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Informationen zum Rechtsgebiet Erschließungsrecht

Gemäß §§ 123 Baugesetzbuch (BauGB) ist unter einer Erschließung die erstmalige Herstellung von örtlichen Straßen, Abwasseranlagen, Versorgungseinrichtungen für Strom Wasser und Gas sowie Grünanlagen zu verstehen, die für ein Baugebiet erforderlich sind, um die Baureife zu erlangen.

Erschließung eines Baugebietes (© Pics - Fotolia.com)
Erschließung eines Baugebietes
(© Pics - Fotolia.com)

Das Erschließungsrecht bezieht sich daher auf sämtliche Vorgänge, die mit der Anbindung (Erschließung) eines Grundstücks an Verkehrs- sowie Versorgungseinrichtungen zusammenhängen.

Allgemeine Bedingungen

Auf Bundesebene sind maßgebliche Regelungen zum Erschließungsrecht im Baugesetzbuch (BGB) zu finden sowie im Kommunalrecht der jeweiligen Gemeindesatzungen. Generelle Voraussetzung für die bauliche Nutzung von Grundstücken ist, dass diese erschlossen werden. Gemeinden können die Erschließung von Grundstücken auf Dritte (z. B. Wohnungsbauunternehmen) mithilfe eines öffentlich-rechtlichen Erschließungsvertrages übertragen. Um die Erschließungskosten decken zu können, erheben Gemeinden in der Regel gemäß § 127 I BauGB einen Erschließungsbeitrag. Allerdings liegt die Verantwortung für die Erschließung im Außenverhältnis bei der Gemeinde, auch wenn ein Erschließungsvertrag abgeschlossen wurde.

Erschließungsanspruch

Selbst wenn ein Bebauungsplan die Grundstückserschließung vorsieht, besteht in der Regel kein Rechtsanspruch. Aber im Falle von Sonderkonstellationen sind auch immer wieder Rechtsansprüche für eine Erschließung möglich. Wurde beispielsweise ein qualifizierter Bebauungsplan durch die Gemeinde erlassen und hat diese eine Baugenehmigung erteilt, obwohl die Erschließung nicht gesichert ist und es erfolgte daraufhin eine Bebauung des Grundstücks, besteht auch ein Rechtsanspruch auf eine Erschließung des Grundstücks.

Erschließungsbeitrag

Für die Grundstückserschließung fällt in der Regel eine Kommunalabgabe (Erschließungsbeitrag) an, die vom Grundstückseigentümer an die Gemeinde zu zahlen ist. Dabei kann die Beitragshöhe, nach verschiedenen Kriterien bemessen werden, z. B.

  • in welcher Art und Weise das Grundstück baulich genutzt wird,

  • Grundstücksfläche/-breite im Verhältnis gesehen zu den Verkehrswegen und Versorgungsanlagen, die erschlossen wurden.

In der jeweiligen Gemeindesatzung ist festgelegt, wonach sich die Höhe des Beitrags richtet. Sofern für mehrere Grundstücke die Erschließung vorgesehen ist, erfolgt die Umlegung des Erschließungsbeitrags auf die betroffenen Grundstücke. Durch einen Bescheid wird der Erschließungsbeitrag dann festgesetzt, gegen den man in der Regel Widerspruch einlegen oder Klage erheben kann. Allerdings entfällt dadurch nicht die Zahlungsverpflichtung, vielmehr wird der gezahlte Beitrag später unter Umständen zurückgezahlt.

Beim Kauf eines Grundstückes sollten unbedingt die Erschließungskosten bedacht werden

Jeder Käufer sollte beim Grundstückskauf auch die Erschließungskosten berücksichtigen, da Erschließungsarbeiten über einen längeren Zeitraum durchgeführt werden und somit unter Umständen auch noch Jahre später Beitragspflichten entstehen können. Ein Rechtsanwalt für Erschließungsrecht prüft, ob und in welcher Höhe ein festgesetzter Erschließungsbeitrag gerechtfertigt ist oder möglicherweise falsch berechnet wurde. Durch die Fachkenntnisse, über die ein Anwalt für Erschließungsrecht verfügt, kann er aber auch Auskunft darüber geben, ob möglicherweise ein Rechtsanspruch auf eine Grundstückserschließung aufgrund einer besonderen Konstellation besteht.


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