Was bedeutet die Mietpreisbremse für Mieter & Vermieter?

Autor: , verfasst am 03.01.2017, 13:47| Jetzt kommentieren

Die Mietpreisbremse soll für bezahlbare Mieten sorgen. Doch für welche Mieter gilt die Mietpreisbremse? Auf welche Ausnahmen können sich Vermieter berufen? Das erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Mietvertrag / Mietkosten (© Andre Bonn / fotolia.com)
Mietvertrag / Mietkosten
(© Andre Bonn / fotolia.com)

Für Mieter und Vermieter ist zunächst einmal wichtig, dass der Gesetzgeber die Mietpreisbremse nicht flächendeckend ab dem 01.06.2015 eingeführt hat. Sie soll nur in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt für Mieter gelten. Welche Gemeinden hiervon ganz oder teilweise betroffen sind, kann jedes Bundesland eigenständig in einer Rechtsverordnung regeln. Von dieser Möglichkeit haben inzwischen 12 Bundesländer Gebrauch gemacht.

Vermieter müssen mit einer Mietpreisbremse nicht nur in begehrten Großstädten, sondern auch in kleineren Orten rechnen. Am besten erkundigen Sie sich bei der Landesregierung Ihres Bundeslandes danach, inwieweit die Mietpreisbremse auch in Ihrer Gemeinde gilt.

Was ist unter der Mietpreisbremse zu verstehen?

Die Mietpreisbremse besagt, dass der Vermieter die Miete bei der Neuvermietung einer Wohnung maximal so erhöhen darf, dass sie höchstens 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dies ergibt sich aus § 556d Abs. 1 BGB. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete können Sie gewöhnlich dem Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde entnehmen. Dies ergibt sich etwa aus einem Urteil des Amtsgerichtes Berlin-Neukölln vom 08.09.2016 – 11 C 414/15. Am besten sehen Sie auf der Webseite Ihrer Gemeinde nach. Dort kann man den Mietspiegel häufig aufrufen.

Welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gelten?

Doch längst nicht alle Mietverhältnisse in den betreffenden Gebieten unterliegen der Mietpreisbremse. Zunächst einmal gilt die Mietpreisbremse nicht für Mieter, die in eine Neubauwohnung ziehen. Hierzu gehören Mietwohnungen, die ab dem 01.10.2014 erstmalig genutzt und vermietet werden.

Ferner findet die Mietpreisbremse keine Anwendung auf Mietwohnungen, die umfassend modernisiert worden sind. Das jedoch lediglich für die erste Vermietung, die nach einer solchen Modernisierung erfolgt. Was unter der „umfassenden Modernisierung“ einer Wohnung zu verstehen ist, ist im Gesetz nicht näher definiert. Als Faustformel kann gelten: Der Vermieter muss in etwa ein Drittel der Investitionen vornehmen, die für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlich sind. Das muss ferner zu einer Verbesserung der Wohnqualität in mehreren wesentlichen Bereichen geführt haben (wie insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften). Dies ergibt sich aus der Begründung des Gesetzgebers (BT-Drucksache 18/3121, S. 32). Mit anderen Worten: „Kleinigkeiten“ wie der Einbau von Lärmschutzfenstern stellen noch keine umfangreiche Modernisierung dar. Darunter fällt eher eine komplette Grundsanierung der Wohnung. Vermutlich wird der Begriff der „umfassenden Modernisierung“ durch Gerichte näher konkretisiert werden.

Die Mietpreisbremse gilt schließlich auch nicht, wenn der Vormieter eine höhere Miete bezahlt hat. Hier kann der Vermieter sich auf Bestandsschutz berufen. Er kann also die Miete in der Höhe verlangen, wie er sie mit dem Vormieter vereinbart hatte. Dies ergibt sich der Regelung von § 556e Abs. 1 BGB. Hierzu gehören allerdings keine Mieterhöhungen, die der Vermieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter vereinbart hat.

Welche Folgen hat ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse?

Wenn Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstoßen, brauchen sie normalerweise weder ein Bußgeld, noch eine Strafe zu befürchten. Sie müssen allerdings damit rechnen, dass Mieter sich darauf beruft. Hierzu muss der Mieter allerdings diesen Verstoß gegenüber seinem Vermieter rügen. Dies ergibt sich aus § 556g Abs. 2 BGB. Dieses Schreiben sollte der Mieter möglichst bald nach Abschluss des Mietvertrages an den Vermieter schicken. Denn die Mietpreisbremse greift erst ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter das Schreiben erhalten hat. Dies sollte der Mieter auch nachweisen können. Hilfreich ist etwa ein Einschreiben oder das sich der Mieter den Zugang des Schreibens bestätigen lässt. Der Mieter muss in dem Schreiben vor allem kurz ausführen, wie viel Miete der Vermieter von ihm nunmehr verlangen darf und inwieweit die verlangte Miete demgegenüber erhöht ist.

Tipp für Mieter

Wichtig ist, dass der Mieter nicht eigenmächtig die Miete kürzt, denn der Vermieter darf unter Umständen die fristlose Kündigung aussprechen, wenn er hierzu nicht berechtigt gewesen ist. Hierzu gehört auch, wenn die Rüge berechtigt gewesen ist, aber der Mieter die Miete zu stark gekürzt hat. Aufgrund dieser Gefahr sollte er sich bei Problemen durch einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt beraten lassen.

Fazit:

Ob die Mietpreisbremse wirklich zu erschwinglichen Mieten in Ballungsräumen führt, bleibt abzuwarten. Aufgrund der zahlreichen Ausnahmen erscheint dies jedoch fraglich. Zu befürchten ist, dass Vermieter in Ballungsräumen bei neuen Wohnungen und umfassenden Sanierungsmaßnahmen hohe Mieten verlangen werden. Darüber hinaus gibt es aufgrund unscharfer Definitionen Rechtsunsicherheiten für Mieter und Vermieter.

(Harald Büring)


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