10 Mietvertrag - Arten: Kündigung, Mietmängel & Mietkaution

Autor: , verfasst am 28.11.2014, 15:53| 2 Kommentare

Wenn Sie eine Wohnung anmieten möchten, gibt es eine Reihe an Punkten, auf die Sie achten sollten. Das fängt bei der Art des Mietvertrages an und reicht hin zur Kaution.

Mietvertrag (© Marek Gottschalk - Fotolia.com)
Mietvertrag
(© Marek Gottschalk - Fotolia.com)

I. Der Mietvertrag

Ein Mietvertrag, schriftlich abgeschlossen, muss die Namen von Mieter und Vermieter, also den Vertragsparteien enthalten, der Gegenstand der Miete ist detailgenau zu beschreiben.

 Alle Rechte und Pflichten in Zusammenhang mit dem zu vermietenden Objekt müssen deutlich gemacht sein. Bei der Miete einer Wohnung zählen zu der Wohnung ebenfalls Dachbodenräume und Kellerräume sowie Gartenbereich und Garagenstellplatz. Weiter aufgeführt sind die Höhe der Nettomiete sowie die Summe der Betriebskosten.

Der Mietvertrag definiert sich als eine Vereinbarung auf Gegenseitigkeit zwecks zeitweiser Gebrauchsüberlassung eines Mietobjektes gegen ein meist materielles Entgelt. Hier verpflichtet sich eine der Parteien, der anderen die Benutzung und den Gebrauch des vermieteten Objekts zu erlauben, wofür der Mieter den vereinbarten Mietzins entrichtet. Vermietet werden können unbewegliche und bewegliche Sachen, Sachteile, welche als „Gebrauchstauglich“ bezeichnet werden können.

Das Mietrecht ist grundlegend geregelt in den Paragrafen 535 bis 580a des BGB, des Bürgerlichen Gesetzbuches. Aus einem abgeschlossenen Mietvertrag erwachsen für Vermieter und Mieter einige grundsätzliche Pflichten. So obliegt es dem Vermieter, das Mietobjekt, während er es vermietet, in einem dem Vertrag gemäßen Zustand zu halten. Die finanziellen Lasten, die auf der Mietsache ruhen, sind vom Vermieter zu tragen. Der Mieter wiederum geht die Verpflichtung ein, die vertraglich vereinbarte Miete auch zu bezahlen, die Mietsache, wenn der Mietvertrag beendet ist, an den Vermieter zurückzugeben. Mängel an der Mietsache sind vom Mieter ohne Verzug anzuzeigen.

Aufgrund der Komplexität des Deutschen Mietrechtes, ist es nötig, die verschiedenen Typen von Mietverträgen je nach Art der Nutzung des Mietobjektes zu unterscheiden, Dauer und Zeitraum sowie die Höhe beziehungsweise die Erhöhung der Miete spielen eine Rolle.

1. Der unbefristete Mietvertrag

In aller Regel wird man bei der Miete eines Hauses oder einer Wohnung einen unbefristeten Mietvertrag unterzeichnen. Das heißt, bei Abschluss des Vertrages wird kein Termin festgelegt, an dem das Mietverhältnis enden sollte. Relevant hier der Paragraf 542 Absatz 1 des BGB. Unbefristete Mietverträge laufen solange, bis eine von beiden Parteien das Mietverhältnis, natürlich unter Einhaltung gewisser Fristen, schriftlich kündigt. Selbstverständlich ist eine Kündigung nicht ohne weitere Begründung möglich, der Mieter besitzt hier durchaus vorteilhafte Rechte.

2. Der befristete Mietvertrag

Der befristete Mietvertrag versteht sich als Zeitmietvertrag. Hier ist die Dauer der Miete vornherein auf eine bestimmte Zeitspanne festgelegt. (Paragraf 575 BGB) Ein befristeter Mietvertrag wird in aller Regel dann abgeschlossen, wenn der Vermieter das Mietobjekt ab einem gewissen Zeitpunkt für sich selber nutzen möchte oder es beispielsweise umfangreich sanieren will. Ganz abgesehen von der ohnehin bestehenden Frist, ist auch beim befristeten Mietvertrag die außerordentliche Kündigung möglich.

