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Baulast

Entscheidungen der Gerichte

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 5 S 7/93 vom 27.01.1994

1. Zur Auslegung einer Bauvoranfrage bzw eines Bauvorbescheids.

2. Eine Baulast ist unwirksam, wenn sie mit einer bereits bestehenden (wirksamen) Baulast kollidiert (hier: Überfahrtsbaulast auf einer Fläche des Grundstücks, die aufgrund Baulast als Stellplatzfläche dient).

2. Nach Wegfall des Zweckentfremdungsverbots des § 69 Abs 11 LBO (1964) (BauO BW) besteht an einer aufgrund von § 69 Abs 6 S 2 LBO (1964) (BauO BW) übernommenen Stellplatzbaulast nur im Hinblick auf den Nutzungsvorbehalt kein öffentliches Interesse im Sinne des § 70 Abs 3 S 2 LBO (BauO BW) mehr.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 5 S 101/90 vom 14.05.1991

1. § 70 Abs 1 LBO (BauO BW) schließt die Übernahme einer Baulast nur dann aus, wenn die sich schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergebenden Verpflichtungen gerade denjenigen treffen, der die Baulast übernimmt. Auf etwaige Verpflichtungen Dritter kommt es nicht an.

VG-FRANKFURT-AM-MAIN – Urteil, 8 K 1927/12.F vom 30.08.2012

Zum Anspruch nach § 75 Abs. 3 HBO gegen die Bauaufsichtsbehörde auf Löschung einer Baulast zur Sicherung einer ausreichenden Zufahrt i.S.d. § 4 Abs. 1 HBO.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 3 S 1251/06 vom 10.01.2007

Eine Baulast, durch die sich der Eigentümer eines Grundstücks verpflichtet, nicht an Einzelhandelsunternehmen zu vermieten, die innenstadtschädliche Auswirkungen haben können, ist unwirksam.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 8 S 1862/94 vom 01.08.1994

1. Durch die Bestellung einer Baulast für einen Miteigentumsanteil wird ein anderer Miteigentümer nicht betroffen. Eine auf Feststellung der Unwirksamkeit der Baulastbestellung gerichtete Feststellungsklage ist unzulässig.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Beschluss, 5 S 2568/97 vom 09.12.1997

1. Auf einen Verstoß gegen eine durch Baulast übernommene Verpflichtung kann sich der Nachbar berufen, wenn sich der Inhalt der Baulast auf eine Regelung bezieht, die nachbarschützenden Charakter hat.

2. Zur Zulässigkeit eines Grenzbaus nach § 5 Abs 1 S 2 Nr 2 LBO (BauO BW) 1995, wenn auf dem Nachbargrundstück nicht unmittelbar an die Grenze gebaut ist.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Beschluss, 8 S 304/13 vom 04.04.2013

Eine Härte im Sinne des § 56 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 LBO liegt nicht in der erschwerten Bebaubarkeit eines Baugrundstücks, die ausschließlich Folge einer Baulast ist, und zwar selbst dann, wenn die Voraussetzungen für einen zwingenden Verzicht auf die Baulast (vgl. 71 Abs. 3 Satz 2 LBO) erfüllt sind.

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Urteil, 1 LB 219/09 vom 16.01.2012

Privates Interesse am Fortbestand einer Baulast im Sinne des § 92 Abs. 3 Satz 1 NBauO (hier: Vereinigungsbaulast) ist nicht jedes beliebige, sondern nur ein schutzwürdiges Interesse. Ein langfristiges "Vorratsinteresse" reicht nicht aus; die "baurechtliche Relevanz" muss fortbestehen.

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 5 K 4083/08 vom 29.04.2010

Die eingetragene Baulast vermittelt dem von der Baulast Begünstigten ein subjektiv-öffentliches Recht, aus dem er sich gegen die Löschung der Baulast aus dem Baulastenverzeichnis wehren kann (Abweichung von der Rechtsprechung des OVG NRW).

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 8 S 12/07 vom 15.04.2008

1. Die Auslegung des Inhalts einer durch Baulast gesicherten Verpflichtung hat stets auch die zum Zeitpunkt der Übernahme der Baulast geltenden einschlägigen Rechtsvorschriften zu berücksichtigen.

