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Mietkaution

Entscheidungen der Gerichte

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Beschluss, 6 S 314/96 vom 02.09.1996

1. Umzugskosten gehören grundsätzlich nur dann zum notwendigen Lebensunterhalt, wenn sowohl der Auszug aus der bisherigen als auch der Einzug in die neue Wohnung notwendig sind (st Rspr des Senats). Kann der Einzug in die neue Wohnung nur deshalb als nicht notwendig angesehen werden, weil deren Miete sozialhilferechtlich unangemessen hoch ist, so besteht dennoch ein Anspruch auf Erstattung der Umzugskosten, wenn der Auszug aus der bisherigen Wohnung notwendig ist.

2. Für die Erstattung von Umzugskosten ist regelmäßig derjenige Sozialhilfeträger örtlich zuständig, in dessen Bereich die bisherige Wohnung liegt.

3. Rechtsgrundlage für die sozialhilferechtliche Übernahme einer Mietkaution ist ausschließlich § 15a BSHG. Eine Mietkaution kann allenfalls dann übernommen werden, wenn der Hilfebedürftige sie nicht aus eigenen Mitteln leisten kann und die Überlassung der Wohnung von der Kautionszahlung abhängig gemacht wird. Bezahlt dagegen der Hilfebedürftige die vom Vermieter geforderte Kaution, so ist damit der Bedarf gedeckt, eine Notlage in der Regel nicht mehr vorhanden.

BGH – Urteil, VIII ZR 86/03 vom 03.12.2003

Zur Rückforderung einer Mietkaution bei Nichtigkeit der Fälligkeitsregelung und einer widersprüchlichen Vereinbarung über die Kautionshöhe.

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Beschluss, 4 M 4713/99 vom 02.02.2000

Zum Anspruch auf Übernahme einer Mietkaution durch den Sozialhilfeträger trotz entspannter Situation auf dem Wohnungsmarkt.

SG-BERLIN – Urteil, S 88 SO 5434/05 vom 20.03.2006

Die Übernahme einer Mietkaution muss zumindest vor Abschluss des Mietvertrages gegenüber dem Sozialhilfeträger beantragt werden, damit dieser die Gelegenheit hat, eine am Einzelfall orientierte Entscheidung zeitnah zu treffen.

SG-BERLIN – Beschluss, S 123 AS 15645/07 ER vom 10.08.2007

Die vom Grundsicherungsträger dem Grunde nach anerkannte Verpflichtung zur Übernahme der Kosten nach § 22 Abs 3 SGB 2 umfasst auch die Übernahme der anteiligen Mietkaution, denn die bei Vertragsschluss geforderte Mietkaution stellt grundsicherungsrechtlich einen Bedarf auch jener Mitglieder der Bedarfs- oder Haushaltsgemeinschaft dar, die nicht selber Mietvertragspartei geworden sind.

BGH – Urteil, VIII ZR 71/05 vom 18.01.2006

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

LG-BONN – Urteil, 6 S 225/04 vom 06.12.2004

1.

Hinsichtlich der Pflicht des Erwerbers zur Auskehrung einer Mietkaution ist auf Erwerbsfälle vor dem 01.09.2001 § 572 S. 2 BGB (a.F.) anzuwenden. § 566 a) S 1. BGB (n.F.) ist wegen insoweit verfassungsrechtlich unzulässiger Rückwirkung auf diese Altfälle nicht anzuwenden.

2.

Im Rahmen des § 572 S. 2 (a.F.) trägt der Mieter die Beweislast für seine Behauptung, der Erwerber habe vom Veräußerer die Mietkaution erhalten.

LSG-DER-LAENDER-BERLIN-UND-BRANDENBURG – Beschluss, L 32 B 1912/07 AS ER vom 30.11.2007

Die Zahlung der Mietkaution für eine bereits bezogene Wohnung stellt keine Wohnbeschaffungskosten nach § 22 Abs. 3 Satz 1 und 2 SGB II dar sondern Kosten der Unterkunft nach § 22 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 SGB II.

BGH – Urteil, IX ZR 132/06 vom 20.12.2007

Der Mieter von Wohnraum kann die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; anderenfalls ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung.

