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Mieteinnahmen

Entscheidungen der Gerichte

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Urteil, 13 L 2862/00 vom 28.11.2001

Schwanken die Mieteinnahmen bei einem bebauten Grundstück im langjährigen Verlauf, ist eine ortsübliche Vergleichsmiete zu schätzen. Unter Umständen läßt sie sich aus dem Durchschnitt der Mieteinnahmen der letzten drei Jahre herleiten. Treten auch in diesem Zeitraum erhebliche Schwankungen auf, ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich. Ein Vertretenmüssen i.S.d. § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG ergibt sich nicht schon aus der Vereinbarung einer Miete oder Pacht, die sich nach dem Umsatz des Geschäfts oder Betriebs richtet, der in den Räumen unterhalten wird. Schwankende Einnahmen bei der Vermietung von Ferienwohnungen oder Hotelapartments an wechselnde Gäste fallen in den Bereich des unternehmerischen Risikos, die daher auch von dem Unternehmer selbst zu vertreten sind. Erfolgt die Geschäftsführung eines verpachteten Hotel-Apartment-Betriebes in der Weise, dass Verwendungen des Pächters - Instandhaltungen u. Sanierungsmaßnahmen - entschädigungslos dem Verpächter zu gute kommen, und gehen bei der Vereinbarung einer Pachtminderungsklausel diese Aufwendungen der Pachtzahlung vor, so hat der Eigentümer eine Minderung des Rohertrages selbst zu vertreten.

BGH – Urteil, V ZR 72/11 vom 01.02.2013

a) Vermitteln die von dem Verkäufer eines Hausgrundstücks angegebenen Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks, muss er den Käufer über diese Umstände aufklären, wenn sie für dessen Kaufentschluss erkennbar von Bedeutung sind.

b) Die in einem Kaufvertrag vereinbarten Informationspflichten können über das hinausgehen, was der Verkäufer aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis mitzuteilen verpflichtet gewesen wäre.

LG-BONN – Beschluss, 6 T 140/12 vom 30.08.2012

Mieteinnahmen sind sonstige Einkünfte, die kein Arbeitseinkommen sind, im Sinne des § 850i Abs. 1 Alt. 2 ZPO.

KG – Urteil, 11 U 18/11 vom 15.06.2012

Der Vertrag über den Erwerb einer Eigentumswohnung ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn der vereinbarte Kaufpreis doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung. Ist der Kaufvertrag aus diesem Grund nichtig, kann der Käufer die Rückzahlung des Kaufpreises nach Bereicherungsrecht verlangen. Der Rückzahlungsanspruch kann sich um die vom Käufer durch die Vermietung der Wohnung erzielten Mieteinnahmen verringern.

Zugleich kommt in solchen Fällen unter dem Gesichtspunkt des Verleitens zum Abschluss eines nichtigen Rechtsgeschäfts ein auf Ersatz des negativen Interesses gerichteter Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss in Betracht (§§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB).

NIEDERSAECHSISCHES-FG – Urteil, 8 K 196/10 vom 31.01.2012

Betragen neben Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit die Überschüsse der Werbungskosten über die Mieteinnahmen mehr als 410 EUR, ist für die Jahre 2002 bis 2004 innerhalb der Festsetzungsfrist eine Amtsveranlagung durchzuführen.

BFH – Urteil, I R 81/09 vom 28.04.2010

1. Zinserträge aus der Anlage von Mieteinnahmen in den USA belegener Immobilien sind keine Einkünfte "jeder anderen Art der Nutzung unbeweglichen Vermögens" i.S. von Art. 6 Abs. 3 DBA-USA 1989 a.F.  

