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Jahresrohmiete

Entscheidungen der Gerichte

BVERWG – Urteil, BVerwG 9 C 3.02 vom 29.01.2003

Es widerspricht nicht dem Charakter der Aufwandsteuer, wenn eine Gemeinde aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung und zur Verhinderung von Umgehungsgeschäften die Zweitwohnungssteuer auch gegenüber Mietern von Zweitwohnungen anhand eines realitätsnah pauschalierten Maßstabs - hier der nach dem Bewertungsgesetz ermittelten Jahresrohmiete - bestimmt. Der Mieter einer Zweitwohnung kann demgegenüber nicht eine niedrigere, nach dem von ihm tatsächlich geschuldeten Mietzins berechnete Steuerbemessung verlangen.

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Beschluss, 9 LA 100/09 vom 16.03.2010

Eine Satzungsregelung, die unterschiedliche Steuermaßstäbe für vermietete Wohnungen einerseits (bei ihnen sind der Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 und eine Hochrechnung für den Besteuerungszeitraum maßgeblich) und eigengenutzte Wohnungen andererseits (bei ihnen ist die im Besteuerungszeitraum für vergleichbare Objekte regelmäßig vereinbarte Jahresrohmiete maßgeblich) vorsieht, ist in der Regel willkürlich und daher unwirksam.

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Urteil, 13 L 3504/00 vom 28.11.2001

Bestimmt eine Zweitwohnungssteuersatzung, dass sich die Besteuerung nach dem Mietwert der Wohnung richtet, so ist bei einem Dauermieter, der zur Zweitwohnungssteuer herangezogen wird, massgebend der mit dem Eigentümer vereinbarte Mietzins und nicht die vom Finanzamt festgesetzte und angepaßte, höhere oder niedrigere Jahresrohmiete (§ 79 BewG), auch wenn die die Satzung dies nicht vorsieht, weil nur der Mietzins dem allein maßgeblichen Aufwand, den der Zweitwohnungsinhaber betreibt, entspricht.

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Beschluss, 9 ME 76/10 vom 22.11.2010

1. Eine Staffelung der Steuersätze, die bei zahlreichen Fallgestaltungen zu einer Zweitwohnungsteuer von deutlich über 20 % der Jahresrohmiete führt, bewegt sich im Grenzbereich dessen, was im Blick auf das Erdrosselungsverbot und den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit noch als hinnehmbar angesehen werden kann.2. Eine aus 3 Stufen bestehende Staffelung des Steuersatzes, bei der die höchste Stufe schon bei einem jährlichen Mietaufwand von 3.601,- Euro beginnt und die meisten Zweitwohnungen in diese Stufe fallen, ist mit dem allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) sowie mit Art. 105 Abs. 2a GG unvereinbar.

HESSISCHER-VGH – Urteil, 5 UE 1546/05 vom 23.11.2005

1. Eine kommunale Zweitwohnungssteuersatzung kann zur Bemessung der Steuer zulässigerweise auf einen Preisindex verweisen, der bereits vor Entstehung der Steuerschuld feststeht und aus öffentlichen Quellen entnommen werden kann.

2. Eine Satzung, die die Hochrechnung der Jahresrohmiete zur Bemessung der Steuer bis Januar 1995 entsprechend der Steigerung der Wohnungsmieten (Bruttomiete) nach dem Preisindex der Lebenshaltung aller privaten Haushalte im früheren Bundesgebiet und ab Januar 1995 entsprechend der Steigung der Wohnungsmieten (Nettomiete) nach dem Preisindex im gesamten Bundesgebiet, die vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht werden, vornimmt, entspricht ab dem Jahr 2000 dem Bestimmtheitsgebot.

BVERWG – Urteil, BVerwG 9 C 8.07 vom 25.06.2008

1. Ein Grundsteuererlass kommt nach den in § 33 Abs. 1 GrStG bestimmten Voraussetzungen auch in Fällen strukturellen Leerstandes in Betracht, in denen die Ertragsminderung des Grundstücks weder atypisch noch vorübergehend ist.

