Mieterhöhung: Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Autor: , verfasst am 29.05.2017, 07:31| Jetzt kommentieren

Mieter brauchen nicht jede Mieterhöhung zu akzeptieren. In bestimmten Fällen ist der Vermieter jedoch hierzu berechtigt. Welche das sind, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Mieter brauchen nicht jede Mieterhöhung zu akzeptieren (© VRD - Fotolia.com)
Mieter brauchen nicht jede Mieterhöhung zu akzeptieren
(© VRD - Fotolia.com)

Vielen Mietern ist eine Mieterhöhung ein Dorn im Auge. Doch der Gesetzgeber lässt unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung zu. Dabei darf diese jedoch nicht zu hoch ausfallen.

Mieterhöhung von Vermieter wegen örtlicher Vergleichsmiete

Eine Mieterhöhung kommt zunächst einmal dann in Betracht, wenn die Miete unterhalb der örtlichen Vergleichsmiete liegt. Dies ergibt sich aus der Regelung von § 558 BGB.

Der Vermieter hat hier mehrere Möglichkeiten, um die örtliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Er kann einmal auf den aktuellen Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde zurückgreifen. Die Höhe der jeweiligen Miete ergibt sich dabei vor allem aus dem Baujahr der Wohnung, der Größe, der Ausstattung sowie in vielen Fällen aus der Wohnlage. Als Mieter sollten Sie darauf achten, ob Ihnen die Begründung des Vermieters hier plausibel erscheint. Hierzu sollten Sie auch genau die Hinweise des Mietspiegels beachten, in denen häufig die in der Tabelle benutzen Begriffe etwa einer guten Wohnlage oder guten Ausstattung näher erläutert werden.

Hierbei sollten Sie jedoch berücksichtigen, dass nicht jede Gemeinde über einen Mietspiegel verfügt. Am besten finden Sie dies durch eine Nachfrage bei der Gemeindeverwaltung und einen Blick ins Internet heraus. Viele Gemeinden haben nämlich den jeweiligen Mietspiegel auf ihrer Webseite veröffentlicht.

Darüber hinaus kann der Vermieter, auch wenn die Gemeinde einen Mietspiegel hat, eine Mieterhöhung dadurch rechtfertigen, dass er drei Vergleichswohnungen benennt. Dabei sollten Mieter ruhig hinterfragen, ob die angegebenen Wohnungen wirklich mit ihrer Wohnung vergleichbar sind. Damit Sie dies können, muss der Vermieter hinreichend konkret werden. Er muss etwa angeben, wo diese Wohnungen sich befinden und hierzu die genaue Anschrift angeben. Ferner muss er Angaben zur Größe, zum Baujahr, zur Art und Beschaffenheit dieser Wohnungen machen. Als Mieter sollten Sie dies auch ruhig nachprüfen. Dies gilt vor allem dann, wenn Ihnen die Mieterhöhung als überzogen erscheint.

Des Weiteren darf der Vermieter sich bei einer Mieterhöhung auf das Gutachten eines Sachverständigen berufen. Dieses darf keine erheblichen Mängel aufweisen. Das ist etwas dann der Fall, wenn falsche Angaben über die Wohnung gemacht werden (etwa zur Ausstattung oder der Anzahl der Zimmer). Dies ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichtes Berlin vom 01.02.2017 - 65 S 292/16. Auf solche Fehler sollten Sie daher als Mieter achten.

Wenn der Vermieter einen hinreichenden Grund zur Mieterhöhung hat, muss er beachten, dass die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren nur maximal 20% anheben darf. Sofern der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist, darf die Miete in diesem Zeitraum um höchstens 15% angehoben werden. Ob dies der Fall, ist hängt davon ab, ob die Landesregierung für das entsprechende Gebiet eine entsprechende Verordnung erlassen hat. Beispielsweise hat die Landesregierung in Nordrhein-Westfalen die folgende Kappungsgrenzenverordnung erlassen.

Des Weiteren ist der Vermieter dahingehend eingeschränkt, dass er erst nach 15 Monaten wieder die Mieter erhöhen darf.

Im Falle einer Mieterhöhung muss der Vermieter schließlich beachten, dass er dem Mieter drei Monate vorher eine Nachricht in Form von einem Mieterhöhungsverlangen zukommen lassen muss. Hierbei muss er die sogenannte Textform einhalten. Das bedeutet: Er kann seinem Mieter etwa einen Brief oder eine E-Mail zuschicken. Diese braucht nicht eigenhändig unterschrieben worden zu sein. Die Begründung für die Mieterhöhung gehört in dieses Schreiben.

Mieter müssen beachten, dass sie diesem rechtmäßigen Mieterhöhungsverlangen rechtzeitig zustimmen müssen. Ansonsten müssen sie damit rechnen, dass ihr Vermieter sie auf Zustimmung verklagt. Die Zustimmungserklärung muss spätestens am Ende des zweiten Monats beim Vermieter angekommen sein.

