Was ist ein Indexmietvertrag?

Autor: , verfasst am 16.04.2015, 12:10| Jetzt kommentieren

In der Regel ist es so, dass die Miete für eine Immobilie fix ist. Dies bedeutet, dass ein Quadratmeterpreis festgelegt und mit der Anzahl der Quadratmeter der Wohnfläche multipliziert wird. Das Ergebnis ergibt dann die Netto-Kaltmiete. Wenn der Vermieter eine Erhöhung des Mietpreises für notwendig hält, kann er dies tun – solange er sich an bestimmte diesbezügliche Voraussetzungen hält.

Mietvertrag (© RRF-Fotolia)
Mietvertrag
(© RRF-Fotolia)

Nun ist es allerdings so, dass es auch andere Mietarten gibt, welche im Mietrecht gestattet sind, beispielsweise die Indexmiete. Während diese in früheren Zeiten ausschließlich für privat vermieteten Raum Gültigkeit hatte, ist es seit einigen Jahren auch im gewerblichen bereich gestattet, Indexmietverträge abzuschließen. Sie werden von einigen Vermietern bevorzugt, doch ist es als Mieter ratsam, einen derartigen Vertrag zu unterzeichen?

Was ist die Indexmiete?

Bei der Indexmiete handelt es sich um eine Miete, die – im Gegensatz zu der üblichen Mietzinsart – variabel ist. Dies bedeutet, dass zwar eine basismiete vereinbart wird, diese aber veränderbar ist. In der Regel ist es so, dass die Indexmiete an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt ist. Dieser wird seitens des Statistischen Bundesamtes ermittelt; es darf bei der Festlegung des Mietpreises ausschließlich auf diesen Verbrauchspreisindex (VPI) Bezug genommen werden. Wird innerhalb des Mietvertrages auf einen anderen Index hingewiesen, so ist der betreffende Vertrag unwirksam.

Gemäß § 557 Abs. 1 BGB muss ein Indexmietvertrag immer in Schriftform abgeschlossen werden. Beide Vertragspartner haben diesen Vertrag eigenhändig zu unterzeichnen.

Die Indexklausel eines solchen Vertrages muss zwingend sowohl bei einem Anstieg als auch bei einem Sinken des Preisindexes greifen. Eine diesbezügliche Formulierung ist also unabdingbar, da nur dann ein Anstieg oder ein Abfall des Mietpreises möglich ist. Falls sie nur den Anstieg des Mietpreises regelt, ist eine solche Klausel unwirksam.

Achtung: Der Indexmietvertrag ist nicht zu verwechseln mit einem Staffelmietvertrag!

Was ist der VPI?

Bei dem VPI (Verbrauchspreisindex) für Deutschland handelt es sich um eine jährliche Preisvergleichsaufstellung. Diese misst die durchschnittliche Preisentwicklung sämtlicher Konsumgüter und Dienstleistungen, welche innerhalb eines Jahres von privaten Haushalten erworben werden. So kann der VPI die jährliche Teuerung im gesamten land abbilden und kann als ein zentraler Maßstab angesehen werden, um die Geldwertentwicklung in Deutschland zu beurteilen.

Zu finden ist der Verbraucherpreisindex hier. So kann sich jeder selbst ein Bild davon machen, in welcher Höhe er aktuell gegeben ist.

Der VPI kann sich natürlich ändern. Diese Änderung ergibt sich daraus, inwieweit sich der aktuelle Indexwert im Vergleich zum alten erhöht oder verringert hat.

Im falle eines Indexmietvertrages bedeutet dass, dass als alter Indexwert die Miete zum Zeitpunkt des Einzugs angesehen wird. Diese wird vom aktuell gültigen indexwert abgezogen; als Resultat ergibt sich die Indexveränderung. Diese wird als prozentualer Wert zur Erhöhung oder Senkung der Miete angesehen. Im Klartext heißt dies: steigen die Lebenshaltungskosten um 3 %, darf der Vermieter die Miete um 3% erhöhen. Sinken die Lebenshaltungskosten jedoch um drei Prozent, so muss er den Mietzins um ebendiese Prozente senken.

Indexmietvertrag: fair oder nicht?

Die Meinungen bezüglich des Indexmietvertrags gehen weit auseinander. Die einen vertreten die Auffassung, dass derartige Verträge gleichbedeutend mit einer gerechten, regelmäßigen Mieterhöhung sind. Da sich diese Erhöhung an dem Preisindex für die Lebenshaltung orientiert, ist die Argumentation dieser Personengruppe nachvollziehbar.

Andere wiederum sind der Meinung, dass in wirtschaftlich schlechten Zeiten die Miete unbezahlbar werden könnte. Auch diese Argumentation scheint schlüssig. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass aufgrund eines Indexmietvertrages eine weitaus höhere Miete gezahlt wird als eine ortsübliche Vergleichsmiete.

Fakt ist, dass bei einem „normalen“ Mietvertrag der Mieter weiß, welche Kosten auf ihn zukommen. Bei einem Indexmietvertrag hingegen kann er Pech haben, dass sich die wirtschaftliche Lage derart verändert, dass er für seinen angemieteten Wohnraum tatsächlich einen überteuerten Mietzins entrichten muss.

Wer einen Indexmietvertrag abschließt. Ist zumindest vor anderen Mieterhöhungen geschützt: gemäß § 557b Abs. 2 BGB ist eine Mieterhöhung nur aufgrund einer Steigerung des Indexes und nach Ablauf einer Jahresfrist möglich. anderslautende Klauseln sind somit unwirksam.

Fazit: Bei dem indexmietvertrag handelt es sich um einen Mietvertrag, bei dem sich due Miethöhe nach dem Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltung (VPI) richtet, der vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Dabei ist zu beachten, das ausschließlich auf diesen Bezug genommen werden darf und nicht auf andere möglichen Indexe.

Schlagwörter: Verbrauchspreisindex, VPI, Indexmietvertrag

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