2. Kommt es für das Maß der Minderung des normalen Rohertrags auf die übliche Miete (§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG, § 79 Abs. 2 BewG) oder die übliche Jahresrohmiete (§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG) an, so sind der erzielte Ertrag und der übliche Ertrag gegenüberzustellen. Dabei sind für die Bestimmung des "Üblichen" die Erträge von Objekten vergleichbarer Beschaffenheit gegenüberzustellen (wie Urteil vom 3. Mai 1991 BVerwG 8 C 13.89 Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 24).

3. Der Steuerpflichtige hat die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, wenn er im Falle eines Leerstandes die Vermietung innerhalb einer marktüblichen Preisspanne anbietet. Vermietungsangebote am unteren Rand dieser Preisspanne oder sogar darunter muss er nicht abgeben.

4. Maßnahmen, die die Ertragsminderung reduzieren oder auffangen können, müssen dem Steuerpflichtigen wirtschaftlich zumutbar sein.

VG-ANSBACH – Urteil, AN 11 K 13.00403 vom 18.04.2013

teilweise Klagerücknahme gegen den Träger der Widerspruchsbehörde; im Übrigen kein Anspruch auf (teilweisen) Erlass der Grundsteuer gegen Gemeinde wegen teilweisen Leerstands; Vertretenmüssen der Ertragsminderung; unzureichende räumliche Vermietungsbemühungen

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 18 K 2917/12 vom 04.12.2012

Zweitwohnungsteuer für einen Campingagen kann nur dann erhoben werden, wenn dieser tatsächlich auf dem Gemeindegebiet abgestellt ist. Die bloße Anmietung eines Stellplatzes genügt nicht.

BFH – Urteil, II R 8/12 vom 27.09.2012

Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus zahlreichen verschieden ausgestatteten, zu unterschiedlichen Zwecken nutzbaren und getrennt vermietbaren Räumlichkeiten und sind die marktgerechten Mieten für die einzelnen Raumeinheiten unterschiedlich hoch, ist für jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert zu prüfen, ob der Steuerpflichtige den Leerstand zu vertreten hat.

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 2203/11 vom 13.09.2012

1. An den Merkmalen der Atypik und der vorübergehenden Dauer einer Ertragsminderung als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG ist für die mit Erlass des Jahressteuergesetzes 2009 geltende Rechtslage nicht mehr festzuhalten.

2. Für den Nachweis von Vermietungsbemühungen sowohl für Wohnraum als auch für gewerbliche Räume reicht es aus, wenn der Eigentümer glaubhaft macht, dass er einen Immobilienmakler mit der Vermietung des Objekts beauftragt hat. Darüber hinaus ist es nicht erforderlich, dass dessen Vermietungsbemühungen im Einzelnen nachgewiesen werden.

VG-GIESSEN – Urteil, 8 K 2092/11.GI vom 09.05.2012

Für die Erhebung der Zweitwohnungssteuer ist es rechtlich unerheblich, ob für das Grundstück des Betroffenen ein Kanalanschluss und eine Straßenbeleuchung vorhanden sind.

BFH – Urteil, II R 36/10 vom 18.04.2012

1. Die mit Wirkung ab dem Kalenderjahr 2008 erfolgte Neuregelung des Erlasses von Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung verstößt nicht gegen die verfassungsrechtlichen Anforderungen an Steuergesetze und deren Rückwirkung.

2. In einem auf Erlass von Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung gerichteten Verfahren ist nicht zu prüfen, ob die Anknüpfung der Grundsteuer an die Einheitswerte für die Jahre ab 2008 noch verfassungsgemäß ist.

VG-WIESBADEN – Urteil, 1 K 374/11.WI vom 13.02.2012

Zur Berechnung der Minderung des Rohertrags nach § 33 GrStG

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 4818/09 vom 07.07.2011

Die von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG vorausgesetzte Minderung des normalen Rohertrages des bebauten Grundstücks muss im gesamten Erlasszeitraum mindestens 50% betragen (vgl. § 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG). Erlasszeitraum ist dabei jeweils das gesamte Kalenderjahr, für welches die Grundsteuer festgesetzt worden ist (§ 34 Abs. 1 Satz 1 GrStG).