2. Zinserträge, die von einer i.S. von § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG 1990 gewerblich geprägten, aber vermögensverwaltend tätigen US-amerikanischen Personengesellschaft erzielt werden, an der unmittelbar oder mittelbar in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige Personen beteiligt sind, unterliegen grundsätzlich als Zinseinnahmen i.S. von Art. 11 Abs. 1 DBA-USA 1989 a.F. der deutschen und nicht als gewerbliche Gewinne eines Unternehmens i.S. von Art. 7 Abs. 1 DBA-USA 1989 a.F. der US-amerikanischen Besteuerung (entgegen BMF-Schreiben vom 24. Dezember 1999, BStBl I 1999, 1076 Tz. 1.1.5.1, jetzt BMF-Schreiben vom 16. April 2010, BStBl I 2010, 354 Tz. 2.2.1)  .

3. Für die Frage, ob ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung i.S. des § 34c Abs. 6 Satz 3 EStG 1990 die "Doppelbesteuerung beseitigt", ist allein auf die Sicht des deutschen Rechts abzustellen .

4. Eine Vermeidung der Doppelbesteuerung durch Steueranrechnung nach Art. 23 Abs. 2 Buchst. b Doppelbuchst. gg DBA-USA 1989 a.F. und Nr. 21 Satz 1 Buchst. a Doppelbuchst. aa des Protokolls zu Art. 23 und 25 DBA-USA 1989 a.F. (i.V.m. § 34c Abs. 6 Satz 2 EStG 1990) erfordert im Hinblick auf die Voraussetzung, dass "der Konflikt sich nicht durch ein Verfahren nach Art. 25 DBA-USA regeln lässt", grundsätzlich ein erfolglos gebliebenes Verständigungsverfahren, zumindest jedoch, dass im konkreten Fall die Durchführung eines Verständigungsverfahrens durch die zuständigen Behörden abgelehnt worden ist .

AG-GOETTINGEN – Beschluss, 74 IK 130/00 vom 18.07.2007

1. Ein Erwerb mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht gem. § 295 Abs. 1 Nr. 2 InsO liegt vor, wenn der vermögenslose Schuldner in einer als Kaufvertrag überschriebenen Urkunde ein Grundstück von seinem über 70jährigen Vater erwirbt, die über mehr als sieben Jahre zu erbringenden Tilgungsraten aus den Mieteinnahmen erbracht werden sollen und die im Vertrag vorgesehene grundbuchrechtliche Absicherung über Jahre hinweg unterbleibt.2. Ein Verheimlichen iSd § 295 Abs. 1 Nr. 3 InsO erfordert nicht ein ausdrückliches Handeln des Schuldners gegenüber dem Treuhänder (a. A. AG Neubrandenburg NZI 2006, 647); ein bloßes Verschweigen genügt. 3. Die gem. § 296 Abs. 1 Satz 1 InsO erforderliche Beeinträchtigung der Gläubigerbefriedigung liegt darin, dass infolge der unterlassenen Information dem Treuhänder die Möglichkeit genommen wird, den hälftigen Wert herauszuverlangen.

SG-LUENEBURG – Beschluss, S 25 AS 363/06 ER vom 16.06.2006

1. Sind beide getrennt lebende Ehepartner im Grundbuch als jeweils hälftiger Miteigentümer eingetragen und haften gesamtschuldnerisch für das Darlehen, so sind die gesamten Schuldzinsen als Kosten der Unterkunft des im Eigenheim verbliebenen bedürftigen Ehepartners nur dann anzuerkennen, wenn es ihm nicht zumutbar ist, den anderen Ehepartner gerichtlich dazu zu zwingen, sich an den Hausbelastungen zu beteiligen (§ 2 Abs. 1 S. 1 SGB II). Die Unzumutbarkeit kann sich aus der wirtschaftlichen Leistungsunfähigkeit des anderen Ehepartners ergeben.2. Ist in dem Eigenheim noch eine vermietete Einliegerwohnung vorhanden, so ist von den Schuldzinsen der Anteil für die Einliegerwohnung nach dem Verhältnis der Wohnflächen zueinander herauszurechnen. Von den Mieteinnahmen sind die auf die Einliegerwohnung entfallenden Schuldzinsen abzuziehen (§ 11 Abs. 2 Nr. 5 SGB II) und nur ein etwaig übersteigender Rest als Einkommen anzurechnen.3. Die Vorschriften des § 22 SGB II einerseits und des § 12 Abs. 3 Nr. 4 SGB II andererseits haben einen völlig anderen Regelungszusammenhang und sind für die Auslegung der jeweils anderen Vorschrift untauglich.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 1 S 413/99 vom 11.11.1999