3. Der Dauermietvertrag

Bei gemeinnützigen Wohnungsunternehmen und Wohnbaugenossenschaften erhält der Mieter für gewöhnlich einen Dauermietvertrag. Hiermit erhält er das Dauernutzungsrecht. Dieses Recht findet man geregelt im Paragrafen 31 des Wohneigentumsgesetzes. Handelt es sich bei den vermieteten Räumen um Wohnräume, trifft der Terminus Dauerwohnrecht zu.

4. Der Untermietvertrag

Ein Untermietvertrag ist ein Mietvertrag der Stufe 2. Das bedeutet, dass der eigentliche Mieter, der Hauptmieter, ein weiteres Mietverhältnis mit dem Untermieter eingeht. Geregelt sind Untermietverträge in Paragraf 540 und 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Auch für Verträge mit Untermietern gelten strikt die gesetzlichen Vorschriften für Mietverträge. Das Recht, einen solchen Untermietvertrag abzuschließen, wird in vielen Mietverträgen ausgeschlossen. Dieser Ausschluss ist jedoch nach dem Gesetz, nämlich Paragraf 553 Absatz 3 des BGB nicht wirksam.

5. Der Zwischenmietvertrag

Der sogenannte Zwischenmietvertrag kann mit dem Untermietvertrag verglichen werden, findet sich jedoch lediglich bei gewerblich genutzten Räumen, es liegen keine Wohnraummietverhältnisse laut Paragraf 565 BGB vor.

6. Das Wohnrecht auf Lebenszeit

Hierbei ist zu unterscheiden, inwieweit der Umfang des Wohnrechtes als Nießbrauch oder der persönlichen Grunddienstbarkeit geregelt ist. Im Falle der Grunddienstbarkeit wird das eigentliche Recht des Wohnungseigentümers auf Nutzung der Immobilie durch ihr ererbtes oder erhaltenes dingliches Wohnrecht eingeschränkt. Der Berechtigte darf also in der Wohnung leben, sie nutzen. Auch eine Pflegeperson aufzunehmen ist ihm gestattet. Es obliegt Ihm jedoch weiter, sich um seinen eigenen Lebensunterhalt zu kümmern, als auch für Nebenkosten und Instandsetzungskosten der Immobilie aufzukommen. Ist Nießbrauch vereinbart, ist es Ihm auch möglich, die Wohnung weiterzuvermieten.

7. Der Staffelmietvertrag

Der Staffelmietvertrag nach Paragraf 557a des Bürgerlichen Gesetzbuches muss besondere Bedingungen erfüllen. So muss die Angleichung/Erhöhung des Mietzinses mittels eines konkreten Geldbetrages festgelegt werden. Eine Erhöhung der Miete nach Prozentpunkten ist nicht zulässig. Die vertraglich festgelegte Staffelung darf in ihrem Rhythmus nicht weniger als 12 Monate aufweisen. Die Laufzeit eines Staffelmietvertrages ist in aller Regel unbefristet, ein Sonderkündigungsrecht des Mieters besteht nach dem vierten Mietjahr. Ist ein Staffelmietvertrag abgeschlossen, sind weitere Mieterhöhungen ausgeschlossen. Man könnte Staffelmietverträge mit dem Handel von Optionen an der Börse vergleichen. Steigt der Mietpreisspiegel höher als erwartet, macht der Mieter einen Gewinn, umgekehrt der Vermieter.

8. Der Indexmietvertrag

Ein Indexmietvertrag bestimmt die Miete abhängig vom jeweiligen, jährlich vom statistischen Bundesamt errechneten Preisindex für Mieten. Der Indexmietvertrag ist eine durchaus erlaubte Anpassungsvereinbarung zur Miete.