2. Ein Vorbau kann nur dann nach § 5 Abs. 6 Nr. 2 LBO bei der Bemessung der Abstandsfläche außer Betracht bleiben, wenn er die in dieser Vorschrift genannten Maße einhält und außerdem in seiner räumlichen Ausdehnung insbesondere im Verhältnis zu der nach § 5 Abs. 1 Satz 1 LBO maßgeblichen Außenwand des Hauptgebäudes deutlich untergeordnet ist.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 8 S 637/90 vom 01.06.1990

1. Ein Anspruch auf Löschung einer im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulast ist in Form einer allgemeinen Leistungsklage (Beseitigungsklage) durchzusetzen (im Anschluß an Urteil des 3. Senats v 14.3.1990 - 3 S 2333/89 -).-

BGH – Urteil, III ZR 340/98 vom 06.07.2000

BGB § 839 Fe

Die Amtspflicht der Bauaufsichtsbehörde, eine Baugenehmigung nur dann zu erteilen, wenn die Zuwegung zu dem Baugrundstück öffentlich-rechtlich (durch Baulast) gesichert ist, nimmt dem Bauherrn nicht das privatrechtliche Risiko ab, daß die Nachbarn die Bewilligung dieser Baulast deswegen verweigern, weil die bestehende Grunddienstbarkeit die beabsichtigte Erweiterung der Nutzung nicht abdeckt.

BGH, Urteil vom 6. Juli 2000 - III ZR 340/98 -
OLG Frankfurt am Main
LG Frankfurt am Main

HAMBURGISCHES-OVG – Urteil, 2 Bf 701/98 vom 24.04.2002

1. Übernimmt ein Grundeigentümer eine Baulast, mit der die Genehmigungsvoraussetzungen für ein Vorhaben auf dem Nachbargrundstück geschaffen werden sollen, ist es eine Frage der Auslegung seiner Erklärung, ob die Wirksamkeit dieser Baulast auf das konkrete Vorhaben beschränkt ist.

2. Der typischen Interessenlage benachbarter Grundeigentümer ohne zusätzliche Sonderbeziehungen entspricht es, eine Baulasterklärung zugunsten eines Nachbarn nicht ohne Kenntnis der beabsichtigten Bebauung abzugeben. Wenn dem Erklärenden eine solche Kenntnis eines konkretisierten Vorhabens vermittelt worden war, spricht dies für einen Bezug der Baulast auf dieses Vorhaben und ihre Beschränkung hierauf.

3. Wird eine sog. Abstandsflächenbaulast übernommen, schließt sie eine nach § 68 Abs. HBauO erforderliche Zustimmung für das konkrete Vorhaben ein, gilt jedoch nicht notwendigerweise als Zustimmung für weitere Vorhaben oder Veränderungen des ursprünglichen Vorhabens.

4. Auch bei einer nur vorhabenbezogenen Baulast kann der Baulastübernehmer nicht jeglicher nachträglichen Änderung des auf Grundlage seiner Erklärung genehmigten Vorhabens widersprechen; vielmehr sind Änderungen denkbar, die weder seine Rechte noch seine Interessen berühren. Eine Veränderung, die ihrerseits für sich betrachtet erneut nach § 68 Abs. 3 HBauO zustimmungsbedürftig wäre - wie die Herstellung eines Erkers -, ist jedoch bei einer vorhabenbezogenen Baulast nicht schon im Vorwege eingeschlossen.

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Beschluss, 1 ME 182/02 vom 05.09.2002

Der Bauherr kann gem. § 9 Abs. 1 Satz 1 letzter Halbs. iVm Abs. 2 NBauO durch Baulast abstandsrechtlich die volle Straßenbreite für sein Vorhaben gewinnen, wenn derjenige, dem das Grundstück auf der gegenüberliegenden Straßenseite gehört, durch Baulast auf die Inanspruchnahme "seiner Straßenhälfte" verzichtet; das gilt selbst dann, wenn dieses gegenüberliegende Grundstück baulich nicht genutzt werden kann. Der Eigentümer des Grundstücks, das "dahinterliegt" und von dem anderen von der öffentlichen Verkehrsfläche getrennt ist, kann ihn in diesem Fall nicht auf die Anwendung von § 9 Abs. 1 Satz 2 NBauO verweisen.