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 2759/09 vom 07.07.2011

1. Jedenfalls dann, wenn es - wie hier - um einen Erlass für einen Zeitraum vor der Ã?nderung des § 33 GrStG durch Artikel 38 des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2794, 2844) geht, können die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrages nur dann erfüllt sein, wenn entweder ein "strukturell bedingter" Leerstand vorliegt oder der MInderertrag des Grundstück auf "vorübergehende" Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen "atypisch" sind.

2. Auch eine beachtliche Ertragsminderung durch einen Mieterwechsel kann durchaus erlassrelevant sein, wenn nicht im Einzelfall Umstände vorliegen, die die atypische Ertragsminderung dennoch als "normal" erscheinen lassen. Insoweit ist auch ein längerer Leerstand einer in einem vermietbaren Zustand befindlichen Immobilie, der auf Umständen beruht, die außerhalb der Einflussmöglichkeiten des Grundstückseigentümers liegen, wie z. B. eine mangelnde Mieternachfrage, ohne weiteres atypisch im vorstehenden Sinne.

3. Ebenso wird man bei gewerblich genutzten Objekten einen längerfristigen Leerstand zwischen zwei Mietverträgen als einen atypischen Zustand zu bewerten haben. Etwas anderes kommt für gewerblich genutzte Objekte allenfalls dann in Betracht, wenn das Objekt ein derart besonderes Verwendungsprofil aufweist, das einen längerfristigen Leerstand wiederum als durchaus typisch erscheinen lässt.

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 1799/10 vom 16.06.2011

1. An den Merkmalen der Atypik und der vorübergehenden Dauer einer Ertragsminderung als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG ist für die mit Erlass des Jahressteuergesetzes 2009 geltende Rechtslage nicht mehr festzuhalten.

2. Ein Unterlassen einer vorzeitigen Renovierung auf Verdacht kann dem Grundsteuerschuldner bei gewerblichen Objekten, bei denen verschiedene Nutzungsmöglichkeiten gegeben sind, in der Regel nicht als Vertretenmüssen entgegengehalten werden.

3. Für den Nachweis von Vermietungsbemühungen sowohl für Wohnraum als auch für gewerbliche Räume reicht es aus, wenn der Eigentümer glaubhaft macht, dass er einen Immobilienmakler mit der Vermietung des Objekts beauftragt hat. Darüber hinaus ist es nicht erforderlich, dass dessen Vermietungsbemühungen im Einzelnen nachgewiesen werden.

OVG-GREIFSWALD – Beschluss, 1 L 205/08 vom 21.02.2011

Zum Steuermaßstab bei der Zweitwohnungssteuer.

VG-STUTTGART – Urteil, 11 K 289/10 vom 13.01.2011

§ 21 Abs. 1 BAföG verweist zur Einkommensermittlung auf § 2 Abs. 1 und 2 EStG und übernimmt daher dem Grundsatz nach den steuerrechtlichen Einkommensbegriff. Ein vom Finanzamt im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung gewährter Sonderausgabenabzug nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 a EStG ist ohne Einfluss auf das Gewinnergebnis und kann somit auch im Rahmen des § 21 Abs. 1 BAföG nicht berücksichtigt werden.Bei der Anwendung des § 25 Abs. 6 BAföG sind die Grundsätze über die Anerkennung als "außergewöhnliche Belastung" nach dem EStG heranzuziehen. Die Frage, wann die Ausnahmevorschrift des § 26 Abs. 6 BAföG bezüglich einer "unbilligen Härte" eingreift, erfordert eine umfassende Gesamtbetrachtung aller Umstände des Einzelfalls. Insoweit müssen auch die Vermögensverhältnisse des Einkommensbeziehers sowie sonstige, das Förderungsbegehren prägende Umstände berücksichtigt werden.Die vom Gesetzgeber vorgenommene Pauschalierung hinsichtlich der Einkommensberechnung (§ 21 BAföG) und der zu berücksichtigenden Freibeträge (§ 25 BAföG) soll nur dann über § 25 Abs. 6 BAföG korrigiert werden, wo die soziale Gerechtigkeit dies gebietet.