OLG-DUESSELDORF – Urteil, 24 U 77/01 vom 30.10.2001

Ist der Schadensersatzanspruch des Vermieters während des fortdauernden Mietverhältnisses verjährt, ohne dass der Vermieter sich aus der Mietkaution befriedigt hat, so kann er gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nach Mietende nicht mehr aufrechnen.

VG-BRAUNSCHWEIG – Beschluss, 4 B 116/02 vom 23.04.2002

Kein Anspruch auf Übernahme der Mietkaution aus Sozialhilfemitteln, wenn die erforderliche vorherige Zustimmung zur Anmietung der Wohnung nicht erteilt ist (wie OVG Lüneburg, B. v. 19.10.2000 - 4 O 3267/00)

AG-MANNHEIM – Urteil, 2 C 235/08 vom 04.11.2008

1. Der Zwischenmieter ist auch bei beendetem Hauptmietverhältnis befugt mit eigenen Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Endmieters aufzurechnen.

2. Die Zusage des Zwischenmieters, die Mietkaution des Endmieters weiter zu reichen, ist nur eine Beweiserleicherung über den Bestand der Kautionsforderung. Eine gleichwohl erfolgte Aufrechung (vgl. Ziffer 1 der Leitsätze) stellte keine Pflichtverletzung dar.

SG-LUENEBURG – Beschluss, S 25 AS 223/06 ER vom 14.03.2006

Zur Frage, wann Einkommen als tatsächlich zufließend gilt und wann es angerechnet werden kann und zur Frage, wann einem volljährigen Kind zuzumuten ist, bei seinen Eltern wohnen zu bleiben und schließlich zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Mietkaution auch im einstweiligen Rechtsschutzverfahren zugesprochen werden kann.

OLG-FRANKFURT – Beschluss, 20 RE-Miet 1/01 vom 09.12.2002

Zur Pflicht des Hauptvermieters zur Rückzahlung der Mietkaution.

BGH – Urteil, VIII ZR 219/06 vom 04.04.2007

a) Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution.

b) Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (im Anschluss an BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851).

SG-LUENEBURG – Beschluss, S 25 AS 145/06 ER vom 28.03.2006

1. Das Tatbestandsmerkmal der Notwendigkeit des Umzugs im Sinne des § 22 Abs. 3 S. 2 SGB II korreliert jedenfalls auch mit der Frage, ob die Wohnung, für die eine Mietkaution begehrt wird, selbst angemessen ist. Dies ergibt sich insbesondere daraus, dass der Vorschrift des § 22 Abs. 2 SGB II der Gedanke zugrunde liegt, dass der jeweilige kommunale Leistungsträger - von Ausnahmefällen abgesehen - grundsätzlich nur die angemessenen Unterkunftskosten zu übernehmen hat.2. Gleiches muss dann selbstverständlich auch für die Übernahme von Wohnungsbeschaffungskosten und Mietkautionen gelten, deren Übernahme durch § 22 Abs. 3 SGB II geregelt wird. Daher können Mietkautionen nur dann übernommen werden, wenn die Kosten der Unterkunft und Heizung der neu bezogenen Wohnung angemessen sind.3. Der Sozialleistungsträger kann nicht verpflichtet sein, den Einzug in eine unangemessen große bzw. teure Wohnung durch Übernahme der Mietkaution zu ermöglichen.

KG – Beschluss, 12 W 90/07 vom 21.01.2008

Die Parteien eines Gewerbemietverhältnisses können die Fälligkeit der Kaution vor Übergabe der Mietsache auch formularmäßig vereinbaren. Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution.Der Anspruch des Vermieters gegen den Gewerberaummieter erlischt nicht durch Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, die nach Nichtzahlung von drei Monatsmieten erfolgt ist. Die Mietkaution sichert nämlich auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich noch aus dem Mietverhältnis ergeben können.

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Beschluss, 4 O 3267/00 vom 19.10.2000

Ein Anspruch des Hilfeempfängers auf Übernahme einer Mietkaution aus Sozialhilfemitteln gem. § 3 Abs. 1 Satz 4 RegelsatzVO scheidet aus, wenn die erforderliche vorherige, d.h. vor Abschluss des Mietvertrags erteilte Zustimmung des Sozialhilfeträgers (§ 3 Abs. 1 Satz 3 RegelsatzVO) nicht vorliegt und die Erteilung auch nicht vorher beantragt worden ist, so dass nicht zu prüfen ist, ob die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 Satz 6 RegelsatzVO erfüllt sind, unter denen die Zustimmung erteilt werden "soll".

