist, nach der geminderten Miete.

2. Treffen die Parteien eines gewerblichen Mietvertrages nach Vertragsschluss die individuelle Regelung, „Für alle baurechtlichen Auflagen und öffentlichrechtlichen Genehmigungen, die für die Ausführung der von der Mieterin geplanten Nutzung (Unterstreichung durch den Senat) oder deren Umbauten erforderlich sind, hat der Mieter einzustehen.“, übernimmt der Mieter hiermit das Risiko, dass er die Mietsache wegen einer fehlenden öffentlichrechtlichen Nutzungsgenehmigung nicht nutzen kann.

3. Hat der Bürge auf erstes Anfordern gezahlt und seinen Rückforderungsanspruchs gegen den Gläubiger an einen Dritten und dieser wiederum an den Hauptschuldner abgetreten, hängt der Bestand des Rückzahlungsanspruchs davon ab, ob im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung der Sicherungsfall eingetreten ist.

4. Im gewerblichen Mietrecht kann eine Kaution in Höhe von sechs Monatsmieten auch formularmäßig vereinbart werden.

BRANDENBURGISCHES-OLG – Beschluss, 3 W 67/06 vom 02.04.2007

1. Bei Abweichung zwischen Urschrift und Ausfertigung eines Beschlusses ist allein die den Zustel-lungsempfänger belastende Ausfertigung maßgeblich.2. Eine einstweilige Verfügung auf Zurückschaffung von dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sachen auf das vermietete Grundstück sichert den Anspruch des Vermieters auf Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück (§ 562b Abs. 2 S. 1 BGB) nicht nur einstweilen, sondern stellt eine im einstweiligen Rechtsschutz allenfalls ausnahmsweise zulässige Erfüllung dar (vgl. Schmidt-Futterer, Lammel, Mietrecht, 9. Auflage 2007 BGB § 562 b RN 32; Boemke, in: Ber-ger, Einstweiliger Rechtsschutz im Zivilrecht, Kapitel 5, Rn. 118).3. Der Vermieter muss beweisen, dass die Sachen, an denen er ein Pfandrecht in Anspruch nimmt, vom Mieter eingebracht worden sind und ihm gehören (Anschluss an BGH, Urteil vom 20.03.1986 - IX ZR 42/85 = NJW 1986, 2426).4. Dem Vermieter kommt bei der Beurteilung des Mietereigentums an einer vom Vermieterpfandrecht erfassten Sache die Vermutung des § 1006 BGB, die nur zu Gunsten des Mieters eingreift, nicht zugute, wohl aber der Beweis des ersten Anscheins, wenn der Mieter die Sache bisher ständig wie eine eigene benutzt hat (vgl. Baumgärtel Handbuch der Beweislast im Privatrecht, Bd. 1, 2. Aufl. § 569 Rdnr 2 m.w.N.).5. Insoweit gelten ferner die Grundsätze der so genannten sekundären Darlegungslast: Macht der Vermieter an einem in der Mietsache befindlichen Gegenstand ein Pfandrecht geltend, so muss der Mieter substantiiert darlegen, wem die Sache gehört (Vgl. Blank, in: Blank-Börstinghaus, Miete, 2. Auflage, § 562 BGB Rn. 47).