1. Ergeht auf eine Verpflichtungsklage zur Erteilung einer Abbruchgenehmigung ein Bescheidungsurteil mit der Begründung, das abzubrechende Gebäude sei ein Kulturdenkmal, seine Erhaltung dem Eigentümer jedoch nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht zumutbar, und legt nur der Beklagte Rechtsmittel ein, so erwächst die Feststellung der Denkmaleigenschaft in Rechtskraft.

2. Die Zumutbarkeit der Erhaltung bzw Sanierung eines Kulturdenkmals ist anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu prüfen, bei der die voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten den möglichen Nutzungserträgen oder dem Gebrauchswert gegenüberzustellen sind (ständige Rechtsprechung). Die sogenannte Baukostenvergleichsberechnung, bei der die Kosten der Sanierung etwaigen Neubaukosten eines vergleichbaren Objekts gegenübergestellt werden, ist grundsätzlich nicht geeignet, die Zumutbarkeitsfrage zu beantworten.

3. Die Sanierungskosten sind nicht unter dem Gesichtspunkt zu reduzieren, daß der Kaufpreis für das Grundstück bzw Gebäude angesichts des Vorhandenseins des Kulturdenkmals unterhalb des Verkehrswertes lag.

4. Anders als staatliche Zuschüsse sind von privater Seite in Aussicht gestellte Zuwendungen nicht kostenmindernd in Ansatz zu bringen, sofern sie nicht verbindlich zugesagt und staatlich verbürgt sind.

5. Auf der Ertragsseite sind bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung die Mieteinnahmen bzw der Gebrauchswert einzustellen und die mit der Erhaltung des Denkmals einhergehenden steuerlichen Vorteile. Diese sind konkret individuell festzustellen bzw für die Zukunft zu schätzen.

VG-ANSBACH – Urteil, AN 11 K 13.00403 vom 18.04.2013

teilweise Klagerücknahme gegen den Träger der Widerspruchsbehörde; im Übrigen kein Anspruch auf (teilweisen) Erlass der Grundsteuer gegen Gemeinde wegen teilweisen Leerstands; Vertretenmüssen der Ertragsminderung; unzureichende räumliche Vermietungsbemühungen

VG-WUERZBURG – Urteil, W 3 K 11.204 vom 28.02.2013

Kinder- und Jugendhilfe; Übernahme von Teilnahmebeiträgen für Hortbesuch; Erhaltungs- und Bewirtschaftungspauschale; Beiträge zu einer Risikolebensversicherung nicht angemessen i.S.d. § 82 Abs. 2 Nr. 3 SGB XII; nur tatsächliche Aufwendungen Kosten der Unterkunft nach § 85 SGB XII

OLG-KARLSRUHE – Urteil, 9 U 33/12 vom 14.02.2013

1. Wenn der Prospekt eines geschlossenen Immobilienfonds den unzutreffenden Eindruck erweckt, es handele sich um eine sichere Kapitalanlage, die in besonderer Weise zur Altersversorgung geeignet sei, kommt ein Schadensersatzanspruch des Anlegers gegen den für den Prospekt verantwortlichen Fondsinitiator in Betracht.

2. Der Prospekt eines geschlossenen Immobilienfonds muss über personelle und kapitalmäßige Verflechtungen zwischen dem Fondsinitiator und den Verkäufern, von denen der Fonds die Immobilien erworben hat, aufklären. Eine unzureichende Darstellung, in der die Risiken von Interessenkollisionen zudem verschleiert werden, kann einen Schadensersatzanspruch des Anlegers gegen den Fondsinitiator aus culpa in contrahendo auslösen.