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Beschluss, 6 S 26/94 vom 07.02.1994

1. Zieht ein Hilfsbedürftiger in den Zuständigkeitsbereich eines anderen Sozialhilfeträgers um, so ist der für den alten Aufenthaltsort zuständige Träger der Sozialhilfe für einen geltend gemachten Sozialhilfeanspruch dann nicht passiv legitimiert, wenn ein - eine sozialhilferechtliche Notlage begründender - Geldanspruch eines Dritten gegenüber dem Hilfsbedürftigen in der Zeit bis zu dessen Wegzug noch nicht fällig geworden war. In diesem Fall besteht der Sozialhilfeanspruch nur gegen den für den neuen Aufenthaltsort des Hilfsbedürftigen zuständigen Träger der Sozialhilfe (hier: nach dem Wegzug fällig gewordene Mietkaution und -rate).

LSG-DER-LAENDER-BERLIN-UND-BRANDENBURG – Beschluss, L 5 AS 956/11 B ER vom 04.07.2011

Die Zusicherung nach § 22 Abs. 4 SGB II hat nur den Zweck, eine Entscheidung über die Angemessenheit der Unterkunftskosten vor deren erstmaliger Entstehung herbeizuführen; eine weitergehende Bedeutung kommt ihr nicht zu. Besteht mangels Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen kein Anspruch auf die Erteilung einer Zusicherung, so ergibt sich ein solcher auch nicht daraus, dass ein potentieller Vermieter das Mietverhältnis anderenfalls nicht eingehen möchte; seinen Interessen kann auf andere Weise Rechnung getragen werden.

Die Zusicherung bezüglich der Kosten der Unterkunft und Heizung nach § 22 Abs. 4 SGB II ist nicht identisch mit der Zusicherung der Übernahme einer Mietkaution nach § 22 Abs. 6 SGB II; für die Erteilung sind unterschiedliche Leistungsträger zuständig.

HAMBURGISCHES-OVG – Beschluss, 4 Bf 443/00 vom 26.04.2002

1. Die Verpflichtung zur Kostenerstattung umfasst nach § 107 Abs. 1 BSHG nur die erforderlich werdende Hilfe bzw. nach § 111 Abs. 1 BSHG nur die Hilfe, soweit sie "diesem Gesetz entspricht", und damit nur die Hilfe, die der Hilfesuchende sozialhilferechtlich beanspruchen kann.

2. Ebenso wie der dem Vermieter nach dem Mietvertrag geschuldete Mietzins (vgl. BVerwGE Bd. 79 S. 17) stellt auch eine bei Vertragsabschluss geforderte Mietkaution (§ 550 b BGB) - unabhängig davon, dass sie zivilrechtlich nur vom Unterzeichner des Mietvertrags geschuldet wird - sozialhilferechtlich einen Bedarf (§ 3 Abs. 1 Satz 5 und 6 RegelsatzVO) aller Bewohner bzw. Familienmitglieder dar, der nach Kopfteilen unter ihnen aufzuteilen ist.

SG-BERLIN – Beschluss, S 174 AS 5694/09 ER vom 12.03.2009

1. Der Bezug einer polnischen Altersrente stellt eine der deutschen Rente ähnliche öffentlich-rechtliche Leistung dar und schließt deshalb gemäß § 7 Abs 4 S 1 Halbs 1 Alt SGB 2 einen Leistungsbezug aus.

2. § 7 Abs 4 S 1 Halbs 2 SGB 2 fingiert die Erwerbsunfähigkeit im Sinne des SGB 12, so dass ein Bezug von Leistungen der Sozialhilfe möglich ist.

3. Nach § 29 Abs 1 S 4 SGB 12 ist der Sozialleistungsträger vor Abschluss eines neuen Mietvertrages lediglich ist Kenntnis zu setzen, wenn die Unterkunft angemessen ist. Einer Zusicherung zur Übernahme der Kosten der Unterkunft und Heizung vor Abschluss eines neuen Mietvertrages bedarf es im SGB 12 nicht.