9. Der Erweiterungsmietvertrag

Einen Erweiterungsmietvertrag wird man unterzeichnen, wenn neue Wohn- oder Nutzflächen zur bestehenden gemieteten Quadratmeteranzahl hinzukommen.

10. Der Kettenmietvertrag

Kettenmietverträge, also die mehrmalige Anmietung eines Mietobjektes, zeitlich befristet, können nur in Ausnahmefällen abgeschlossen werden. (Paragraf 549 Absatz 2 und 3 BGB)

Besondere Vorschriften gelten für die Vermietung von Werkwohnungen. Bei Ferienwohnungen oder auch Zimmern in Gasthöfen und Pensionen, Hotels, also Vermietungen, die zum vorübergehenden Gebrauch bestimmt sind, liegt in aller Regel ein sogenannter Beherbergungsvertrag vor. Ist ein Angehöriger beispielsweise in einem Seniorenheim untergebracht, wird der entsprechende Heimvertrag auch mietrechtliche Komponenten enthalten.

Ganz allgemein ist zu Mietverträgen zu sagen, dass sie einer strengen gesetzlichen Kontrolle unterliegen. Viele Vereinbarungen, die in Mietverträgen niedergelegt sind, sind unwirksam. Das kann Schönheitsreparaturen und  Kleinreparaturen betreffen, aber auch ein Rauchverbot oder den Kündigungsverzicht.

II. Die Miethöhe

Die Miethöhe richtet sich in aller Regel nach dem aktuellen, regionalen Mietspiegel. Weiterhin ist sie gebunden an das MHG, das Gesetz zur Regelung der Miethöhe, welches recht strenge Vorschriften beinhaltet.

Ist für den Ort, die Stadt oder Gemeinde kein Mietspiegel verfügbar, genügt es, den Mietspiegel der nächstgrößeren Gemeinde zu benutzen. Die Nutzung des Mietspiegels einer Nachbarstadt mit vergleichbarem Mietniveau hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich als zulässig bewertet [Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.06.2010, VIII ZR 99/09].

Die Höhe der Miete ist im Mietvertrag festgehalten und kann, mit Ausnahme von preisgebundenen Wohnungen, ohne Grenzen festgelegt werden. Die im Mietvertrag festgelegte Höhe der Miete ist bindend, der Vermieter hat nicht das Recht, sie nach Belieben zu verändern. Dies muss er dem Mieter in schriftlicher Form mitteilen, dabei die Erhöhung ausführlich begründen. Der Mieter hat nun eine zweimonatige Bedenkzeit. Stimmt er zu, wird die Mieterhöhung ab dem dritten Monat seit Erhalt der Mieterhöhungsankündigung wirksam.

Möchte der Vermieter eine Modernisierung durchführen, muss er den Mieter ebenfalls zwei Monate vorher informieren. Eine unangekündigte Baumaßnahme muss der Mieter nicht dulden [Landgericht Berlin, Beschluss vom 12.03.2012, 63 T 29/12]. Eine Modernisierung liegt nur dann vor, wenn der Gebrauchswert des Mietobjektes durch die Maßnahmen steigt, die Wohnverhältnisse dauerhaft besser werden, Energiesparmaßnahmen der Grund für die Modernisierung sind. Hier spielt der Begriff der „Kappungsgrenze“ eine große Rolle. Mit ihr ist gesetzlich festgelegt, dass eine Miete innerhalb von drei Jahresfristen lediglich um maximal zwanzig Prozent erhöht werden darf.

Wird die Miete erhöht, um sie dem aktuellen Mietspiegel anzupassen, muss die Wohnung in die betreffende Kategorie des qualifizierten Mietspiegel eingeordnet sein, der Vermieter muss begründen können, warum eine Anpassung notwendig ist. Hierzu hat er die Möglichkeit, ein Gutachten eines Sachverständigen vorzulegen, oder die Mietpreise ähnlicher Wohnungen anführen [Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.05.2010, VIII ZR 122/09].