LG-ESSEN – Urteil, 10 S 145/05 vom 01.09.2005

Mietrecht, einseitige Abänderung des Nebenkosten-Umlageschlüssels

VG-OSNABRUECK – Urteil, 3 A 84/99 vom 11.12.2003

Allein ein an die Einkommensverhältnisse anknüpfender Verdacht, der Mietvertrag solle nur die erfolgreiche Beantragung von Mietbeihilfe ermöglichen, aber ansonsten keine Rechte und Pflichten begründen, reicht für die Annahme der Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts noch nicht aus. Die Tatsache, dass der Kläger die vereinbarten Mietzinszahlungen mangels hinreichender eigener Einkünfte aus Einkommen oder Vermögen nur mit den Geldmitteln hätte bestreiten können, die ihm von seinen Eltern als Barunterhalt in Gestalt einer monatlichen Geldrente zugewandt hätten werden müssen, reicht nicht aus, um zu der rechtlichen Erkenntnis zu gelangen, der Kläger wäre kein Mieter von Wohnraum. Der Grundsatz der Vertragsfreiheit (§ 311 Abs. 1 BGB) macht die Wirksamkeit von Verträgen auch im Mietrecht weder von der wirtschaftlichen Abhängigkeit noch der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Vertragspartner abhängig. Auch die Verrechnung eines Mietentgelts mit Arbeitsleistungen des Wehr- oder Zivildienstpflichtigen seitens der Eltern steht der Annahme hinreichend verrechtlichter Beziehungen zu den Eltern nicht von vornherein entgegen. Vielmehr bedarf es einer bereits von der zuständigen Behörde zu leistenden Aufklärung und Würdigung der gesamten Lebensumstände im Einzelfall.

LG-ESSEN – Urteil, 10 S 491/98 vom 23.09.1999

Mietrecht, Mängelgewährleistung durch Küchengerüche

LG-FREIBURG – Urteil, 3 S 368/12 vom 21.03.2013

Der Zweck des § 575 BGB verbietet dessen Anwendung auf Mietverhältnisse, die auf Lebenszeit des Mieters geschlossen sind. Jedenfalls kann es treuwidrig sein, wenn sich der Vermieter auf die Unwirksamkeit eines solchen Vertrages beruft.

AG-WIESBADEN – Beschluss, 92 C 4921/12 vom 12.03.2013

Dem Schriftformerfordernis des §§ 568 Abs. 1 BGB wird die Übersendung einer Kopie eines Schriftsatzes, der mittels EGVP (elektronisches Gerichts- und Verwaltungspostfach) eingereicht wird, nicht gerecht.

OLG-HAMM – Urteil, 10 U 109/12 vom 21.02.2013

1. Wird ein vermietetes oder verpachtetes Grundeigentum geteilt und werden die Teile sodann ganz oder teilweise an verschiedende Erwerber veräußert, dann tritt mit dem Erwerb der Teile durch unterschiedliche Eigentümer keine Teilung des Miet- oder Pachtvertrages in mehrere auf die einzelnen Grundstücke bezogenen Vertragsverhältnisse ein; vielmehr werden die einzelnen Erwerber auf Vermieter- bzw. Verpächterseite Mitgläubiger gemäß § 432 BGB.

2. Grundsätzlich kann die Kündigung eines auf mehrere Grundstücke bezogenen einheitlichen Miet- oder Pachtvertrages nach Veräußerung der Miet- oder Pachtsache an mehrere Erwerber wegen der entstandenen Mitgläubigerstellung auf Verpächterseite nur von allen Vermietern/Verpächtern zusammen oder mit Zustimmung aller ausgeübt werden.

3. Eine von einem Verpächter - der allein nicht zur Kündigung des Pachtverhältnisses berechtigt war - ausgesprochene Kündigung ist wirksam, wenn er dazu von allen Mitgliedern der Gemeinschaft ermächtigt worden ist.

AG-OFFENBACH – Urteil, 37 C 445/12 vom 08.02.2013

Haben die Parteien vereinbart, dass der Mietzins für eine Wohnung durch Dienstleistungen abgegolten werden sollen, so kann der Vermieter gleichwohl eine Zahlung nach einer Modernisierungsmieterhöhung verlangen

KG – Beschluss, 8 W 5/13 vom 28.01.2013

Der Sinn der Vereinbarung einer Betriebspflicht, der darin liegt, ein Einkaufszentrum durch ein möglichst großes und vielfältiges Angebot an Geschäften für Kunden attraktiv zu halten würde unterlaufen, wenn der den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragende Vermieter darauf verwiesen werden würde, mit der Durchsetzung der Betriebspflicht bis zum Abschluss eines Verfahrens in der Hauptsache zu warten.

