Vorvermieterbescheinigung Muster & Rechtslage

Autor: , verfasst am 31.03.2017, 08:48| Jetzt kommentieren

Vermieter verlangen oftmals die Vorlage einer Vorvermieterbescheinigung. Worum geht es dabei? Darf der Mieter von seinem früheren Vermieter die Ausstellung verlangen? Und was gibt es für Alternativen?

Vorvermieterbescheinigung im Mietrecht (© MK-Photo - Fotolia.com)
Vorvermieterbescheinigung im Mietrecht
(© MK-Photo - Fotolia.com)

Wenn Mieter auf Wohnungssuche sind kommt es vor, dass der potenzielle Vermieter eine Vorvermieterbescheinigung sehen möchte. Dies kommt daher, weil kein Vermieter gerne an einen Mieter vermieten möchte, der nicht regelmäßig seine Miete bezahlt oder die Wohnung etwa als Messie verwahrlosen lässt.

Doch dieses, im Grunde verständliche, Anliegen stellt auch zuverlässige Mieter schnell vor Probleme. Denn längst nicht jeder Vermieter ist bereit, eine Vorvermieterbescheinigung auszustellen.

Was gehört in eine Vorvermieterbescheinigung?

In einer Vorvermietungsbescheinigung sollte zunächst der Name und die Anschrift des Vorvermieters aufgeführt werden. Ferner sollte Auskunft darüber erteilt werden, wer das Mietverhältnis beendet hat, auf welche Weise es geschehen ist (etwa durch Kündigung, Mietaufhebungsvertrag) und welcher Grund dafür bestanden hat (z.B. Eigenbedarf des früheren Vermieters). Wichtig ist vor allem die Angabe, ob gegenwärtig Mietrückstände bestanden haben. Schließlich ist auch die Angabe empfehlenswert, ob mietwidriges Verhalten vorliegt. Hierbei geht es um die Frage, ob der Mieter auf erhebliche Weise gegen den Mietvertrag verstoßen hat.

Muss der Vermieter eine Vorvermieterbescheinigung ausstellen?

Von daher stellt sich die Frage, ob der frühere Vermieter zur Ausstellung einer Vorvermieterbescheinigung verpflichtet ist. Dies war zunächst unter den Gerichten umstritten. Allerdings hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 238/08 klargestellt, dass der Mieter normalerweise nicht von seinem früheren Vermieter eine Vorvermieterbescheinigung in Form der sogenannten „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ verlangen kann. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter das Mietverhältnis durch eine Kündigung beendet hat.

Dies begründet der BGH damit, dass keine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters zum Ausstellen einer Vorvermieterbescheinigung besteht. Gegen eine solche Auskunftspflicht spricht, dass der Mieter selbst belegen kann, dass er seinen Zahlungsverpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen ist. Er könnte etwa eine Quittung seines früheren Vermieters über alle eingegangenen Mietzahlungen vorlegen.

Darüber hinaus kann dem Vermieter nach Auffassung des BGH nicht zugemutet werden, dass er sich sofort dazu äußert, ob der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen ist. Denn hierzu muss der Vermieter erst einmal überprüfen, inwieweit bei der Beendigung des Mietverhältnisses noch offene Forderungen bestanden haben.

Verpflichtung kann sich aus dem Mietvertrag ergeben

Anders sieht das nur dann aus, wenn sich der bisherige Vermieter im Mietvertrag zum Ausstellen einer Vorvermieterbescheinigung verpflichtet hat. Dem muss er auch Verlangen des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses auch nachkommen.

Wie sollen sich Mieter bei einer Weigerung des Vermieters verhalten?

Wer als Mieter auf Wohnungssuche ist, sollte zunächst einmal mit dem potenziellen Vermieter reden und ihn darauf hinweisen, dass er seinen früheren Vermieter nicht zum Ausstellen einer Vorvermieterbescheinigung zwingen kann. Dabei sollte er auch die Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofes erwähnen. Es ist nämlich nicht gesagt, dass dies jeder Vermieter weiß.

Mieter kann von früherem Vermieter Quittung verlangen

Darüber hinaus kann er ihm anbieten, dass sein früherer Vermieter ihm eine Quittung über seine eingezahlten Mieten ausstellt. Denn hierzu ist dieser verpflichtet. Dies ergibt sich aus der Vorschrift von § 368 BGB. Hiernach hat der Gläubiger gegen Empfang der Leistung auf Verlangen ein schriftliches Empfangsbekenntnis in Form einer Quittung zu erteilen. Allerdings sollten Sie dabei bedenken, dass Sie diesen Anspruch nur für die letzten drei Jahre rechtlich durchsetzen können. Für die davor befindlichen Zeiträume kann sich der frühere Vermieter auf Verjährung berufen.

Einholung von SCHUFA Auskunft

Wenn der Vermieter skeptisch bleibt, können Sie ihm auch die Einholung einer SCHUFA Auskunft anbieten. Gerade professionelle Vermieter werden sich damit häufig zufriedengeben, soweit sie dies nicht selbst vorschlagen.

Vorvermieterbescheinigung sollte nicht gefälscht werden

Auch wenn sich gerade zuverlässige Mieter verständlicherweise über eine Weigerung ihres früheren Vermieters ärgern, so sollte man keinesfalls eine Vorvermieterbescheinigung fälschen. Denn wenn sich das später herausstellt, muss man mit der fristlosen Kündigung des Mietvertrages rechnen. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 09.04.2014 - VIII ZR 107/13. Darüber hinaus könnte sich der Mieter hierdurch wegen Urkundenfälschung gem. § 267 StGB strafbar machen. Diese Straftat wird mit Geldstrafe oder Freiheitsstrafe von bis zu 5 Jahren bestraft.

 

Muster für eine Vorvermieterbescheinigung

 

Vorvermieterbescheinigung zur Vorlage beim Vermieter

 

Vorvermieter:

Anschrift:

Telefon:

 

Hiermit bestätige(n) ich/wir, dass

 

Frau/Herr

 

seit dem

 

bei mir(uns) ein(e) Haus/Wohnung/Zimmer

 

Straße, Wohnort

 

bewohnt hat.

 

Das Mietverhältnis wurde vom Mieter/Vermieter gekündigt

Fristgerecht                    □ Ja                           □ Nein

Fristlos                          □ Ja                           □ Nein

Eigenbedarf                    □ Ja                           □ Nein

Mietschulden                  □ Ja                           □ Nein

Mietrückstände               □ Ja                           □ Nein

Mietwidriges Verhalten     □ Ja                           □ Nein

 

Ort/Datum                                                     Unterschrift des Vermieters

 

Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um ein Muster handelt, das eventuell der Anpassung bedarf. Eine Gewähr für die Richtigkeit/Vollständigkeit kann nicht übernommen werden.

 

Autor: JuraForum-Redaktion (Harald Büring)


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