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Urteil, 1 LB 48/04 vom 08.07.2004

1. Erhebt der Eigentümer des belasteten Grundstücks gegen die Eintragung einer Baulast nicht rechtzeitig Widerspruch, hat er wegen der konstitutiven Wirkungen der Eintragung nur unter den Voraussetzungen des § 92 Abs. 3 NBauO oder im Falle ihrer Nichtigkeit einen Anspruch auf ihre Löschung.

2. Zur Bestimmtheit von Baulasten.

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Beschluss, 9 ME 388/04 vom 09.12.2005

1. Die Widmungsfiktion des § 6 Abs. 6 NStrG findet auch Anwendung auf Fälle der geteilten Baulast in der Ortsdurchfahrt einer Bundesstraße.

2. Besteht am Anliegergrundstück nur ein Erbbaurecht der Eigentümer des Hinterliegergrundstücks, wird dem Hinterliegergrundstück keine dauerhafte Möglichkeit der Inanspruchnahme der ausgebauten Straße vermittelt.

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Beschluss, 1 LA 88/08 vom 16.02.2010

1. Zur Vermeidung von "linkem Abbiegen" an einer vielbefahrenen, vierstreifigen Kreisstraße kann im Zu- und Abfahrtsbereich eines Einrichtungsmarktes mit 130 Stellplätzen die Anlegung einer "Mittelinsel" erforderlich sein.2. Soweit die Zu- und Abfahrt aus Kapazitätsgründen auch über ein Nachbargrundstück genehmigt werden soll, darf eine rechtliche Sicherung durch Baulast verlangt werden.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 8 S 588/92 vom 13.07.1992

1. Eine vom Grundstückseigentümer nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung übernommene Baulast ist dem Grundstückskäufer gegenüber insoweit unwirksam, als sie dessen Anspruch vereiteln oder beinträchtigen würde (§ 883 Abs 2 S 1 BGB - Fortführung der Rechtsprechung des 5. Senats, Urteil vom 27.2.1988 - 5 S 3256/88 - NJW 1990, 268).

VG-GELSENKIRCHEN – Urteil, 6 K 5319/10 vom 28.08.2012

1. Der Auflassungsvormerkungsberechtigte kann nicht mit Erfolg gegen die Eintragung einer Baulast zulasten des Kaufgrundstückes vorgehen, wenn nach dem Grundstückskaufvertrag nur die Auflassung eines entsprechend belasteten Grundstücks verlangt werden kann. Der Umfang der Sicherungswirkung der Vormerkung richtet sich nach dem Umfang des schuldrechtlichen Anspruchs.

2. Zu den Rechtsschutzmöglichkeiten in einem solchen Fall.

NIEDERSAECHSISCHES-OVG – Beschluss, 1 ME 83/08 vom 11.08.2008

1. Der Anspruch auf Erschließung ist nur auf die Herstellung des für die Erschließung Unerlässlichen gerichtet.

2. Eine Gemeinde ist nicht immer verpflichtet, Eigentümern von Grundstücken, die von einer öffentlichen Straße durch gemeindeeigene Grundstücke getrennt werden, eine Baulast zu deren Überquerung einzuräumen. Es kann vielmehr ausreichen, diesen Grundstückseigentümern die Möglichkeit zu geben, dort eine Gemeinschaftsanlage im Sinne des § 52 NBauO zu verwirklichen.

VG-STUTTGART – Urteil, 3 K 3982/00 vom 11.12.2002

Die Deutsche Bahn haftet nach § 14 Abs 3 EKrG (EBKrG) für den ordnungsgemäßen Zustand eines Fußgängersteges, der durch Art 6 Abs 106 Nr 4 des Eisenbahnneuordnungsgesetzes (ENeuOG) zum 1.1.1994 in die Baulast des Trägers der Straßenbaulast übergegangen ist. Ist das Bauwerk abbruchreif wegen mangelhafter Unterhaltung, hat die Bahn dem Träger der Straßenbaulast den Neubau zu bezahlen.