BGH – Urteil, VIII ZR 68/12 vom 23.01.2013

Wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters gemäß § 564 Satz 1 BGB mit dem Erben fortgesetzt, sind die nach dem Erbfall fällig werdenden Forderungen jedenfalls dann reine Nachlassverbindlichkeiten, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird.

KG – Urteil, 8 U 246/11 vom 17.12.2012

1. Die Räumungsfrist nach § 721 ZPO kann auch gewährt werden, wenn die tatsächliche Wohnnutzung Gegenstand eines gewerblichen Mietverhältnisses ist (hier: Wohnheim für kranke bzw. betreuungsbedürftige Menschen).

2. Es bestehen keine Bedenken dagegen, je nach Lage des Falles die Räumungsfrist dahin auszugestalten, dass sie sich unter der Bedingung der rechtzeitigen Zahlung der Nutzungsentschädigung jeweils um einen Monat (bis zum festgesetzten Endtermin) verlängert.

BGH – Urteil, V ZR 224/11 vom 14.12.2012

a) Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden.

b) Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen.

c) Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als modernisierende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

LG-HEIDELBERG – Urteil, 5 S 42/12 vom 14.12.2012

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genügt die ernsthafte Absicht des Vermieters, eine räumliche Trennung von seinem Ehegatten herbeizuführen und in Zukunft ohne den Ehegatten in der vermieteten Wohnung zu wohnen. Insoweit ist es auch nicht etwa erforderlich, dass die Ehegatten eine Trennung im familienrechtlichen Sinne innerhalb ihrer bisherigen Ehewohnung (§ 1567 Abs. 1 Satz 2 BGB) bereits vollzogen haben oder dass sie definitiv die Scheidung beabsichtigen. Vernünftige, nachvollziehbare Gründe für den Umzug eines Ehegatten in eine eigene Wohnung liegen schon dann vor, wenn die Ehegatten sich ernsthaft entschieden haben, sich zu trennen und ihre häusliche Gemeinschaft zumindest vorläufig aufzuheben.

BGH – Urteil, IX ZR 9/12 vom 13.12.2012

In der Insolvenz des Vermieters steht dem Mieter gegen vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Mieten ein Zurückbehaltungsrecht wegen der vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegten Barkaution nicht zu.

BGH – Urteil, XII ZR 6/12 vom 12.12.2012

a) Zur Haftung des Vermieters von Geschäftsra?umen für Schäden des Mieters, die diesem auf Grund der Verletzung einer mietvertraglichen Fürsorgepflicht durch einen von dem Vermieter mit Bauarbeiten in dem Mietobjekt beauftragten Handwerker entstehen.

b) Der Geschäftsversicherungsvertrag des Mieters, durch den er seine Geschäftseinrichtung und seinen Betriebsunterbrechungsschaden u.a. gegen Feuer versichert, kann nicht zugunsten des Vermieters, der einen Schaden an den versicherten Gegenständen durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat, ergänzend dahin ausgelegt werden, dass der Versicherer auf einen Regress gegen den Vermieter verzichtet.

OLG-DUESSELDORF – Urteil, I-10 U 34/12 vom 29.11.2012

Für einen Erwerber entfaltet eine vertragliche Heilungsklausel für Mängel der Schriftform keine Wirkung. Eine solche Klausel ist unwirksam, wenn sie pauschal nicht nur die ursprünglichen Mietvertragsparteien sondern auch den Erwerber, der in die Vermieterposition eintritt, verpflichtet.

AG-MUENCHEN – End-Urteil, 433 C 7448/12 vom 21.11.2012

Tiefgaragenplätze dürfen, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, nur zum Abstellen von Autos, nicht zur Lagerung von Kartons oder ähnlichem genutzt werden.

AG-HANAU – Urteil, 37 C 198/12 vom 19.10.2012

Die Schonfrist des § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB ist auf die zahlungsverzugsbedingte ordentliche Kündigung des Vermieters nach § 573 Abs. 1 und 2 Ziff. 1 BGB analog anzuwenden.

