Gewerbemietvertrag: wann kann der Vermieter kündigen?

Autor: , verfasst am 19.03.2015, 09:55| 1 Kommentar

Wurde zwischen einem Vermieter und einem Gewerbetreibenden ein Mietvertrag geschlossen, so begründet dieser ein Rechtsverhältnis: der Vermieter ist dazu verpflichtet, dem Mieter die im Vertrag erwähnten Räumlichkeiten zur Verfügung zu stellen, während dieser den dafür vereinbarten Mietzins zu entrichten hat. Nun kann es allerdings passieren, dass ein Vermieter dieses Mietverhältnis auflösen und den Mietvertrag kündigen möchte. Unter welchen Voraussetzungen ist dies gemäß dem Mietrecht möglich? Wann kann der Vermieter einen Gewerbemietvertrag kündigen?

Kündigung Gewerbemietvertrag (© Christian Jung-Fotolia.com)
Kündigung Gewerbemietvertrag
(© Christian Jung-Fotolia.com)

Ordentliche Kündigung von Gewerbemietverträgen

Welche Kündigungsfristen für ein gewerbliches Mietverhältnis gelten, ist dem individuellen Gewerbemietvertrag zu entnehmen. Meistens ist es so, dass dieser sowohl Mietlaufzeiten als auch Kündigungsfristen beinhaltet. Ist es nicht der Fall, dass eine bestimmte Laufzeit vereinbart wurde, so gilt das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist somit von beiden Parteien frei kündbar, wenn sie die gesetzlichen Kündigungsfristen von sechs Monaten einhalten. Gemäß dem Gewerbemietrecht ist eine ordentliche Kündigung wirksam, wenn sie spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ende des folgenden Kalendervierteljahres ausgesprochen wird. Demzufolge müssen knapp sechs Monate einkalkuliert werden, bis das betreffende Mietverhältnis als gekündigt anzusehen ist. es ist jedoch möglich, dass andere Kündigungsfristen vereinbart werden, beispielsweise zum Jahresende. Der Mieter muss in diesen Fällen das Mietverhältnis bis spätestens 30. Juni eines Kalenderjahres kündigen. Tut er es nicht, verlängert sich der Mietvertrag automatisch um ein weiteres Jahr.

Wird jedoch der Gewerbemietvertrag für einen bestimmten Zeitraum geschlossen, so ist das Mietverhältnis automatisch nach Ablauf dieser Zeit beendet. Einer speziellen Kündigung hierfür bedarf es nicht. Zu beachten ist, dass während der vertraglich vereinbarten Mietzeit keiner der beiden Parteien den Vertrag vorzeitig kündigen darf. Der Vermieter hat jedoch gemäß § 543 Abs. 1 BGB das Recht, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen, wenn einer der folgenden Gründe gegeben ist:

  • Schwerwiegende Pflichtverletzung seitens des Mieters

  • Zahlungsverzug seitens des Mieters

Zu beachten ist, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, vor Aussprechen einer Kündigung dem Mieter eine Abmahnung zu erteilen. Diese soll dazu dienen, dass der Mieter die Gelegenheit bekommt, das vertragswidrige Verhalten abzustellen – sowohl im Zivilrecht als auch im Gewerberecht. Die Abmahnung muss zudem eine Frist enthalten, innerhalb derer das besagte Verhalten abgestellt sein muss, und verdeutlichen, dass im Falle einer Weigerung des Mieters mit einer Kündigung zu rechnen ist.

Nur in jenen Fällen ist eine Abmahnung entbehrlich, in denen der Mieter nicht in der Lage sein wird, sein Verhalten zu ändern. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn er in der Insolvenz ist und die Kündigung aufgrund derer entstanden ist.

Was wird als schwerwiegende Pflichtverletzung seitens eines Mieters angesehen?

Grundsätzlich werden jene Pflichtverletzungen als schwerwiegend angesehen, wenn aufgrund dessen es dem Vermieter nicht mehr zuzumuten ist, das Mietverhältnis fortzuführen.

Dies ist beispielsweise gegeben, wenn ein Mieter seinen Vermieter bei einer Behörde grundlos anschwärzt, die Räumlichkeiten untervernietet, sie zweckentfremdet verwendet oder vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen an der Mietsache nicht durchführt.

Die in der Praxis am häufigsten vorkommende schwerwiegende Pflichtverletzung des Mieters ist jedoch der Zahlungsverzug, welcher sowohl in Form nicht gezahlter Monatsmieten, als auch nicht gezahlter Mietkaution gegeben sein kann.