VG-OLDENBURG – Urteil, 2 A 1149/10 vom 16.12.2010

1. Ein Eigentümer hat die Rohertragsminderung im Sinne des § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG zu vertreten, wenn diese auf seiner eigenen Entscheidung beruht oder auf dessen persönliche Umstände zurückzuführen ist. "Vertretenmüssen" im Sinne des dieser Vorschrift erfordert dabei kein Verschulden im Sinne eines Vorsatzes oder Fahrlässigkeit.2. Der Eigentümer hat einen Leerstand der Räumlichkeiten nur dann nicht zu vertreten, wenn er alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, Mieter für das Objekt zu finden.3. Angesichts der Ausnahmevorschrift des § 33 GrStG, die mit Rücksicht auf die Eigenart der Grundsteuer als grundsätzlich ertragsunabhängige Objektsteuer eng auszulegen ist, kann ein Erlassantrag nach dieser Vorschrift nur dann Erfolg haben, wenn das Objekt nicht nur im Internet, sondern auch in regionalen und überregionalen Zeitungen angeboten wird, um zu gewährleisten, dass es einem möglichst breiten Interessentenkreis bekannt wird. Sofern der Eigentümer diese in der Regel zumutbare Anstrengung unterlassen hat, hat er die Rohertragsminderung im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten.

VG-BERLIN – Urteil, 29 A 359.07 vom 27.05.2010

1. Es ist nicht erforderlich, dass der Einheitswertbescheid selbst oder der damalige Grundsteuermessbescheid vorhanden sind. Der Einheitswert kann sich auch aus einer sonstigen Quelle ergeben, wenn die Richtigkeit dieser Wiedergabe frei von Zweifeln ist (ähnlich wie Urteil vom 5. Juli 2007 - VG 29 A 13.04 - hier Wiedergabe in einem Prüfbericht zum Jahresabschluss).

2. Ein dergestalt dokumentierter Einheitswert ist vom Gericht nicht auf inhaltliche Richtigkeit zu überprüfen.

3. Grundsätzlich besteht keine Bindungswirkung des Entschädigungsgrundlagenbescheides hinsichtlich einzelner Tatbestandsmerkmale der Schädigungstatbestände des § 1 VermG, noch weniger besteht eine solche Bindungswirkung für einzelne, ein solches Tatbestandsmerkmal ausfüllende Elemente (hier für den Einheitswert vor der Schädigung im Rahmen der Angemessenheit des Kaufpreises)

FG-KASSEL – Urteil, 3 K 1907/06 vom 22.04.2010

Fortschreibung des Einheitswerts für Grundstücke mit bisher öffentlich gefördertem Wohnraum; Anwendung von Mietspiegeln; Zuschlag wegen Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter.

BFH – Urteil, V R 4/08 vom 18.06.2009

1. Übernimmt der Unternehmer für eine Stadt den Betrieb verschiedener Einrichtungen (Tierpark, Schwimmbad und Sportplatz) gegen Übernahme der mit dem Betrieb dieser Einrichtungen verbundenen Verluste (Ausgleichszahlungen), kann es sich entweder um Entgelte der Stadt nach § 10 Abs. 1 Satz 3 UStG für die gegenüber den Nutzern der Einrichtungen erbrachten Leistungen oder um Entgelte für eine gegenüber der Stadt ausgeführte Betriebsführungsleistung handeln.

2. Beruht die wirtschaftliche Eingliederung nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 UStG auf Leistungen des Mehrheitsgesellschafters (Organträger) gegenüber seiner Tochtergesellschaft (Organgesellschaft), müssen entgeltliche Leistungen vorliegen, denen für das Unternehmen der Organgesellschaft mehr als nur unwesentliche Bedeutung zukommt.