KG – Beschluss, 8 U 38/12 vom 18.10.2012

Beeinträchtigungen aus einer zu duldenden Baumaßnahme können kein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters gemäß § 320 BGB begründen.

AG-WIESBADEN – Urteil, 92 C 2605/12 vom 11.10.2012

Nach Ende der Preisbindung gilt die letzte Kostenmieten als Vertragsmiete fort. Bei dem so genannten Schönheitsreparaturzuschlag handelt es sich um Bewirtschaftungskosten. Es handelt sich nicht um eine unterschiedliche die Mietstruktur begründende Kosten, sondern lediglich um eine Kostenposition, die im Rahmen der Kalkulation der Grundmiete von Bedeutung ist.

KG – Urteil, 8 U 98/12 vom 27.09.2012

Das Gericht ist jedenfalls dann verpflichtet, gemäß § 279 Abs.3 ZPO auf bestehende Bedenken gegen die Glaubwürdigkeit des gehörten Zeugen hinzuweisen, wenn zwischen der Vernehmung dieses Zeugen und der Vernehmung des Gegenzeugen ein Zeitraum von 3 Monaten liegt.

KG – Urteil, 8 U 22/12 vom 23.08.2012

Vermietet der Eigentümer Wohnungen an eine gemeinnützigen GmbH und vermietet diese die Wohnungen an Bewohner des von ihr betriebenen "betreuten Wohnens" weiter, so können letztere sich gegenüber dem Räumungsverlangen des Eigentümers nicht auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen. BGB § 549a findet weder unmittelbar noch entsprechend Anwendung

KG – Urteil, 8 U 168/12 vom 20.08.2012

Ein Mieter, der nicht mitvermietete Gemeinschaftsflächen nutzt, erlangt durch den Gebrauch dieser Flächen keinen Mitbesitz und kann damit in Bezug auf diese Gemeinschaftsflächen auch keine Besitzschutzansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen.

LAG-DUESSELDORF – Urteil, 12 Sa 697/12 vom 15.08.2012

1.Anders als bei einer förmlichen Abmahnung kann im Anschluss an eine vorweggenommene Abmahnung nicht in der Regel davon ausgegangen werden, dass bei einer danach begangenen erneuten Pflichtverletzung eine negative Prognose gegeben ist.

2.Allerdings kann aufgrund der vorweggenommenen Abmahnung im Einzelfall eine förmliche Abmahnung entbehrlich sein. Hieran sind unter Rückgriff auf die Wertungen des § 323 Abs. 2 BGB i.V.m. § 314 Abs. 2 BGB strenge Anforderungen zu stellen.

AG-DORTMUND – Urteil, 425 C 6285/12 vom 08.08.2012

Ein gewerblicher Großvermieter hat keinen Anspruch auf Erstattung von Inkassokosten, die bei einem zum Konzern des Vermieters gehörenden Inkassoinstitut angefallen sind.

KG – Beschluss, 23 U 47/12 vom 06.08.2012

Die Wirksamkeit eines Änderungsvorbehaltes gem. § 308 Nr. 4 BGB setzt voraus, dass für die Änderung triftige Gründe vorliegen und die Klausel diese soweit benennt, dass für den anderen Vertragsteil zumindest ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit der möglichen Leistungsänderung besteht. Eine Klausel in den Allgemeinen Beförderungsbedingungen eines Luftfahrtunternehmens , die vorsieht, dass die Abflugzeiten aus "flugbetrieblichen Gründen" im "angemessenen Umfang" Änderungen unterliegen, genügt dem nicht; Anschluss an BGH, Urt. v. 20.01.1983 - VII ZR 105/81.

LG-WUPPERTAL – Urteil, 9 S 221/11 vom 02.08.2012

Mängel, die den Aufenthalt in einem Kurhotel beeinträchtigen, sind rechtlich wie bei

einem Beherbergungsvertrag zu behandeln.


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