Die Mietzahlung für eine Wohnung besteht zuerst aus Nettomiete, auch Grundmiete genannt, die zumeist pro Quadratmeter berechnet wird. Spricht man von Kaltmiete, ist der Kostenfaktor Heizung noch nicht im Mietpreis enthalten. Dann werden die Betriebs- und Nebenkosten addiert, das sind die laufenden Kosten für Grundstück und Haus, Versicherungen, Hausmeister, Müllentsorgung etc.

III. Wohnungsmängel zum Zeitpunkt der Anmietung

Es ist Pflicht des Vermieters das Mietobjekt in einem dem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben und zu halten.

Wohnungsmängel definieren sind rechtlich in zwei Sparten unterteilt. Einmal besteht die Möglichkeit, dass das Mietobjekt Fehler aufweist, die es nicht möglich machen oder es erschweren, die Wohnung vertragsgemäß zu nutzen. Die andere Variante ist, dass der Wohnung eine Eigenschaft fehlt, die vertraglich zugesichert wurde. Hierbei kann es um Wärmedämmung gehen, um die Größe der Wohnung, auch um Ruhestörung durch den Nachbarn. Feuchtigkeitsschäden, zugige Fenster, fehlerhafte elektrische Installationen -  beim Einzug sollten sie unbedingt dokumentiert werden. Grundsätzlich ist es enorm wichtig, wirklich jede Kleinigkeit, die einen Mangel darstellt, oder zu einem solchen werden könnte, aufzulisten.

IV. Mietkaution

Eine Mietkaution, die an den Vermieter gezahlt wird, soll eine Sicherheit darstellen, für den Fall, dass der Mieter den Verpflichtungen, die aus dem abgeschlossenen Mietvertrag resultieren, nicht nachkommt, Schäden in dem Mietobjekt bewirkt, Nebenkosten oder den Mietzins nicht bezahlt.

Die gesetzlich begrenzte Höhe der Kaution darf nicht mehr als drei Monatsmieten betragen. Es ist Ihnen als Mieter möglich, egal was im Mietvertrag steht, die Kaution in drei gleich hohen, monatlichen Teilbeträgen zurückzuzahlen. Der erste dieser Teilbeträge ist mit Beginn des Mietverhältnisses, nicht bei Vertragsabschluss fällig. Der Empfänger der Kaution muss diese zum üblichen Zinssatz anlegen, Sonderregelungen, wie beispielsweise eine Anlage in Festgeld, können vereinbart werden. Gesetzlich gezwungen ist der Vermieter jedoch lediglich, die handelsüblichen Zinsen zu bezahlen. Bei einem Auszug aus der Wohnung ist es dem Vermieter möglich, mit einem entsprechenden Beleg, weitere Forderungen geltend zu machen und sie von der Kaution abzuziehen. Man hat als Mieter jedoch die Möglichkeit, die letzte Mietzahlung einzubehalten und so die Kautionsrückerstattung zu verrechnen.

Ziehen Sie aus Ihrer alten Mietwohnung aus, dann muss Ihnen nach Mietende die Kaution spätestens nach Ablauf der Prüfungspflicht von 2-6 Monaten durch den Vermieter zurückerstattet werden. Nach drei Jahren verjährt der Anspruch auf die Rückzahlung der geleisteten Kaution [Amtsgericht Remscheid, Urteil vom 19.07.2013, 7 C 71/13].


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Bisherige Kommentare zum Ratgeber (2)

Willi  (13.01.2016 10:47 Uhr):
Mein Bruder ist verstorben. Gekündigt zum 31.01.2016 Ich versuche seinen Nachlass zu regeln. Es gibt keinen Erben. Kann der Vermieter die Kaution trotzdem zurückhalten. Miete und Nebenkostenabschlag bis 31.01.2016 bezahlt. Nebenkostenabr. 2015 auch bezahlt. Vielen dank
antje  (11.02.2015 19:10 Uhr):
durfen die ne kaltmiete abziehen ,wenn man nicht mehr da wohnt????




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