Muss man Mieteinnahmen versteuern?

Autor: , verfasst am 25.03.2015, 07:13| 9 Kommentare

Ein eigenes Haus zu besitzen, ist der Traum, vieler Menschen: man ist Herr in den eigenen vier Wänden, muss sich nicht mit Mietererhöhungen, Vermietern oder Mitmietern herumärgern, niemanden um Erlaubnis bezüglich Renovierungen zu fragen und seinen Garten mit keinem zu teilen. Besonders pfiffige Eigenheimbesitzer vermieten darüber hinaus Wohneinheiten innerhalb ihres Hauses, um so ein zusätzliches Einkommen zu erhalten. Die Euphorie darüber nimmt allerdings in dem Moment schnell ab, indem der Hausbesitzer seine Steuererklärung macht, denn unweigerlich wird er mit der Frage konfrontiert: Muss man Mieteinnahmen versteuern?

Steuern (© Dan Race - Fotolia.com)
Steuern
(© Dan Race - Fotolia.com)

Mieteinnahmen müssen versteuert werden

Gemäß dem Steuerrecht ist es grundsätzlich so, dass Mieteinnahmen steuerpflichtig sind; dasselbe gilt für Nebenkosten. Die gesetzliche Grundlage hierfür findet sich in § 21 EStG. Dort werden sie als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ bezeichnet. Bei der Steuererklärung werden sie auf der Anlage V eingetragen (Vermietung und Verpachtung).

Woher diese Mieteinnahmen stammen, ist vollkommen unerheblich. So können sie beispielsweise durch die Vermietung eines Hauses, einer Wohnung, eines Ferienhauses oder aufgrund einer Untervermietung erzielt werden. Auch die Einkünfte aus der Verpachtung von einem unbebauten Grundstück zählen zu derartigen Einnahmen.

Zu beachten ist, dass Gewerbetreibende, welche ihr betriebliches Wohneigentum, vermieten, nicht unter diese gesetzlichen Regelungen fallen: gemäß § 21 Abs. 3 EStG zählen derartige Miteinnahmen zu Einkünften aus selbständiger Arbeit und werden somit als Betriebsvermögen angesehen. Für alle anderen Vermieter jedoch gilt: Mieteinnahmen müssen versteuert werden!

In welcher Höhe werden Mieteinnahmen versteuert?

Die Höhe der individuell zu zahlenden Steuern ist abhängig davon, ob der Eigentümer durch seine vermietete Immobilie einen Gewinn oder einen Verlust erzielt. Dieser berechnet sich aus der Differenz der Einnahmen (Miete und Nebenkosten) und Ausgaben. Denn – und das ist für viele Eigentümer interessant – es ist durchaus möglich, Ausgaben steuermindernd geltend zu machen. Diese werden gemäß §9 EStG als Werbungskosten angesehen.

Zu diesen Werbekosten zählen:

  • Versicherungen, welche die Immobilie betreffen

  • Kreditzinsen für die Immobilie

  • Kosten für den Hausmeister/Hausverwalter

  • Renovierungskosten
  • Instandsetzungskosten

Einnahmen und Ausgaben werden also gegeneinander verrechnet. Wenn dieses Ergebnis betriebswirtschaftlich positiv (sprich: die Einnahmen übersteigen die Ausgaben), so wirken sich die Einkünfte innerhalb der Steuererklärung belastend aus. Dies bedeutet, dass sie als Einkommen angesehen werden.

Wenn jedoch das Ergebnis betriebswirtschaftlich negativ einzustufen ist, also einen Verlust ergibt, wirkt sich der Betrag steuermindernd aus.

Damit man die Steuervorteile nutzen und sogar Ersparungen erreichen kann, ist es also sinnvoll, mehr Ausgaben als Einnahmen zu haben. Wenn dies nämlich der Fall ist, kann man als Vermieter die Mieteinnahmen Steuer mindernd absetzen. Wenn nicht, so werden sie zu dem anderen Einkommen, wie beispielsweise Arbeitsentgelt, hinzugezählt.

Welche Freigrenzen gelten bei Mieteinnahmen?

Gemäß dem Einkommensteuergesetz gelten für Vermieter einer Immobilie bestimmte Freigrenzen. Aktuell (Stand: März 2015) liegen diese bei:

  • 8.354,- € für Einzelpersonen

  • 16.708,- € für Verheiratete

Liegen die erzielten Mieteinnahmen unter diesen Beträgen, so unterliegen sie keiner Steuerpflicht. Beträge, welche über diesen Grundfreibetrag hinaus gehen, müssen versteuert werden.

Fazit: Mieteinnahmen müssen wie alle anderen Einkünfte auch versteuert werden, sobald sie den steuerlichen Grundfreibetrag überstiegen haben. Da es jedoch möglich ist, Ausgaben, welche aufgrund der vermieteten Immobilie entstanden sind, steuermindernd geltend zu machen, ist es ratsam, dass diese die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung übersteigen. Ist dies nämlich der Fall, kann ein Vermieter Steuerersparnisse erzielen.