3. Bei zum Schadensersatz verpflichtenden Prospektfehlern kann der Anleger die Beteiligung fristlos kündigen. Das gilt auch bei einer Treuhandkonstruktion, und zwar jedenfalls dann, wenn der Gesellschaftsvertrag dem Anleger eine Stellung einräumt, die rechtlich einer unmittelbaren Beteiligung angenähert ist.

VG-GIESSEN – Beschluss, 8 L 56/13.GI vom 31.01.2013

1. Bei einer Pfändung des Arbeitseinkommens darf die Vollstreckungsbehörde - ähnlich, wie das Vollstreckungsgericht einen sogenannten Blankettbeschluss erlassen darf -, die Ermittlung der pfändbaren Teile des Arbeitseinkommens dem Drittschuldner überlassen.2. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind uneingeschränkt pfändbar.3. Pfändungsschutz hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung setzt einen Antrag des Vollstreckungsschuldners voraus.

VG-MUENCHEN – Beschluss, M 11 S 12.3687 vom 18.01.2013

Ermessensfehler bei differenzierter Behandlung mehrerer Fälle allgemeinen Wohnens im Gewerbegebiet Nutzungsuntersagung; Funktionslosigkeit bauplanerischer Festsetzung als Gewerbegebiet; faktisches Mischgebiet; Betriebsleiterwohnungen im Gewerbegebiet

BFH – Urteil, VI R 32/12 vom 17.01.2013

1. § 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG i.d.F. des JStG 2007 ist auch auf Veranlagungszeiträume vor 2006 anzuwenden.    



2. Die in § 52 Abs. 55j Satz 1 EStG i.d.F. des StVereinfG 2011 geregelte rückwirkende Geltungsanordnung der Vorschrift verstößt nicht gegen das rechtsstaatliche Rückwirkungsverbot.

OLG-HAMM – Urteil, I-34 U 3/12 vom 15.01.2013

Kreditfinanzierter Immobilienerwerb zu Steuersparzwecken - Haftung des finanzierenden Kreditinstituts wegen eines zur Aufklärung verpflichtenden Wissensvorsprungs bei arglistiger Täuschung des Kreditnehmers über die Höhe der fließenden Vertriebsprovisionen:

Das finanzierende Kreditinstitut haftet jedenfalls dann nicht, wenn der Erwerber durch den von ihm bei Abschluss der Immobilien- und Kreditgeschäfte eingeschalteten Vermögensberater über diesem zugeflossene Innenprovisionen (Provisionszahlungen durch die Objektverkäuferin) nicht aufgeklärt wird und das Kreditinstitut von den Vergütungsvereinbarungen zwischen dem Erwerber und seinem Berater keine Kenntnis gehabt hat.

OLG-HAMM – Urteil, I-5 U 181/11 vom 29.11.2012

Der Annahme einer Sittenwidrigkeit bei Mitabschluss eines Darlehensvertrages steht entgegen, wenn der Mithaftende zwar nur über ein geringes monatliches Einkommen, aber über erhebliche pfändbare Vermögenswerte (z.B. Grundeigentum) verfügt.

OLG-STUTTGART – Urteil, 14 U 15/12 vom 14.11.2012

Zur Haftung eines Kommanditisten eines geschlossenen Immobilienfonds für Darlehensansprüche der finanzierenden Bank, die zugleich Gründungskommanditistin und Mitinitiatiorin des Fonds ist, insbesondere dazu, ob die Haftung eines Kommanditisten für Drittgläubiger-Ansprüche eines Mitkommanditisten subsidiär ist und vorrangig die Gesellschaft in Anspruch genommen werden muss und ob und unter welchen Voraussetzungen die Inanspruchnahme gegen die Treuepflicht verstößt.

