Darf ein Mieter wegen Flüchtlingen gekündigt werden?

Autor: , verfasst am 26.01.2016, 06:49| Jetzt kommentieren

Ist die Kündigung von einem privaten oder gewerblichen Mieter zwecks Unterbringung von Flüchtlingen erlaubt?

Kündigung wegen Flüchtlingen (© Kautz15-Fotolia.com)
Kündigung wegen Flüchtlingen
(© Kautz15-Fotolia.com)

Viele Mieter sind durch aktuelle Berichte in den Medien verunsichert worden, wonach einige Gemeinden ihren Mieter die Kündigung ausgesprochen haben. Daraus ergibt sich die Frage, inwieweit hier die Kündigung eines Mietvertrages zulässig ist. Hier muss zwischen der Vermietung einer Wohnung und einem Geweberaum unterschieden werden.

Kündigung einer Wohnung wegen Flüchtlingen?

Bei der Vermietung einer Wohnung muss sich der Vermieter unter Berufung auf Eigenbedarf beziehungsweise andere berechtigte Interessen im Sinne von § 573 BGB berufen können. Inwieweit das möglich ist richtet sich danach, ob die Wohnung von einem privaten Vermieter oder einer Gemeinde vermietet wird.

Bei einem privaten Vermieter kommt hier allenfalls die Berufung auf Eigenbedarf in Betracht. Eine Eigenbedarfskündigung setzt jedoch voraus, dass es sich bei dem künftigen Mieter um einen nahen Verwandten handelt. Von daher scheidet gewöhnlich eine Berufung auf Eigenbedarf wegen einem Flüchtling aus.

Für Mieter einer Gemeindewohnung sieht die rechtliche Situation allerdings komplizierter aus. Denn öffentliche Interessen einer Kommune sind unter Umständen ein berechtigtes Interesse der Kommune im Sinne von § 573 BGB. Nach einem Urteil des Amtsgerichtes Göttingen kann die Unterbringung von Flüchtlingen als ein hinreichendes öffentliches Interesse anzusehen sein (Urteil vom 19.07.1991 Az. 25 C 13/91). Das Amtsgericht Göttingen hat die Kündigung einer Mieterin als rechtmäßig angesehen, die mit einer weiteren Person in einer Vier-Zimmer-Wohnung lebte. Das Gericht begründete dies damit, dass hier das Interesse der Gemeinde an der Unterbringung der Flüchtlinge überwiegen würde. Nicht ersichtlich sei, dass die Gemeinde auf anderweitige Unterbringungsmöglichkeiten hätte zurückgreifen können. Das zur Verfügung stellen von Notunterkünften in Jugendräumen und anderen Gemeinderäumen zur vorübergehenden Unterbringung von Flüchtlingen sei angeblich nicht zumutbar.

Hiernach ist eine Kündigung wegen der Unterbringung von Flüchtlingen allenfalls dann zulässig, wenn die Gemeinde hinreichend darlegt, dass ihre Unterbringungsmöglichkeiten ausgeschöpft sind. Dies dürfte gerade bei größeren Kommunen schwierig sein, weil diese unter Umständen auch z.B. auf leer stehende Gewerbeimmobilien zurückgreifen können. Darüber hinaus dürfen fiskalische Argumente keine Rolle spielen, wie sich aus der Entscheidung des OVG Lüneburg zu der Rechtmäßigkeit einer Beschlagnahme eines Grundstücks durch die Gemeinde ergibt (Entscheidung vom 01.12.2015 Az. 11 ME 230/15).

Diese Auffassung des Amtsgerichtes Göttingen ist abzulehnen. Zu berücksichtigen ist einmal, dass ein solcher Mietertausch nicht mit dem Grundgedanken des sozialen Mietrechtes im Einklang steht. Denn der gekündigte Mieter wäre von Obdachlosigkeit bedroht. Darüber hinaus ist für ihn ein Umzug wegen einem Flüchtling auch bei einer zur Verfügung stehenden weiteren Wohnung nicht zumutbar. Dies gilt auch, wenn er z.B. als Einzelperson in einer größeren Wohnung lebt. Zu bedenken ist unter anderem, dass Mieter vor Ort soziale Bindungen eingehen ein Umzug mit einer großen Belastung verbunden ist.

Kündigung von Gewerbemietvertrag wegen Flüchtlingen?

Inwieweit der Vermieter einen Gewerbemietvertrag wegen Flüchtlingen kündigen darf hängt maßgeblich vom Wortlaut des Mietvertrages ab. Denn hier braucht sich der Vermieter nicht aufgrund von gesetzlichen Regelungen auf ein berechtigtes Interesse berufen. Das bedeutet normalerweise, dass der Vermieter beim Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages aus beliebigen Gründen eine ordentliche Kündigung aussprechen darf. Im Falle einer Befristung können gewöhnlich weder Vermieter noch Mieter eine ordentliche Kündigung aussprechen. Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt von Gesetzes wegen für Vermieter und Mieter sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres. Das hat der Gesetzgeber in § 580 a Abs. 2 BGB geregelt.

Anders ist das allerdings, wenn die Befristung länger dauert als 30 Jahre. Nach Ablauf dieser Frist besteht ein ordentliches Kündigungsrecht. Auch bei einem befristeten Mietvertrag kommt ein außerordentliches Kündigungsrecht in Betracht, wenn ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 BGB vorliegt. Die Unterbringung von Flüchtlingen ist kein solcher Grund.

Gewerbliche Mieter sollten vor allem dem Abschluss des Mietvertrages genau darauf achten, ob der Vermieter sich etwa wegen der Unterbringung von Flüchtlingen ein Sonderkündigungsrecht vorbehält. Hiermit muss vor allem damit gerechnet werden, wenn es sich bei dem Vermieter um eine Gemeinde oder vielleicht eine kirchliche Institution handelt.

Fazit:

Private Mieter einer Wohnung sollten bei einer Kündigung ihres Vermieters wegen der Unterbringung sich am besten von einem Rechtsanwalt beraten lassen, weil hier aufgrund fehlender aktueller Gerichtsentscheidungen insbesondere vom Bundesgerichtshof eine rechtlich unsichere Situation besteht. Gemeinden sollten hier von einer Kündigung absehen, weil ein solcher Mietertausch nicht nur unter rechtlichen Gesichtspunkten sehr fragwürdig ist. Flüchtlinge und Mieter dürfen nicht gegeneinander ausgespielt werden. Anders sieht die Situation häufig bei gewerblichen Mietern aus. Allerdings sollte auch hier besser von einer Kündigung abgesehen werden und stattdessen von Gemeinden leer stehende Immobilien angemietet werden – von denen es in vielen Großstädten genügend zur Auswahl gibt.


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