Schlagwörter: Mieteinnahmen, Freigrenzen


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Bisherige Kommentare zum Ratgeber (9)

Claus Hoffmann  (09.05.2017 11:48 Uhr):
Der Freibetrag von 8354 bezieht sich auf Mieteinnahmen und Eigeneinkommen zusammen, also betrifft es kaum jemand da schon jeder ein Einkommen über 9000E Brutto hat !!!
Udo  (13.02.2017 19:26 Uhr):
Ist das ein von der Bundesregierung CDU/SPD/GRÜNE in Auftrag gegebener Artikel? Was soll der Stuss mit den Freibeträgen? Der Fsikus langt zu! Ihre Einnahmen sind nicht netto, sondern abzüglich iher individuellen Einkommensteuer. Gehen Sie arbeiten, so übersteigen die Instandhaltungskosten des Mietobjektes schnell mal die Mieteinnahmen. Denn ihre Mieteinnahmen werden gewissermaßen "OnTop" auf ihr zu versteuerndes Einkommen gerechnet. Dort bezahlen Sie also locker 35% bis 48% Steuern. In den meisten Fällen reichen dann die (Netto)- Mieteinnahmen gar nicht mehr aus, Instandhaltungskosten zu decken. So werden Vermieter staatlich enteignet. Aber der Durchschnittsdeutsche ist so unklug, dass er die Zusammenhänge nicht erkennt, und weiterhin die Altparteien wählt.
Tobias  (27.07.2016 08:20 Uhr):
Meine Güte ist dieser Artikel ein Quatsch! Der genannte Freibetrag ist der allgemeine Einkommensteuer-Freibetrag. Da kann man doch nicht schreiben, als wäre es ein Sonderfreibetrag für Mieteinnahmen, den gibt es nämlich NICHT. Daher lautet die korrekte Info: Es gibt KEINE Freibeträge für Mieteinnahmen, sondern Mieteinnahmen fallen unter normales Einkommen, somit kann man nur die bekannten Freibeträge nutzen. Frage unter mir: Ja, natürlich, Sie müssen IMMER eine Steuererklärung abgeben. Selbst wenn sie in einem Jahr einmal überhaupt keine Umsätze haben, geben sie eine ab. Das ist dann ein Nullbescheid, also ein leeres Blatt. Kommt bei jungen Menschen manchmal vor.
El  (16.07.2016 12:40 Uhr):
Hallo, Leider finde ich keine Antworten auf die folgende Frage: Wenn die mieteinkünfte unter dem Betrag von 16708€ liegen, muss ich sie dann in der Steuererklärung angeben? Danke & Gruß El
BKOM  (24.06.2016 08:03 Uhr):
Hallo, ich schließe mich den Fragen von "Schlaufuchs" bzw. "klone" an: - Gilt der Grundfreibetrag bei Mieteinnahmen unabhängig von Einkünften aus selbständiger oder nicht-selbständiger Arbeit? - Muss trotzdem Anlage V bei Steuererklärung ausgefüllt werden? - Was muss man beachten bei Vermietung an Schwiegereltern, wenn die Frau bereits verstorben ist? Viele Grüße BKOM
klone  (16.06.2016 15:24 Uhr):
Wenn die mieteinkünfte unter dem Betrag von 16708€ liegen, muss ich sie dann in der Steuererklärung angeben?
Schlaufuchs  (27.05.2016 18:17 Uhr):
Hallo, der Freibetrag von € 8354,00 bzw. € 16708,00 bezieht sich dieser auf die reinen Mieteinnahmen, unabhängig von Einkünften aus selbständiger oder nicht-selbständiger Arbeit? Anders gefragt: Darf man zu seinem "normalen" Einkommen der täglichen Arbeit, Mieteinahmen in dieser Freibetragshöhe haben, ohne diese zusätzlich versteuern zu müssen oder werden die Mieteinnahmen zu den Einkünften aus selbständiger oder nicht selbständiger Beschäftigung (abhängig Beschäftigter) hinzugerechnet? Beispiel: Einkünfte nicht-selbständiger Arbeit: Jährlich € 30.000, die versteuert werden müssen. Plus Mieteinnahmen in Höhe von jährlich € 12000,00. Sind die € 12000 nun steuerfrei oder müssen sie zu den € 30000 hinzuaddiert werden und somit € 42.000 versteuert werden. Welcher Freibetrag für die Mieteinnahmen gilt, wenn man mit dem Ehepartner gemeinsam veranlagt ist, die Immobilie aber nur einem Partner gehört. VG
Marinko Čolić  (31.03.2016 06:03 Uhr):
Wie ist es wenn unser Wohnsitz außerhalb der EU ist aber die Mieteinnahmen in Bayern erwirtschaftet werden?
Tietz  (29.08.2015 09:57 Uhr):
Wenn die mieteinkünfte unter dem Betrag von 8354€ liegen, muss ich sie dann in der Steuererklärung angeben?





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