Miete: Wer haftet für einen grob fahrlässigen Wasserschaden?

Autor: , verfasst am 22.01.2015, 10:05| Jetzt kommentieren

Der Schrecken eines jeden Haushaltsführenden schlechthin: Wasserschäden in der Wohnung, verursacht durch eine defekte Waschmaschine. Derartige Schäden führen häufig zum Streit bezüglich der Frage, wer für sie aufkommen muss.

Wasserschaden (© Robert Kneschke - fotolia.com)
Wasserschaden
(© Robert Kneschke - fotolia.com)

Eigentlich beantwortet sich die Frage von alleine: wer grob fahrlässig einen Wasserschaden verursacht, muss auch für diesen haften. Doch was bedeutet „grob fahrlässig“ in diesem Zusammenhang? Wird eine Waschmaschine (oder Geschirrspülmaschine) eingeschaltet, so hat deren Besitzer in kürzeren Abständen zu prüfen, ob sie einwandfrei läuft. Diese Prüfung hat sowohl unter optischen als auch akustischen Gesichtspunkten zu erfolgen. Nur durch derartige Kontrollen ist es möglich, etwaige Unregelmäßigkeiten umgehend zu bemerken und schnellstmöglich eingreifen zu können [OLG Hamm, 27.03.1984, 27 U 433/83]. Demzufolge wird es als grob fahrlässig angesehen, wenn ein Mieter nach Einschalten seiner Waschmaschine die Wohnung verlässt oder sich zur Nachtruhe zurückzieht. In derartigen Fällen ist die erforderliche Kontrolle nicht möglich, so dass ein grob fahrlässiges Verhalten gegeben ist [LG Düsseldorf, 29.10.1993, 20 S 84/93].

Wenn durch das ausgetretene Wasser auch andere Mieter zu Schaden kommen, so können diese den Verursacher hierfür haftbar machen und Schadensersatz verlangen. Große Chancen, dies zu umgehen, besitzt der Verursacher nicht, denn gemäß dem zivilrechtlichen Grundsatz, dass derjenige für den Schaden aufzukommen hat, der ihn verursacht hat, steht er in der Haftung.

Wenn aufgrund eines Wasserschadens die darunter gelegene Wohnung in Mitleidenschaft gezogen wird, so obliegt es dem Vermieter, den Schaden am Gebäude wieder zu beseitigen. Die ihm entstandenen Kosten kann er allerdings dem Mieter anrechnen, der den Schaden verursacht hat. Zu beachten ist, dass der Vermieter lediglich für Gebäudeschäden zuständig ist; andere Schadensersatzansprüche seitens des Geschädigten können ihm gegenüber nicht erhoben werden. Ausnahmen bestehen lediglich in jenen Fällen, in denen dem Vermieter eine Mitschuld zugesprochen wird, da er den entstandenen Schaden zumindest fahrlässig zu vertreten hat. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn es in einer leerstehenden und unbeheizten Wohnung im Winter zu einem Wasserrohrbruch kommt, welcher zu Schäden am Eigentum eines anderen Mieters führt. Hier liegt eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht vor [AG Potsdam, 19.10.1995, 26 C 366/94].

Zu beachten ist, dass der Vermieter keinesfalls dafür verantwortlich ist, zu kontrollieren, ob seine Mieter ihre Haushaltsgeräte ordnungsgemäß angeschlossen haben oder nicht. Jegliche diesbezügliche Hoffnungen seitens eines Mieters, der grob fahrlässig einen Wasserschaden verursacht hat und seinem Vermieter zumindest eine Teilschuld daran geben wollte, da dieser angeblich seine Kontrollpflichten verletzt habe, werden durch ein Urteil des Oberlandesgerichts Köln zunichte gemacht: das Gericht stellte klar, dass ein Vermieter keine diesbezüglichen Kontrollpflichten inne habe [OLG Köln, 23.03.2004, 22 U 139/03]. Für entstandene Schäden haftet ausschließlich der Mieter.

Besitzt der Vermieter eine Gebäudeversicherung, so deckt diese in der Regel auch Schäden infolge leichter Fahrlässigkeit ab. Wichtig dabei ist, den eingetretenen Schaden sofort der Versicherung zu melden, da ansonsten der Versicherungsschutz verlorengehen kann. Grundsätzlich ist ein Vermieter bei Vorhandensein einer derartigen Versicherung dazu verpflichtet, sie in Anspruch zu nehmen, wenn der Schaden durch ein leicht fahrlässiges Verhalten seines Mieters eingetreten ist. Es ist ihm nicht gestattet, die Kosten zur Schadensbeseitigung auf den Mieter abzuwälzen – sofern sich dieser nicht grob fahrlässig verhalten hat.

Hat hingegen der Vermieter einen Wasserschaden verursacht – oder geschah er durch äußere Umstände, welche nicht auf das Verschulden des Mieters zurückzuführen sind - , welcher zu gravierenden Einschränkungen in der Wohn- beziehungsweise Lebensqualität des Mieters führen, so kann dies eine Mietminderung mit sich bringen. Dies ist beispielsweise bei Wasserschäden der Fall, durch die sich die Tapete ablöst, Parkettboden aufquillt und/oder ein muffiger Gestank sich in der Wohnung breit macht. Wie hoch die Mietminderung ausfallen kann, hängt vom Einzelfall ab: wie groß ist der Schaden? Wie hoch ist die dadurch entstandene Minderung der Wohnqualität? Wie lange hat dieser Zustand angedauert? Der diesbezügliche Spielraum, innerhalb dem die Gerichte entscheiden, ist sehr groß: in der Praxis liegen die Beträge, um die die Miete reduziert werden kann, zwischen 0,5 und 80%. Darüber hinaus hat der geschädigte Mieter das Recht, von seinem Vermieter eine Beseitigung des Schadens zu verlangen.

Schlagwörter: Wasserschaden, Haftung, Wasserrohrbruch


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