OLG-STUTTGART – Urteil, 14 U 12/12 vom 14.11.2012

Zur Haftung eines Kommanditisten eines geschlossenen Immobilienfonds für Darlehensansprüche der finanzierenden Bank, die zugleich Gründungskommanditistin und Mitinitiatiorin des Fonds ist, insbesondere dazu, ob die Haftung eines Kommanditisten für Drittgläubiger-Ansprüche eines Mitkommanditisten subsidiär ist und vorrangig die Gesellschaft in Anspruch genommen werden muss und ob und unter welchen Voraussetzungen die Inanspruchnahme gegen die Treuepflicht verstößt.

LG-MUENCHEN-I – Urteil, 1 S 26801/11 vom 15.10.2012

1. Lehnt es der Verwalter bei einer im Sondereigentum aufgetretenen Feuchtigkeit und Schimmelbildung ab, der Ursache nachzugehen, obgleich hierfür ein Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht von vorne herein auszuschließen war, handelt er pflichtwidrig.2. Stellt sich dann später heraus, dass Ursache ein Mangel im Gemeinschaftseigentum ist, hat der Verwalter dem geschädigten Eigentümer den entstandenen Schaden zu ersetzen.Kurzsachverhalt:In der vermieteten Eigentumswohnung des Klägers traten im Bereich des Dachflächenfensters Feuchtigkeit und Schimmel auf und es zeigte sich ein Befall mit Silberfischen. Der Kläger führte diese Mängel auf einen Mangel des Fensters zurück. Der Verwalter besichtigte nach der Anzeige durch den Kläger den Schaden und erklärte, Ursache der Mängel sei falsches Lüftungsverhalten des Mieters. Weitere Nachforschungen lehnte der Verwalter ab. Der Mieter minderte zunächst die Miete um 20%. Nachdem sich der Schimmel verschlimmerte hatte, kündigte der Mieter außerordentlich. Erst neun Monate nach der Mängelanzeige schaltete der Verwalter einen Sachverständigen ein, der einen Mangel am Fenster als Schadensursache bestätigte. Der Sachverständige stellte fest, dass ein Mangel am Fenster von Anfang an nicht auszuschließen war.Der Kläger verlangte vom Verwalter Schadensersatz in Höhe der geminderten Miete und hinsichtlich des Mietausfalls für die Zeit zwischen der außerordentlichen Kündigung des Mieters und der Neuvermietung.Das Landgericht sprach die Klage überwiegend zu. Die Untätigkeit des Verwalters war jedoch für einen Teil des Minderungsausfalls nicht kausal, da kein dringender Fall im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG vorlag und auch bei ordnungsgemäßem Verhalten des Verwalters die Schadensbeseitigung nicht sofort nach der Mängelanzeige erfolgt wäre.

FG-MUENSTER – Urteil, F vom 04.10.2012

Kein Halbabzugsverbot für laufende Aufwendungen bei einnahmeloser Beteiligung (bis VZ 2010)

BGH – Urteil, XII ZR 151/10 vom 19.09.2012

Die Erbengemeinschaft kann mit Stimmenmehrheit einen der Teilhaber zur Einziehung einer Nachlassforderung ermächtigen, sofern dies einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (im Anschluss an Senatsurteile BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 und vom 20. Oktober 2010 - XII ZR 25/09 - NJW 2011, 61).

KG – Urteil, 21 U 169/10 vom 01.08.2012

Das Recht eines Miterben, die Versteigerung eines Nachlassgrundstücks teilungshalber zu betreiben, ist materiellrechtlich dadurch bedingt, dass die Versteigerung die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft überhaupt bezweckt. Eine Versteigerung eines Nachlassgrundstücks lediglich zu dem Zweck, allein ihren Erlös zu teilen oder ungeteilt in der fortbestehenden Erbengemeinschaft zu belassen, kann gegen den Willen der übrigen Erben nicht verlangt werden.