HESSISCHER-VGH – Beschluss, 4 TG 2717/06 vom 04.01.2007

Eine Baulasterklärung, dass "die Flurstücke x und y bauordnungsrechtlich so beurteilt werden, als wenn sie zusammen ein Baugrundstück darstellten", kann bereits wegen des eindeutigen, auf das Bauordnungsrecht Bezug nehmenden Wortlautes, aber auch deswegen nicht in dem Sinne interpretiert werden, dass die Flurstücke bauplanungsrechtlich als ein Baugrundstück zu werten sind, weil damit an die Stelle des Buchgrundstücks als des bauplanungsrechtlich maßgeblichen Begriffs des Baugrundstücks ein durch die (Vereinigungs-)Baulast verändertes Grundstück treten würde.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 3 S 141/05 vom 06.07.2005

1. Der Begriff "Räume" in § 13 BauNVO bezieht sich auf ein Gebäude und nicht auf ein Baugrundstück.

2. Durch Übernahme einer Baulast, nach der die Nutzung eines reinen Bürogebäudes untrennbar mit der Nutzung eines auf dem Grundstück weiter vorhandenen Wohngebäudes verbunden werden soll, wird aus dem Bürogebäude kein "Wohngebäude" im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO.

3. Die Einstufung als freiberufliche Tätigkeit im Sinne der BauNVO hängt nicht von der jeweils gewählten Rechtsform ab.

HESSISCHER-VGH – Beschluss, 2 A 1856/12.Z vom 18.12.2012

1. Der überörtliche Straßenbauträger und eine Gemeinde mit weniger als 30.000 Einwohnern stehen in Hessen bei Baumaßnahmen an der Ortsdurchfahrt einer überörtlichen Straße in einem Gemeinschaftsverhältnis, wenn eine einheitliche Baumaßnahme Anlagen in der Baulast beider Träger umfasst.

2. Weder die Ortsdurchfahrtenrichtlinien noch § 41 Abs. 4 Satz 3 des Hessischen Straßengesetzes stellen in diesem Fall eine Anspruchsgrundlage dar für eine Erstattungsforderung des überörtlichen Baulastträgers hinsichtlich Bauarbeiten, die Anlagenteile in der Baulast der Gemeinde betreffen. Als Anspruchsgrundlage in Betracht kommt jedoch der allgemeine öffentlich-rechtliche Erstattungsanspruch.

3. Wenn eine Stützmauer sowohl für den Bestand der Fahrbahn als auch den Bestand eines Gehwegs erforderlich ist, kann der überörtliche Straßenbauträger eine Beteiligung der Gemeinde an den Kosten der Stützmauer nach dem Verhältnis von Fahrbahnbreite und Gehwegbreite verlangen (wie Ziffer 15 der Ortsdurchfahrtenrichtlinie 2008).

OVG-SACHSEN-ANHALT – Beschluss, 4 L 348/06 vom 02.12.2008

Ein dem Grundstück durch den Anschluss an die öffentliche Entwässerungseinrichtung vermittelter, die Erhebung des Beitrages rechtfertigender Vorteil i. S. des § 6 Abs. 1 Satz 1 KAG LSA liegt nur vor, wenn die Anschlussmöglichkeit tatsächlich und rechtlich dauerhaft gesichert ist. Bietet der Entsorgungspflichtige einen Anschluss an einen Hauptsammler, der in einer im Eigentum eines Dritten stehenden Privatstraße verläuft und dessen Lage und rechtlicher Bestand nicht durch Eintragung einer Baulast oder Grunddienstbarkeit zugunsten des Beklagten gesichert ist, so fehlt es (noch) an einer auf Dauer gesicherten Inanspruchnahmemöglichkeit. Nicht zuletzt aus Gründen der Rechtssicherheit und -klarheit hält der Senat an dem Erfordernis einer dinglichen (grundbuchrechtlichen) bzw. durch Baulast erfolgenden Sicherung des Leitungsrechts als Voraussetzung für das Entstehen der Beitragspflicht fest.

BVERWG – Urteil, BVerwG 9 C 5.01 vom 08.05.2002

Die Frage, durch welche Straße ein Grundstück im Sinne des § 133 Abs. 1 Satz 1 BauGB erschlossen ist, richtet sich im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans nach dessen Festsetzungen über die straßenmäßige Erschließung. Der Bestandsschutz des Gebäudes, dessen Errichtung auf Grund einer davon abweichenden Zuwegung bereits vor In-Kraft-Treten des Bebauungsplans genehmigt wurde, reicht zur Begründung einer Erschließungsbeitragspflicht des Grundstücks nach § 133 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht aus.

