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Rechtsanwälte – Rechtsgebiet: Mietrecht

Deutschland

Informationen zum Rechtsgebiet Mietrecht

Mietrecht

Das Mietrecht in der Bundesrepublik Deutschland ist ein äußerst umfangreiches Thema. Hier finden sich gesetzliche Regelungen zu zahlreichen Schlagwörtern wie zum Beispiel Mietvertrag, Ablösesumme, Abmahnung, Betriebskosten, Bruttokaltmiete, Eigenbedarf, Endrenovierungsklausel, Kündigung von Mietverträgen und Kündigungsschutz, Mieterhöhung, Mieterschutz, Mietgarantie, Mietwucher, Modernisierung, Nachmieter und Nebenkosten.

Mietvertrag

Ein Mietvertrag versteht sich als gegenseitige Vereinbarung zur zeitweisen Gebrauchsüberlassung gegen ein Entgelt. Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter die Nutzung der gemieteten Sache zu gewähren. Die Gegenleistung des Mieters besteht in der Zahlung des vereinbarten Mietzinses. Geregelt wird das Mietrecht durch die Paragrafen 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Art und Weise, in der das deutsche Mietrecht aufgebaut ist, macht es notwendig, Mietverträge nach der jeweiligen Nutzungsart einzugrenzen. Mietgegenstände können unbewegliche und bewegliche Sachen oder Sachteile sein, die tauglich zum Gebrauch sind. Allgemeine Regelungen und Vorschriften für Mietverhältnisse finden sich in den Paragrafen 535 bis 548. Die Rechtsvorschriften zur Gestaltung von Formularverträgen, die in Paragraf 305 bis 310 des Bürgerlichen Gesetzbuches niedergelegt sind, sind auch für alle Mietverträge bindend.

Vermietung zu Wohnzwecken und anderen Zwecken

Das Gesetz unterscheidet nach Vermietung zu Wohnzwecken oder anderen Zwecken. Bei der Vermietung von Wohnraum werden neben den allgemeinen Vorschriften die Rechtsvorschriften der Paragrafen 549 bis 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches angewandt. Hier sind im Besonderen die Mieterschutzgesetze zu nennen. Im Rahmen der gewerblichen Vermietung gelten die auf den zu Wohnzwecken vermieteten Raum angewandten Paragrafen nicht oder nur sehr eingeschränkt. Bei der Vermietung von beweglichen Dingen (Sachen) gelten lediglich die allgemeinen Rechtsvorschriften.

Der Pachtvertrag und andere Arten des Mietvertrags

Weiter unterscheidet das Gesetz den Pachtvertrag, bei dem der Pächter die Erlaubnis nicht nur zur Benutzung der Sache sondern auch zum „Genuss der Früchte“ erhält. Neben dem entsprechenden Paragrafen 581 des BGB gelten hier die gesetzlichen Regelungen zum Mietrecht entsprechend. In den Paragrafen 581 bis 597 des BGB sind weitere Vorschriften zum Pacht- und Landpachtvertrag sowie der sogenannten Unternehmenspacht niedergelegt.

Wird der Gebrauch der Sache ohne finanzielle Gegenleistung gestattet, liegt eine sogenannte Leihe vor. Weiterhin unterscheidet das Gesetz zwischen Zeitmietverträgen, Untermietverträgen, Verträgen über die Benutzung von Werkswohnungen und Verträgen über die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, wie bei der Vermietung von Ferienwohnungen oder Räumen in Gasthöfen und Pensionen. Ein spezielles Rechtsgebiet ist der Application-Service-Providing-Vertrag, bei dem es Gebrauchsüberlassung beziehungsweise Bereitstellung von Software im Internet geht.

Ablösezahlungen

Auch die sogenannte Ablösesumme, also die Gegenleistung zum Beispiel für zurückgelassene Gegenstände der Einrichtung wie Küche, Schränke etc. ist nach Urteil des Bundesgerichtshofes durchaus zulässig. Eine genauere Regelung findet sich in BGH NJW 1991, 3031 sowie in Paragraf 4a WOVermG Abs. 2 und BGH BB 1997, 1816. Ebenso finden sich im Mietrecht Regelungen zum Begriff der Betriebskosten, der Betriebskostenvereinbarung und –Abrechnung.

Eigenbedarf

Einer der häufigsten Gründe für eine Kündigung ist die Kündigung wegen Eigenbedarf. Die Kündigung wegen Eigenbedarf im Falle einer Wohnraumvermietung ist im Paragrafen 573 Abs. 2 Nr. 2 des BGB geregelt, die entsprechende Kündigungsfrist im Paragrafen 573c des BGB. Hier sind die Regelungen von Bundesland zu Bundesland, zum Beispiel die Sperrfristen bei einer Kündigung aus Gründen des Eigenbedarfs, durchaus unterschiedlich. Ein der Sachlage entsprechender Widerspruch des Mieters ist in Paragraf 574 des BGB geregelt. Hier geht es um überhöhten Bedarf, vorhersehbaren Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrages, unzumutbare Härten oder der Existenz einer zumutbaren Alternativwohnung.

Miethöhe, Mietgarantie, Mietwucher

Miethöhe und andere relevante Regelungen zur Miete finden sich in Paragraf 535 des BGB sowie den Paragrafen 557 bis 561.

Nebenkosten

Nebenkosten sind die Kosten, die jeweils zusätzlich zu einer Hauptlast entstehen. Im Mietrecht sind hier die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten sowie die nicht umlagefähigen Kosten der Bewirtschaftung zu unterscheiden. Werden bei der Vermietung von Wohnraum Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung gefordert, so muss dies zwingend zwischen den Parteien vereinbart worden sein.

Das Mietrecht ist also ein sehr umfassendes Thema, das durch die Paragrafen im BGB sowie durch entsprechende Urteile des BGH geregelt wird.


 

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