BGH – Urteil, II ZR 297/11 vom 24.07.2012

In einer Publikumspersonengesellschaft, an der sich die Anleger im Rahmen eines Treuhandverhältnisses beteiligen können, welches so ausgestaltet ist, dass die Treugeber im Innenverhältnis wie - unmittelbare - Gesellschafter gestellt werden, können sie gegen den in einen Zahlungsanspruch übergegangenen Anspruch des Treuhandgesellschafters auf Freistellung von der Inanspruchnahme durch Gesellschaftsgla?ubiger nicht mit Schadensersatzansprüchen aus Prospekthaftung aufrechnen, die ihnen gegen den Treuhandgesellschafter zustehen.

OLG-HAMM – Urteil, I-10 U 109/09 vom 24.07.2012

Zur Haftung des Testamentsvollstreckers und Schadensersatzansprüchen der Erben im Zusammenhang mit der Abwicklung eines Nachlasses und von Steuererklärungen, die auch ausländisches Vermögen betreffen.

BFH – Urteil, IX R 67/10 vom 20.06.2012

Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienten, können auch nach einer gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbaren Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.

BGH – Urteil, XI ZR 175/11 vom 05.06.2012

a) Zur Frage, ob eine arglistige Ta?uschung darin zu sehen ist, dass in einem Verkaufsprospekt für eine Eigentumswohnung angegeben wird, dass für "Grundstück, Geba?ude incl. Vertrieb und Marketing" 76,70% des kalkulierten Gesamtaufwandes aufzuwenden sind, ohne dass ausgewiesen wird, dass hierbei eine Innenprovision in Höhe von 18,24% eingepreist wurde.

b) Zur Auslegung eines formularmäßigen Vermittlungsauftrages und vorformulierter Angaben in einem Berechnungsbeispiel.

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 15 K 1899/09 vom 23.05.2012

Der Ausschluss des Verlustausgleichs zwischen positiven und negativen Einkünften ist verfassungsrechtlich unbedenklich.

Der Besitz zahlreicher vollfinanzierter Immobilien, die nach der Geburt des Auszubildenden erworben wurden, wegen zahlreicher Mietausfälle zu einem negativen Einkommen geführt haben und wegen einer eingetretenen Wertminderung und einer über den Wert hinausgehenden Valutierung nur verlustbringend verkauft werden könnten, ist nicht atypisch und führt nicht zu einer unbilligen Härte.

OVG-NORDRHEIN-WESTFALEN – Beschluss, 1 A 1351/10 vom 22.05.2012

Die Zusage uneingeschränkter Umzugskostenvergütung ist ein ausschließlich begünstigender Verwaltungsakt.

OLG-NUERNBERG – Urteil, 14 U 928/10 vom 16.05.2012

1. Erhebt eine in einem vorangegangen Zivilprozess unterlegene Partei Individualbeschwerde nach Art. 34 EMRK zum Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte, so ist das Beschwerdeverfahren vorgreiflich im Sinne des § 148 ZPO, wenn der rechtskräftigen Entscheidung im Vorprozess Bindungswirkung nach § 322 Abs. 1 ZPO für den Zivilrechtsstreit zukommt, dessen Aussetzung in Frage steht.

2. Bei der Ermessensentscheidung nach § 148 ZPO stellt es einen gewichtigen, gegen die Aussetzung sprechenden Umstand dar, dass der Beschwerdeführer bereits erfolglos Verfassungsbeschwerde zum Bundesverfassungsgericht erhoben hat, in der er die Verletzung von Grundrechten oder grundrechtsgleichen Rechten gerügt hat (hier: Art. 103 Abs. 1, Art. 3 Abs. 1 und Art. 19 Abs. 4 GG), deren Schutzbereich im Wesentlichen demjenigen des geltend gemachten Konventionsverstoßes (hier: Art. 6 Abs. 1 EMRK) entspricht.


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