Im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB "gesichert" ist eine Erschließung nur dann, wenn damit zu rechnen ist, dass sie auf Dauer zur Verfügung stehen wird. Eine Zuwegung zu einem Hinterliegergrundstück, die nur auf einer auflösend bedingten Baulast beruht, löst jedenfalls dann keine Erschließungsbeitragspflicht nach § 133 Abs. 1 Satz 1 BauGB aus, wenn sich in dem gemäß § 133 Abs. 2 Satz 1 BauGB maßgeblichen Zeitpunkt bereits konkret abzeichnet, dass die Baulast durch Eintritt der Bedingung demnächst erlöschen wird.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 2 S 2239/00 vom 11.04.2002

Die vom Straßeneigentümer eingeräumte Baulast zugunsten eines Anliegergrundstücks ist regelmäßig nicht geeignet, das durch die Festsetzung "Verkehrsgrün" eines Bebauungsplans vorhandene rechtliche Hindernis zu beseitigen (Abgrenzung zum Urteil des Senats vom 1.9.1997 - 2 S 661/96 -).

Gleiches hat zu gelten, wenn der Bebauungsplan Zu- und Abfahrten nur bei ausdrücklicher Festsetzung zulässt.

Steht die tatsächliche Ausräumbarkeit eines tatsächlichen Hindernisses in Rede, ist eine vorhandene Bebauung - anders als bei der Frage der "Zumutbarkeit" des für das Beseitigen des Hindernisses erforderlichen Aufwands - nicht "wegzudenken".

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 3 S 2425/00 vom 07.12.2001

1. In einem Bebauungsplan kann eine Fläche sowohl mit einer Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB/BBauG als auch mit einer Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB/BBauG belegt werden, wenn sich die beiden Festsetzungen gegenseitig nicht ausschließen, sondern auf einer Fläche gleichzeitig verwirklicht werden können.

2. Die Festsetzung einer Fläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB/BBauG hat zur Folge, dass die Fläche vom Grundstückseigentümer vorzuhalten ist; sie begründet dagegen noch keine Nutzungsrechte der Begünstigten.

3. Bei einer Baulast müssen Umfang und Inhalt der eingegangenen Verpflichtung aus der Erklärung heraus hinreichend bestimmbar sein. Dabei ist erforderlich, aber auch genügend, wenn die durch Baulast gesicherte Verpflichtung bei einer entsprechend § 130 BGB am objektiven Empfängerhorizont orientierten Auslegung sich so klar und unzweideutig ergibt, dass sie mit Hilfe einer bauaufsichtlichen Verfügung durchgesetzt werden kann.

OLG-KOELN – Urteil, 19 U 76/99 vom 18.02.2000

Bei der Bebaubarkeit eines Grundstücks handelt es sich um einen objektiv wertbildenden Faktor, der nach der Vekehrsanschauung für den anderen Vertragsteil in aller Regel von ausschlaggebender Bedeutung ist. Bei Vertragsverhandlungen über ein Baugrundstück spricht daher bereits der erste Anschein dafür, dass alle die Bebaubarkeit betreffenden Umstände - soweit sie dem Veräußerer bekannt sind -zur Erreichung des Vertragszwecks wesentlich und daher zu offenbaren sind. Die Notwendigkeit der Erteilung einer Baulast durch den Nachbarn kann für die Bebaubarkeit eines Grundstücks von entscheidender Bedeutung sein.

VGH-BADEN-WUERTTEMBERG – Urteil, 8 S 1760/93 vom 08.10.1993

1. Ein mit Schotter befestigter Campingplatz für Wohnwagen ist keine Bebauung im Sinne von § 34 Abs 1 BauGB (Fortführung von BVerwG, DVBl 1993, 111).

2. Dem Erlaß einer Abbruchsanordnung steht nicht entgegen, daß der Grundstückseigentümer in der Hoffnung, dadurch die Erteilung der Baugenehmigung zu erreichen, ein Nachbargrundstück gekauft hat, um durch Baulast absichern zu können, daß auf diesem keine Bebauung erfolgt.

3. Die Verfestigung und Erweiterung einer Splittersiedlung sowie die Beeinträchtigung der Landschaft als Erholungsgebiet können bei einem unmittelbar am Bodenseeuferweg aufgestellten Mobilheim auch dann zu befürchten sein, wenn sich nahezu unmittelbar daneben ein Campingplatz befindet.

4. Der Erlaß einer Beseitigungsverfügung setzt nicht die vorangegangene förmliche Entscheidung über den Bauantrag voraus.


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