Miete: Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzug

Autor: , verfasst am 20.10.2016, 09:37| Jetzt kommentieren

Der Vermieter darf gem. § 543 Absatz 3 Satz 1 Nr. 3 BGB einem Mieter dann außerordentlich fristlos kündigen, wenn dieser entweder für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Doch berechtigt tatsächlich ein solcher Zahlungsverzug in allen Fällen eine außerordentliche fristlose Kündigung? Was gibt es darüber hinaus bei der Kündigung zu beachten?
 

Miete: Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzug (© Simon Jung - Fotolia.com)
Miete: Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzug
(© Simon Jung - Fotolia.com)

Welche Kosten umfasst die Miete?

Miete (ehemals Mietzins) umfasst alle im Mietvertrag vereinbarten Zahlungen. Dazu gehören in aller Regel die sog. Kaltmiete sowie die Heizkosten und die Betriebskosten als sog. Nebenkosten. Demgegenüber finden etwa Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen oder Ersatzansprüche des Vermieters keine Berücksichtigung bei der Feststellung eines Mietrückstandes, da es sich dabei nicht um wiederkehrenden Zahlungen handelt.
 

Wann liegt ein Zahlungsverzug i.S.d. § 543 Absatz 3 BGB vor?

Ein Zahlungsverzug tritt bereits ein, sobald die Miete nicht zum vereinbarten Zeitpunkt an den Vermieter gezahlt ist. Ein einfacher Zahlungsverzug rechtfertigt jedoch keine außerordentliche fristlose Kündigung aus § 543 BGB [Bürgerliches Gesetzbuch]. Eine solche Kündigung bedarf einen sog. wichtigen Grund. Absatz 3 Satz 1 Nr. 3 BGB nennt dazu zwei Varianten bzgl. des Zahlungsverzuges; bei Wohnraummietverhältnissen ist stets § 569 BGB ergänzend zu beachten.

Nach Nr. 3 a) liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter etwa in den Monaten April und Mai jeweils die volle Miete oder zumindest einen nicht unerheblichen Teil dieser Miete nicht bezahlt. Nach Nr. 3 b) liegt ein wichtiger Grund außerdem vor, wenn der Mieter etwa in den Monaten Mai und November die volle Miete nicht bezahlt.

Das Gesetz enthält weder eine Definition für den sog. unbestimmter Rechtsbegriff „unerheblicher Teil“ noch eine Konkretisierung, über welchen Umfang sich der in Nr. 3 b) genannte Zeitraum erstreckt, also ob Nr. 3 b) beispielsweise auch dann noch greift, wenn die zwei Termine über ein Jahr auseinanderliegen. Es bedarf daher in diesen beiden offenen Fällen regelmäßig einer Beurteilung der Rechtsprechung. Praxistipp: Sollten Sie deswegen eine außerordentliche fristlose Kündigung erhalten haben, suchen Sie sich schnellstmöglich einen Fachanwalt für Mietrecht, der Ihnen für Ihren Einzelfall eine geeignete Einschätzung der Sachlage geben kann.
 

Wann liegt ein Zahlungsverzug i.S.d. § 543 Absatz 3 BGB nicht vor?

Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt aber auch Ausnahmen, in denen eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Absatz 3 BGB trotz Vorliegens der entsprechenden Voraussetzungen nicht rechtmäßig ist.

Zunächst besteht ein solches Kündigungsrecht dann nicht, wenn der Mieter berechtigterweise von seinem gesetzlich verankerten Recht zur Mietminderung Gebrauch macht und die Miete deshalb wegen bestehender Wohnungsmängel gekürzt hat. Gleiches gilt auch, wenn er gegen eine Mieterhöhung oder Betriebskostennachzahlung Einwände erhoben hat.

Darüber hinaus erlischt das Kündigungsrecht in den Fällen, in denen der Mieter die rückständige Miete zahlt, bevor der Vermieter aktiv wird. Hat der Vermieter bereits gekündigt, wird diese Kündigung durch die Nachzahlung der Miete unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn schon eine Räumungsklage vor Gericht erhoben ist; dabei ist jedoch zu beachten, dass die Mietrückstände spätestens zwei Monate nach Zustellung der Klage vollständig ausgeglichen sein müssen.
 

Formfehler machen eine Kündigung unwirksam

Nach § 568 Absatz 1 BGB muss eine Kündigung schriftlich erfolgen und nach §§ 569 Absatz 4, 573 Absatz 1 BGB begründet sein. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, leidet die Kündigung an einem formellen Fehler. Dieser Fehler führt sodann zu einer Unwirksamkeit der Kündigung.

Wird die Kündigung nicht durch den Vermieter selber sondern durch einen Dritten, etwa dem Verwalter, erklärt, ist zum Nachweis der Bevollmächtigung eine Vollmacht im Original beizufügen. In der Praxis wird häufig jedoch keine Vollmacht oder lediglich eine Kopie beigefügt. In diesen Fällen besteht die Möglichkeit zum Widerspruch wegen fehlendem Nachweis der Bevollmächtigung, der gem. (§ 174 Satz 1 BGB aber unverzüglich erfolgen muss. Dadurch wird die Kündigung zwar nicht verhindert, das Kündigungsverfahren wird aber in jedem Fall hinausgezögert.
 

Praxistipp:

Sollten Sie eine Kündigung erhalten, sei es eine außerordentliche fristlose Kündigung oder nur eine ordentlich Kündigung, kontaktieren Sie schnellstmöglich einen Fachanwalt für Mietrecht, der Sie über die Situation aufklären kann.

Quelle: Sebastian Klingenberg, ref. iur.

Schlagwörter: Mietrecht, Miete, Zahlungsverzug, Verzug, Rückstand, Mieter, Vermieter, Kündigung, außerordentlich, ordentlich, fristlos, § 543 BGB, Kündigungsrecht, wichtiger Grund, Mietminderung, Schriftform, Begründung


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