Mieterhöhung von Vermieter wegen Modernisierung

Dessen ungeachtet muss ein Mieter unter Umständen auch mit einer Mieterhöhung wegen einer Modernisierung auf Grundlage von § 559 BGB rechnen. Der Vermieter hat hier das Recht, dass der den Mieter bis zu 11% an den Modernisierungskosten beteiligt. Allerdings muss er drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme dem Mieter ein Schreiben oder eine E-Mail zukommen lassen. Hierbei genügt ebenfalls die sogenannte Textform. Darin muss erläutert werden, um was für eine Maßnahme es sich handelt, wann sie beginnt und wie lange die voraussichtliche Dauer ist. Des Weiteren muss der Vermieter auch mitteilen, wie stark sich die Miete erhöht und wie hoch die künftigen Betriebskosten voraussichtlich sein werden. Wichtig ist, dass es sich hierbei nicht um eine Instandhaltungsmaßnahme handelt. Denn diese sind alleine Aufgabe des Vermieters. Vielmehr muss es dem Vermieter um eine Verbesserung des Wohnwertes gehen. Wenn etwa der Heizkörper defekt ist, muss der Vermieter diesen ersetzen, weil es sich um eine typische Instandhaltung handelt.

Mieterhöhung bei Staffelmietvertrag/Indexmietvertrag

Mieter sollten schließlich darauf achten, was sie für einen Mietvertrag unterschreiben. Wenn es sich um einen Staffelmietvertrag gem. § 557a BGB oder einen Indexmietvertrag gem. § 557b BGB handelt, erhöht sich die Miete automatisch. Dabei zeichnet sich ein Staffelmietvertrag dadurch aus, dass die Miete im vereinbarten Zeiträumen jeweils höher wird. Bei einem Indexmietvertrag hängt die Mieterhöhung davon ab, inwieweit sich der Verbraucherpreisindex sich erhöht. In diesen Fällen darf der Vermieter übrigens keine Mieterhöhung mit der Anhebung auf die örtliche Vergleichsmiete begründen. Dies ergibt sich aus § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB für die Staffelmiete § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB für die Indexmiete. Lediglich eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist zulässig.

Fazit:

Mieter sollten daher die Begründung des Vermieters für die Mieterhöhung genau lesen. Im Zweifel sollten sie bei ihrem Vermieter nachfragen. Wer auf Nummer sichergehen möchte, erkundigt sich beim Mieterverein oder einem Rechtsanwalt.

 

Autor: Harald Büring (Juraforum-Redaktion)

 


Nachrichten zum Thema
  • BildVermieter muss vom Jobcenter erhaltene Miete nicht zurückzahlen (22.04.2013, 11:21)
    München (jur). Überweist ein Jobcenter für einen Hartz-IV-Bezieher direkt die Miete an den Vermieter, kann es bei Überzahlungen das Geld nicht zurückverlangen. Denn das Jobcenter hat gegenüber dem Vermieter keinen Rechtsanspruch auf Rückzahlung,...
  • BildMiete zurückhalten: Schimmel muss vorab Vermieter angezeigt werden (03.11.2010, 15:07)
    Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Wohnung setzt vorherige Mangelanzeige voraus Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein...
  • BildMieterhöhungsklage: Mietspiegel für Mieterhöhung ausreichend (16.06.2010, 14:30)
    Der Bundesgerichtshof hat über eine Mieterhöhungsklage entschieden, bei der der Vermieter sein Verlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel gestützt hat, der von dem örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und...
  • BildMieterhöhung: Zustimmung durch Zahlung ausreichend (11.12.2009, 15:34)
    Berlin (DAV). Allein durch Zahlung der erhöhten Miete signalisiert ein Mieter seine Zustimmung zu der Erhöhung. Eine schriftliche Einwilligung ist dann unnötig. So entschied das Amtsgericht Berlin-Schöneberg in einem Urteil vom 2. September 2009...
  • BildJobcenter zahlt unpünktlich Miete: Vermieter kann nicht kündigen (21.10.2009, 14:35)
    Unzulässige fristlose Kündigung des Vermieters nach unpünktlichen Mietzahlungen durch das Sozialamt Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte zu entscheiden, ob unpünktliche Zahlungen...
  • BildMieterhöhung wegen ortsüblicher Vergleichsmiete? (05.11.2004, 20:42)
    Der Vermieter kann eine Mieterhöhung verlangen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen ist. Diese gilt gleichzeitig auch als Obergrenze. Sie darf nicht überschritten werden. Mit ortsüblicher Vergleichsmiete ist ein repräsentativer...

Kommentar schreiben

99 - Se_c;hs =

Bisherige Kommentare zum Ratgeber (0)

(Keine Kommentare vorhanden)





Weitere Mietrecht-Ratgeber


Anwalt für Mietrecht

Weitere Orte finden Sie unter

JuraForum-Suche

Durchsuchen Sie hier JuraForum.de nach bestimmten Begriffen:

© 2003-2017 JuraForum.de — Alle Rechte vorbehalten. Keine Vervielfältigung, Verbreitung oder Nutzung für kommerzielle Zwecke.