4. Die Zustimmung zur Übernahme einer Mietkaution ist zu erteilen, wenn der Umzug notwendig ist; dies ist der Fall, wenn eine Antragstellerin nur übergangsweise in einer Notunterkunft untergekommen ist.

HESSISCHES-LSG – Beschluss, L 9 SO 121/07 ER vom 16.01.2008

1. Bei der Aufrechnung handelt es sich um die Ausübung eines schuldrechtlichen Gestaltungsrechts durch öffentlich-rechtliche Willenserklärung. Einstweiliger Rechtsschutz gegen die Aufrechnung richtet sich daher regelmäßig nach § 86b Abs. 2 SGG. Offen bleibt, ob die Behörde befugt ist, die Aufrechnung auch durch Verwaltungsakt zu regeln.

2. Die Einbehaltung monatlicher Darlehensrückzahlungsraten für eine Mietkaution und Umzugskosten kann weder auf §§ 29, 37 SGB XII noch auf § 26 SGB XII gestützt werden. §§ 51, 54 SGB I ermöglichen eine Aufrechnung nur, soweit die Ansprüche des Leistungsbrechtigten pfändbar sind. Das ist bei Ansprüchen auf Hilfe zum Lebensunterhalt nach dem SGB XII nicht der Fall.

3. Der Behörde ist es insoweit wegen des Grundsatzes von Treu und Glauben verwehrt, sich auf Tilgungsvereinbarungen in Darlehensverträgen zu berufen (vgl. LSG Baden-Württemberg, Beschluss vom 6.9.2006 - L 13 AS 3108/06 ER - info also 2007, 119 und Hess. LSG - 6. Senat - Beschluss vom 5.9.2007 - L 6 AS 145/07 ER - info also 2007, 268).

BAYERISCHES-LSG – Urteil, L 7 AS 142/12 vom 18.03.2013

Wenn im strittigen Bescheid eine zutreffende Rechtsbehelfsbelehrung zum Widerspruch enthalten ist und trotzdem unmittelbar Klage erhoben wird, ist die Klage unzulässig und deswegen abzuweisen. Eine ausdrücklich als solche bezeichnete Klage enthält keinen Widerspruch, ist nicht als Widerspruch auszulegen und nicht in einen Widerspruch umzudeuten. Durch die Belehrung zum Widerspruch sind Irrtümer oder Verwechslungen ausgeschlossen. Es besteht kein Raum für die Annahme, der Kläger habe einen anderen als den von ihm bezeichneten Rechtsbehelf einlegen wollen.Einer Aussetzung des Verfahrens zur Nachholung eines Vorverfahrens bedarf es in dieser Situation nicht.Die in der Literatur hierzu vertretene gegenteilige Auffassung knüpft an Urteile des BSG an, die zu besonderen prozessualen Konstellationen ergangen sind, in denen etwa unklar war, ob ein Widerspruchsverfahren überhaupt erforderlich war.

BGH – Urteil, IX ZR 9/12 vom 13.12.2012

In der Insolvenz des Vermieters steht dem Mieter gegen vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Mieten ein Zurückbehaltungsrecht wegen der vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegten Barkaution nicht zu.

KG – Urteil, 8 U 171/11 vom 05.11.2012

Zum (verneinten) Wegfall der Geschäftsgrundlage, wenn sich infolge der sog. Finanzmarktkrise im Jahr 2088 die Bankkonditionen für eine Sicherheitenstellung verschärft haben und insoweit eine Leistungserschwerung für den Schuldner der Sicherheit eingetreten ist.

OLG-KARLSRUHE – Urteil, 9 U 199/11 vom 25.10.2012

1. Ob der finanziell überforderte Ehegatte eine bloße Mithaftung übernimmt oder ein eigenes Interesse an der Kreditaufnahme hat und darum als echter Darlehensnehmer anzusehen ist, beurteilt sich zwar ausschließlich nach den für die finanzierende Bank erkennbaren Verhältnissen auf Seiten des mitverpflichteten Ehegatten. Falsche Angaben des Darlehensnehmers sind darum aber nicht geeignet, das objektiv fehlende Eigeninteresse seines Ehegatten zu ersetzen.