Eine diesbezügliche außerordentliche fristlose Kündigung wird gemäß § 543 Abs. 2 S. 3 BGB definiert. Demzufolge wird als Zahlungsverzug angesehen, wenn

  • ein Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit den kompletten Mietzinsen oder einem erheblichen Teil davon in Verzug ist;

  • ein Zahlungsrückstand über einen längeren Zeitraum besteht und dieser schließlich den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht hat;

  • ein Mieter wiederholt unpünktlich seine Miete zahlt, was dazu führt, dass diese Rückstände für den Vermieter unzumutbar sind.

Gemäß der Rechtsprechung des BGH aus dem Jahre 2012 ist es einem Vermieter auch gestattet, ein Mietverhältnis zu kündigen (allerdings ordentlich und fristgerecht), wenn der Mieter mit einer einzigen Monatsmiete in Verzug gerät [BGH, 10.10.2012, VIII ZR 107/12]. Dieses Urteil bezieht sich zwar auf einen Fall im Wohnraummietrecht, jedoch kann sich ein Vermieter unter Umständen darauf berufen.

Zu beachten ist, dass der wichtige Kündigungsgrund „Zahlungsverzug“ in dem Moment gegenstandlos wird, in dem der Mieter die Mietrückstände bezahlt.

Fazit: Ein Gewerbemietvertrag unterliegt, sofern er nicht für einen bestimmten Zeitraum geschlossen wird, der gesetzlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten. Liegen wichtige Gründe vor, die eine Fortführung des Mietverhältnisses für den Vermieter unmöglich machen, so kann dieses seitens des Vermieters fristlos und außerordentlich gekündigt werden.

Schlagwörter: Gewerbemietvertrag kündigen,


Nachrichten zum Thema
  • BildVermieter haftet für Abfallgebühr (24.04.2013, 10:10)
    Entrichten Mieter nicht wie vereinbart direkt die Gebühren für die kommunale Abfallentsorgung an die Gemeinde, kann die Behörde den Vermieter in Anspruch nehmen – und das noch Jahre später und nach Auszug der Mieter. Dies entschied nach D.A.S....
  • BildVermieter muss Schimmel beseitigen (04.05.2011, 15:06)
    Berlin (DAV). Die mietvertragliche Vereinbarung „Die Wohnung wird wie besichtigt übernommen" schließt nicht die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden durch den Vermieter aus. Über dieses Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 8. September 2009...
  • BildGewerbemietvertrag: Ohne Moos keine Heizung (06.05.2009, 15:24)
    Versorgungssperre durch den Vermieter nach beendetem Mietverhältnis Der u. a. für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte sich erstmals mit der Frage zu befassen, ob und unter welchen Voraussetzungen...
  • BildVermieter können Streupflicht delegieren (22.12.2008, 16:51)
    Karlsruhe/Berlin (DAV). Vermieter sind verpflichtet, bei Glätte für einen sicheren Zugang zum Haus zu sorgen. Sie können ihre Streupflicht aber auf andere übertragen. Diese Vereinbarung ist auch dann gültig, wenn die Übertragung nicht der Stadt...
  • BildVermieter kann Parabolantenne verbieten (26.03.2008, 09:35)
    Karlsruhe/Berlin (DAV). Ein Vermieter kann die Aufstellung einer Parabolantenne auch dann untersagen, wenn der Mieter sich auf sein Recht auf Religions- und Informationsfreiheit beruft. Entscheidend ist, ob dem Mieter andere Informationsquellen...

Kommentar schreiben

11 + S. echs =

Bisherige Kommentare zum Ratgeber (1)

Ela00733  (08.12.2016 11:50 Uhr):
Mein Vermieter hat mir am 8.12.16 zum 31.12.16 gekündigt. Der gewerbliche Mietvertrag war nicht befristet. Laut Gesetz darf er mir aber erst- wenn ich es richtig verstehe- zum 30.9.17 kündigen. Das bayerische Rote Kreuz (Vermieter) besteht aber auf der Kündigung mit der Begründung das Gesetz gilt nur für gewerbliche VERMIETER?! Ist das so?? Oder habe ich als gewerblicher Mieter Anspruch noch bis 30.9.17 zu bleiben? Wenn kein Anspruch, wie ist dann für meinen Fall die Regelung??





Weitere Mietrecht-Ratgeber


Anwalt für Mietrecht

Weitere Orte finden Sie unter

JuraForum-Suche

Durchsuchen Sie hier JuraForum.de nach bestimmten Begriffen:

© 2003-2017 JuraForum.de — Alle Rechte vorbehalten. Keine Vervielfältigung, Verbreitung oder Nutzung für kommerzielle Zwecke.