Untervermietung: Darf man Zimmer in der Mietwohnung untervermieten?

Autor: , verfasst am 20.09.2016, 09:36| Jetzt kommentieren

Es gibt verschiedene Gründe für Mieter, wieso sie ein Interesse daran haben, ihre Mietwohnung oder einen Teil von ihr an einen Dritten zu vermieten. Man spricht in solchen Fällen von einer Untervermietung bzw. von einem Untermieterverhältnis. Doch darf man ohne weiteres ein Zimmer in der Mietwohnung untervermieten?
 

Untervermietung: Was ist zu beachten? (© Torbz - Fotolia.com)
Untervermietung: Was ist zu beachten?
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Die Rechtslage

Nach § 540 Absatz 1 BGB [Bürgerliches Gesetzbuch] ist eine Gebrauchsüberlassung einer Wohnung, bzw. einen Teil der Wohnung, an einen Dritten – sei es entgeltlich oder unentgeltlich – möglich, soweit eine Erlaubnis des Vermieters besteht. Schließlich besteht der Mietvertrag über die Wohnung zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Eine Untervermietung ohne eine solche Erlaubnis stellt also eine Vertragsverletzung dar, gegen die der Vermieter rechtlich vorgehen kann. Er kann etwa nach einer Abmahnung des vertragswidrigen Verhaltens auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB) und / oder das Mietverhältnis fristlos kündigen (§ 543 BGB).
Die Beweislast für eine unerlaubte Untervermietung trägt der Vermieter. Der Beweis ist allerdings bereits dann erfolgreich geführt, wenn er das Vorhandensein eines Namensschildes des Untervermieters an der Klingel, am Briefkasten oder an der Tür darlegen kann oder es eine entsprechende Aussage eines Nachbarn gibt.

Es besteht jedoch eine Ausnahme von dieser Regelung. Es bedarf dann keiner Erlaubnis des Vermieters, wenn es sich bei dem Untermieter um den Ehepartner, einem sehr nahen Angehörigen (wie Kinder und Eltern) oder um Hausangestellte und Pflegepersonal handelt. Der Vermieter kann dies allerdings bei Überbelegung der Wohnung verbieten.

 

Eine unerlaubte Untervermietung berechtigt nicht zwingend zur Kündigung

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist die Rechtmäßigkeit einer Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung stets vom Einzelfall abhängig (so BGH mit Urteil vom 2.2.2011, Az.: VIII ZR 74/10). Eine solche Kündigung ist in der Regel immer dann unwirksam, wenn sie rechtsmissbräuchlich ist.

 

Anspruch des Mieters auf Untervermietung

Ein Mieter kann sogar einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis vom Vermieter haben. Dies ist in der Regel immer dann der Fall, wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht. Ein berechtigtes Interesse wird etwa angenommen, wenn der Hauptmieter aus finanziellen Gründen auf die Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen ist. Es können aber auch familiäre und persönliche Gründe für eine Untervermietung in Betracht kommen.

 

Ausschluss von Personen von der Untervermietung

Der Vermieter kann jedoch Personen von der Untermiete ausschließen. Er muss dazu jedoch gut begründen können, wieso die Untervermietung an bestimmte Personen unzumutbar für ihn ist.

Als anerkannte Verweigerungsgründe kommen in Betracht:

  • Eine persönliche Feindschaft des Dritten mit dem Vermieter oder anderen Mietern.
  • Ein nicht vertragsgemäßer Gebrauch der zu überlassenden Sache.
  • Eine Änderung des Vertragszweckes.
  • Ein Wettbewerb des Dritten mit dem Vermieter oder anderen Mietern.
  • Eine Überbelegung des untervermieteten Raums.

     

Schadensersatz bei grundloser Verweigerung der Erlaubnis

Eine grundlose Verweigerung der Erlaubnis kann wiederum zu einem Schadensersatzanspruch seitens des Mieters führen, soweit ihm aufgrund der unterbliebenen Einwilligung bzw. Zustimmung ein Gewinn entgangen ist (vgl. dazu BayObLG mit Beschluss vom 26.4.95, Az.: RE-Miet 3/94).

 

Erneute Erlaubnis bei Wechsel des Untermieters

Zuletzt ist zu beachten, dass im Falle eines Untermieterwechsels der Mieter eine erneute Einwilligung bzw. Zustimmung vom Vermieter einholen muss. Sollte diese Erlaubnis nicht eingeholt werden, so berechtigt dies nach Ansicht des BGH (s.o.) jedoch keine Kündigung. Der Mieter habe schließlich bereits dargelegt, dass er ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung habe. Eine Kündigung sei deshalb rechtsmissbräuchlich.

 

Fazit

Eine Untervermietung ist grundsätzlich möglich, bedarf jedoch stets einer Erlaubnis des Vermieters. Dies gilt auch im Falle eines Untermieterwechsels.
Wer eine Wohnung oder lediglich ein Zimmer ohne eine Erlaubnis untervermietet, riskiert eine (fristlose) Kündigung. Eine Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung ist dann aber nicht rechtmäßig, wenn sie rechtsmissbräuchlich war. Inwieweit ein Rechtsmissbrauch gegeben ist, wird regelmäßig von einem Gericht festzustellen sein.

Der Vermieter darf eine Untervermietung aber nicht grundlos verweigern, insbesondere wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung darlegen kann. Eine grundlose Verweigerung kann den Vermieter sogar schadensersatzpflichtig machen.

Sollten Sie Probleme wegen einer Untervermietung haben, so kontaktieren Sie am besten einen (Fach-)Anwalt für Mietrecht.


Quelle: Sebastian Klingenberg, ref. iur.

Schlagwörter: Untervermietung, untervermieten, Untermiete, Untermieter, Untermietvertrag, Untermietverhältnis, Mietvertrag, Mieter, Vermieter, § 540 BGB, Gebrauchsüberlassung, Abmahnung, Schadensersatzanspruch, Unterlassung


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