2. Wird das Darlehen zur Ablösung einer Kraftfahrzeugfinanzierung verwendet, an welcher der mitverpflichtete Ehegatte bis dahin nicht beteiligt war, so ergibt sich ein - die Annahme einer bloßen Mithaftung ausschließendes oder die Vermutung der Sittenwidrigkeit entkräftendes - Eigeninteresse des mitverpflichteten Ehegatten nicht schon daraus, dass das Fahrzeug weiterhin für die gemeinsamen Bedürfnisse der Familie genutzt werden soll (Abgrenzung zu BGH, NJW-RR 2004, 924; Abweichung von OLG Köln, OLGR 2004, 385 und OLG Koblenz, WM 2005, 693).

SG-BERLIN – Urteil, S 150 AS 25169/09 vom 31.05.2012

1. Eine Übernahme der Miete der bisherigen Wohnung neben der Miete für die neue Wohnung kommt nur ausnahmsweise und nur dann in Betracht, wenn die "Überschneidungskosten" unvermeidlich waren.

2. Eine von einem Mitarbeiter des JobCenters erteilte mündliche Aufforderung, schnellstmöglich umzuziehen, befreit den Leistungsempfänger nicht von der Obliegenheit zu wirtschaftlichem Verhalten. Auch in diesem Fall ist er gehalten, unnötige Kosten und insbesondere die Entstehung sog. "Doppelmieten" möglichst zu vermeiden.

VG-OLDENBURG – Urteil, 12 A 1136/11 vom 21.05.2012

1. Eine Wohngemeinschaft, in der ausschließlich schwer- und schwerstpflegebedürftige Bewohnerinnen und Bewohner leben, die ihr Selbstbestimmungsrecht nicht mehr selbst ausüben können, ist grundsätzlich nicht selbstbestimmt (vgl. § 1 Abs. 3 S. 2 Nr. 4 NHeimG). Das Selbstbestimmungsrecht kann von Angehörigen oder Betreuern in diesen Fällen nur dann wirksam ausgeübt werden, wenn diese mit in der Wohngemeinschaft leben. 2. Eine rechtliche und tatsächliche Verbindung zwischen der Person, die als Mieterin und Untervermieterin den Bewohnern der Wohngemeinschaft Wohnraum überlässt und der Person, die die Betreuungs- und Versorgungsleistungen erbringt (§ 1 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 NHeimG), liegt vor, wenn erstere beim ambulanten Pflegedienst der zweiten angestellt ist und die Inhaberin des ambulanten Pflegedienstes gegenüber dem Eigentümer des Wohnraums eine selbstschuldnerische Bürgschaft für die Miete, die Maklerkosten und die Kaution übernommen hat.3. Es spricht viel dafür, dass die Gemeinschaft der Bewohnerinnen und Bewohner einer Wohngemeinschaft den ambulanten Pflegedienst sowie Art und Umfang der Leistungen nicht frei wählen können (§ 1 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 NHeimG), wenn in den Räumlichkeiten nicht ausreichend Platz für das Personal unterschiedlicher Pflegedienste vorhanden ist.

LAG-HAMM – Beschluss, 4 Ta 662/11 vom 30.04.2012

Anders als im Prozesskostenhilfe-Bewilligungsverfahren, in dem die Neubegründung von Darlehensverbindlichkeiten nach Klageerhebung nur in Ausnahmefällen berücksichtigt werden darf, ist im Überprüfungsverfahren ein großzügigerer Maßstab geboten. Die hilfsbedürftige Partei ist nicht verpflichtet, während des gesamten Vier-Jahres-Zeitraums des § 120 Abs. 4 Satz 3 ZPO ihre private Lebensführung allein danach auszurichten, nach Möglichkeit entstandene Prozesskosten nachträglich zu begleichen. Vielmehr muss im Einzelfall geprüft werden, ob die fragliche Kreditaufnahme angemessen erscheint, und ob sich eine Person, die nicht dem Überprüfungsverfahren nach § 120 Abs. 4 unterliegt, in einer vergleichbaren Situation zu der Kreditaufnahme entschlossen hätte


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