VG-SCHWERIN – Urteil, 3 A 540/07 vom 04.12.2007

1. Eine Zweitwohnungssteuersatzung, in der die Festsetzung des Mietwertes (als Bemessungsgrundlage des Steuersatzes) einem Beschluss der Gemeindevertretung vorbehalten ist, ist unwirksam.

2. Einzelfall eines (nicht geglückten) Nachweises, dass eine Wohnung eine reine Kapitalanlage darstellt.

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 4825/04 vom 16.08.2007

1) Ein Grundsteuererlass kommt nicht nur bei atypischen

vorübergehenden, sondern auch bei strukturell bedingten Ertragsminderungen in

Betracht.

2) Zu den Anforderungen an Vermietungsbemühungen bzw. wann auch bauliche

Veränderungen in Betracht zu ziehen sind (hier bei einem kleineren

Einzelhandelscenter), um einen Leerstand zu verhindern.

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 1301/02 vom 22.02.2007

1. Mit der Vermietung von Mietwohnungen betreibt ein

gewerbliches Immobilienunternehmen auf den Grundstücken, auf denen sich

die Mietwohnungen befinden, keine eigengewerbliche Nutzung.

2. Die tatsächliche Dauer des Leerstandes eines Objekts stellt ein wichtiges

Indiz für die Frage dar, ob ein strukturell bedingter Leerstand vorliegt.

3. Auf Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen beruhende zeitweise

Leerstände sind typischerweise zwangsläufig mit der Vermietung von

langlebigen Wohnobjekten verbunden und fallen, auch wenn sie im Interesse

einer wirtschaftlich effektiven Nutzung der Grundstücke objektiv unumgänglich

sind, in den Risikobereich des Eigentümers und stellen keinen Erlassgrund im

Sinne des § 33 GrStG dar.

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 5651/02 vom 21.12.2006

1. Die tatsächliche Dauer des Leerstandes eines Objekts stellt ein

wichtiges Indiz für die Frage dar, ob ein strukturell bedingter Leerstand vorliegt.

2. Auf Renovierungs- oder Moderniesierungsmaßnahmen beruhende zeitweise

Leerstände sind typischwerweise zwangsläufig mit der Vermietung von langlebigen

Wohnobjekten verbunden und fallen, auch wenn sie im Interesse einer wirtschaftlich

effektiven Nutzung der Grundstücke ojektiv unumgänglich sind, in den Risikoberecih

des Eigentümers und stellen keinen Erlassgrund im Sinne des § 33 GrStG

dar.

VG-OLDENBURG – Urteil, 2 A 5247/02 vom 14.09.2006

1. Der Mangel der fehlenden Bevollmächtigung im Widerspruchsverfahren wird rückwirkend durch Vorlage der schriftlichen Vollmacht im Klageverfahren behoben, wenn diese nicht nach Durchführung des Widerspruchsverfahrens ausgestellt wurde.2. Zu den Voraussetzungen des Grundsteuererlasses nach § 33 GrStG und zur Bedeutung einer Veränderungssperre in diesem Zusammenhang (hier: ehemaliges Fabrikgrundstück).

VG-OLDENBURG – Urteil, 2 A 2395/03 vom 22.09.2005

Eine Klausel in einem Wohnungsvermittlungsvertrag, die zwar eine befristete Eigennutzungsmöglichkeit vorsieht, dagegen aber den Zeitraum nicht konkret festlegt, ist nicht geeignet, eine - laut Satzung mögliche - Reduzierung der Zweitwohnungssteuer ("Eigennutzungsmöglichkeit bis zu einem Monat")herbeizuführen.

NIEDERSAECHSISCHES-FG – Urteil, 1 K 117/02 vom 28.05.2003

Nach Umbau der Wirtschaftsgebäude eines Hofes zu Wohnungen bildet jedes Gebäude für sich eine wirtschaftliche Einheit.

NIEDERSAECHSISCHES-FG – Urteil, 1 K 201/00 vom 19.05.2003

Einheitsbewertung auf den 01.01.1995 für das Grundstück Beverbäkstr. 40 a, 26123 OldenburgEinheitsbewertung des Grundvermögens ist nicht verfassungswidrig


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